Sentencia Civil Nº 313/2014, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 483/2014 de 12 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00313/2014

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

N01250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10037 41 1 2013 0028447

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000483 /2014

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.5 de CACERES

Procedimiento de origen:ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0000594 /2013

Recurrente: Salvador

Procurador: MARIA SANCHEZ POLO

Abogado: PABLO PEREZ BELAMAN

Recurrido: Flor

Procurador: MARIA DE LOS ANGELES CHAMIZO GARCIA

Abogado: NATALIA BEATRIZ NARROS LLUCH

S E N T E N C I A NÚM.- 313/2014

Ilmos. Sres. =

PRESIDENTE: =

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS: =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON LUIS AURELIO SANZ ACOSTA =

_____________________________________________________=

Rollo de Apelación núm.- 483/2014 =

Autos núm.- 594/2013 =

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 5 de Cáceres =

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En la Ciudad de Cáceres a doce de Diciembre de dos mil catorce.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 594/2013, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 5 de Cáceres siendo parte apelante, el demandado-reconviniente DON Salvador , representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Polo,y defendido por el Letrado Sr. Pérez Belamán, y como parte apelada, la demandante-reconvenida, DOÑA Flor , representada en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Chamizo García, y defendida por la Letrada Sra. Narros Lluch.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 5 de Cáceres, en los Autos núm.- 594/2013, con fecha 15 de Septiembre de 2014, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: PRIMERO.-QUE ESTIMO LA DEMANDA formulada por DOÑA Flor , representada por la procurador doña María de los Angeles Chamizo García contra DON Salvador representado por la procuradora María Sánchez Polo, CONDENANDO al demandado a que abone a la actora la cantidad de VEINTE MIL NOVENTA Y NUEVE euros y CUATRO céntimos (20.099,04 euros) con la intereses legales desde la interpelación judicial y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde esta sentencia.

SEGUNDO.- QUE DESESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONAL formulada por el demandado DON Salvador contra la actora DOÑA Flor , ABSOLVIENDO a la demandada de las pretensiones de contrario.

Se imponen las costas, tanto de la demanda principal como de la demanda reconvencional al demandado y demandante en reconvención...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación del demandado, se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitida que fue la interposición del recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

CUARTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la parte demandante, se remitieron los autos originales al Órgano competente, previo emplazamiento de las partes, que incoó el correspondiente de Rollo de Apelación.

QUINTO.-Recibidos los Autos y el Rollo de Apelación en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a turnar de ponencia; y habiéndose propuesto prueba por la parte apelante, con fecha 10 de Diciembre se dictó Providencia, que acordaba la admisión de los documentos aportados por la parte apelante, y no considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 11 de Diciembre de 2014, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C .

SEXTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de fecha 15 de Septiembre de 2.014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de los de Cáceres en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 594/2.013, conforme a la cual, de un lado, con estimación de la Demanda formulada por Dª. Flor contra D. Salvador , se condena al indicado demandado a que abone a la demandante la cantidad de 20.094,04 euros, con los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esa Sentencia, y, de otro, con desestimación de la Demanda Reconvencional formulada por D. Salvador contra Dª. Flor , se absuelve a la indicada actora reconvenida de las pretensiones de contrario, con imposición de las costas, tanto de la Demanda Principal, como de la Demanda Reconvencional, al demandado reconviniente, se alza la parte apelante -demandado reconviniente, D. Salvador - alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los siguientes: en primer término error en la apreciación y valoración de la prueba practicada, acreditación de la resolución del contrato por efectiva y real necesidad de uso de la vivienda, y acreditación de causa sobrevenida o de fuerza mayor; en segundo lugar, la incorrecta aplicación del Derecho; Principio de Buena Fe; causa de Fuerza Mayor y, subsidiariamente, la minoración de la indemnización, y, finalmente, error en la valoración de la prueba; ausencia de causa de Fuerza Mayor en la falta de conservación del jardín e incumplimiento de obligaciones. En sentido inverso, la parte apelada - actora reconvenida, Dª. Flor - se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su íntegra desestimación.

