Sentencia Civil Nº 316/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 315/2010 de 27 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 315/2010

Autos: procedimiento ordinario nº: 179/2007

Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà

SENTENCIA Nº 316/10

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña María Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintisiete de septiembre de dos mil diez

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 315/2010, en el que ha sido parte apelante D. Ildefonso , representada esta por el Procurador D. LAURA PAGÈS AGUADÉ, y dirigida por el Letrado D. ANTONI RAVENTÓS RIERA; y como parte apelada D. Leoncio y la entidad DENT DE LLEÓ IMMOBLES, S.L., representados por el Procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA, y dirigida por el Letrado D. IVÁN LUCAS VÉLEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 Puigcerdà, en los autos nº 179/2007 , seguidos a instancias de D. Ildefonso , representado por el Procurador D. EDUARD RUDÉ BROSA y bajo la dirección del Letrado D. ANTONI RAVENTÓS RIERA, contra D. Leoncio y la entidad DENT DE LLEÓ IMMOBLES, S.L., representados por la Procuradora Dña. MIREIA COMELLAS SOLÉ, bajo la dirección del Letrado D. IVÁN LUCAS VÉLEZ, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que, con DESESTIMACIÓN ÍNTEGRA de la demanda principal interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. EDUARD RUDE BROSA, en nombre y representación de D. Ildefonso , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a DENT DE LLEÓ INMOBLES, S.L y D. Leoncio , de todas las pretensiones de la demanda.

Que con estimación íntegra de la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, Dña. MIREIA COMELLAS SOLE, en nombre y representación de DENT DE LLEÓ INMOBLES, S.L y D. Leoncio , debo condenar y condeno a D. Ildefonso al pago de DOCE MIL VEINTE EUROS CON VEINTE CENTIMOS DE EURO (12.020, 20 euros) a D. Leoncio ,

Debo condenar y condeno a D. Ildefonso al pago de CUARENTA MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE EURO (40.868, 68 euros) a DENT DE LLEÓ INMOBLES, S.L

DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte actora del pleito principal, a abonar las COSTAS del presente procedimiento".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 23/2/10 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que a continuación se pasa a exponer.

PRIMERO.- Interpuesta demanda por D. Ildefonso ejercitando dos acciones acumuladas de retracto frente a la mercantil DENT DE LLEÓ IMMOBLES, S.A. y de reclamación de daños y perjuicios frente a D. Leoncio , es desestimada la misma, siendo estimada la demanda reconvencional interpuesta por los demandados en reclamación de cláusula penal y gastos derivados de incumplimiento contractual.

Están contestes las partes en que en fecha 1 Junio 2004 el demandante Sr. Ildefonso y el demandado D. Leoncio firmaron un contrato de arrendamiento de temporada con finalización el 31 Octubre 2004. En el mismo se firmó una opción de compra a favor del arrendatario en tanto la propiedad haya liberado la finca de las cargas que la gravaban, y para ello se pactaba un precio de 165.278,33€, considerando las rentas abonadas como entregas a cuenta del total precio (documento nº 1 de la demanda a folio 28).

La Sentencia concluye en que no hubo tácita reconducción del contrato, en la validez del pacto de no adquisición preferente y en la no posibilidad de ejercicio de la opción de compra. Por otro lado da lugar a la reconvención moderando la cláusula penal pactada al efecto.

SEGUNDO.- Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición, debemos analizar frente a que contrato nos hallamos, pues el recurso entiende que lo es complejo, atípico y de arrendamiento, cuando la sentencia lo califica como de temporada.

Llama la atención la calificación que el recurrente hace del contrato en el recurso, cuando en su demanda aludía expresamente a que "el arrendamiento de la finca lo fue por un periodo de cinco meses" (antecedente de hecho primero a folio 3). Pues bien, a lo expuesto en la sentencia impugnada, bueno será recordar que, que el concepto por temporada no es un elemento que quede determinado o por el contrario desvirtuado, por el hecho del uso del inmueble como vivienda, debiéndose entender que el concepto de provisional debe ser objeto de prueba, centrándose la resolución en los términos del propio contrato, y en tanto que en dicho contrato se habla de temporada, así como destino a "vacaciones y fines de semana", de finalización sin previo aviso tras la finalización del mismo, así como por la especificación de cinco meses y por el propio título que las partes dieron al contrato tildado de temporada, es por lo que recalca la sentencia que aquel fue asumido libremente por ambas partes, y concluye que es un contrato temporal independiente de la documentación y calificación que efectúa el demandante, que no desvirtúa la realidad de las condiciones del contrato libremente pactados.

La prueba rendida en el acto del juicio lleva a la Sala de apelación a la misma conclusión a que llegara la Juzgadora "a quo". En efecto, como manifestó el API Sr. Teodulfo que intervino en el contrato como representante de la propiedad, se firmó un contrato de arrendamiento de temporada y no de vivienda, el mismo se regía por la libre voluntad de las partes y por el Código Civil, en el mismo se decía que el domicilio habitual del arrendatario lo era en Barcelona, se renunciaba de manera expresa al derecho de adquisición preferente del art. 31 LAU y se pactó su resolución sin ni siquiera preaviso dada la fecha de caducidad del contrato.

