Sentencia Civil Nº 315/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 108/2015 de 15 de Septiembre de 2015

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula y, además rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de maro de 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano."

Y añade que: ,27 de octubre de 1992,8 de julioy21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000;14 de julio de 2003, entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso (ST'S 27 de julio 2006).» (STS de 14 de julio de 2006)".

En el caso que nos ocupa la finalidad de indemnización prevista para el caso de desistimiento o abandono anticipado del local no puede ser otra que la de resarcir al arrendador de los perjuicios que le hubiese ocasionado el desalojo anticipado, con la consiguiente pérdida de ganancias, que supondría dejar de percibir las rentas que restaban por cumplir hasta la finalización del plazo del contrato.

Debe concluirse que la arrendadora procedió con mala fe en lo que respecta a la reclamación de indemnización por el abandono anticipado de este local, toda vez que ha sido acreditado que el local fue ocupado por una tienda de bisutería a partir de diciembre de 2012, por lo que tendiendo la disponibilidad del local y la posibilidad de pactar una renta con el nuevo ocupante, la actora prefirió ceder el uso gratuitamente y reclamar a la demandada la indemnización pactada, sin que sea suficientemente convincente que el objetivo que se persigue con el uso de los locales del centro comercial es atraer a clientes, con las consecuencias que puede conllevar de cara al público la existencia de locales vacíos, porque una cosa es que no sea conveniente para atraer al público que queden locales vacios y otra optar por no recibir una

renta por el uso de los locales, si viene siendo lo habitual para el aprovechamiento de los mismos. Por lo tanto, las ganancias no percibidas par la actora se debieron a una decisión de ésta, sin que haya sido acreditado que el local habría permanecido vacio si no hubiera sido cedido gratuitamente al nuevo ocupante. A lo anterior hay que añadir que estimar la pretensión indemnizatoria tendría consecuencias desproporcionadas a las circunstancias del caso y alejadas a principios de justicia material, ya que la actora conocía las dificultades económicas que atravesaba la arrendataria, que motivaron la aplicación de rentas bonificadas, con el fin de facilitar que continuase con el arriendo de los locales.

A partir del recibo acreditativo del pago de la mensualidad de octubre de 2012 (documento número 11 de la contestación de la demanda) que aporta la demandada, sin que se haya demostrado con prueba de la actora que dicho pago deba imputarse a otra mensualidad o concepto distinto, se debe concluir que si el local fue ocupado nuevamente por la tienda de bisutería en diciembre de 2012, y la demandada lo abandonó el 30 de septiembre de 2012, el único perjuicio ocasionado por la demandada consistiría en la renta dejada de percibir par la mensualidad de noviembre.

La actora tiene en su poder la fianza que fue entregada por la arrendataria al comenzar el contrato (2.500 euros), sin que conste, ni haya sido probada la existencia o reclamación de daños en el local arrendado que justifique que no haya sido todavía devuelta a la demandada, por lo que, en este sentido, en la medida en que es una cantidad vencida, liquida y exigible, tal y como preceptúa el artículo 1.196 del Código

Civil, procede estimar la compensación alegada respecto a la mensualidad de noviembre de 2012, que es el único perjuicio que ha sido probado, y que habría de fijarse en 1.133,15 euros, que de acuerdo con el documento número 11 de la contestación de la demanda (justificante de pago de renta de octubre de 2012 y documento que recoge la renta bonificada octubre de 2012) y el documento número

dos de dicho escrito (demanda de desahucio interpuesta por la actora contra la demandada a la que se acumuló la reclamación del importe de las rentas impagadas por el alquiler del local de Gijón), se desprende que era ésa la renta que se abonaba en el año 2012. La prueba practicada por la actora, en particular, la declaración del gestor de centros comerciales no es concluyente para considerar que en caso de desalojo la renta aplicable sería la cantidad que fija la actora de 1409,62 euros (renta mínima actualizada), porque como manifestó el propio testigo, é1 no se encarga de la contabilidad de la empresa, y por otro lado, tampoco se desprende de la literalidad del contrato, ni del documento mencionado, donde se recoge la renta bonificada, que deba excluirse la aplicación de la renta bonificada al mes de noviembre de 2012. Por último, no se justifica cuales son los coeficientes aplicados para la actualización de dicha renta.

Por todo lo argumentado, debe ser estimada parcialmente la demanda.'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandante Inmochan España S.A., realizando las siguientes alegaciones:

1º)Se reclama a la parte demandada la cantidad de 72.357,33 por 2 conceptos:

1. La cantidad de 33.830,40 en concepto de la cláusula penal obligatoria estipulada en el contrato suscrito entre las partes correspondiente al Centro comercial Roces sito en Gijón.

