Sentencia Civil Nº 316/2016, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 24/2016 de 29 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00316/2016

N10250

PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 2ª PLANTA

-

Tfno.: 988 687057/58/60/62 Fax: 988 687063

ML

N.I.G.32054 42 1 2015 0003038

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000024 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de OURENSE

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL 0000451 /2015

Recurrente: Enma

Procurador: MONICA VAZQUEZ BLANCO

Abogado: MARIA PILAR CARBAJALES LAGE

Recurrido:

Procurador:

Abogado:

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Ilmas. Sras. Magistradas Dña. Ángela Domínguez Viguera Fernández, Presidente, Dña. Josefa Otero Seivane y Dña. María José González Movilla, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 316/2016

En la ciudad de Ourense a veintinueve de julio de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio verbal 451/15 procedentes del Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense, Rollo de Apelación núm. 24/16, entre partes, como apelante, Dña. Enma , representada por la procuradora Dña. Mónica Vázquez Blanco, bajo la dirección de la letrada Dña. Pilar Carbajales Lage, y, como apelados, D. Jose Pablo y Dña. Marí Jose , representado por la procuradora Dña. Begoña Pérez Vázquez, bajo la dirección del abogado D. José Nivardo Cid López.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. Josefa Otero Seivane.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 3 de noviembre de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'FALLO:Estimar la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Pérez Vázquez, en nombre y representación de D. Jose Pablo y Dña. Marí Jose asistidos del letrado Sr. Cid López y como demandada Dña. Enma representada por la procuradora Sra. Vázquez Blanco y asistida de la letrada Sra. Carbajales Lage y condeno a la demandada a abonar a la parte actora 8.935,15 euros más los intereses según lo dispuesto en el fundamento jurídico según y fine y las costas procesales'.

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de Dña. Enma recurso de apelación en ambos efectos habiendo formulado oposición al mismo la representación procesal de D. Jose Pablo y Dña. Marí Jose , y seguido el indicado recurso de apelación por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial para su resolución.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

No se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en cuanto contradiga lo que a continuación se dirá.

PRIMERO.-Se alza en apelación Doña Enma frente a la sentencia que le condena al pago de la suma total reclamada en la demanda, en su condición de arrendataria de la vivienda sita en el piso NUM000 de la CALLE000 , nº NUM001 de Ourense, en virtud de contrato concertado el 15 de diciembre de 1997 con la fallecida madre del hoy actor. El análisis del recurso exige deslindar los distintos conceptos reclamados a fin de dar respuesta a las alegaciones que lo sustentan, a saber: 3.887,75 euros por rentas; 4.184 euros por el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) correspondiente a los años 2010 a 2014; y 863,40 euros por cuotas de comunidad de garajes devengadas entre el 1 de enero de 2009 y el 16 de enero de 2015.

El actor admitió en juicio haber enviado la comunicación, vía Whatsapp, incorporada a las actuaciones (folio 105) en la que fija la cantidad adeudada en 3.750 euros. En la demanda reclama cantidad superior, 3.887,75 euros, pero no aportó dato alguno que haga presumir error en la que fijó previamente por lo que a ella debe estarse en aplicación de la doctrina de los propios actos al concurrir los requisitos para su apreciación, puestos de relieve en la STS de 26 abril de 2015 : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

No procede la deducción de 610 euros que la apelante pretende alegando haberlos entregado en mano. Ninguna prueba existe de este hecho que le incumbía acreditar como extintivo parcialmente de su obligación de pago, por lo que debe pechar con la consecuencia de esa falta de prueba ( artículo 217, apartados 1 y 3 LEC ).

SEGUNDO.-Al abordar la reclamación por gastos de comunidad del garaje e impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), resulta obligado partir de la normativa contenida en el artículo 20 de la LAU , apartados 1 y 2, en la redacción vigente al tiempo de suscripción del contrato. A su tenor '1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1'.

Los gastos de comunidad del garaje aquí reclamados no son susceptibles de individualización por lo que la validez del pacto de su asunción por el arrendatario se halla sujeto al doble requisito previsto en el artículo 20.1 LAU , esto es, su constancia por escrito y la determinación del importe anual en la fecha del contrato. Se trata de disposición de carácter imperativo, incluida en el título II de la Ley, dedicado al arrendamiento de viviendas, cuyo incumplimiento lleva aparejada la nulidad por aplicación del artículo 6 de la misma LAU . La doble exigencia, se halla en relación directa con las limitaciones impuestas por el apartado 2 del artículo 20 respecto al incremento de los gastos no susceptibles de individualización correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios.