SEGUNDO.- Centrado el Recurso en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el primero de los motivos en el que aquél se sustenta denuncia -como se acaba de anticipar- el supuesto error en la apreciación y valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que se estima la Demanda; sosteniendo la parte apelante, en este sentido, la acreditación de la resolución del contrato por efectiva y real necesidad de uso de la vivienda y la acreditación de causa sobrevenida o de Fuerza Mayor. Respecto del indicado motivo, este Tribunal viene estableciendo, de forma constante y en términos generales, que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el Procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Organo Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Organo Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En realidad y, con el máximo rigor, la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae, en todas sus vertientes, el primero de los motivos del Recurso constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida (en cuanto al pronunciamiento relativo a la estimación de la Demanda) por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución serían suficientes para desestimar, en todas sus vertientes, el motivo del Recurso que se examina. El Juzgado a quo, en efecto, ha analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correcta (en cuanto a la estimación de la Demanda, insistimos) que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida, en cuanto a la pretensión que ahora se examina.

TERCERO.- Así pues y, atendiendo -insistimos- a las referidas consideraciones preliminares, cabría reiterar que la hermenéutica valorativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida (en relación con la estimación de la Demanda) resulta correcta y en absoluto ha quedado desvirtuada por las alegaciones -abiertamente subjetivas y de defensa de su tesis- en las que se sustenta el planteamiento del primer motivo del Recurso. Efectivamente, después del análisis aséptico de las pruebas practicadas en el Procedimiento, este Tribunal no puede sino convenir necesariamente con los razonamientos expuestos por el Juzgado a quo en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida (sobre la estimación de la Demanda), donde, con el suficiente rigor, se han examinado todas las pretensiones ahora discutidas, sin que incluso - por las propias razones jurídicas explicitadas en aquella Resolución- fuera necesario añadir otras consideraciones adicionales o complementarias.

Difícilmente puede resultar atendible el criterio que defiende la parte demandada reconviniente y apelante en el primero de los motivos del Recurso ante los acertados razonamientos jurídicos puestos de manifiesto por el Juzgado de instancia en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida (respecto -vuelve a reiterarse- a la estimación de la Demanda) que no sólo no se han visto desvirtuados ni un ápice por las alegaciones en las que se sustentan todas las vertientes del indicado motivo, sino que incluso llegan a agotar cualquier otra consideración jurídica que pudiera efectuarse sobre los extremos en los que descansa el referido motivos de la Impugnación. En este sentido, puede ya adelantarse que -ante la carencia de solidez sustantiva en su postulado- las objeciones que la parte apelante opone respecto de la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida (respecto a la estimación de la Demanda) no gozan -según el criterio de este Tribunal- de la habilidad material necesaria para modificar la decisión -correcta, insistimos- que, sobre los extremos ahora discutidos, ha sido adoptada en la Resolución recurrida.

Y es que, por más que la parte demandada reconviniente y apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el primero de los motivos de la Impugnación, lo cierto y real es que la apreciación probatoria desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida (sobre la estimación de la Demanda) resulta racionalmente acertada y, en consecuencia, no admite tacha de tipo alguno, como igualmente puede afirmarse que se han aplicado de forma correcta las normas generales sobre la carga de la prueba que contempla el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, al mismo tiempo, tampoco ha resultado infringido el articulo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en su redacción anterior a la dada al precepto por la Ley 4/2.013, de 4 de Junio.

CUARTO.- En este sentido, debe reconocerse que la problemática litigiosa que se plantea en esta segunda instancia no ofrece ninguna dificultad material por cuanto que se ciñe, con exclusividad, a una cuestión de mera valoración de la prueba. Y es que, sin desconocer el esfuerzo desplegado por la parte demandada reconviniente y apelante en las extensas alegaciones del Recurso, resulta incuestionable -a juicio de esta Sala- que no asiste razón jurídica alguna a la indicada parte en su planteamiento material o sustantivo sobre la pretensión que ha sido ejercitada en la Demanda, la cual ha sido resuelta correctamente por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida.