2. La cantidad de 38.526,93 en concepto de la cláusula penal obligatoria estipulada en el contrato suscrito entre las partes correspondiente al Centro comercial Los Enlaces sito en Zaragoza.

Hemos de analizar la clausula acreditativa de la reclamación realizada por esta parte en concepto de rentas de obligado cumplimiento establecida en la estipulación segunda, teniendo en cuenta que el periodo de duración pactado es de 6 años:

Carácter obligatorio:

El presente contrato se ha convenido por Immochan y se han establecido sus diversas condiciones económicas teniendo en consideración con carácter esencial la duración obligatoria antes indicada; y, en su consecuencia, si antes de la terminación del plazo el arrendatario se propusiera desalojar el local, deberá notificarlo al arrendador con treinta días de antelación, por lo menos e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que según el contrato quedare por cumplir.

Es evidente que el precio acordado en concepto de rentas va íntimamente relacionado con la duración del contrato, ya que en caso de que la duración del contrato fuese menor, el precio seria mayor, es decir la esencialidad de las condiciones económicas del contrato en relación con la duración es evidente, y nuevamente se cumple esto con los documentos firmados de bonificación de rentas, siendo requisito imprescindible para aplicar estas bonificaciones el cumplimiento de la duración del contrato.

2º)Error en la valoración de la prueba respecto al centro comercial de Alcampo en Zaragoza.

Manifiesta erróneamente el Juzgador de instancia que se estimó la excepción de cosa juzgada respecto a la reclamación de la clausula penal por haber desistido en el procedimiento previo de reclamación de rentas al ejercicio de esta acción, obviando que respecto a este contrato se estimó la excepción de cosa juzgada respecto de la renuncia de mi mandante a la suma de 28.600 correspondientes a la clausula penal manifestando el Juzgador a quo en la Audiencia Previa y aclarando que únicamente se estimaba la excepción de cosa Juzgada en la cuantía de 28.600 , por lo que quedaría pendiente la suma de 9.926,93 correspondiente a este contrato.

Analizando los motivos de oposición expuestos en la contestación a la demanda, se sostiene de contrario que abandona el local el 30 de Septiembre de 2012, que la renta del mes de octubre estaba abonada, que se aplica el 21% de IVA a la cláusula penal, que la explotación generaba importantes pérdidas y que debería compensarse la cantidad correspondiente a la fianza y gastos comunes.

a)En lo que respecta a que la mensualidad de octubre ya estaba pagada, nada acredita el recibo aportado como documento n° 17 en la contestación a la demanda, toda vez que en el mismo no se imputa el pago a la renta del mes de octubre, y por tanto deberá imputarse a la renta del mes de septiembre, ya que es más onerosa y siendo de la misma cuantía, por lo que podía la demandada haber aportado su libro mayor a fin de acreditar que este pago se corresponde con la factura de octubre y no la de septiembre.

b)En lo que respecta al segundo motivo de oposición, Indica en su contestación a la demanda que no sabe de donde provienen los 2.266,29 utilizados para el cálculo de la cláusula penal indicando que deberían aplicarse 2.200 sin que quepa el incremento del IVA, omitiendo claramente la estipulación 3.3 del contrato que establece que'la renta mínima antes establecida será actualizada por las revisiones previstas en la estipulación undécima'(En dicha estipulación décima se establecía que la renta mínima garantizada será objeto de revisión cada año, estableciéndose para dicha revisión, como mínimo, un 3 por ciento y como máximo el IPC).

Por tanto la cantidad de 2.266,29 que se tiene en consideración para el cálculo de la clausula penal no es más que la renta mínima garantizada con la revisión de precios anual, extremo que conoce perfectamente la demandada ya que ella misma aporta como documento 17 en la contestación factura en la que se puede comprobar cómo la renta del periodo es de 2.266 factura correspondiente al mes de octubre, por lo que en ningún caso se aplica el IVA.

c)En otro orden de cosas, respecto a las alegaciones vertidas de adverso sobre las importantes pérdidas que sufría la tienda sita en el centro Comercial de Zaragoza, ha quedado patente la buena fe en todo momento de mi representada que en todo momento intenta negociar con la demandada las condiciones del contrato, que bonifica la renta mínima garantizada durante un año entero y a pesar de ello abandona el local de manera unilateral incluso estando vigente el periodo de bonificación y ello se prueba con la propia documental aportada por la demandada, concretamente en el documento 17 facturas de octubre y marzo de 2012 donde se puede comprobar que se descuentan 1.400 por bonificación.

