Sentencia Civil Nº 314/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 1029/2011 de 21 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0005502

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 001029/2011- L -

Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) Nº 001586/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 15 DE VALENCIA

Apelante: D. Felipe .

Procurador.- D. FCO. JAVIER BLASCO MATEU.

Apelado: D. Isidro .

Procurador.- D. ONOFRE MARMANEU LAGUIA.

SENTENCIA Nº 314/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veintiuno de mayo de dos mil doce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) nº 1586/2010, promovidos por D. Isidro contra D. Felipe sobre "resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Felipe , representado por el Procurador D. FCO. JAVIER BLASCO MATEU y asistido del Letrado D. JOSE VICENTE FLORES PASTOR contra D. Isidro , representado por el Procurador D. ONOFRE MARMANEU LAGUIA y asistido del Letrado D. MARIO SENABRE PERALES.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 15 DE VALENCIA, en fecha 5-4-11 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) nº 1586/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de D. Isidro contra D. Felipe debo decretar la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre el inmueble sito en Valencia, calle DIRECCION000 número NUM000 NUM001 , objeto de este litigio que vincula a las partes, con apercibimiento de lanzamiento al demandado si no desaloja el citado inmueble en el plazo legal, estando ya advertido el demandado que si no desaloja voluntariamente el inmueble se procederá a su lanzamiento en fecha 9-5-2.011. Y asimismo le condeno a que abone a la acotra la cantidad de 2.800'11 Euros y demás que resulten hasta la ejecución de sentencia, intereses y en cuanto a las costas del procedimiento, cada parte satisfará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Felipe , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Isidro . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 7 de mayo de 2.012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

D. Isidro , como arrendador, presentó demanda frente a D. Felipe , como arrendatario, instando la resolución del contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto al de vivienda que se indica, existente entre las partes, de fecha 22 de junio de 2004, siendo inicialmente la arrendataria la mercantil Restaurante Hermanos Eiba S. L., y habiéndose subrogado en su posición el demandado, así como el desahucio por falta de pago de rentas, diferencias por actualización de la misma, y recibos de IBI y agua, por las sumas y periodos, que se refieren, totalizando 5.625,82 euros, y la condena a su pago, y a las sumas a devengar durante la tramitación del procedimiento hasta el desalojo del inmueble por rentas y cantidades asimiladas.

Y se dicta sentencia en la instancia, parcialmente estimatoria de la demanda, por la que se decreta la resolución del contrato y el desahucio, así como se condena al demandado al abono del principal de 2.800,11 euros, y demás cantidades que resulten hasta la ejecución de la sentencia, e intereses.

Sentencia que es apelada por el demandado.

SEGUNDO .-

Al margen de los meros errores en la redacción de la sentencia, como el que en la misma se encabece con el nombre de dos jueces distintos, que no tiene mayor trascendencia, pues resulta subsanable en cualquier momento, incluso de oficio, de acuerdo con el artículo 214-3 de la LEC , no obstante haber sido factible a las partes promover dicha aclaración a tenor del nº. 2 de dicho precepto sin necesidad de apelar la sentencia, en lo que se refiere a los motivos relevantes del recurso, y exponiéndose error en la apreciación de la prueba, se debe delimitar entre los diversos conceptos en los que el actor apoyaba su exigencia de resolución de contrato y reclamación de cantidad y que le fueron estimados, circunscrito el debate a lo que ha sido objeto de resolución en la sentencia de instancia y de apelación.

Así, en lo que atañe a la cantidad de 924,78 euros, se debe tener en cuenta que, según la demanda origen de las actuaciones, se trata de rentas pendientes hasta abril de 2009 sin más explicación, lo que ya de por sí adolece de cierta indefinición que solo se salva, de acuerdo con lo que explica la parte demandada, por el detalle que se recoge en el burofax, que se dice remitido al demandado, y que a tenor de su contenido cabría datarlo el 6 de abril de 2009 (folio 21 de las actuaciones), comprendiendo rentas por 5 días de febrero de 2009 (197,95 euros), y completas las de los meses de marzo y abril del mismo año (devengada ya, esta última, en aquel momento, al pactarse en el contrato, estipulación 3º, el pago de la renta por meses anticipados dentro de los cinco días primeros de cada mes), a razón de 1.086,53 euros, incluida la actualización de la renta, así como el IBI de los años 2005 y 2006 (788,83 euros). Y de lo que, a su vez, se restan 2.234 euros abonados por el arrendatario en la semana del 20 al 26 de marzo y el 7 de abril, dando como resultado la cifra primeramente referida.

