Sentencia Civil Nº 317/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 162/2013 de 23 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 162/2013 2ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 1092/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 317

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintitres de junio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 1092/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Manresa, a instancia de . Remedios , contra Serafin , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de enero de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

DESESTIMO ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por Remedios contra Serafin .

Se impone el pago de las costas procesales a Remedios .'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 26 de marzo de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, Remedios , alega en su demanda que en fecha 25.5.2009 suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocio para destinarlo a la venta de periódicos, revistas y papelería con el propietario del mismo, D. Serafin , y que desde un primer momento carece de suministro de agua al existir un importante deuda por consumos pendientes de pago anteriores a la conclusión del contrato de arriendo, y, además, también desde el inicio de la relación contractual, sufre de filtraciones provenientes del piso superior que se han agravado con el tiempo, provocando daños en las mercaderías existentes en el local y afectando a la seguridad de las persona por el riesgo de derrumbe del techo, sin que el propietario, a pesar de múltiples requerimientos haya hecho nada para solucionar ninguno de estos problemas. Sostiene que el arrendador ha incumplido su obligación esencial de conservación del local, por lo que, conforme a lo dispuesto en el art. 27.3 LAU en relación con el 1214CC , hubo de proceder a la resolución del contrato a través de burofax de 29.7.2011 y a la reclamación de los daños y perjuicios que le ha ocasionado dicho incumplimiento, cuantificando la indemnización procedente, por los conceptos e importes que detalla en su demanda, en la suma de 106.766'64€. Por todo ello, termina solicitando se dicte sentencia por la que se declare que el demandado ha incumplido el contrato de alquiler y se le condene al pago de la indicada suma, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y costas.

El demandado se oponea esta pretensión negando cualquier incumplimiento de sus obligaciones contractuales y añadiendo que quien ha incumplido su obligación esencial de pagar la renta es la propia actora, que en julio de 2011 adeudaba varias mensualidades de renta, aprovechando el siniestro del día 27 de dicho mes para resolver, de manera anticipada, voluntaria e injustificada, el contrato.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando, en esencia, que la misma incurre en flagrante error en la valoración de la prueba.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ).

Así es, tras una nueva valoración de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte tanto la valoración jurídica como las consecuencias jurídicas alcanzadas por el juez a quo, que no han sido desvirtuadas por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a las cuales baste señalar:

(a) Es un hecho admitido que la arrendataria dejó impagadas las rentas correspondientes a las mensualidades de febrero a septiembre de 2011 (momento en que reintegro la posesión al arrendador tras haber dado por resuelto el contrato). Asimismo resulta acreditado en autos que la arrendataria impagó las rentas correspondientes a las mensualidades de junio de 2010 en adelante, habiendo interpuesto la arrendadora un juicio de desahucio por falta de pago que terminó por Decreto de 10.2.2011 que declaraba enervada la acción, al haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones judiciales el importe de las rentas pendientes con anterioridad al juicio señalado para el día 28.1.2011 (docs 30 y 31 de la contestación).

En el ámbito del incumplimiento contractual cabe distinguir entre el incumplimiento total y absoluto, alrededor del cual se ha desarrollado jurisprudencialmente la excepcio non adimpleti contractus -excepción de contrato no cumplido- que impide reclamar el cumplimiento del contrato, relevando a la contraparte de la obligación de hacerlo, a quien previamente ha incurrido en incumplimiento y el incumplimiento parcial o defectuoso cumplimiento. Con relación con las previsiones del artículo 1124 CC , la STS 1.10.2010 recuerda: 'se ha dicho constantemente por esta Sala que, quien incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, se encuentra legitimado para interesar la resolución contractual ( STS de 20 de diciembre de 1993 y las que en ella se citan), o, al menos, queda eximido de seguir atendiendo simultáneamente sus obligaciones, pues si no fuera así se produciría un desequilibrio de prestaciones ( SSTS de 13 de mayo de 1985 , 24 de octubre de 1986 , 10 de mayo de 1989 , 12 de julio de 1991 y 17 de febrero de 2003 y 22 de diciembre de 2006 ). (...) Y, ante la existencia de un primer incumplimiento imputable a la demandada-reconviniente, la decisión de la AP fue la correcta, pues en el desenvolvimiento de toda relación sinalagmática, con obligaciones recíprocas para cada una de las partes, de cumplimiento, en principio, simultáneo, el incumplimiento de aquello que en esencia compete a una de ellas, que frustre el fin del contrato, además ser un óbice para que prospere su propia acción resolutoria (.....), justifica, en atención a lo que se ha llamado 'excepción de incumplimiento' o exceptio non adimpleti contractus que la otra pueda optar por resolver o, al menos, pueda eximirse de seguir atendiendo simultáneamente sus obligaciones'.

El impago de la renta por parte del arrendatario constituye un incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales. Es doctrina jurisprudencial reiterada que el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de conservar la cosa, ni releva al arrendatario de su obligación de pagar la renta (salvo en los supuestos de suspensión del concrato legalmente previstos) ni justifica su impago, sin perjuicio de que el arrendatario pueda hacer valer sus derechos frente al arrendador o ejercitar las oportunas acciones. Este razonamiento hace decaer la alegación de la demandante respecto a que el impago de la renta se adoptó como 'medida de presión' para forzar al arrendador a realizar las obras, medida que, por otra parte, ya se habría revelado como inútil, ineficaz y del todo inapropiada ante la interposición y resultado del juicio de deshaucio seguido con anterioridad.

