Sentencia Civil Nº 313/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 516/2015 de 23 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 516/2015-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 143/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 MATARÓ (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 313/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintitres de junio de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 143/2013 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Mataró (ant.CI-8), a instancia de Florencia y Inocencia contra Evaristo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de marzo de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: QUE ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por Inocencia Y Florencia CONTRA Evaristo DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a devolver a la actora la cuantía de 1097,73 euros más los intereses legales desde la fecha de interpelación extrajudicial.

Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 15 de junio de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- Las actoras DÑA. Florencia y DÑA. Inocencia , presentaron demanda de juicio ordinario contra D. Evaristo , siendo la parte actora arrendataria y el demandado propietario del local sito en la CALLE000 NUM000 de Premia de Mar, en la que expone que, el día 31 de enero de 2012, se hizo entrega de las llaves a la propiedad, por lo que solicita la devolución de la fianza arrendaticia y aval por importe de 6.440 euros.

Por ello, pide que, en su día, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se condene al demandado al pago de la cantidad de 6.440 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas del procedimiento.

El demandado D. Evaristo se opuso a la demanda presentada alegando:

1) Al abandonar la nave las demandantes dejaron varios desperfectos, siendo repercutibles: los gastos para reparación de techos y puertas por importe de 3.761,64 €, los de reparación del alumbrado por importe de 1.255,30 € y pintura por importe de 968 €. Entendiendo que es también repercutible el impuesto de basuras por importe de 330,33 € y la factura del notario ascendente a la suma de 195,30 €.

2) La parte actora resolvió unilateralmente el contrato de arrendamiento, recogiendo el propietario demandado las llaves que le entrega (documento 11 de la demanda); en este documento, el propietario ni manifiesta acuerdo con la resolución, ni una renuncia a la posible reclamación por daños derivadas de la resolución unilateral. Únicamente manifiesta no estar conforme con el estado en que se encuentra el local.

3) La actora pagaba una renta mensual de 856,56 euros, por lo que habiéndose estipulado una duración del contrato de 6 años y siendo éste de fecha 6 de agosto de 2008, el contrato finaba en fecha 5 de agosto de 2014, faltando por tanto para el fin del contrato 2 años, 6 meses y 5 días y dado que no se ha podido alquilar nuevamente el local, las arrendatarias deben indemnizar en la suma de 25.868,11 €.

En base a lo anterior, solicitó se tenga por alegada la compensación de los créditos citados a favor del demandado, y en su función, se desestime la demanda, con imposición de costas a la actora.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena al demandado, a pagar a la actora la cantidad de 1.097,73 € euros más intereses desde la fecha de la interpelación extrajudicial, y sin expresa declaración sobre las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Evaristo interpone recurso de apelación formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos analizar.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Revisada en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, debemos partir de los siguientes hechos:

1) El día 6 de agosto de 2008, DÑA. Florencia y DÑA. Inocencia concertaron con el demandado como propietario, un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en relación con el local sito en la CALLE000 NUM000 de Premia de Mar, por un periodo de seis años.

2) El día 31 de enero de 2012, DÑA. Florencia y DÑA. Inocencia suscribieron un documento de renuncia a los derechos dimanantes del contrato de arrendamiento haciendo entrega de las llaves al propietario demandado que manifestó no estar conforme con el estado del local.

3) Al desalojar la nave arrendada, se levantó Acta notarial de presencia en fecha 2 de febrero de 2012, 2 días después de la conclusión del arriendo, con fotografías donde se puede apreciar, en lo que aquí interesa, el estado del techo y la situación del alumbrado.

4) En el acto del juicio declaró la Sra. Sacramento (de la agencia) que estuvo presente el día de la entrega de llaves confirmando que faltaba el falso techo y que el local se encontraba, más o menos, como se ve en las fotografías del acta notarial. Asimismo la propia Sra. Inocencia reconoció que se habían caído unas tablas del techo y su hijo que, depuso como testigo, también reconoció que faltaban tres placas del techo porque se rompieron al quitarse el proyector y sus alarmas.