Es cierto que el contrato se prorrogó hasta el 30 de mayo de 2006, pero también lo es que el propietario Sr. Leoncio a la vez que requería al arrendatario en los términos del art. 1556 del Código Civil ; se omite en el recurso que la propiedad hubo de instar demanda de desahucio de la vivienda que ahora nos ocupa, precisamente por expiración del plazo contractual, actos inequívocos que no pueden llegar a las conclusiones a que llega el recurrente en una interpretación del contrato y de la prueba "pro domo sua".

Dicho de otro modo, el contrato finalizaba por todo el 30 de mayo de 2006 y precisamente por no ser desalojado hubo de presentar la oportuna demanda de desahucio la propiedad, por lo que no son atendibles las argumentaciones de pendencia de aquel otro proceso que contiene el recurso.

Si ello es así no se puede seguir pretendiendo la validez de la cláusula de opción de compra, cuando no se cumplieron las condiciones suspensivas a que se sujetó y cuando, el propio demandante en tanto que arrendatario pactó una cláusula renunciando al derecho de adquisición preferente. Esa renuncia a derechos legales es plenamente válida por pactarse en un arrendamiento de uso distinto al de vivienda y por hacerse "expresis verbis" en una concreta cláusula, con mención del art. 31 de la LAU . No olvidemos que por mor del art. 4.3 LAU los arrendamientos de uso distinto a los de vivienda, como el que ahora nos ocupa, se rige por la libertad de pacto ("pacta sunt servanda") del art. 1255 del Civil y por ello el recurrente no puede ir contra un acto propio tan concluyente y por ello es perfectamente válida la renuncia al retracto que efectuó en el preciso instante de la firma del contrato.

TERCERO.- No mejor suerte debe correr el motivo que se basa en el ejercicio de la opción de compra.

De la lectura del contrato de arrendamiento se desprende que en su cláusula 9ª se pacto dicha opción, pero como concluye la sentencia impugnada, dicho derecho no estaba vigente en el momento en que la propiedad decide vender la vivienda ocupada en arriendo por el demandante y ahora recurrente. Si el contrato tenía una duración por todo hasta el 30 de Mayo de 2006, en dicho instante finalizaba el derecho de opción, como concluye la Sentencia que aplica el art. 568.8.3 CCCatalunya.

En orden a la cuestión principal conviene recordar de entrada que el contrato de opción de compra se inscribe en lo que doctrinalmente se conoce como contratos preparatorios definiéndose éstos tradicionalmente como aquella convención por la cual dos o más personas se comprometen a hacer efectiva en tiempo futuro la conclusión de un determinado contrato que por el momento no se quiere o no se puede celebrar como definitivo. Entre sus especies se encuentran los contratos preliminares de vínculo unilateral y los contratos preliminares de vínculo bilateral. Entre los primeros se encuentra la opción de compra en virtud de la cual una persona se compromete a vender a la otra una cosa sin que esta consienta por el momento en comprarla. O como indica la STS de 14 de abril de 2000 con cita de otras anteriores: "La opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones ...; siendo esencial en su concepto el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra) bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firma, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos...". En dicho contrato, como en cualquier otro, las partes pueden pactar lo que estimen pertinente a sus intereses, conforme al artículo 1255 del Código Civil , pactos que si no son contrarios a la ley, a la moral o al orden público son vinculantes para las dos partes.

Asimismo, ha declarado la jurisprudencia que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque esta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. En efecto, en este sentido se pronunció el TSJC en la sentencia de fecha 11 de julio de 1991 , en la que se indicaba que "en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un solo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes...; porque, en consideración a los objetivos que se persiguen con los contratos de referencia, parece evidente que si el contrato de arrendamiento hubiese sido nulo, esta nulidad se habría hecho extensiva a la opción de compra, porque en la intención de los contratantes constituía una unidad económica con el contrato de arrendamiento... La tesis del contrato complejo o de los contratos coligados puede también observarse en las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de octubre de 1995, 15 de diciembre de 1997, 19 de mayo y 15 de junio de 2003 , entre muchas otras."

La anterior doctrina ha sido reiterada en la sentencia del TSJC de fecha 14 de noviembre de 2005 , en la cual se expone que en "la categoría jurídica de contrato mixto en el que se yuxtaponen prestaciones de un contrato de arrendamiento y de un contrato de opción de compra... la normativa aplicable al mismo es, en consecuencia, la que deriva de los mismos pactos y condiciones en él contenidos, la normativa imperativa contractual y la que se contiene en los contratos típicos similares (por todas sentencias de 24 de noviembre de 1981 y 30 de abril de 2002 )."