Y en lo que se refiere, dentro de estas partidas, a la renta, atendida la estipulación 3ª del contrato, era posible su actualización anual según las variaciones experimentadas por el IPC en el mes de la firma del contrato, pero también se señala que para el cobro de las rentas correspondía a la propiedad girar los oportunos recibos al domicilio social de la planta baja arrendada, y no consta que haya exigido con anterioridad a la demanda la renta con tales incrementos, no solo con relación a los 924,78 euros aludidos, como a dicha diferencia que también se exige a partir del mes de mayo de 2009. Puesto que el demandado niega haber recibido el burofax de fecha 6 de abril de 2009 al que antes se ha hecho mención, y de la documentación que se acompaña no se deduce otra cosa, toda vez que va dirigido, meramente, según lo expresado en su encabezamiento, al demandante por su propio Letrado, y no al demandado, refiriendolo así, igualmente, en el antecedente de hecho 4º de la demanda. Sin que sea significativo, a tales efectos, el aviso de correos fechado el 27 de julio de 2010, que consta, este sí, dirigido al demandado (folio 20), puesto que se desconoce el contenido de la misiva al que se refiere aquel. Y siendo, no obstante, que aún siendo factible, conforme a la misma estipulación 3ª, la actualización de la renta con efectos retroactivos, para ello resultaba preciso que, por el actor, una vez que no se encontraba aceptado este hecho por el demandado, justificara el incremento del IPC que pretendía aplicar, siquiera a efectos de la condena a su pago a partir de la reclamación judicial. Lo que no consigue la parte, puesto que sobre dicha cuestión no se practica prueba. Y cuando el documento que contiene el acuerdo de suspensión del contrato de fecha 7 de noviembre de 2006 (folio 53), al ser facilitado en las actuaciones solo en su primera página, impide conocer si, como se dice por el actor en su escrito de oposición a la apelación, que el arrendatario hubiera aceptado en el mismo, al menos tácitamente, el incremento de la renta. Conllevando con ello la imposibilidad de su exigencia, por falta de tales demostraciones, conforme a la carga que le correspondía a dicha parte a tenor del artículo 217-2 de la LEC , por lo que solo cabe admitir como importe de las rentas el pacífico aceptado en todo momento por el demandado, efectuando ingresos mensuales de renta, atendiendo al extracto bancario y copia de transferencias que facilita (folios 37 y ss.), de 1.000 euros, aparte de los incrementos en algún caso por recibos de agua.

Por otra parte, en lo atinente a los recibos de IBI, son exigibles en principio al arrendatario, tanto los insertos dentro de la suma de 924,78 euros, como los que se reclamaban de los años 2008, 2009 y 2010, puesto que así viene estipulado en la cláusula 9ª del contrato, y, además, su impago podía ser causa de resolución contractual y de desahucio, pues así viene aceptado por la doctrina jurisprudencial, respecto a los arrendamientos anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994, de acuerdo con la STS de 11 de julio de 2011 . Si bien para poder considerar que el arrendatario haya incumplido el contrato por ello, y se pudiera dar lugar a la resolución al contrato, debía preceder a la demanda su exigencia por el arrendador al arrendatario, máxime cuando este no puede conocer su importe hasta que así se le reclama, sin perjuicio de su derecho a exigirlo a partir de su justificación, no siendo causa, en este supuesto, sin embargo, de resolución del contrato.

Y, no obstante señalar que no cabe entrar en la alegación novedosa que se recoge en el escrito de apelación de prescripción de la acción para reclamar el IBI por transcurso del plazo de su exigencia, por implicar una mutatio libelli y extralimitar la parte el objeto de la apelación, lo que se encuentra vedado, entre otros, en los artículos 412 y 456-1º de la LEC , una vez más, como decíamos, no consta la reclamación previa del arrendador, lo que lleva, tal como se ha razonado anteriormente, a la posibilidad de exigencia de condena a su pago con la demanda, pero no así que pueda ser motivo de resolución contractual.