De forma resumida (en la medida en que, en la Sentencia recurrida, se recogen de manera detallada los antecedentes necesarios de la controversia suscitada en este Juicio), únicamente haremos referencia, en esta sede, a que la parte actora ha ejercitado en la Demanda la acción de resarcimiento económico que reconoce el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en su redacción anterior (que es la aplicable) a la dada al precepto por la Ley 4/2.013, de 4 de Junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.

El apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establecía, entonces, la siguiente disposición normativa: 'No procederá la prórroga obligatoria cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurrido tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consaguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, respetando en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor'.

También ha de añadirse, como premisa inicial, que el arrendamiento de la vivienda controvertida se concertó por la actora con el demandado mediante documento privado de fecha 18 de Agosto de 2.011, de tal modo que, antes de la resolución a instancia del arrendador, ya había sido prorrogado (la duración del contrato era por un año prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años), documento que incluía expresamente, la disposición normativa establecida en el primer párrafo del número 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos .

El demandado comunicó a la actora la necesidad de ocupación de la vivienda por quien fuera su compañera sentimental o pareja de hecho, junto con la hija común, verificándose el efectivo desalojo el día 31 de Julio de 2.013. La vivienda no llegó a ser ocupada, ni por el demandado reconviniente, ni por quien fue su pareja de hecho con la hija menor común, de tal modo que, a mediados del mes de Agosto de 2.013, se puso en alquiler la vivienda de forma pública, que volvió a alquilarse a un tercero en fecha 31 de Agosto de ese mismo año. Estas son las fechas -y los acontecimientos- que, a los efectos de la aplicación del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , resultan relevantes, junto con el motivo aducido por el demandado reconviniente para justificar el hecho de que la vivienda no llegara a ocuparse: esto es, que se encontraba inmerso, junto con su pareja de hecho, en un proceso de división de la comunidad, decidiendo, en un principio, que la vivienda alquilada en CALLE000 , número NUM000 , Bloque NUM001 , NUM002 , de Cáceres, la ocupara su hija menor, junto con la que fuera su pareja de hecho, lo que finalmente no se pudo verificar porque la hija menor no quiso trasladarse a vivir a esta vivienda. Resulta irrelevante, igualmente, que esas circunstancias fueran puestas en conocimiento del Organo Jurisdiccional que sustanciaba el Proceso de Modificación de Medidas.

A criterio de este Tribunal, la pretensión ejercitada por la parte actora en la Demanda resulta -en términos estrictamente jurídicos- absolutamente viable y procedente, sin necesidad de apelar a ejercicio alguno de mala fe, fraude o abuso del derecho por parte de demandado. Ciertamente, el demandado reconviniente notificó a la actora la necesidad de ocupación de la vivienda, y la demandante lo aceptó y procedió al desalojo de la vivienda alquilando otra. Si el demandado (o su hija menor de edad) después no la ocupó en el plazo de tres meses, la arrendataria tiene derecho al resarcimiento económico (como penalización, si se prefiere, para el arrendador) que reconoce el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la opción que el expresado precepto contempla), pretensión que únicamente cedería por causa de fuerza mayor. En consecuencia, no es necesario que el arrendador actúe con mala fe, ni con abuso de derecho, ni con fraude: basta el dato objetivo de la ausencia de ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, salvo por causa de Fuerza Mayor, que aquí -incuestionablemente- no concurre.