5) Finalmente la perito judicial confirmó el estado del local a la conclusión del arriendo, no sólo en cuanto al tema de las placas de techo sino también en cuanto a la modificación de la puerta de acceso.

El artículo 1.562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable, presunción que no ha sido desvirtuada en la presente litis.

Por tanto nada obsta para que no proceda deducir de la fianza el importe de la reparación de los desperfectos relativos al falso techo, puerta de cerramiento en aluminio lacado e iluminación ascendente a la suma de 5.016,64 €, cantidad a la que deberá sumarse el recibo de basuras por importe de 330,23 € al constar el devengo y pago por el demandado, cuando en el contrato se pactó que sería a cargo del arrendatario (cláusula 6.2 del contrato) y los gastos del Acta notarial según factura de la Notaría por importe de 195,30 €, por cuanto, como bien dice la sentencia apelada, se trata de gastos equiparables a lo dispuesto en el art. 1168 CC que deben ser a cargo del deudor. Dando un total de 5.542,17 €.

Por el contrario no cabe compensar el importe de la pintura, como pretende el recurrente en su recurso, ya que no consta en autos, como bien dice el juez a quo, que suponga un deterioro grave o exceda del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, siendo lógico que al concluirse un arriendo el propietario proceda a pintar de nuevo para sacar el local al mercado.

Tampoco procede compensar el importe del calentador ni del acondicionador-ventilación como también pretende el recurrente en su recurso, pues tales partidas no se opusieron en la contestación a la demanda, por lo que su introducción ahora en el recurso es extemporánea y constituye cuestión nueva no debatida en el pleito y cuya introducción en el recurso está prohibida por violentar los principios de preclusión e igualdad de las partes en el proceso, pues de lo contrario se vulneraría la oportunidad procesal de defensa, privando a la parte contraria de su derecho a alegar y formular la prueba que estimase oportuna con relación a dicho extremo ( SS TS de 15 y 29 de febrero , 18 de marzo , 18 de abril , 10 y 17 de octubre de 1988 , 8 y 22 de mayo , 31 de octubre , 6 de noviembre y 15 de diciembre de 1989 , 11 de octubre de 1991). Así , las sentencias de 12 junio 2007 y 4 marzo 2008 señalan que «la doctrina jurisprudencial veda el planteamiento de cuestiones nuevas porque contradicen los principios de preclusión y contradicción y generan indefensión» pudiéndose citar en igual sentido, entre otras muchas, las de 24 noviembre y 20 diciembre 2006; 17 enero, y 3, 4 y 11 abril 2007. Por tanto la pretensión de compensar la pintura y los antedichos muebles ha de decaer.

TERCERO.- La siguiente cuestión que se plantea en este recurso es la relativa al desistimiento unilateral de las arrendatarias, si existe una cantidad liquida compensable con la fianza, y si se puede considerar que la resolución anticipada fue aceptada la propiedad.

Ya se ha dicho que el contrato finalizaba el día 5 de agosto de 2014 y se entregaron las llaves el 31 de diciembre de 2012.

La arrendatarias resolvieron anticipadamente el contrato de arrendamiento, cuya duración pactada era de 6 años, y el propietario recogió las llaves, firmándose el documento número 11 de la demanda.

Debemos analizar si el citado documento número 11, al folio 66, significa una aceptación de la resolución del contrato o si podemos entender acreditado que el contrato se resolvió anticipadamente por mutuo disenso.

En cuanto a la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, el Tribunal Supremo ha señalado, así en sentencia de fecha 20 de Julio de 2011 , que el silencio del arrendador al recibir la comunicación del abandono y las llaves no comporta consentimiento a la extinción ni resolución bilateral. Asimismo la STS de 27 de septiembre de 2013 dice que la aceptación de llaves no implica renuncia a las consecuencias del incumplimiento.

