Sentencia CIVIL Nº 315/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 781/2019 de 13 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120188244607
Recurso de apelación 781/2019 -P
Materia: Juicio verbal precario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 889/2018
Parte recurrente/Solicitante: Agueda
Procurador/a: Sonia Ortiz Gragero
Abogado/a:
Parte recurrida: Teodosio
Procurador/a: Jesús Sanz López
Abogado/a: JOSE IGNACIO BERMEJO SANCHEZ
SENTENCIA Nº 315/2020
Magistradas/o:
Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich
Barcelona, 13 de mayo de 2020
Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 25 de julio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art.

250.1.2) 889/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sonia Ortiz Gragero, en nombre y representación de Agueda contra Sentencia - 29/04/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Jesús Sanz López, en nombre y representación de Teodosio .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por DON Teodosio DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio por precario, REQUIRIENDO a Dª. Agueda a los efectos de que en legal plazo, deje libre, vacuo y expedita la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 NUM000 , con expresa imposición de las costas a la demandada.

Ofíciese a los servicios sociales del Ayuntamiento de Barcelona para que tengan conocimiento de la situación precaria y de necesidad en la que pueden estar incursos los ocupantes, en concreto Dª. Agueda , situación familiar en la que conviven dos hijos menores de edad, los de su hija, además de la situación de retraso en el desarrollo en uno de los menores, en conformidad al art. 4, 13.7 y 18 de la Ley 4/16 de 23 de diciembre de protección del derecho a la vivienda a personas en riesgo de exclusión residencial, y adopten en su caso las medidas que correspondan, poniendo en conocimiento a los comparecientes el teléfono de Emergencias Sociales; 900703030.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y fue deliberado por los Magistrados del margen, procediendose al dictado de la resolución definitiva.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

DON Teodosio presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra DOÑA Agueda en la que expone: * DON Teodosio es titular de la finca sita en la CALLE000 , NUM000 , de BARCELONA.

* En fecha 15 de febrero de 2018, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, estableciéndose que el mismo se prolongaría únicamente hasta el día 18 de agosto de 2018, estableciéndose igualmente de forma expresa que ' el contrato se resolverá automáticamente, sin necesidad de aviso previo, al finalizar el periodo indicado, debiendo la arrendataria entregar las llaves y la posesión de la finca'.

* Desde prácticamente el principio del contrato, la demandada incumplió con el calendario de pagos y con el pago de los suministros; de tal manera que las partes finalmente firmaron un documento de rescisión por el que el contrato se declaraba rescindido a fecha 15 de agosto de 2018, por el que además se reconoce una deuda de 2.500 euros.

* Al día de la fecha, la demandada no ha abandonado la vivienda, no ha hecho entrega de la posesión de la propiedad en los términos acordados tanto en el contrato de arrendamiento, como en el documento de rescisión; y habiendo transcurrido al día de la fecha más de dos meses desde el día 15 de agosto de 2018; la Sra. Agueda está actualmente residiendo en ella sin título y sin abonar renta alguna.

Y solicita se dicte sentencia por la cual se declare que DOÑA Agueda , ocupa la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , de BARCELONA, en situación de precario, debiendo ser apercibida de que tendrá lugar a su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costas.

DOÑA Agueda comparece y solicita el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Designados abogado y procurador del turno de oficio presenta escrito de contestación a la demanda en el que opone: 1.- Nulidad de la cláusula de duración del contrato, de seis meses: la demandada suscribió el contrato creyendo que el plazo de duración del mismo era de tres años. Concurre error en el consentimiento, que debe producir la nulidad de la cláusula relativa al plazo de duración del contrato, aplicándose en todo caso el plazo de duración de tres años previsto en la LAU.

2.- Contrato de arrendamiento de vivienda: subsidiariamente, de no considerarse que ha existido error en el consentimiento, se solicita se considere el contrato de arrendamiento suscrito como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y permanente y no como un contrato de arrendamiento de temporada: la señora Agueda entregó un mes de fianza conforme al artículo 36 de la LAU.

3.- Cumplimiento de las condiciones de pago: la señora Agueda debía abonar la totalidad de la renta del periodo previsto en el contrato (seis meses) al inicio de la relación arrendaticia. La cláusula tercera establece que se pagarán seis meses por adelantado, que suma la cantidad de 3.900 euros, mientras que la cláusula cuarta indica que se entregan 2.050 euros (se entiende que incluye la fianza) y que el día 28 de febrero de 2018 se pagarán los restantes seis meses (2.500 euros); es cierto que la señora Agueda no pudo cumplir con el segundo de los pagos previstos, pero cumplió con el acuerdo con posterioridad, y una vez cumplido el plazo de duración no adeudaba cantidad alguna.

4.- La señora Agueda se halla en situación de riesgo social.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Teodosio contra DOÑA Agueda , declara haber lugar al desahucio por precario, requiriendo a DOÑA Agueda a los efectos de que en legal plazo, deje libre, vacuo y expedita la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 NUM000 , imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

El juzgador de primera instancia fija como hecho controvertido en el presente procedimiento, determinar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de temporada o de arrendamiento de vivienda, ya que en el segundo caso, existiría título que justifique la ocupación.

Razona que el contrato se define de tal manera, de temporada, y se especifica un plazo corto, un período de tiempo de seis meses, pero lo que es más importante, existe un reconocimiento posterior de rescisión del contrato y de reconocimiento de deuda, ambos documentos, lo que no deja lugar a dudas que estamos ante un contrato de temporada, lo que no es óbice a que se pueda pactar una fianza a los efectos de impedir o reparar los desperfectos causados en la vivienda.

