Sentencia Civil Nº 316/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 823/2014 de 21 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 823/2014 3ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 487/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 53 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 316/15

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de octubre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 487/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 53 Barcelona, a instancia de D/Dª. Fidel contra D/Dª. Eufrasia los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Fidel contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de octubre de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo integramente la demanda formulada a intancia de D. Fidel , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Olanda Lopez Graña y asistido por el Letrado D. Diego Sandoval Granados, contra D. Eufrasia , reprsentado por el procurador de los Tribunales D. Joan Grau Martí, y asistido por la letrada Dª. Ana Martinez Melguizo, en ejercicio de acción de reclamación de cantidad y en consecuencia, absuelvo a la parte demandada de todas las pretensiones frente a la misma deducidas, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 21 de octubre de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandante Sr. Fidel el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión de condena del demandado Sr. Eufrasia al pago de la cantidad de 5.700 , en concepto de pena, pactada en la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, de 19 de junio de 2008, de la vivienda en PASAJE000 nº NUM000 . NUM001 . NUM002 , de Barcelona, por el pretendido desistimiento unilateral y anticipado por el arrendatario del contrato de arrendamiento, en noviembre de 2012, a la que opuso el demandado la resolución del contrato de mutuo acuerdo, motivo de oposición que fue acogido en la sentencia de primera instancia.

Centrado así el primer motivo de la apelación, en relación con la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, es lo cierto que pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente se admite para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 19 de junio de 2008 (doc 2 de la demanda) se pactó una duración de tres años, desde el 7 de julio de 2008, prorrogables por plazos anuales, a voluntad de la parte arrendataria, hasta un máximo de dos años más, salvo manifestación en contra del arrendatario con tres meses de antelación a la terminación de cualquiera de las anualidades, estando prevista una cláusula penal para el caso de incumplimiento por el arrendatario del preaviso de tres meses.

Ahora bien, igualmente resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1.- que en la cláusula tercera el contrato de arrendamiento, de 19 de junio de 2008 (doc 2 de la demanda), se convino por ambas partes el destino de la vivienda, de 190 metros cuadrados, a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, incluyendo la posibilidad de instalar 'en ella o en parte de ella', despacho profesional, oficina, 'y hospedaje', de modo que el arrendador autorizó expresamente al arrendatario a dedicar toda o parte de la vivienda a la industria de hospedaje.

2.- que el Ayuntamiento de Barcelona remitió, a nombre de ambas partes, varios requerimientos para el cese de la actividad de uso turístico, o pensión, sin licencia, con fechas 10 de junio de 2010, 8 de julio de 2011, y 21 de noviembre de 2012 (doc 1 de la contestación), en la última de las cuales se señalaba el 23 de noviembre de 2012 para el precinto de la vivienda.

3.- que el Acta de precinto, de 23 de noviembre de 2012 (doc 6 de la demanda), se realizó en presencia del demandante Sr. Fidel , quien en la misma fecha presentó una solicitud de desprecinto (doc 7 de la demanda), manifestando que el contrato había sido rescindido, y acompañando un documento de renuncia del arrendatario, de fecha 19 de noviembre de 2012 (doc 5 de la demanda), y

4.- que el demandante presentó un presupuesto de 'Activa' para la reparación de los desperfectos en la vivienda (doc 9 de la demanda), de la misma fecha del precinto, 23 de noviembre de 2012.

Por lo que, en el presente caso, atendido lo anterior, es posible alcanzar la conclusión probatoria de que la terminación de la relación arrendaticia se produjo por el mutuo acuerdo de las partes, y no por la resolución unilateral e injustificada por el arrendatario, habiendo consentido la parte arrendadora la resolución del contrato de arrendamiento ante el precinto de la vivienda por el Ayuntamiento de Barcelona, y para promover su desprecinto, que se produjo por Resolución de 28 de enero de 2013 (doc 8 de la demanda), al haberse producido el cese de la actividad sin licencia.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- Apela, además, el demandante Sr. Fidel el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión de condena del demandado Sr. Eufrasia al pago de la cantidad de 7.368'78 en concepto de desperfectos en la vivienda arrendada, apreciándose en la sentencia únicamente la existencia de desperfectos, a cargo del arrendatario, por importe de 2.898'50 .

En cuanto a los daños en la vivienda arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 )

En este caso, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la testifical del Sr. Aureliano , y la ausencia de prueba en contrario, puede estimarse probada la existencia de daños en la vivienda arrendada, a cargo del arrendatario, por las partidas del presupuesto de 'Activa', de 18 de diciembre de 2012 (doc 9 de la demanda), de desalojo de muebles, paredes, iluminación, y ebanistería, por importe conjunto de 2.898'50 , coincidente con el fijado en la sentencia de primera instancia.

Por el contrario, no puede estimarse cumplidamente probado por el demandante que los demás desperfectos, en puerta corredera, y puerta de la galería, panel frontal del lavabo, WC, humedades, limpieza de electrodomésticos, pintura para recuperar el color original, y esmaltado de puertas de madera, integren el concepto de daños, causados o imputables al arrendatario, resultando más bien de lo actuado que, o bien se trata de daños de origen, que se hicieron constar en el Anexo del contrato de arrendamiento (docs 3 y 4 de la demanda), o bien que se trata de desperfectos causados por el normal uso de la vivienda, y su destino a la industria de hospedaje, autorizada por el arrendador.

En concreto, en cuanto a las partidas de pintura y esmalte, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , y 23 de abril de 2013 ), viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras años de ocupación por el inquilino.