Igualmente, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que cabe el mutuo disenso para resolver el contrato pero que es preciso que consten actos que sean clara e inequívocamente expresivos de la renuncia al derecho que pudiera corresponder a la propiedad a exigir el cumplimiento del contrato.

Y en el presente caso, debemos concluir que, ni del documento de entrega de llaves ni de las demás circunstancias concurrentes, puede inferirse la existencia de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la parte arrendadora renunció a los derechos derivados del contrato de arrendamiento, en concreto, a exigir su íntegro cumplimiento.

En este sentido, dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 de septiembre de 2013 : ' La Audiencia Provincial respeta la jurisprudencia de esta Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado ( sentencia núm. 385/2009 de 26 mayo, recurso núm. 1122/2004 y las citadas en ella), como sobre el valor del silencio como expresión de consentimiento, para lo cual ha de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador ( sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 597/2011, de 20 de julio, recurso núm. 684/2008 ). Eso justamente es lo que ha hecho en su sentencia la Audiencia Provincial, que ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

En el caso de autos, el propietario ni manifestó estar de acuerdo con la resolución, ni una renuncia a la posible reclamación por daños y perjuicios derivada de la resolución unilateral del arrendatario. El propietario se limitó a recoger las llaves y hace constar su disconformidad con el estado del local, no constando en autos ningún acto de la propiedad que permita concluir que hubo renuncia de derechos.

CUARTO.- Sentado lo anterior, la última cuestión que se plantea es la de la posible compensación, que niega la sentencia de instancia, razonando que la compensación sólo puede operar cuando se trate de cantidades líquidas, vencidas y exigibles.

Lo que dice la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda es que la parte actora pagaba una renta mensual de 856,56 euros, por lo que habiéndose estipulado una duración del contrato de 6 años y siendo éste de fecha 6 de agosto de 2008, el contrato finaba en fecha 5 de agosto de 2014, faltando por tanto para el fin del contrato 2 años, 6 meses y 5 días y dado que no se ha podido alquilar nuevamente el local, las arrendatarias deben indemnizar en la suma de 25.868,11 € que debería compensarse de la fianza.

Por tanto, nos hallamos ante cantidades líquidas y compensables, sin embargo, como ya hemos dicho reiteradamente, resuelto unilateralmente un contrato de arrendamiento de local, de más de cinco años, siguiendo las sentencias del Tribunal Supremo de fecha de 9 de abril de 2012 y 11 de febrero de 2016 , debemos tomar como criterio orientativo lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, de la LAU de 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, y haciendo uso de la facultad moderadora del artículo 1.103 del Código Civil , consideramos procedente moderar la indemnización solicitada a la de un mes de renta por cada año que quedaba por cumplir.

Como quedaban dos años, seis meses y cinco días de contrato, correspondería una indemnización de una mensualidad de renta por cada anualidad pendiente, prorrateándose los periodos inferiores al año, lo que da un total de 2.085,23 por la resolución anticipada.

A esta cantidad hay que añadir la suma de 5.542,17 € euros por los daños, recibo de basuras y factura de notario, lo que supone una indemnización por ambos conceptos de 7.627,4 €.

Esta cifra es la que hay que deducir de la fianza y aval de 6.640 euros por lo que la propiedad nada debe restituir a las arrendatarias al ser su crédito mayor que el de las actoras.

Todo lo anterior, supone la estimación parcial del recurso de apelación y la desestimación de la demanda.

QUINTO.-La desestimación de la demanda conlleva la expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento. La estimación parcial del recurso comporta no hacer mención especial sobre las costas de esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de D. Evaristo contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2015 dictada en el procedimiento ordinario nº 143/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró, SE REVOCA dicha resolución, dictándose otra en su lugar por la que desestimando la demanda se absuelve al demandado de los pedimentos contra él formulados. Se imponen a la parte actora las costas de primera instancia y no se hace mención especial sobre las costas del recurso.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D. A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.