El contrato litigioso no establece el importe anual de los gastos de comunidad de garaje al tiempo de la celebración del contrato, ni siquiera consta que entonces se hallase ya constituida tal comunidad, independiente de la correspondiente a las viviendas, hecho negado por la demandada. La omisión de dicho importe en el contrato determina, conforme a lo razonado, el rechazo del pago por la apelante, dejando sin efecto la condena que la sentencia apelada establece, sin analizar el motivo de oposición ahora acogido, pese a su oportuna alegación en la instancia.

TERCERO.-El contrato discutido contempla la obligación de la arrendataria de abonar el impuesto sobre bienes inmuebles pero, al igual que en el caso de los gastos de comunidad, no concreta su importe anual en la fecha del contrato, lo que lleva a la parte apelante a sostener la nulidad del pacto por incumplimiento del doble requisito previsto en el artículo 20.1 LAU . Se plantea, así, si la fijación en el contrato del importe anual del IBI es imprescindible para la validez del pacto que impone su abono al arrendatario.

Sobre la cuestión existen resoluciones de signo divergente de las distintas Audiencias Provinciales, adscribiéndose la Sala al criterio contrario a la necesidad de fijar dicho importe como el más conforme con la literalidad de la norma, postura mayoritaria mantenida, entre otras, en las Sentencias de las Audiencias provinciales de Oviedo, 2 de junio de 2004 ; Barcelona, 27 de abril de 2005 y 28 de junio de 2008 ; Cádiz, 5 de mayo de 2008 ; Valencia, 1 de diciembre de 2003 ; Barcelona, 22 de julio de 2009 ; y Valladolid, 22 de julio de 2010 ; las tres últimas citadas en la sentencia de la AP de Baleares de 3 de febrero de 2014 . Los tributos no son gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble o sus servicios ni cargas o responsabilidades no susceptibles de individualización. El IBI es un impuesto individualizado en relación con la vivienda, como tributo que es, el apartado 2 del artículo 20 lo exceptúa de modo expreso de la limitación que contempla, lo que se explica porque su fijación viene dada por la Administración, al margen de la decisión de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitación, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteración unilateral del coste del arriendo.

Partiendo, por lo razonado, de la validez del pacto que impone a la apelante el pago del IBI, procede mantener la condena impuesta respecto al mismo en la resolución apelada, por más que nunca se haya exigido este impuesto a la arrendataria puesto que la pasividad en la reclamación no excluye el derecho a cobrar las anualidades no prescritas al no haber mediado una renuncia que, como la de todo derecho, ha de constar de modo indubitado, según jurisprudencia cuya reiteración exime de su cita.

CUARTO.-Procede deducir del total adeudado la suma entregada en concepto de fianza, tal y como se pidió en la instancia y se reitera en el recurso, sin que la sentencia apelada se haya pronunciado al respecto. El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato, para el caso de que no haya mediado incumplimiento contractual del arrendatario ( artículo 36 LAU ).

En la demanda se dice que no procede su compensación con las cantidades adeudadas porque su importe es necesario para cubrir los desperfectos causados en la vivienda por la arrendataria, acompañando a aquel escrito informe pericial que se dice acreditativo de los daños y perjuicios causados por aquella.

El informe, además de no haber sido ratificado en juicio, contempla fundamentalmente obras de pintura y barnizado que responden al uso propio de la vivienda durante los más de 17 años de duración del contrato, siendo englobables en las obras de conservación que el artículo 21.1 LAU impone al arrendador. Ni el informe ni las fotografías de la vivienda incorporadas al mismo revelan daños o desperfectos que, por exceder del uso normal del inmueble, deban ser costeados por la arrendataria, extremo cuya prueba incumbía a la parte actora ( artículo 217LEC ), no susceptible de reproducción en proceso posterior, a la vista de los hechos alegados en la demanda y causa de pedir, en atención a lo dispuesto en el artículo 400 LEC en relación con la cosa juzgada.

Procede, en definitiva, con estimación parcial del recurso, condenar a la arrendataria al pago de 7.483,25 euros (3.750 euros de rentas más 4.184 euros de IBI menos 450,75 por compensación de fianza), lo cual supone estimación parcial de la demanda y consiguiente revocación de la condena en costas de la instancia, respecto a las que no se hace expresa imposición, conforme al artículo 394 LEC .

QUINTO.-La estimación parcial del recurso determina que tampoco se efectúe condena respecto a las costas de la alzada ( artículo 398 LEC ), así como la devolución del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ ).

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Enma contra la sentencia dictada el 3 de noviembre de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia 5 de Ourense , en autos de juicio verbal 451/15 -rollo de Sala 24/16-, resolución que se modifica en el sentido de reducir la cantidad a abonar por la apelante a la suma de 7.483,25 euros, que devengará el interés previsto en la misma resolución, sin efectuar expresa condena respecto a las costas de ambas instancias.

Se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer,en su caso, recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal en el plazo de veinte días ante esta Audiencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.