d)Por Ultimo alega la demandada que procedería compensar la cantidad de 9.998 en concepto de fianza y gastos comunes que no ha sido devuelta, sin que nada haya acreditado la demandada sobre este extremo, de todos modos, en caso de proceder dicha compensación, la misma ya estaría cubierta con los 22.860 a los que mi mandante renunció correspondientes a la clausula penal del contrato de Zaragoza, a los meros efectos dialécticos respecto a las supuestas cantidades que tiene que devolver mi representada en concepto de gastos comunes, y siempre teniendo en cuenta que las mismas ya están más que compensadas con los 22.860 a los que esta parte renunció, no se acreditan en ningún caso que la demandada haya adelantado 6.798 en concepto de anticipo para gastos, toda vez que en la propia documental aportada con la contestación no aparecen las cuantías indicadas por la demandada. Veamos que en la factura de fecha 01/10/2012 únicamente aparecen 288,49 , en la de 01/03/2010 288,49 , en la de 01/03/2011 288,49 y en la de 01/03/2012 otros 288,49 , lo que hace un total de 1.153,96 .

3º)Error en la valoración de la prueba respecto al centro comercial de Alcampo Gijón.

a)Entiende el Juzgador de Instancia que la demandante ha obrado con mala fe en la reclamación de la indemnización de este contrato por haber sido acreditado que el local fue ocupado por una tienda de bisutería a partir de diciembre de 2012.

Ha quedado probado con la prueba practicada que este local se cedió a título gratuito y así lo ha manifestado mediante la comparecencia notarial obrante en autos la testigo Dª Juana , así como con el contrato aportado por esta parte en el Acto de la Audiencia Previa, por lo que en ningún caso se está produciendo un enriquecimiento injusto de mi representada, ya que Immochan España, S.A., lo que buscaba con la cesión a título gratuito era no causar un perjuicio al resto de arrendadores por encontrarse el local vacío, ya que como bien conocerá esta Sala un Centro Comercial con locales vacíos no da una buena imagen a sus clientes y conllevará la afluencia de menos público y en consecuencia el cierre de más locales.

b)Respecto a la alegación sobre las importantes pérdidas que sufría la tienda, ha quedado patente la buena fe de la demandante que en todo momento intenta negociar con la demandada las condiciones del contrato, que bonifica la renta mínima garantizada durante un año, y a pesar de ello abandona el local de manera unilateral.

c)Se sostiene por el Juzgador de Instancia que la renta del mes de octubre estaba abonada. Sin embargo nada acredita el recibo aportado como documento n° 11 en la contestación a la demanda, toda vez que en el mismo no se imputa el pago a la renta del mes de octubre, y por tanto deberá imputarse a la renta del mes de septiembre.

d)En lo que respecta a la estimación del Juzgador a quo del motivo de oposición manifestado por la demandada en el que alega que se ha aplicado el IVA al cálculo de la clausula penal, hay que decir que la cantidad de 1.409,60 que se tiene en cuenta para el cálculo de la cláusula penal, no es más que la renta mínima garantizada con la revisión de precios anual, conforme a lo estipulación 3.3. del contrato; extremo que conoce perfectamente la demandada ya que ella misma aporta como documento 11 en la contestación factura en la que se puede comprobar cómo la renta de los últimos meses abonados con la revisión de preciso es de 1.409,60 , por lo que en ningún caso se aplica el IVA.

e)Por último, entiende el juzgador a quo que procedería compensar la cantidad de 2.500 euros en concepto de fianza que no ha sido devuelta, sin que nada haya acreditado la demandada sobre este extremo.

De todos modos, en caso de proceder dicha compensación, la misma ya estaría cubierta con los 22.860 a los que renunció la actora, correspondientes a la clausula penal del contrato de Zaragoza.

SEGUNDO.-I.-Contrato de arrendamiento del local de negocio de Zaragoza.

a)La demanda presentada ante el Juzgado Decano de Primera Instancia de Zaragoza, que dio lugar al juicio verbal nº 431/13 del Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de dicha ciudad, por la demandante Inmochan España S.A. se reclamó a la demandada Joyería José Luis S.L la cantidad de 7.578,79 euros, correspondiente a las rentas impagadas en los meses de noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013, y la suma de 28.600 euros, como indemnización derivada del contrato, por abandono del local antes del vencimiento del plazo contractual, referente a 13 mensualidades, desde el 1-2-2013 al 1-3-2014, fecha de finalización del contrato, por importe mensual de 2.200 euros.

b)En escrito de fecha 27 de septiembre de 2013, en el referido juicio verbal, se presentó escrito por la representación procesal de Inmochan España S.A, solicitando que se le tuviera por renunciada a la reclamación de la cuantía de 28.600 euros en concepto de pagos de obligado cumplimento y la continuación del procedimiento únicamente con respecto a la acción de reclamación de rentas líquidas, vencidas y exigibles por el importe ya devengado de 7.578,70 euros.

