Sentencia Civil Nº 313/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 331/2012 de 25 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00313/2013

Rollo: RECURSO DE APELACION 331 /2012

Autos: 2079/2010 - VERBAL DE DESAHUCIO

Juzgado: 1ª INSTANCIA Nº 15 de MADRID

Apelante: Leonardo , Eugenio y Fausto

Procurador: JOAQUÍN FANJUL DE ANTONIO

Apelado: MUFACE, representada y defendida por EL ABOGADO DEL ESTADO, no comparecida en esta alzada

S E N T E N C I A Nº 313 de 2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSE MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En la ciudad de Madrid a veinticinco de Abril de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO VERBAL POR DESAHUCIO num.2079/2010, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 15 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo núm.331/2012, en los que aparece como parte apelante D. Leonardo , D. Eugenio y D. Fausto , representado por el procurador D. JOAQUÍN FANJUL DE ANTONIO, y como apelado MUFACE, representada y defendida por EL ABOGADO DEL ESTADO, no comparecida en esta alzada. Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 18 de Marzo de 2010, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Que estimando la demanda interpuesta por Muface contra D. Leonardo , D. Eugenio y D. Fausto .

1.- Debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento del local sito en la calle Pinar, 6-1º Izquierda, de Madrid, que vinculaba a las partes y consecuentemente haber lugar al desahucio de los demandados apercibiéndoles de lanzamiento si no lo desalojan en el plazo legal.

2.- Debo condenar y condeno a los demandados al pago de las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandada, D. Leonardo , D. Eugenio y D. Fausto , se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 24 de abril de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho y el fallo de la sentencia de instancia.

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Leonardo , D. Eugenio y D. Fausto , se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, nº 77/2011, de 12 de abril.

Muestran los recurrentes su disconformidad con la sentencia Instancia, alega en primer lugar la inadecuación de procedimiento al estimarse que debió tramitarse por los cauces del juicio ordinario y no mediante juicio verbal, pues con independencia de lo dispuesto en los artículo 250.1 de la LEC , al existir relaciones jurídicas complejas, que centra en la oferta de venta realiza en su día por Muface, que calculaba su valor considerando que el inmueble era un local de negocio. Seguidamente consideran que el inmueble arrendado es un local de negocio, por lo que no sería aplicable el plazo de aplicado por la sentencia de Instancia, finalmente alega que se ha producido la tácita reconducción del contrato.

SEGUNDO.-INADECUACIÓN DE PROCEDIMIENTO.

El artículo 250.1 de la LEC atribuye claramente que la cuestión litigiosa debe ventilarse en el ámbito del juicio verbal, al tratarse de de un desahucio por expiración del plazo.

Esta Sala en su sentencia de fecha 30 de octubre de 2012 , declara al respecto de la existencia de cuestión compleja en juicio verbal de desahucio: 'Se trata, por tanto, de la invocación de la doctrina de la cuestión compleja que motivaría la inadecuación del proceso sumario, determinando una sentencia absolutoria en la instancia.

Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

El primer aspecto es el que, propiamente, situaría la cuestión en el ámbito de la inadecuación de procedimiento, en cuanto, según el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil el desahucio sólo es apto para recuperar la posesión de la finca 'dada en arrendamiento'.

El segundo, atañería a la clásica doctrina de la complejidad, para cuya aplicación se ha requerido que afecte a la relación jurídica deducida en juicio.

En todo caso, la complejidad no se mide por la extensión de las alegaciones de las partes, sino que ha de atender al objeto procesal (...) por otro lado, a diferencia del desahucio basado en el impago de las rentas, en el que el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita las posibilidades de alegación del demandado, en el desahucio por expiración del plazo no existe tal limitación, siempre que se ciña la discusión a los propios presupuestos de la acción, que son la existencia de un arrendamiento y el vencimiento del plazo.

Por otra parte, la SAP de Segovia de fecha 28 de septiembre de 2012 , declara al respecto: 'aunque esta concreción del juicio de desahucio se trate de un juicio sumario y a consecuencia de ello en tanto nos encontremos con cuestiones complejas afectantes al título se debe entender que las mismas salen del ámbito de este procedimiento y se deberá acudir al juicio declarativo correspondiente. Así, 'las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos (STS 23-6- 1970); debe precisarse como es frecuente por las resoluciones de las diversas Audiencias Provinciales, que: 'la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato -natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio.'

También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento 'lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncia o expone no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno y que, incluso, en ocasiones se plantea con el único fin de dilatar la resolución de la cuestión litigiosa.'