Por lo demás, este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , o 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ).

En el presente caso, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como la argumentación jurídica de la sentencia recurrida, cuyos fundamentos no han sido desvirtuados por las alegaciones de la apelante.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

TERCERO.- Apela, también el demandante Sr. Fidel el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión de condena del demandado Sr. Eufrasia al pago de la cantidad de 670'18 , en concepto de suministros de electricidad, agua, y gas, que en la sentencia se reduce a la cantidad de 6'48 .

En cuanto a la reclamación por el suministro de electricidad, por importe de 216'26 (docs 13 y 14), no estando probado por el demandante que la factura de 11 de diciembre de 2012, posterior a la devolución de la posesión el 20 de noviembre de 2012, deba ponerse a cargo del demandado, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, la devolución al actor de la cantidad de 130'78 , pagadas por el demandado, por exceso en las lecturas estimadas del período de ocupación del arrendatario, por lo que procede su reducción a la cantidad de 6'48 fijada en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al suministro de agua, por importe de 239'22 (docs 15 y 16 de la demanda), la documental sin fecha aportada por el demandante no prueba que el suministro corresponda al período de ocupación por el demandado, por lo que no puede ponerse a su cargo.

En cuanto al suministro de gas, por importe de 214'70 (doc 17 de la demanda), el cual incluye el concepto de pago aplazado de la instalación de la calefacción, por importe de 108'24 , que ambas partes están de acuerdo en que no es a cargo del arrendatario, resulta igualmente de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, la procedencia de la compensación de las cantidades pagadas indebidamente por el arrendatario, por ese mismo concepto, por importe de 1.948'32 , no habiendo probado el demandante el acuerdo de su compensación con una rebaja en la renta, no obstante la constancia de que la rebaja de 2.000 a 1.900 se produjo, aunque desconociéndose su causa.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de los pagos indebidos realizados en el curso de la relación contractual, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el 'petitum' de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con la finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil , requisitos que concurren en el presente caso.

En consecuencia, procede reducir la reclamación por suministros a la cantidad de 6'48 fijada en la sentencia de primera instancia, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- Apela el demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que acuerda la compensación de la cantidad adeudada por el arrendatario, por importe conjunto de 2.904'98 (6'48 + 2.898'50), con la cantidad de 4.100 , adeudada por el arrendador, que resulta de la reducción de la fianza de 6.000 , sólo con la renta adeudada de noviembre de 2012, por importe de 1.900 , alegando el apelante la existencia de otras mensualidades de renta impagadas que fueron imputadas a la fianza.

En relación con la fianza, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia, debiendo aplicarse la fianza, en el caso de haber varias deudas a cargo del arrendatario, en defecto de imputación expresa del deudor, al pago de la deuda más onerosa entre las que estén vencidas, de conformidad con la norma del artículo 1174 del Código Civil .

En este caso, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que en el contrato de arrendamiento, en la cláusula novena (doc 2 de la demanda), se pactó una fianza de 6.000 que se manifiesta entregada a la firma del contrato.

Y, frente a lo pactado expresamente en el contrato de arrendamiento, en el que se fija la fianza en 6.000 , que se manifiesta entregada, carece de valor la comunicación del arrendatario de 13 de diciembre de 2012 (doc 18 de la demanda; doc 5 de la contestación), en la que se menciona un importe de 2.000 en concepto de fianza, que se desconoce de dónde resulta, en contradicción con lo pactado en el contrato, por lo que es admisible que se trate de un mero error, que hace inaplicable la doctrina de los actos propios.

Por otro lado, en la comunicación electrónica de 23 de noviembre de 2012 (doc 11 de la demanda), el Sr. Fidel anuncia al arrendatario la reclamación de las rentas de noviembre y diciembre de 2012, sin mención alguna al impago de otras mensualidades de renta anteriores, que tampoco se mencionan en la demanda, y siguen sin concretarse en la apelación.

Por lo que, terminada la relación arrendaticia, y habiendo recuperado la parte actora la posesión de la vivienda arrendada el 20 de noviembre de 2012, con anterioridad a la presentación de la demanda el 25 de abril de 2013, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento , no se manifestó por la parte arrendadora, en el momento procesal oportuno, la existencia de otras mensualidades impagadas, sin que tampoco haya constancia de la existencia de otras deudas más onerosas que tengan preferencia en la imputación del pago, en los términos de los artículos 1174 y ss del Código Civil .

En consecuencia, apreciándose en este caso la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, procede, en definitiva, la compensación de ambos créditos, siendo mayor el crédito a favor del arrendatario, que no reclama el exceso por medio de la reconvención, procediendo por consiguiente la desestimación de la demanda, y del motivo de la apelación de la demandante.

QUINTO.- Apela, por último, el demandante el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, de las que se hizo expresa imposición a la parte actora, por la completa desestimación de la demanda, solicitando el apelante que se impongan a la parte demandada.

En cuanto a las costas de la primera instancia, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988 , 26 de junio de 1990 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 1559/1988 , 4896/1990 , y 5845/1997 ), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron a la parte contraria.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza las pretensiones de la parte demandante; no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al demandante; y no plantea el caso dudas de hecho o de derecho.

Por lo que, de acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede mantener la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

SÉPTIMO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , añadida por el artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandante D. Fidel , se CONFIRMA la Sentencia de 9 de octubre de 2014 dictada en los autos nº 487/13 del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación, y con pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.