En definitiva, impagada la renta y encontrándose incursa la arrendataria en incumplimiento, ha de prosperar la excepción de contrato no cumplido ( exceptio non adimpleti contractus),ya que la arrendataria no puede exigir a la contraparte el cumplimiento de sus obligaciones ni atribuirle la tacha de incumplimiento. Por último, ha de resaltarse que la alegación de la exceptio non adimpleti contractus no supone una reconvención implícita sino un motivo de oposición: la alegación de un hecho que excluye la pretensión deducida con la demanda.

(b)El razonamiento anterior bastaría para confirmar la desestimación de la demanda; pero aún prescindiendo de ello, la demanda ha de ser desestimada, ya que, compartiendo los razonamientos del juez a quo y su valoración probatoria, el tribunal considera que de lo actuado no resulta que pueda atribuirse un incumplimiento contractual esencial que faculte a la otra parte para la resolución ni del que se derive (ex arts. 1124 o 1101 CC ) la obligación de indemnizar. Así es, en orden a los incumplimientos que se imputan al arrendador podemos distinguir :

(1) Imposibilidad de dar de alta el servicio de agua: Más allá de las alegaciones de las partes y de las declaraciones vertidas en el acto del juicio tanto por las partes, en prueba de interrogatorio, como por los testigos aportados y de la certificación de la Camara de la Propiedad, lo que resulta determinante para resolver acerca del alegado incumplimiento es la certificación emitida, a petición del Juzgado en fase probatoria, por 'Aigües de Manresa, S.A.' (fol 323), que desvirtúa totalmente las alegaciones de la actora y cuyo contenido no ha sido objeto de contraprueba; de dicha certificación resulta que, si bien existe una deuda anterior a nombre de Darío -no consta su cuantía-, ello no imposibilita necesariamente el alta en el suministro de un nuevo usuario, y por lo que hace al tiempo que la actora ocupó el local resulta que se emitió factura, con consumo efectivo, por el segundo trimestre de 2009 (a través de otra documental se acredita que dicho recibo fue abonado por el demandado Sr. Serafin ), y que igualmente se emitieron facturas, con consumo efectivo computado, por los trimestres 3º y 4º de 2009 y 1º de 2010, esto es, ya vigente el contrato, que resultaron impagados, concluyendo que el 'suministro fue cortado por falta de pago' -afirmación que supone que éste existía- en 7 de junio de 2010 (esto es durante la ocupación del local por la Sra. Remedios ), 'dándose de baja' -lo que correlativamente supone que hasta ese momento estaba de alta- en 15 de julio del mismo año 2010.

(2 ) Existencia de filtraciones:La existencia de filtraciones, que ha quedado acreditada, no supone un incumplimiento del arrendador ni de su obligación de mantener al arrendatario en el pacífico goce de la cosa arrendada (1.554.3 CC) ni de su obligacion de hacer en ella las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir a su uso (1554.2 CC y 21 LAU). En cuanto a la primera, la arrendataria reconoce que la tienda siempre estuvo abierta, con un funcionamiento normal, y no consta que al ocurrir el siniestro en 27.7.2011, la arrendataria se viera privada del uso del local; así, no consta que ni los bomberos ni el Ayuntamiento acordaran el precinto del local, sino tan sólo la recomendación o información dada por los primeros acerca de que era peligroso circular por debajo de la zona afectada hasta que se saneara o se efectuara la reparación, reparación que ha quedado acreditado era sencilla, de fácil ejecución y de poca importancia económica y que no se dió oportunidad al arrendador de efectuar, ya que en ningún momento se le requirió para que procediera a su reparación, sino que la arrendataria se limitó dos días después a remitir un burofax comunicando su voluntad de resolver el contrato. Y en cuanto a la segunda, nos remitimos en su integridad a lo razonado en la sentencia, esto es: al inicio de la relación contractual hubo episodios de filtraciones que provocaron la intervención de la Guardia Urbana los días 14.6 y 13.7.2009 (doc 11 de la demanda), habiendo alcanzado las partes el acuerdo de que la arrendataria repararia la avería, descontándose su importe del precio de la renta, reparación que se efectuó, en estos términos por la arrendataria (si posteriormente, como alega la arrendataria, no se descontó de la renta según lo pactado, ello faculta a la arrendataria para reclamar su importe al arrendador, pero no comporta la atribución a éste de la tacha de incumplimiento de su obligación de conservar y reparar); no queda suficientemente probado que hubiera nuevas filtraciones ni que se requiriera al Sr. Serafin para su reparación hasta otoño de 2010, fechas en las que la Sra. Remedios acudió a la Camara de la Propiedad Urbana de Manresa -a la sazón administradora de la finca- para exigir que se efectuaran las reparaciones oportunas (es de resaltar el testimonio de los Sres. Lucio y Ovidio , gerente y empleado de la Cámara, de acuerdo con los cuales la Sra. Remedios sólo presentó queja por filtraciones y humedades en esta ocasión), iniciándose por la propiedad obras de rehabilitación y reparación que afectaban a una buena parte del edificio, no habiéndose procedido a reparar el origen de las filtraciones existentes en la tienda porque la arrendataria solicitó que se dejara la reparación para más adelante, para no interferir en las ventas durante la campaña de Navidad; por último, y ante el siniestro ocurrido en 27.7.2011, la arrendataria se limita, sin más (así resulta con toda claridad del burofax remitido en 29.7.2011 -fol. 48-) a comunicar su voluntad de dar por resuelto el contrato, sin requerir al arrendador para que lleve a cabo su reparación ni darle oportunidad para ello.

TERCERO.-La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Remedios contra la sentencia de fecha 2 de enero de 2013 dictada en el procedimiento ordinario núm. 1092/2011 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Manresa, SE CONFIRMA la indicada resolución, con imposición de las costas de la apelación a la recurrente.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.