Sentencia Civil Nº 318/2003, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 100/2003 de 26 de Noviembre de 2003

Encabezamiento

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Jesús Francisco Cristín Pérez, Presidente, don José Ramón Godoy Méndez y doña Josefa Otero Seivane,

Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM.

En la ciudad de Ourense a veintiséis de noviembre de dos mil tres.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado Mixto de Ourense 5, seguidos con el núm. 281/01, rollo de apelación núm. 100/03, entre partes, como apelantes D. Hugo y Dª Regina , representados por el Procurador D. RAMON MONTERO RODRIGUEZ, bajo la dirección del Letrado D. LUIS RODRÍGUEZ COELLO y, XUNTA DE GALICIA, bajo la dirección del Abogado D. MANUEL BOUZAS COSTA. Es ponente el Ilmo. Sr. D. Jesús Francisco Cristín Pérez.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado Mixto de Ourense 5, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 1 de octubre de 2002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda planteada por la representación de la XUNTA DE GALICIA contra D. Hugo y Dª Regina debo declarara y declaro la resolución del contrato de compraventa de la vivienda de protección oficial descrita en el hecho1, apartado 2, por el que el IGVS vendió la finca a los demandados el 9 de junio de 1.986, condenando a éstos a dejar libre y vacía la vivienda, con imposición a los mismos de las costas causadas, y estimando parcialmente la reconvención formulada

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de Hugo , Regina y XUNTA DE GALICIA recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La Xunta de Galicia (Instituto Galego de Vivenda e Solo) pretende la resolución del contrato de compraventa de la vivienda del piso NUM000 de la casa señalada con la letra NUM001 del portal NUM002 de la AVENIDA000 , en Ourense, (que transmitió, por medio de escritura pública de fecha nueve de junio de 1986, a los cónyuges demandados Don Hugo y Doña Regina ), por incumplimiento del pago aplazado, con cuotas previsiblemente trimestrales, del precio de adquisición, e invoca los artículos 1124 y 1504 del Código Civil; los demandados se oponen a la pretensión adversa, que además reconvienen para que, en el caso de que no se acceda a la resolución, se condene a la Xunta a proceder a la inscripción de la transmisión efectuada en el Registro de la Propiedad, y, en otro caso, para que se condena a la vendedora a devolver el importe de las cuotas por ellos abonadas y, como daños y perjuicios, los intereses legales, pretensión esta última parcialmente acogida en la sentencia objeto de apelación en esta instancia, que es apelada por ambas partes litigantes. Con estos antecedentes, para la resolución de las cuestiones planteadas, ha de precisarse, a los efectos procedentes, lo siguientes: A) que, como proclaman, entre otras, las Sentencias de 7 de febrero de 1983 y 3 de junio y 21 de septiembre de 1993, es doctrina consolidada que los artículos 1124 y 1504 del Código Civil no se eluden entre sí, sino que se complementan, en el sentido de que la regla que con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas contiene el primero, hace aplicación de modo específico y concreto el segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, lo que hace que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el artículo 1504 hayan de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la del 1124 consideró indispensables la jurisprudencia, entre ellos el aplicable a quien insta la resolución, que tiene que haber cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían, cosa que niegan los demandados por entender que no se procedió a la inscripción registral ni se constituyó la hipoteca y pese a que eso se hacía constar en la escritura y, además, que se acudiría a la vía de la ejecución hipotecaria, en caso de incumplimiento, en cualquiera de sus formas procesales; y B) que para que pueda decretarse la resolución es necesaria la prueba del incumplimiento, discrepando la jurisprudencia en cuanto a su alcance, y, así, las Sentencias de 3 de diciembre de 1988, 20 de diciembre de 1989, 24 de febrero de 1990, 16 de julio, 3 y 18 de diciembre de 1991 y 22 de marzo y 21 de septiembre de 1993 exigen que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente obstativa y rebelde al cumplimiento de su obligación, para señalar la de 14 de mayo de 1993 que es necesario que "aparezca demostrada la voluntad manifiesta del comprador de incumplir el contrato, o que el incumplimiento alegado tenga tal entidad que suponga la frustración de las legítimas expectativas de la contraparte, sin que, por el contrario, sean suficientes, ni el simple retraso, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias", mientras que la Sentencia de 24 de octubre de 1995 invoca el incumplimiento "deliberado, pertinaz, injustificado y definitivo de su obligación de pago del precio, que frustre el fin del contrato"; por el contrario, las Sentencias de 7 de julio y 10 de octubre de 1994 y 2 de octubre de 1995 entienden que no es necesario la concurrencia de una voluntad deliberadamente rebelde, rigorista e identificable con el impago doloso cuando en realidad es aconsejable resolver a instancia del vendedor los contratos en los que concurra el impago prolongado, duradero, injustificado o que frustre el fin del contrato y las legítimas aspiraciones del vendedor.