Añade que no queda acreditado por la parte demandada, que su intención no era un contrato de alquiler de temporada o que estemos en presencia de un error en el consentimiento en cuanto a la duración del contrato, ya que no propone prueba más allá de la documental que obra en actuaciones.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Agueda interpone recurso de apelación en el que alega que ha quedado probado que la voluntad real de las partes era suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda y no un contrato de arrendamiento de temporada: 1.- Ha quedado acreditado el error en el consentimiento de la demandada en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento. Dicho error debe conllevar la nulidad de la cláusula relativa al plazo de duración del contrato de arrendamiento, aplicándose en todo caso, el plazo de duración previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente en el momento de su suscripción, esto es, un plazo de duración del contrato de tres años. La cláusula del plazo de duración del contrato de arrendamiento cuya nulidad se pretende fue firmada por la demandada desconociendo realmente qué estaba firmando. La Sra. Agueda confió en la propiedad quien le aseguró en todo momento que el contrato tendría una duración de, al menos, tres años. Prueba del abuso por parte de la propiedad es que exigió que la Sra.

Agueda abonara la totalidad de las rentas arrendaticias en el mismo momento de suscribirse el contrato de arrendamiento (cláusula tercera).

La Sra. Agueda , lega en esta materia, sin conocimiento alguno, confió en lo que le explicó la propiedad y prestó su consentimiento totalmente viciado.

2.- En cuanto a la petición subsidiaria, considera que también ha quedado probado que el contrato suscrito por ambas partes era un contrato de arrendamiento de vivienda según lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, que el plazo de duración del contrato debería ser de tres años, como se desprende del hecho de que la señora Agueda abonó un mes de fianza.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia de primera instancia y se desestime la demanda.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Son hechos básicos, en los cuales se hallan conformes las partes o se consideran suficientemente acreditados, los siguientes: 1.- DON Teodosio es titular de la finca sita en la CALLE000 , NUM000 , de BARCELONA.

2.- En fecha 15 de febrero de 2018, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento temporal para uso de vivienda, pactándose que el mismo tendría una duración desde el día 15 de febrero de 2018 hasta el día 18 de agosto de 2018, ambas fechas inclusive, estableciéndose de forma expresa que 'el contrato se resolverá automáticamente, sin necesidad de aviso previo, al finalizar el periodo indicado, debiendo la arrendatariaentregar las llaves y la posesión de la finca', documento 2 de la demanda, al folio 44.

3.- El día 15 de agosto de 2018, las partes suscribieron un documento de rescisión del contrato de arrendamiento de vivienda por mutuo acuerdo, por el que el contrato se declaraba rescindido en dicha fecha, debiendo entregar las llaves la arrendataria el día 15 de agosto de 2018, documento 3 de la demanda, al folio 45.



TERCERO.- Ámbito del juicio de desahucio por precario.

Debemos recordar que el desahucio por precario se apoya en dos requisitos: a) que el actor tenga un título en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca y b) la condición de precarista del demandado, es decir, la ocupación del inmueble sin título alguno, ausencia ésta que ha de entenderse en un sentido amplio, comprendiendo tanto la ocupación sin título como en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia.

El objeto de este proceso se limita únicamente a si el demandado posee o no un título que legitime su ocupación, oponible a la actora, que interesa la recuperación de su posesión.



CUARTO.- Título que ha perdido su validez.

La parte demandada pretende se declare la nulidad de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que fija el plazo de duración del contrato de arrendamiento en seis meses.

Alega la existencia de error en el consentimiento en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, y que dicho error debe conllevar la nulidad de la cláusula relativa al plazo de duración del contrato de arrendamiento, aplicándose, en todo caso, el plazo de duración previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente en el momento de su suscripción, esto es, un plazo de duración del contrato de tres años.

En el ámbito del juicio de precario procede examinar los títulos que las partes aporten en relación con la posesión del inmueble, a fin de valorar si la posesión ostentada es legítima o no, pero lo que no procede es hacer pronunciamiento alguno sobre la eficacia de los mismos, más allá de lo que es conducente al objeto propio del precario.

Como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 21 de septiembre de 2016, el cauce del juicio verbal no es adecuado para declarar la nulidad de un contrato arrendaticio, o de alguna de sus cláusulas, pues la vía procesal correspondiente es la del juicio ordinario ( artículo 249 de la LEC.) Por lo tanto, en el presente pleito no cabe entrar a valorar si el contrato de temporada es válido o si, por el contrario, el contrato debe entenderse pactado por un periodo de tres años conforme al artículo 9 de la LAU.

Pero es que, en todo caso, las partes suscribieron un documento de resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda, y desde la fecha en que se firmó el mismo por las partes se procedió a resolver el contrato el arrendamiento vigente entre las mismas en relación a la vivienda de autos.

Como ha dicho repetidamente la jurisprudencia, existe precario cuando se posee sin título o en virtud de título nulo o que haya perdido su validez ( sentencia del T.S. de 19 de noviembre de 1969).

Por lo tanto, si de conformidad con el documento número 3 de la demanda, tenemos por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, resulta que DOÑA Agueda está poseyendo el inmueble sin título.

En consecuencia, desde que el título que amparaba la posesión de la vivienda ha perdido su validez, la posesión de la demandada debe ser calificada de precarista.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



QUINTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Agueda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 38 de BARCELONA, en los autos de juicio verbal de desahucio por Precario número 889/2018, de fecha 29 de abril de 2019, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Conforme a lo dispuesto en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, queda suspendido el plazo para la interposición de recurso hasta que pierda la vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia: 1. Los plazos y términos previstos en las leyes procesales que hubieran quedado suspendidos por aplicación de lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, volverán a computarse desde su inicio, siendo por tanto el primer día del cómputo el siguiente hábil a aquel en el que deje de tener efecto la suspensión del procedimiento correspondiente.

2. Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que sean notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos, quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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