Y en escrito de fecha 21 de noviembre de 2013, presentado por la representación procesal de Inmochan España S.A, en el referido procedimiento se solicitó, al amparo de lo previsto en el art. 20 de la LCS , que se le tuviera por desistido de la demanda interpuesta y el sobreseimiento del expediente.

c)El Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Zaragoza, en el procedimiento de juicio verbal núm. 431/2013, como consecuencia de los dos escritos, referidos con anterioridad, dictó dos resoluciones:

1.La sentencia nº 142 de fecha 19 de diciembre de 2013 , en cuya parte dispositiva se tuvo por renunciado a la parte demandante Inmochan España SA de la acción ejercitada en el presente proceso de reclamación de 28.600 euros, en concepto de pagos de obligado cumplimiento por abandono del local antes del plazo pactado, absolviendo a la parte demandada Joyería José Luis SL.

2.Auto de fecha 19 de diciembre de 2013 en cuya parte dispositiva de acuerda tener por desistida a la demandante Inmochan España SL de la prosecución del proceso verbal de desahucio por falta de pago 431/2013 frente a Joyería José Luis SL, en reclamación de: la resolución del contrato por impago de rentas, la condena al desalojo de la finca y la condena al pago de rentas por importe de 7578,79 euros

d)Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, en el presente procedimiento, en su caso, únicamente podrían reclamarse las cantidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2012, y enero de 2013.

Sin embargo entendemos, tal y como lo ha resuelto la sentencia de instancia, que no resulta procedente cantidad alguna en relación con las referidas mensualidades, ni en concepto de indemnización por abandono del local antes del vencimiento contractual, ni en concepto de rentas impagadas.

En primer lugar, al haber renunciado la ahora demandante apelante, en el juicio verbal nº 431/13 del Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Zaragoza, a la indemnización que pudiera corresponderles por abandono del local antes de la fecha de vencimiento contractual, no puede reclamar ahora por el mismo concepto en el presente procedimiento, sin que sea obstáculo a ello que en el anterior procedimiento la cuantía de la renta de las mensualidades de noviembre y diciembre de 2012, y enero de 2013, se reclamaba como rentas vencidas y en el presente procedimiento se solicita su importe como indemnización por abandono del local antes de la finalización del periodo contractual, por cuanto carece de justificación y va contra los propios actos de la demandante que en anterior procedimiento se hubiera renunciado a la indemnización total que se reclamaba por abandono del local, y que se pretenda ahora que unos determinados meses no están englobados en dicha renuncia porque no habían sido reclamados en aquel procedimiento, olvidándose la apelante que si no los había reclamado en aquel procedimiento fue por la sencilla razón de que las rentas de los meses de noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013 consideró Inmochan España SA que habían vencido y no se habían satisfecho, y que, por lo tanto, tenían que reclamarse por dicho concepto y no como indemnización.

Por lo tanto consideramos, tal y como ha resuelto la juzgadora de instancia, que la sentencia recaída en los autos de juicio nº 431/13 del Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Zaragoza, produce excepción de cosa juzgada en relación a la reclamación solicitada por abandono del local antes del vencimiento del plazo contractual, al haberse renunciado en aquel procedimiento al referido concepto indemnizatorio.

En segundo lugar, aún cuando entendiéramos que la reclamación de las tres mensualidades se hacía en el presente procedimiento, igual que en el procedimiento anterior, en concepto de rentas vencidas e impagadas, tampoco procedería la concesión a la demandante del importe de la cuantía de dichas mensualidades, por cuanto, al estar acreditado, siendo admitido por la demandante, que la arrendataria dejó el local el 30 de septiembre de 2012, ninguna obligación tenía de abonar las rentas correspondientes a las mensualidades de octubre, noviembre, diciembre de 2012 y enero de 2013; prescindiendo de que está acreditado que la renta de octubre también fue abonado por la demandada, tal y como se acredita con el recibo presentado en la contestación a la demanda, y por los propios actos de la demandante, quien en el anterior procedimiento no reclamó la renta del mes de octubre de 2012, ni en concepto de renta, ni en concepto de indemnización por abandono del local antes del vencimiento contractual.