QUINTO.- Sobre la Fuerza Mayor, convendría poner de manifiesto unas breves notas o consideraciones jurisprudenciales. En este sentido, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 18 de Abril de 2.000 , ha establecido que la Fuerza Mayor 'requiere la existencia de un obstáculo o suceso que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ('vis cui resisti non potest'). El Alto Tribunal, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 13 de Julio de 1.999 , ha señalado que: 'según doctrina jurisprudencial, la Fuerza Mayor como acontecimiento que aún cuando se hubiere previsto habría sido inevitable - sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Septiembre de 1.993 - dado su carácter absoluto productor de un incumplimiento 'legal' de las obligaciones, deviene como consecuencia de factores exteriores a la empresa - (rayos, huracanes, inundaciones)'. Y, finalmente, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 23 de Noviembre de 2.004 , ha indicado que: 'el artículo 1.105 del Código Civil excluye de la responsabilidad los sucesos que obedezcan a Caso Fortuito o Fuerza Mayor -nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables-, pero no cabe apreciar tal situación cuando hay un comportamiento negligente con suficiente aportación causal (...), porque el Caso Fortuito (como la Fuerza Mayor ) requiere la ausencia de culpa (...), cuya valoración en cuanto al soporte factual, por tal naturaleza de 'questio facti', corresponde al juzgador de instancia (...)'.

En el supuesto que se somete a la consideración de este Tribunal por mor del Recurso de Apelación interpuesto, la parte demandada reconviniente y apelante justifica la ausencia de ocupación de la vivienda en la voluntad de la hija menor de no querer trasladarse a vivir a la misma, lo que -con la máxima objetividad- no implica suceso alguno imprevisible o, aun siendo imprevisto, que no fuera susceptible de evitación. La parte demandada apelante, encontrándose con la suficiente facultad dispositiva, precipitó su decisión de denegar la prórroga y solicitar la desocupación de la vivienda alquilada por causa de necesidad si es que la decisión sobre la ocupación o no de la vivienda debía adoptarla un menor de edad, a lo que es ajeno el inquilino, quien, cumpliendo con sus obligaciones contractuales, desocupó la vivienda y quince días después comprobó que la misma vivienda se había vuelto a anunciar para su alquiler, que efectivamente se concertó con un tercero el día 31 de Agosto de 2.013, es decir, un mes después de abandonar -o de desocupar- la vivienda. Es incuestionable que la desocupación la vivienda ocasionó un perjuicio tangible a la parte actora (que además ha acreditado en este Proceso), quien habría permanecido ocupando la vivienda en régimen de alquiler si no hubiera sido requerida por el arrendador para desocuparla por causa de necesidad; sin que se haya justificado lo más mínimo la no ocupación de la vivienda. Ni existió efectiva y real necesidad de uso de la vivienda, cuando la ocupación (o no ocupación) de la misma quedaba, al parecer, al arbitrio de la hija menor de edad del arrendador, lo que debía haber exigido una acusada diligencia del demandado arrendador en lugar de una actuación precipitada, con patente perjuicio para el arrendatario, ni -por el mismo motivo- la causa de la no ocupación de la vivienda fue sobrevenida, en la medida en que pudo conocerse en cualquier momento, si dependía -insistimos- de la voluntad de un menor de edad, ni, en definitiva, existe situación de Fuerza Mayor; de modo que resulta procedente admitir, a favor de la demandante, la indemnización que reconoce el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