La aplicación entonces del artículo 568.8.3 CCCatalunya en cuanto regula la duración del derecho de opción vinculado a un contrato de duración determinada resulta plenamente coherente.

Todo lo expuesto no puede pretenderse inaplicable por entender el recurso que nos hallamos frente a un contrato de adhesión, nada de ello es acogible, pues no se olvide que el testigo e intermediario en el contrario Sr. Teodulfo , manifestó que el actor lo firmo libremente y que todo lo jurídico se lo miraba su hermano Abogado de profesión (minutos 29,50 y ss). No puede ignorarse que no nos hallamos ante una relación de consumo para apreciar con claridad que se trata de un contrato de adhesión en el sentido definido por la jurisprudencia (STS. 5 de julio de 1997 ) como "aquél en que la esencia del mismo, y sus cláusulas, han sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta tenga la posibilidad de negociarlas, hacer contraofertas ni modificarlas, sino simplemente aceptar o no; se mantiene la libertad de contratar (libertad de celebrar o no el contrato) pero no la libertad contractual (libertad de ambas partes, no de una sola, de establecer las cláusulas que acepten mutuamente)". El contrato de arrendamiento enjuiciado no se trata de un modelo o contrato tipo de arrendamiento de temporada, sino que aparece confeccionado "ex novo" y en el que todas las estipulaciones cuestionadas se encuentran expresamente pactadas y aceptadas.

CUARTO.- Se discute la aplicación de la cláusula penal en tanto la Sentencia impugnada admite la demanda reconvencional.

Con relación a la cláusula penal, la parte demandante principal no pretende tanto la moderación a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.154 CC , a pesar de no exponerlo así, como su inexigibilidad, la cual encuentra su fundamento en el segundo párrafo del artículo 1.152 CC , si bien debe entenderse que pidiendo lo más se insta también lo menos, y, por tanto, la reducción. En esta cuestión conviene tener en cuenta la doctrina interpretativa del Tribunal Supremo reflejada en sentencias como la de 4 de julio de 1988 cuando dice: "la efectividad de la cláusula penal, bien en su plena virtualidad conforme al artículo 1152 del Código Civil , bien con la moderación judicial de la misma que contempla el artículo 1154 del mismo Cuerpo legal, solamente puede tener lugar cuando el incumplimiento o el defectuoso cumplimiento sea debido a dolo, culpa o cualquiera otra causa imputable a la parte que asumió la responsabilidad accesoria derivada de dicha cláusula penal, en cuyos adecuados términos la pactaron las partes al establecerla".

En el presente caso el demandante incumplió la cláusula 7ª del contrato en la que se hacía constar el término de finalización del contrato el 31 Octubre 2004, siendo la cláusula siguiente la que contenía los términos concretos de aplicación y el petitum de la demanda reconvencional se limitaba a reclamar del demandado reconvencional el resultado de aplicar dichas cláusulas o pactos, extremo que es, precisamente, lo que hace la Juzgadora "a quo".

QUINTO.- Como motivo, siquiera residual, se invoca el fraude de ley.

El motivo se basa en lo que pretende una especie de maniobras torticeras por parte del propietario de la vivienda y hace supuesto de la cuestión, por partir de un hecho no acreditado, esto es, pretender que hubo resolución unilateral del contrato, cuando ello, se reitera, no fue así.

Lo acontecido es muy simple. Se pacta un contrato de arrendamiento de temporada de un apartamento sito en Alp con la finalidad de ser usado por el arrendatario, ahora apelante, para periodos vacacionales, pactándose un derecho de opción de compra. Llegada su finalización se requirió de desalojo y al no lograrse se insto el desalojo judicial, que se halla paralizado por el presente procedimiento ordinario.

La Sentencia de instancia que ahora se confirma, declara resuelto el contrato sin posibilidad de retracto ni tampoco del derecho de opción con obligación de pagar los daños y perjuicios causados siendo moderados judicialmente.

La venta del inmueble, una vez interpuesto proceso de desahucio no implica el pretendido fraude de ley. Es mas, no se entrevé en el supuesto que nos ocupa signos indicativos de que hubiese podido mediar un fraude de ley, en el sentido de que el contrato de arrendamiento de temporada y posterior venta del objeto arrendado, respondiesen en realidad a un mero artificio de la propiedad con la indicada finalidad.

El derecho de opción de compra no podía ir mas allá de la duración del contrato de temporada, tanto por disposición legal como por reiterada doctrina jurisprudencial y de ello bien pudo asesorarse el aquí demandante y recurrente. El actuar del propietario de la vivienda entra dentro de su derecho y facultades dominicales.

Es por todo lo expuesto que se impone desestimar en su totalidad el recurso.

SEXTO.- Las costas del recurso deben correr a cargo del recurrente dada su desestimación.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ildefonso y CONFIRMAMOS íntegramente, la Sentencia impugnada de fecha 23.02.2010 del Juzgado de Puigcerdà , con imposición de costas al recurrente.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.