Sentencia Civil Nº 314/2003, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 111/2003 de 25 de Noviembre de 2003

Encabezamiento

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Jesús Francisco Cristín Pérez, Presidente, don José Ramón Godoy Méndez y doña Josefa Otero Seivane,

Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM.

En la ciudad de Ourense a veinticinco de noviembre de dos mil tres.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado Mixto Número 7 de Ourense, seguidos con el nº. 293/02, rollo de apelación núm. 111/03, entre partes, como apelante D. Amparo , representada por el Procurador D. ENRÍQUE TOVAR LÓPEZ-CUEVILLAS, bajo la dirección de la Letrada Dª. LUCILA VÁZQUEZ IGLESIAS y, como apelado, D. Jose Antonio , representado por la procuradora Dª. MARÍA GLORIA SÁNCHEZ IZQUIERDO, bajo la dirección del Abogado D. JAVIER GONZÁLEZ PÉREZ. Es ponente el Ilmo. Sr. D. José Ramón Godoy Méndez.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado Mixto Número 7, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 22 de enero de 2003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Enrique Tovar López-Cuevillas en nombre y representación de Dª. Amparo , asistida de la Letrada Dª. Lucila Vázquez-Gulías Vázquez contra D. Jose Antonio , representado por la Procuradora Dª. Mª. Gloria Sánchez Izquierdo y asistida del Letrado D. Javier González Pérez, debo declarar y declaro no haber lugar a las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda absolviendo al demandado de las mismas con imposición de costas a la parte actora".

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de Amparo recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos que vino siendo regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 supuso un marco normativo que implicó una regresión en la utilización del instituto arrendaticio.

El Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector, bien que determinó una discriminación entre los contratos anteriores y los otorgados con posterioridad a dicho Real Decreto-Ley, y, en general, reveló la existencia de disfunciones que generaban en el mercado una situación poco atractiva frente a la venta en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda.

Con la finalidad de potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos se promulga la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, cuya modificación normativa tiende a establecer un equilibrio en las prestaciones de las partes.

El régimen de rentas, que es el que interesa a los efectos de esta litis, se construye, como expresa el Preámbulo del Real Decreto-Ley, en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, dice, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un periodo anual el Índice de precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de la Ley, celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que duración y renta se refiere.

En cuanto a los contratos celebrados con anterioridad y en relación al régimen de rentas, la Ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en el que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adaptan sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de rentas mediante el aludido mecanismo de actualización, limitándose en la Disposición Transitoria 2ª. D/ regla 8ª a la actualización anual a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

SEGUNDO.- De lo que se deja expuesto se deduce, de un lado, que la normativa del apartado D-11-D. T 2ª de la nueva Ley, no es de carácter imperativo, como se dice en la sentencia apelada. En tal sentido la norma aludida ya comienza expresando que "la renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador,. De otra parte, si la finalidad de la nueva Ley es la descongelación de rentas, restablecer la igualdad de las partes, y en definitiva evitar se produzcan efectos de evidente enriquecimiento injusto en perjuicio del arrendador, es claro que la situación de éste no puede ser de peor condición en el marco de la nueva Ley que la contemplada en la anterior normativa, lo que pugnaría frontalmente con la filosofía que inspira la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que ciertamente no es la de limitar los derechos de los propietarios.

Tampoco puede producir el efecto de desconocer las estipulaciones del contrato válidamente pactadas, ya que, en tal sentido, en el contrato litigioso de fecha 31 de enero de 1977 se había pactado expresamente una cláusula de estabilización por la cual sería revisable la renta cada tres años, de conformidad con los incrementos experimentados por el IPC de cada periodo. El propio legislador así lo reconoce expresamente en el Preámbulo de la Ley, en referencia expresa a los contratos celebrados al amparo de la Ley 2/1985, siendo obvio que la razón es la misma para los anteriores a esta fecha.

En idéntico sentido tampoco cabe ir contra los actos propios, ya que en virtud del contrato vinieron produciéndose diversas actualizaciones en virtud de la meritada cláusula de estabilización.

Así las cosas, ante el nuevo marco jurídico de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, a los efectos de actualización de la renta el arrendador puede optar por acogerse al sistema de actualización de ésta, o bien optar por el pactado contractualmente, que es lo que pretende en la demanda. En tal sentido, toda vez que cuando el arrendador pretendió la actualización de la renta conforme a las reglas de la Disposición Transitoria 2ª, D/11 y el arrendatario se opone en base a la excepción de la regla 7ª, el arrendador, puesto en la disyuntiva de escoger entre la actualización que permite la regla 8ª o la establecida como cláusula de estabilización del contrato, opta por esta última, para lo cual, como antes se decía, está en su derecho.

En orden a la aplicación de dicha cláusula, como señala reiterada jurisprudencia (S. 22-5-97, entre otras) la renta que ha de tomarse como base para aplicar los incrementos en la revisiones no es la contractual inicial sino la acumulada exigible, y que la revisión ha de operar sobre la renta pactada, la primera vez y sobre la actualizada en las sucesivas.

La única limitación al respecto la vendría a constituir el pago de los incrementos de renta con carácter retroactivo, lo que no se pide, sino la mera y simple actualización retroactiva, actualización que, como ya decía ésta propia Audiencia Provincial (S. 1 de julio de 1998, entre otras) en modo alguno puede entenderse renunciada por el hecho de que en algunas anualidades (o periodos trianuales) el arrendador no lo hubiese aplicado, pues una cosa es que no quepa aplicarlo con efectos retroactivos para percibir las diferencias de rentas atrasadas y otra la acumulación entre el índice inicial y el final, de tal modo que no se trata de renta acumulada sino del IPC acumulado, para seguir las pautas establecidas lícitamente en el contrato por las partes.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Amparo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 7 de Ourense en autos de Juicio Ordinario nº. 293/02, Rollo de Apelación núm. 11/03, de fecha 22 de enero de 2003, que se revoca, y, en su consecuencia, estimando la demanda interpuesta por aquella contra D. Jose Antonio , se declara que la renta debida del contrato de arrendamiento de la vivienda descrita en el cuerpo de la demanda actualizada desde junio del año 2001, corresponde a la cantidad mensual de 30.361 pesetas (182,47 euros), condenándolo al pago de la cantidad correspondiente a los incrementos experimentados por la actualización de la renta desde junio de 2001, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago, con imposición a dicho demandado de las costas de la instancia, sin efectuar especial pronunciamiento respecto de los del recurso.

Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.