SEXTO.- Este criterio es el mismo que sostiene la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, en su Sentencia de fecha 8 de Junio de 2.005 , criterio que este Tribunal comparte y abraza. La citada Resolución establece -y es cita literal- que 'Conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 'No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle , a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco'. Así pues, el número 3º del artículo 9 señala que no procede la prórroga obligatoria en el supuesto de que el arrendador necesite la vivienda arrendada para sí, para ocuparla él mismo antes de transcurrir los cinco años, con el fin de satisfacer su necesidad primaria y permanente de vivienda. Asimismo, indica el precepto trascrito que si el arrendador no ha procedido a ocupar la vivienda por sí, en el plazo de tres meses, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle , a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaran hasta completar cinco. En el presente caso, al suscribir el contrato de la (...), ambas partes pactaron una cláusula 21ª, a tenor de la cual se hizo constar que la arrendadora demandada precisaba ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente a partir del día 23 de Febrero dado que el contrato de arrendamiento de la vivienda de la (...) finalizaba en dicha fecha. Efectivamente, en aquel momento, la arrendadora demandada Dª Enriqueta precisaba para sí y su familia la vivienda arrendada al actor pues, el contrato de arrendamiento 'indefinido' del que disfrutaban había dejado de serlo al haberse acogido su esposo, titular del arriendo, a la posibilidad prevista en la regla 6ª del apartado 11 D de la Disposición Transitoria 2ª, de excepción a la actualización de la renta oposición a la actualización de la renta y expiración del contrato a los 8 años. En consecuencia, cuando se suscribió el contrato de arrendamiento de la (...), la causa de necesidad era verdadera, real y cierta, sin que se desprenda fraude de ley ni abuso de derecho, pues el contrato de la (...) expiraba en fecha 19 de Diciembre de 2.003. Se plantean entonces en el presente caso las siguientes cuestiones: a) la aplicación imperativa y rigurosa del precepto; b) los efectos de la rescisión anticipada del contrato por parte del arrendatario; c) la desaparición de la causa de necesidad con posterioridad al desalojo del inquilino; d) la existencia de una posible causa justificativa de la no ocupación; e) y la penalización por el incumplimiento. A) Pues bien, en cuanto a la primera cuestión planteada, es evidente que nos hallamos ante un precepto de carácter imperativo, cuyo incumplimiento genera una penalización legalmente tasada. B) En cuanto a la alegada rescisión voluntaria y anticipada del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, entendemos que es evidente que no fue una rescisión anticipada de carácter voluntario sino causalizada, esto es, motivada por la necesidad de marcharse, como máximo, el día 23 de Febrero de 2.003. Así pues, ello se desprende de la documental obrante en autos en la que Dª Maribel comunica mediante fax de 4 de Diciembre de 2.002 a la demandada, la rescisión del contrato, conforme a lo pactado, expresando en el mismo fax su voluntad de continuar en el arriendo hasta el 9 de Diciembre de 2.004, documento número 31 de la Demanda al folio 55. C) En tercer término, sucede en el presente caso, la desaparición de la causa de necesidad con posterioridad al desalojo, lo que lleva a plantearnos si en este supuesto existió una causa justificativa de la no ocupación en tres meses de la vivienda desalojada por la necesidad del arrendador. Esto es, en definitiva, lo que nos planteamos en el presente supuesto es si, desaparecida la causa de necesidad para la arrendadora (con la firma del contrato de 1 de Mayo de 2.004), con posterioridad al desalojo de la vivienda por el inquilino, si es de aplicación el literal del apartado 3º del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos o si por el contrario existió causa justificativa de la no ocupación. Y en este sentido, concluimos que, teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial dictada con motivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, entendemos que si bien, efectivamente, ni existió mala fe ni conducta fraudulenta alguna por parte de la arrendadora, tampoco cabe apreciar la existencia de una causa justificativa de la no ocupación, pues la causa de necesidad desapareció por un acto dependiente de la voluntad del arrendador, esto es, mediante la firma de un nuevo contrato de arrendamiento relativo a la vivienda de la (...), que podía o no haber firmado. D) Finalmente, en cuanto a la penalización prevista en la Ley para el arrendador por el incumplimiento de la ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, consiste en la posibilidad, a elección del arrendatario, de recuperar la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años a partir de esa nueva ocupación, es decir, con independencia del tiempo que en base al contrato originario hubiera disfrutado de la misma, teniendo además derecho a que se le indemnicen todos los gastos que en su día el desalojo le hubiera ocasionado, o, en su caso, opción que ejercita el demandante en el caso de autos, recibir en concepto de indemnización una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco. Pues bien, en el presente caso, habiendo optado el demandante por la pretensión indemnizatoria, tal y como le autoriza el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y habiendo quedado acreditado que la renta pactada era de 901,52 euros mensuales, y que desde la fecha de vencimiento inicial del contrato en Febrero de 2003 hasta el mes de Octubre de 2.005, restaban 32 meses para completar los cinco años de contrato, estando legalmente tasada en este caso la indemnización, tiene obligación la demandada de abonar al actor la cantidad por éste reclamada, con los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial'.