Y además corresponde excluir con relación a los conceptos aceptables los comprendidos en el periodo en el que el contrato estuvo en suspenso por acuerdo entre las partes, según viene reconocido por el actor, comprensivo desde el 7 de noviembre de 2006 al 24 de febrero de 2009

Y, a partir de ello, siendo que la razón que se expone, para que no pueda reclamarse en su totalidad el importe del IBI de 2005, el que el demandado se subroga en el contrato de arrendamiento de 29 de noviembre de 2005, sino en la proporción que corresponde hasta el final del año, cabe su rechazo, puesto, que, precisamente, como se lee en la cláusula 17ª del contrato de 22 de junio de 2004, el demandado se subroga, en todas las obligaciones expresadas en el contrato, sustituyendo al arrendatario original, asumiéndolas, en consecuencia, sin más distinción.

En resumen, de los 924,78 euros que se reclaman por rentas atrasadas hasta el 6 de marzo de 2009, solo cabe entender debidos por el demandado, los IBI de los años 2005 y 2006 (788,83 euros), pero nada por rentas, puesto que, no habiéndose por el actor justificado otro importe de las mismas que aquel que ha venido abonando el demandado de 1.000 euros, y partiendo de esta cantidad, los 5 días de febrero de 2009, y enteras las rentas de marzo y abril del mismo año, alcanzan un total de 2.178,57 euros, y reconociendo el actor haber percibido 2.234 euros a cuenta del total de tales cantidades y del IBI en el burofax de 6 de marzo de 2009, solo se debían 733,40 euros correspondientes al IBI, que es a lo que debe ceñirse la condena, si bien, se insiste, sin que justifique la resolución contractual por ello.

Y lo mismo cabe decir de los IBI de 2008, 2009 y 2010, excluido el pago del primero en la sentencia de primera instancia por razón de la suspensión del contrato y reducido el de 2009 a la parte proporcional al periodo de su vigencia en dicha anualidad, puesto que no consta la reclamación de los mismos hasta la presentación de la demanda, por lo que resultaban pertinentes los importes que se aceptan, pero no para justificar con ello, una vez más, la resolución contractual y el desahucio.

Siendo, por último, que, justificado que fue en las actuaciones que el demandado abonó de manera precedente a la presentación a la demanda las mensualidades que se indicaban como pagadas, lo que llevo a la exclusión de la condena al pago de las mismas, y no siendo procedente, conforme a lo razonado, el abono por aquel de los importes exigidos por sus actualizaciones, la cantidad objeto de condena que corresponde realizar al demandado, debe quedar ceñida exclusivamente, sin acceder a la resolución contractual y al desahucio, a la suma de 1.596,73 euros, e intereses del artículo 576 de la LEC . Con rechazo del resto.

Procediendo, en consecuencia, la estimación parcial del recurso de apelación y revocación en parte de la sentencia de instancia, en los términos señalados. Con confirmación del pronunciamiento en costas atendiendo a que la estimación de la demanda sigue siendo parcial y resultar aplicable la regla general establecida en el artículo 394-2º de la LEC .

TERCERO.-

La estimación parcial del recurso de apelación conlleva que no se haga expresa condena de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398-2 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación así como jurisprudencia.

Fallo

PRIMERO .-

SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Felipe contra la sentencia dictada el 5 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 15 de los de Valencia en juicio verbal civil de la LEC 1/2000 nº. 1.586/2010.

SEGUNDO .-

SE REVOCA parcialmente la citada resolución, para, con estimación parcial de la demanda interpuesta por D. Isidro , condenar al demandado D. Felipe al pago al actor la suma de MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS Y SETENTA Y TRES CENTIMOS (1.596,73.-).

E intereses legales de dicha suma, a constar desde la fecha de la sentencia de primera instancia, incrementados en dos puntos, y hasta la de su total abono.

Y se desestima el resto.

Sin hacer expresa condena de las costas de la primera instancia.

TERCERO .-

No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8 º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.