Sentencia CIVIL Nº 314/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 593/2021 de 19 de Julio de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0101278

Recurso de Apelación 593/2021 C

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 571/2017

APELANTE:Dña. María Rosario (Rpte.D Baldomero) y Dña. Aurora

PROCURADOR D. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR

APELADO:Dña. Camila

PROCURADORA: Dña. MARIA AURORA GOMEZ-VILLABOA MANDRI.

SENTENCIA Nº 314

ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS:

Dª. LUISA MARIA HERNAN-PEREZ MERINO

Dª. CARMEN MERIDA ABRIL

Dª. MILAGROS DEL SAZ CASTRO

En Madrid, a diecinueve de julio de dos mil veintiuno. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresadas al margen, han visto en grado de apelación los autos de procedimiento Ordinario nº 571/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 55 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante Dña. María Rosario (Rpte. D Baldomero) y Dña. Aurora representados por el Procurador D. ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR, y de otra, como parte como apelada Dña. Camila, representada por la Procuradora Dña. MARIA AURORA GOMEZ-VILLABOA MANDRI.

VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. DÑA. LUISA Mª HERNÁN-PÉREZ MERINO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, en fecha 18 de noviembre de 2020, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que, estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de doña Camila contra doña Aurora y doña María Rosario, debo:

1. º Declarar resuelto el contrato de compraventa formalizado en escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid don Santiago Alfonso González López, bajo el número 1.872 de su Protocolo, en cuanto a la compraventa de una décima parte de la finca registral n. º NUM000 del Registro de la Propiedad n. º 29 de Madrid, que tiene adscrito el uso y disfrute exclusivo de la plaza de garaje n. º NUM001.

2. º Condenar a la parte demandada a que pague a la parte demandante 39.700 euros más sus intereses legales desde el 21 de julio de 2016, fecha de la compraventa, y hasta el momento en que sea entregada a la parte demandante dicha cantidad, en cuyo momento la parte demandante deberá devolver a la parte demandada la citada plaza de garaje.

y 3. º Imponer a la parte demandada las costas procesales causadas por este litigio'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, que fue admitido, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 14 de julio de 2021.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se recurre en apelación por la parte demandada la sentencia que ha estimado la demanda en cuanto declara la resolución del contrato de compra de la plaza de garaje instada en la demanda y condena a la demandada en los términos transcritos en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

La sentencia razonó que ' aunque en la estipulación segunda se dice que el precio global de la compraventa es de 500.000 euros, resulta que en número 1 del exponendo I, que describe la vivienda, se expresa que esta se valora en la cantidad de 460.300 euros; y que en el número 2 del apartado I del mismo exponendo, que describe la plaza de garaje, se expresa que esta se valora en la cantidad de 39.700 euros. De lo anterior se desprende, dado que las dos cifras antes indicadas suman la de 500.000 euros, que las partes han querido asignar un precio diferente para, respectivamente, la vivienda y la plaza de garaje, pues no tiene sentido, si se venden ambas fincas como un cuerpo cierto, valorar por separado cada una, siendo indiferente a estos efectos que se hiciese así porque habría que asignar, inexorablemente, un valor a cada una, pues no se ha demostrado en este proceso que exista alguna obligación legal de realizar dicha diferenciación, por lo que, aplicando la regla segunda del art. 1281 del CC, debe prevalecer la intención de las partes sobre las palabras y concluir que en el mismo contrato de compraventa se compraban dos fincas (vivienda y plaza de garaje) por un precio diferente para cada una y, por tanto, que el contrato se puede escindir en cuanto a las cosas compradas. QUINTO.-Resultado de lo anteriormente declarado. Como se ha concluido que se vendió a la demandante, en cuanto a la plaza de garaje, una cosa distinta de la que esta creía comprar, debe concluirse que la parte demandante, en aplicación del art. 1.124 del CC, tiene la facultad de resolver el contrato de compraventa en cuanto a la plaza de garaje aplicando la doctrina jurisprudencial del aliud pro alio(una cosa por otra'.

Se alza en apelación la parte demandada quien realiza las distintas alegaciones que se resuelven a continuación.