SEPTIMO.- El segundo de los motivos del Recurso acusa la incorrecta aplicación del Derecho; Principio de Buena Fe; Causa de Fuerza Mayor y, subsidiariamente, la minoración de la indemnización. En buena medida, la práctica totalidad de las alegaciones del motivo ya han sido examinadas y resueltas por este Tribunal en los Fundamentos de Derecho precedentes, esencialmente en relación con la existencia de Fuerza Mayor, que -como decíamos- no es en absoluto aplicable por las razones -y Jurisprudencia- explicitadas a las que, en esta sede recursiva, hacemos expresa remisión.

Sobre la Buena Fe, también en los Fundamentos de Derecho precedentes y, en interpretación del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya significábamos que la aplicación de este precepto (dado su sentido literal y finalista) no demandaba que el arrendador hubiera actuado con mala fe, fraude o con abuso del derecho, sino que simplemente era precisa la constatación del dato objetivo de la no ocupación de la vivienda durante tres meses después del desalojo para que proceda el resarcimiento económico (si era ésa la opción del arrendatario), salvo causa de fuerza mayor, que, en este supuesto, no concurre.

Y, finalmente, sobre la petición subsidiaria de la minoración de la indemnización hasta la cantidad de 1.546,08 euros; ciertamente, esta pretensión responde a una interpretación nítidamente subjetiva de la parte demandada reconviniente y apelante que no encuentra encaje alguno en el propio texto del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos . Esa cantidad -según el criterio de la parte apelante- resultaría de multiplicar por tres la renta que se venía satisfaciendo, correspondiente a los tres meses que restaban para concluir la anualidad. No obstante, si se examina el artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y, específicamente, su apartado 3, puede comprobarse, sin ninguna dificultad, que, en todo momento, el precepto se refiere al plazo de cinco años, que es el que ha de tenerse en cuanta al efecto de fijar el resarcimiento económico; criterio que -como ha podido comprobarse- es el adoptado por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, en su Sentencia de fecha 8 de Junio de 2.005 , citada y trascrita en el Fundamento de Derecho anterior.

OCTAVO.- Distinta suerte ha de correr, sin embargo, el tercero y último de los motivos del Recurso, conforme al cual la parte demandada reconviniente y apelante esgrime, igualmente, error en la valoración de la prueba, si bien proyectado sobre la ausencia de causa de Fuerza Mayor en la falta de conservación del jardín, e incumplimiento de obligaciones de la arrendataria. El motivo pretende la estimación de la Reconvención, conforme a la cual la parte demandada reconviniente, en concepto de indemnización de daños y perjuicios como consecuencia de la falta de conservación de la zona ajardinada de la vivienda, reclamó la cantidad de 965,86 euros. Esta pretensión ha sido desestimada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida, entendiendo que la falta de mantenimiento del jardín obedeció a una causa de Fuerza Mayor consistente en que no se pudo regar el jardín durante un mes al haber anidado en el mismo un enjambre de abejas, que hizo imposible entrar en el jardín. El Juzgado de instancia también aludió a que la cantidad reclamada era excesiva.