Aplicando el criterio expuesto al caso sometido a enjuiciamiento se considera que la cuestión litigiosa queda reducida a la calificación del contrato, si es un arrendamiento de local de negocio o se trata de un arrendamiento asimilado a local de negocio, para lo cual el juicio verbal es adecuado para resolver esta cuestión, sin que sea preciso acudir a un juicio ordinario como certeramente acordó la Juez a quo, y sin que para realizar esta calificación tenga la importancia que le atribuye a la oferta de venta que en su día realizó Muface a los demandados y que estos no aceptaron, pues en definitiva lo que ocurrió fue una discrepancia con el precio ofertado que los demandados consideran que no se ajustaba al fijado en el acuerdo de Muface de 1999, y frente a la reclamación formulada se contestó por resolución General de la Directora General de fecha 7 de julio de 2004, se denegaba realizar una nueva oferta y se indicaba claramente que el arrendamiento existente se encontraba comprendido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , dado que se procedió a la actualización de la renta en los términos del punto 7, el plazo de duración del contrato se producirá el 1 de enero de 2005, fecha en la debían dejar libre y expedita la finca de referencia, advirtiendo que 'la presente resolución deja abierta la vía judicial civil' , lo que dio lugar al recurso contencioso-administrativo, interpuesto contra la resolución de 28 de septiembre de 2004, que inadmitía el recurso de reposición formulado contra aquella resolución, procedimiento ordinario 95/2004, seguido antes el Juzgado Central Contencioso-Administrativo, que concluyó definitivamente por sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Nacional de fecha 14 de noviembre de 2006, que estimaba el recurso interpuesto y declaraba conforme a Derecho la resolución de la Directora General de Muface.

En definitiva, nos hallamos ante la calificación jurídica de un contrato de arrendamiento, sin que la parte recurrente se haya visto limitada en cuanto a los medios de prueba que tuvo a bien proponer y a formular las alegaciones que estimó oportunas, lo que excluye cualquier atisbo de indefensión.

En consecuencia, no puede prosperar el motivo opuesto.

TERCERO.-CALIFICACION JURÍDICA DEL CONTRATO.

Para resolver la cuestión litigiosa planteada en la litis es necesario determinar si el contrato de arrendamiento litigioso era, conforme a la normativa de la LAU de 1964, de arrendamiento de local de negocio o asimilado al de local de negocio. Para resolver esta cuestión es forzoso acudir a los términos del contrato. Cuestión de suma importancia, que incide en su duración, pues según la calificación que del mismo se realice, será de aplicación, para el primer supuesto la Disposición Transitoria tercera de la LAU de 1994; y para el segundo supuesto la Disposición Transitoria Cuarta, en relación con la Disposición Transitoria Tercera, apartado 4º, ambas de la expresada Ley .

En un examen de los autos resultan acreditados los siguientes hechos:

1)En fecha 1 de febrero de 1977 se celebró contrato de arrendamiento entre la Mutualidad General de Funcionarios y D. Leonardo , de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 de Madrid.

2)En la estipulación tercera se establecía que el piso será destinado para instalar su estudio profesional (de Arquitecto) y los domicilios sociales de aquellas sociedades de las que forme parte.

3)Al producirse el fallecimiento del arrendatario se subrogaron en el contrato los recurrentes, a partir del mes de octubre de 1984.

Como recoge la STS 14 de febrero de 2010 el concepto legal de local de negocio está determinado en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que lo define como edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellos, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo, es decir, el centro donde tienen acceso y se establece contacto con el público y efectúan las operaciones que constituyen el objeto comercial, siendo obvio que el almacén o depósito, no puede reputarse como establecimiento abierto, puesto que allí no se exterioriza o celebra ningún acto de intercambio entre empresa y cliente ( STS de 8 de octubre de 1960 ).

Lo cierto es que, tras la Ley de Arrendamientos de 1964, el concepto de inmuebles asimilados ya a vivienda, ya a local de negocio, no fue pacífico, si bien no cabe duda que los inmuebles destinado a despachos para el ejercicio de profesiones liberales (abogados, médicos, arquitectos) han sido de forma mayoritaria y unánime reconocidos y calificados por la jurisprudencia, básicamente de las Audiencias Provinciales, como asimilados a locales de negocio dentro del apartado 2.3º del artículo 5 de la LAU de 24 de diciembre de 1.964. Y tal calificación es la que debe apreciarse por cuanto la vigente ley, al regular en su disposición transitoria cuarta 'los contratos de arrendamientos asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985', dedica su apartado 4 a 'los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales', previendo que 'se regirán por los dispuesto en el apartado anterior', '3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2 del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas'.