SEGUNDO.-Se alega, en primer lugar, que nunca se pactó un precio de 39.700 euros por la décima parte indivisa de garaje, cuando la realidad es que se ha producido la venta de dos fincas registrales, -a saber una vivienda y una participación indivisa de un garaje en el mismo edificio-, por un precio global único de 500.000 euros. Por tanto, la intención evidente de los contratantes fue la compraventa de vivienda y garaje por un único precio e indiferenciado de 500.000€. La prueba de lo anterior es abundante y concluyente, (contrato de arras, borrador de la escritura, prueba testifical). La propia escritura de compraventa cuya Estipulación Segunda dice que 'El precio global de esta compraventa se fija en la cantidad de QUINIENTOS MIL EUROS (€ 500.000), que se paga de la siguiente manera... '. Se sigue alegando por la demandada apelante que fue el día y hora fijados para la firma de la escritura, estando todas las partes en la notaría, cuando el Notario autorizante se manifestó que a efectos fiscales e hipotecarios había que fijar un valor a la vivienda y al garaje, y es por ello que a efectos formales señaló un valor a cada una de las fincas registrales objeto de la compraventa, que sumadas dan el precio único pactado de 500.000 €. Por tanto, se trató de una declaración formal en la escritura que no modificó el pacto de un único precio.

También se alega bajo el ordinal primero la indebida desestimación de la excepción de prescripción de acuerdo con lo previsto en los artículos 1472 y 1490 del Código Civil que prevén un plazo de prescripción de seis meses desde la entrega de la cosa vendida, que tuvo lugar el 21 de julio de 2016, pues la demanda, según la sentencia, fue presentada el 9 de junio de 2017, por lo que la actora ya había disfrutado de la posesión durante casi once meses.

Pues bien, en cuanto a esta segunda cuestión que debe ser resuelta con carácter previo, resulta confirmada su desestimación reiterando el razonamiento de la sentencia en atención a la acción ejercitada y estimada, esto es la resolución contractual con base en el artículo 1124CC cuyo plazo de prescripción es el general de cinco años previsto en el artículo 1964CC para las acciones personales.

Entrando así en el fondo de la cuestión, se plantea si con la escritura de comprar venta se trató de un contrato único cuya resolución parcial no cabría o bien si, como se sostiene en la sentencia apelada, hubo, aun en unidad de acto, dos compraventas: una cuyo objeto fue la vivienda estudio NUM017 en planta NUM016, Finca registral nº. NUM002 del Registro de la Propiedad nº. 29 de Madrid y otra cuyo objeto fue la décima parte indivisa de la finca registral número NUM000 del Registro De La Propiedad N°. 29 de Madrid, que tiene adscrito el uso y disfrute exclusivo de la plaza de garaje n° NUM001, que es la compraventa que se resuelve.

Sostiene la demandada que estamos ante un único contrato cuyo objeto fue en efecto la vivienda y la décima parte indivisa del garaje. Y ello se fundamenta en que el precio pactado según se desprende de la prueba practicada, fue único - 500.000 euros-. Se aclara que si en la escritura se consigna el valor de ambos objetos separadamente fue a instancia del notario y a efectos hipotecarios y fiscales, pero que en la misma escritura en la estipulación segunda 'precio' se hace constar el precio único de 500.000 euros.

Así planteado el recurso, lo cierto es que como se alega por la apelante el precio de 500.000 euros se acordó conjuntamente para ambos inmuebles, sin que se desprenda de la prueba que las partes en la negociación previa al contrato distinguieran qué parte de los 500.000 euros correspondía a la vivienda y cual a la plaza de garaje. Ahora bien no es menos cierto que ,tal como se deduce del propia prueba documental aportad por la demandada (borrador de escritura adjunto a correo, doc. nº 5), las partes eran conocedoras de que se debía dotar de un precio por separado para cada inmueble. En el mismo borrador de escritura se hace constar la mención en la descripción del objeto de la compraventa 'valor: se valora en la cantidad ********' de modo que sin perjuicio de que la mención se dejara por determinar , las partes eran conocedoras de que a cada uno de los dos inmuebles debía asignarse un precio , siendo el total 500.000 euros, que es el que se hace constar en estipulación segunda al decir que el precio global de esta compraventa se fija en la cantidad de QUINIENTOS MIL EUROS (€500.000). Finalmente en la escritura de compraventa en el exponendo primero en la descripción de los bienes se les asigna un valor 460.300 euros a la vivienda y en el número 2 del apartado I del mismo exponendo, que describe la plaza de garaje, se expresa que esta se valora en la cantidad de 39.700 euros.

Pues bien, no puede resultar de lo dicho sino la voluntad de que el valor atribuido a cada finca equivalga a la distribución del precio, lo que además viene impuesto por el artículo 11LH., que dispone: 'En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley'. De modo que la inscripción de la escritura de compraventa en orden al cambio de titularidad en cada una de las fincas en el Registro de la Propiedad exige la determinación del precio, sin perjuicio de que las partes del contrato negociaran un precio conjunto.