Este Tribunal, sin embargo, no comparte, ni el criterio de la parte actora reconvenida, ni el del Juzgado de instancia que se ha puesto de manifiesto en la Sentencia recurrida. En primer término, sería más que discutible considerar como causa de Fuerza Mayor la situación que, como tal, se alega, en función de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo anteriormente expuesta. No obstante y, sin necesidad de acudir a la aplicación e interpretación del artículo 1.105 del Código Civil , el examen de las fotografías que se acompañaron al Escrito de Contestación a la Demanda y Reconvención, revelan, objetivamente, dos circunstancias: en primer término, la realidad de que el patio (si así se le quiere denominar) contaba con una zona ajardinada y con césped, que, indudablemente, debería de haberse cuidado; y, en segundo lugar, que dicha zona ajardinada (en concreto el césped) presentaba un patente estado de descuido y abandono que, sin género de duda alguno, no respondía a una inutilización del jardín de solo un mes; es decir, pudo cuidarse antes de que apareciera el enjambre de abejas, y también después, antes del desalojo de la vivienda, lo que - entendemos- no se hizo. De este modo, el artículo 1.101 del Código Civil establece que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que, en el cumplimiento de sus obligaciones, incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas; precepto con fundamento en el cual ha de responder la parte actora reconvenida del perjuicio ocasionado.

En relación con la cuantía reclamada por este concepto indemnizatorio, la parte demandada reconviniente ha aportado, con el Escrito de Contestación a la Demanda y Reconvención, un Presupuesto original, donde se detallan los conceptos facturables para devolver la zona ajardinada (césped) a un estado de normalidad de uso, sin que este Tribunal advierta la presencia de motivo alguno que hiciera dudar de la autenticidad de este documento. No obstante se trata de una cuestión de aplicación de las normas generales sobre la carga de la prueba ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), de tal modo que si la parte actora reconvenida entendía que el importe del referido Presupuesto era excesivo, debió proponer y practicar a su instancia los correspondientes medios de prueba que demostraran lo contrario, lo que, sin embargo, no ha verificado.

En consecuencia y, como corolario, la Demanda Reconvencional habrá de ser estimada.

NOVENO.- La cantidad objeto de la condena, consecuencia de la estimación de la Demanda Reconvencional, devengará los intereses de la mora procesal con arreglo a lo establecido en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; es decir, un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en dos puntos, desde la fecha de la Sentencia dictada en la primera instancia hasta su completo pago.

DECIMO.- Al estimarse la Reconvención con motivo de la estimación parcial del Recurso de Apelación interpuesto, las costas de la primera instancia correspondientes a la misma habrán de imponerse a la parte actora reconvenida que ha visto desestimada -en cuanto a la Demanda Reconvencional- sus pretensiones, en aplicación del apartado 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que el Tribunal aprecie que el supuesto enjuiciado, objeto de la Reconvención, fuera susceptible de presentar dudas, menos aun serias y razonables, de hecho ni de derecho, que exigieran otro pronunciamiento diferente.

DECIMO PRIMERO.- Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la estimación parcial del Recurso de Apelación interpuesto, y, en su consecuencia, la revocación, también parcial, de la Sentencia que constituye su objeto en los términos que, a continuación, se indicarán.

DECIMO SEGUNDO.- Estimándose parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede efectuar pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas de esta alzada, de modo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, estimando parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de D. Salvador contra la Sentencia 144/2.014, de quince de Septiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de los de Cáceres en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 594/2.013, del que dimana este Rollo, debemos REVOCAR y REVOCAMOS parcialmentela indicada Resolución, en el sentido de que, con estimación de la Demanda Reconvencional deducida por la representación procesal de D. Salvador frente a Dª. Flor , debemos CONDENAR y CONDENAMOSa la indicada actora reconvenida a que abone al demandado reconviniente la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS DE EUROS (965,86 euros), más los intereses de la expresada cantidad que se computarán, al tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos, desde la fecha de la Sentencia dictada en primera instancia, hasta su completo pago, con imposición de las costas correspondientes a la Reconvención a la parte actora reconvenida; CONFIRMANDOla Sentencia recurrida en el resto de sus pronunciamientos; todo ello, sin hacer pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas de esta alzada, de modo que cada parte abonará las costas causada a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN .- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.