En consecuencia, en el supuesto de autos, estando el objeto arrendado destinado por el demandado al ejercicio de la actividad profesional de Arquitecto, cabe no sólo apreciar que se trata de un contrato de arrendamiento asimilado, sino que, en todo caso, tiene una previsión legal, para su vigencia tras la entrada en vigor de la ley, específica, si bien regulada en otros supuestos. Y tal previsión es que se extinguirán a los cinco años, y en el caso de autos 10 años teniendo la actualización de la renta que se produjo.

No es óbice para esta calificación de arrendamiento asimilado a local de negocio el hecho de que los recurrentes hayan constituido una Comunidad de Bienes, domiciliada en el inmueble arrendado cuya actividad sea la promoción inmobiliaria, pues dicha actividad comercial no está autorizada en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y el hecho de que dicho contrato permitiera destinar el piso a los domicilios sociales de las sociedades de las que formara parte debe entenderse que ello implicaba que dichas sociedades estuvieran relacionadas con la actividad de Arquitecto y, en modo alguno, inferirse que dicha estipulación permitiera a voluntad del arrendatario cambiar la naturaleza jurídica del contrato. Pero aún entendiendo que dicha cláusula permitiera realizar una actividad de promoción, no se ha acreditado que en dicho piso concurrieran los requisitos anteriormente expresados que caracterizan a los a un local de negocio.

Tampoco tiene relevancia alguna para la calificación jurídica del contrato de arrendamiento el hecho de que en la resolución de la Directora General de la Muface de fecha 7 de julio de 2004, denominase al inmueble local de negocio, primero, porque la calificación jurídica de un contrato no depende de la denominación que le den las partes, sino de lo que jurídicamente son, y, segundo, porque en dicha resolución queda claro que la Muface considera dicho contrato como un arrendamiento asimilado a local de negocio al aplicar las Disposiciones de la LAU de de 1994.

Se rechaza, por tanto, el motivo alegado.

CUARTO.-TACITA RECONDUCCIÓN.

Finalmente, alegan los recurrentes la existencia de una tácita reconducción del contrato, previsto en el artículo 1.582 del Código Civil , como se manifiesta por el pago del IBI correspondiente al año 2011, al estimar que es contravenir los actos propios y resolver el contrato de arrendamiento y repercutir el IBI a los arrendatarios, como ha hecho Muface.

El artículo 1.566 del Código Civil determina que 'si al término del contrato, permanecer arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya procedido requerimiento'.

En la tácita reconducción, no hay prórroga del mismo arrendamiento, sino un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa, pactado de modo presunto, la palabra reconducción significa volver arrendar ( STS 7-2-1989 y 20-9-91 ).

Es requisito necesario para que se dé la tácita reconducción que no haya recibido requerimiento, que debe entenderse en un sentido amplio y poco formalista. No cabe reconducción si medió requerimiento ( STS de 7-10-1986 , 2-3-1993 y 22-11-1994 , entre otras).

Partiendo de la doctrina jurisprudencial expuesta, y teniendo en cuenta el relato fáctico expuesto en el anterior fundamento de derecho, no es posible admitir la existencia de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento pactado entre las partes litigantes, toda vez que ya desde la resolución de 7 de julio de 2004 Muface dejó claro su voluntad de resolver el contrato el 1 de enero de 2005, fecha de su extinción, lo que se reitera por resolución del Director General de Muface de 26 de marzo de 2010 -folio 38 de los autos.

Por lo que el hecho de que por parte arrendadora, sin que el hecho de que los arrendatarios hayan venido abonando la renta o el IBI de 2011 -concepto asimilado a la renta- relevancia alguna para que se aprecia la existencia de la tácita reconducción, sino que es una consecuencia jurídica del uso del piso mientras se resuelve el litigio planteado.

Por ello decae el motivo alegado.

QUINTO.-Por todo lo que antecede, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC se imponen a los demandados las costas de esta alzada al haber sido desestimado el recurso de apelación formulado.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESETIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por D. Leonardo , D. Eugenio y D. Fausto , se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, nº 77/2011, de 12 de abril y, en consecuencia, CONFIRMAMOSla expresada resolución en su integridad.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J . contra esta resolución cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, Ponente que ha sido de esta causa, habiendo celebrado sesión pública de la Audiencia Provincial de esta capital en el día de su fecha. Doy fe.