Dispone el artículo 1.445CC que 'Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente'

Y en este caso habiéndose procedido a la venta dos fincas registrales perfectamente identificadas (cosa determinada) a cada una de las cuales se les asigna un precio cierto (460.300 euros a la vivienda y 39.700 a la décima parte del local garaje) no puede más que concluirse que se ha dado lugar al nacimiento de dos contratos de compraventa. De ahí se sigue que es perfectamente posible el éxito de la acción resolutoria en los términos instados por la actora, siempre que resulte de aplicación el artículo 1.124CC.

TERCERO.- Se sigue por el apelante en su recurso con las alegaciones segunda a cuarta, en las que se aduce que aun sentado que se trate de la compraventa de vivienda y de la compraventa de décima parte indivisa del local garaje, plaza NUM001, la sentencia incurre en error en cuanto acoge la acción de resolución contractual ejercitada en la demanda por inhabilidad o por inexistencia del objeto vendido y declara resuelto el contrato de compraventa a que se refiere este litigio en cuanto a la compraventa de la plaza de garaje.

Así se dice que la demandante tomó posesión de la vivienda y garaje desde el mismo día 21 de julio de 2016, fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, en la que recibió las llaves de manos del portero del inmueble. El garaje lo utilizó la demandante desde un primer momento. Primero turnándose por períodos de 15 días con D. Severino, inquilino del piso NUM003 que desde hacía 40 años venía utilizando con su padre para aparcar el espacio actualmente numerado como 7 y 8-. Y desde marzo de 2017, fecha de compra y matriculación de su vehículo ....KWK, lo utiliza y sigue utilizando diariamente Dª. Camila, la demandante, con su vehículo. Se aducen tales hechos como actos de confirmación del contrato.

Ahora bien, no resulta la alegación relevante en atención a la acción estimada, que no es la acción de nulidad en cuyo ámbito sí se deben valora los actos confirmatorios conforme a lo dispuesto en el artículo 1311CC, sino la acción de resolución de contrato ex articulo 1124 CC.

En cuanto a la aplicación de la doctrina del 'aliud pro alio' que justifica el éxito de la acción resolutoria se alega que 'constando con la información registral de la titularidad de la participación indivisa de una décima parte, y la apreciación directa del local de garaje y del edificio, la compradora ,jurista, y su hija abogada, con un mínimo de diligencia no podían ignorar la configuración del garaje, ni la división en diez plazas de aparcamiento, máxime existiendo diez pisos o locales en el edificio, NUM004., NUM005., NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012.y NUM013..No cabe por tanto aplicar aquí la doctrina del aliud pro alio'.

Pues bien, sobre la identidad del objeto de la compraventa y su idoneidad, deben resaltarse los siguientes hechos: antes de la compraventa, por la agente inmobiliaria en nombre de la vendedora, se le mostró a la compradora como plaza NUM001, cuyo uso le correspondería como propietaria de décima parte del a finca que constituye el local usado como garaje que era objeto de la compraventa, la conformada por actuales plazas señalizadas como nº NUM014 y nº NUM015. Este hecho se reconoció en la contestación a la demanda en la que se dijo: 'Lo cierto es que para mis representados ha sido una auténtica sorpresa la situación planteada, porque, al no haber sido nunca moradores ni usuarios de la finca, desconocían que existieran o pudieran existir problemas relativos al garaje. La buena fe de mis representados viene corroborada por la propia declaración del portero del inmueble, D. Sebastián, recogida en el documento número 5 de la demanda, que afirma que desde hace más de veinte años el espacio en que han estacionado los vecinos del NUM016 NUM013 es el que ahora se ha numerado como NUM014 y NUM015, por lo que incluso podría considerarse que dicho espacio habría sido adquirido por usucapión por los titulares sucesivos de dicho NUM016. Máxime cuando durante los 27 años a los que se retrotrae D. Sebastián, nunca ha estado pintado el número NUM001, ni ningún otro, en el garaje'.

Poco después de la firma de la escritura de compraventa, la parte compradora se personó en la finca y allí comprobó que las plazas de garaje que en su anterior visita no presentaban una delimitación clara (las líneas eran muy borrosas) y además carecían de numeración , ahora habían sido delimitadas mediante líneas claramente pintadas en el suelo, además de que se había procedido a la numeración de las plazas con un número pintado en cada una de ellas, con el resultado de que la plaza núm. NUM001 no era la que la agente de la propiedad inmobiliaria le había mostrado.

Pues bien, la plaza que le corresponde usar a la demandada ,la número NUM001, es de una dimensión de 186 cm según prueba de reconocimiento judicial. Resulta inhábil para el estacionamiento de un vehículo de las dimensiones normales de un turismo; basta para llegar a esta conclusión observar las fotografías aportadas. Si la demandada puede estacionar su vehículo como se constató en prueba de reconocimiento judicial se debe a las reducidas dimensiones de éste, modelo Smart.