II.-Contrato de arrendamiento de local de negocio en Gijón.

a)En la demanda que dio lugar al juicio de desahucio nº 372/13 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Gijón la demandante Inmochan España SA reclamaba la cantidad de 5984,60 euros en concepto de renta de las mensualidades de los meses de noviembre y diciembre de 2012 y enero y febrero de 2013, y la cantidad de 29.601,40 como indemnización por abandono del local antes de la fecha del vencimiento del contrato, correspondiente a los meses desde marzo de 2012 hasta septiembre de 2014, en total 21 meses a razón de 1409,60 euros mensuales. En la referida demanda se decía que la arrendataria había abandonado el local en el mes de octubre de 2012.

Por Auto de fecha 29 de julio de 2013 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Gijón , recaído en dicho procedimiento, se acordó la estimación de excepción de inadecuación del procedimiento, desestimándose la demanda, sin entrar en el fondo del asunto.

b)Aparece acreditado en autos, no siendo objeto de controversia, que el local de negocio de Gijón fue cedido gratuitamente a una tienda de bisutería en el mes de diciembre de 2012.

c)En el presente procedimiento se reclama la cantidad de 33.830,40 euros, en concepto de indemnización por el abandono del local por la arrendataria antes de la finalización del plazo de duración del contrato de arrendamiento, correspondiente a los meses de 1º de octubre de 2012 a 30 de septiembre de 2014, en total 24 meses a razón de 1.409,60 euros mensuales.

La finalidad de la indemnización prevista en el contrato de arrendamiento para el caso de abandono del local antes del vencimiento del plazo contractual, no es otra que la de resarcir el arrendador de los perjuicios que le ocasione dicho abandono, perjuicios que coinciden con la pérdida de las ganancias derivadas del ingreso de las rentas cuyo importe tenía garantizado durante la duración del contrato, por lo que dicha indemnización no procederá cuando el arrendador no realice la más mínima gestión para arrendar el local que ha abandonado el arrendatario, o cuando, como sucede en este caso, se pone el local a disposición de un tercero de modo gratuito, puesto que los perjuicios que en un principio se podrían atribuir al arrendatario por el abandono del local antes del vencimiento del plazo contractual, dejan de ser consecuencia de la actuación del arrendatario cuando el arrendador decide motu proprio realizar la cesión gratuita del local, en vez de realizar gestiones para arrendarlo; dando lugar a una pretensión injustificada dada la mala fé que comporta,, como lo es que la demandada abone la renta del local durante 24 meses, en concreto, desde el 1º de octubre de 2012 hasta el 30 de septiembre de 2014, fecha de la finalización del contrato, y que un tercero permanezca gratuitamente en el mismo desde el mes de diciembre de 2012.

En consecuencia, la única indemnización que, en su caso, podría reclamar la demandante sería la correspondiente a la renta de los meses de octubre y noviembre de 2012.

d)El documento nº 11, acompañado con el escrito de contestación a la demanda, acredita el pago por la arrendataria de la mensualidad de octubre de 2012, al haber sido expedido el recibo con fecha 1º de octubre de 2012, y sin que se haya practicado prueba alguna que demuestre lo contrario, es decir, que dicho pago deba imputarse a otra mensualidad. Es más la parte actora viene a reconocer que no se adeudaba la renta del mes de octubre de 2012 por cuanto en la demanda, que dio origen al procedimiento de desahucio por falta de pago nº 372/13 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Gijón, se reclamaban las rentas, únicamente, a partir del mes de noviembre de 2012.

Por lo tanto la única cantidad que viene obligado a abonar la demandada es la correspondiente a la renta del mes de noviembre de 2012, ascendente a la cantidad de 1.133,15 euros, y no, como pretende la demandante apelante, por importe de 1.409,60 euros, por cuanto aquel importe es el que figura tanto en el documento nº 11 de la contestación a la demanda, correspondiente a la renta del mes de octubre de 2012, como en la demanda de desahucio por falta de pago, referida con anterioridad, al establecer, entre otras, como renta impagada, la del periodo 1-11-2012 al 30-11-2012, por importe de 1.133,15 euros.

Y también tenemos que concluir como la juzgadora de instancia que la cantidad adeudada por el mes de noviembre de 2012, deber ser compensada con la fianza de 2.500 euros entregada por la arrendataria al concertarse el contrato de arrendamiento, sin que sea obstáculo a ello la alegación del citado recurso de apelación de que el importe de la fianza estaría cubierto con los 22.860 euros a los que renunció la actora correspondientes a la cláusula penal del contrato de Zaragoza, por cuanto ninguna prueba se ha practicado que acredite dicha alegación.

Por los motivos expuestos procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.-Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC ).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,