En todo caso estamos ante un caso de la aplicación de aliud pro alio, que consagrado en nuestra jurisprudencia como figura autónoma, permite acudir a la protección que dispensa el artículo 1124 del CC . Como señala la STS 77/2014 de 23 de mayo de 2014 ' la incidencia de los tradicionalmente denominados incumplimientos resolutorios gravitan en orden a una variante del incumplimiento que tiene por referencia el plano central de ejecución de la prestación debida;en la terminología de los textos de armonización de Derecho contractual europeo, porque dicho cumplimiento no se ajusta al contrato, o bien, constituye una falta de ejecución de la obligación. A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que encierra el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestación, responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente encuadrados dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestación defectuosa, del aliud pro alio, del término configurado como esencial y, en su caso, de la excepción de contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 8 de enero de 2013, núm. 792/2012 y 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ).'

El comprador tiene, pues, la opción de exigir el cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, incluso en ambos casos la correspondiente indemnización. En el caso aquí examinado, la demandante inducida por la vendedora creyó comprar una única plaza que ahora resulta ser la plaza NUM014 y la plaza NUM015, que suman 373,5 cm. Sin embargo al adquirir la propiedad de la décima parte del local, lo que adquirió fue el uso de la descrita plaza NUM001. Resulta en definitiva que estamos ante un incumplimiento resolutorio pues ,como señala la STS 1059/2008 de 20 noviembre 2008, la doctrina del aliud pro alioque se desarrolla a partir del art. 1166CC, que establece que 'el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida' determina que 'identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación'.

CUARTO.- Por último se refiere la apelante a las consecuencias de la resolución contractual: 'la Sentencia de instancia, como indemnización de daños y perjuicios, condena a mis representadas al pago del interés legal de 39.700 euros desde el 21 de julio de 2016. Hay que decir aquí que no se ha probado la existencia de daños y perjuicios, sino todo lo contrario, porque resulta probado que desde esa misma fecha de la escritura de compraventa la demandante utiliza el garaje, lo que tiene un evidente valor económico'. Termina solicitando que en el 'supuesto de no estimarse totalmente el presente recurso de apelación, su estimación parcial debe conllevarla revocación de la condena al pago de intereses'.

Sobre este punto se dijo en el fundamento quinto de la sentencia: 'C) La consecuencia de la resolución declarada del contrato de compraventa de la plaza de garaje es la recíproca devolución de prestaciones (precio y cosa) y no del valor de la plaza de garaje según el dictamen pericial acompañando con la demanda (10.700 euros), como se pretende también en la contestación'. Y en el fallo de la misma se acordó, '2. º Condenar a la parte demandada a que pague a la parte demandante 39.700 euros más sus intereses legales desde el 21 de julio de 2016, fecha de la compraventa, y hasta el momento en que sea entregada a la parte demandante dicha cantidad, en cuyo momento la parte demandante deberá devolver a la parte demandada la citada plaza de garaje'.

De lo anterior se sigue que la sentencia no ha acordado el abono de daños y perjuicios que pese a la expresa previsión del artículo 1124CC no se pidieron. En efecto la condena al pago de interés legal se debe a los efecto inherente a la resolución contractual acordada que , con la excepcion de los contratos de tracto sucesivo, produce efectos ex tunc, esto es , como si el contrato no hubiera existido. Y como señala la STS 254/2020 de 4 de junio de 2020 en cuanto a cómo deben articularse estos efectos , ' El artículo 1124 del Código Civil, a salvo la referencia a la indemnización de daños y perjuicios, no regula los efectos de la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes. Ante el silencio de la norma, la jurisprudencia aplica el principio de restitución que late en los artículos 1303y 1295 del Código Civily en las previsiones contenidas en los artículos 1122 y 1123 del propio Código, de acuerdo con el cual la regla que obliga a devolver la cosa con sus frutos y el precio con sus intereses'.El motivo de recurso subsidiario debe correr en consecuencia igual suerte que los anteriores.

El recurso resulta en suma desestimado y con ello confirmada la sentencia apelada.

QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la apelante en aplicación del artículo 398LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º. Procede DESESTIMARel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dña. María Rosario (Rpte.D Baldomero) y Dña. Aurora, contra la Sentencia de fecha 18 de noviembre de 2020, dictada en autos de Procedimiento Ordinario nº 571/2017, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 55 de Madrid, resolución que se CONFIRMA.

2º. Las costas de la alzada se imponen al apelante

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.