La más moderna jurisprudencia insiste en exigir para que pueda resolverse el contrato en base a lo dispuesto en el artículo 1504 un incumplimiento con manifiesta intensidad. La Sentencia de 20 de junio de 2002, que reproduce el criterio mantenido en las Sentencias de 22 de noviembre de 1995 y 25 de enero de 2001, habla de "manifiesta intención de incumplimiento y no bastan meras sospechas o temores de consecuencias futuras e incluso meros incumplimiento accesorios, al precisarse como necesario la constancia de una manifiesta voluntad de no cumplir lo que contractualmente corresponda", y la de 27 de diciembre de 2002 menciona la "voluntad deliberadamente rebelde por parte del incumplidor consistente, bien en la ejecución por su parte de un hecho obstativo que de un modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento, o bien una verdadera omisión de su prestación que no implique un mero retraso o demora en el pago, sino dejar de cumplir su obligación principal indefinidamente".

SEGUNDO.- En el supuesto de que se trata, no existe duda de que los demandados desatendieron gravemente el pago de sucesivos plazos, en principio desde junio de 1990 hasta igual mes de 2001. Las cuotas son comprensivas del capital e intereses, representando el impago, 36 cuotas, 2.643.146 pesetas (15.889,63 euros), con abonos previos de dos plazos en el año 1986 y todos los sucesivos hasta marzo de 1990, pero no puede olvidarse que en el apartado II de la cláusula cuarta del contrato "tipo" de compraventa se estipuló un plazo de amortización de veinticinco años, que, indudablemente, no transcurrió, razón por la cual la demora no justificada no presenta, por esa causa, una desmesurada dilación; pero no puede olvidarse que inicialmente los compradores hicieron una entrega de 231.734 pesetas cuyo destino no fue capaz de justificar adecuadamente el Instituto Galego de Vivienda e Solo y que, por tanto, puede considerarse que habría de aplicarse a la liquidación de cuotas que oscilan entre las 57.789 pesetas trimestrales en 1990 a las 88.963 de 2001 (el precio total de venta es de 4.372.336 pesetas). Es verdad que después de presentada la demanda, los demandados consignaron en la cuenta correspondiente, con finalidad de pago de recibos pendientes, 8.873,43 euros, pero este hecho, al producirse después de admitida a trámite la demanda, e incluso de la vista, resulta intrascendente a los fines del proceso, pero no ocurre lo mismo con dos entregas a cuenta, cada una de ellas por importe de 26.000 pesetas, efectuadas el 20 de junio y el 28 de julio de 2000 y que no consta que fuesen rechazadas por la compradora, razón por la cual esta conducta, junto con el plazo dilatado de veinticinco años para el pago del precio, evidencia que no puede pensarse que exista en los compradores una voluntad abiertamente deliberada de incumplir definitivamente las obligaciones a su cargo, como tampoco puede estimarse como incumplimiento por parte de la vendedora las reconocidas por ella deficiencias importantes en elementos comunes atribuibles a vicios de la construcción, razón por la cual no puede tomarse como un supuesto de incumplimiento contractual con entidad suficiente para impedir la resolución del contrato a su instancia, de haber sido procedente.

En la escritura pública, cuyo contenido se redactó conforme a los modelos oficiales correspondientes, se prevé que los compradores habrían de constituir, para garantizar el pago del precio aplazado y un veinte por ciento más para costas y gastos, hipoteca sobre la vivienda objeto de contrato a favor de la Comunidad Autónoma de Galicia, pero no se procedió a la inscripción registral del inmueble a favor de los adquirentes, razón por la cual en el Registro de la Propiedad aparece como propietaria la vendedora. El artículo 6 de la Ley Hipotecaria señala que pueden promover la inscripción quienes adquieren el derecho, el que lo transmite o quien tenga interés en el derecho que se deba inscribir, razón por la cual la demandante, procediendo diligentemente, pudo y debió promover la inscripción de la transmisión efectuada y la constitución de la hipoteca, lo que puede hacer en cualquier momento, con lo cual su derecho a percibir el precio queda suficientemente garantizado, sin que la denegación de la resolución, ante la señalada falta deliberada de incumplimiento del contrato con carácter definitivo, dada la garantía hipotecaria en todo caso exigible, pueda frustrar los fines de contrato ni las expectativas legítimas de la vendedora (no puede olvidarse que es un Organismo oficial y que la vivienda de que se trata es de protección oficial comprendida dentro de un plan de política de favorecimiento a las personas con menos medios de fortuna conforme a los principios de equidad señalados en la Constitución Española), lo que determina, conforme a la mas moderna jurisprudencia, que tenga que acogerse el recurso inicialmente formulado por los demandados, con rechazo del instado por la Xunta de Galicia, revocándose la sentencia apelada, y desestimarse la demanda y la reconvención, por cuanto al desestimarse la demanda no cabe la devolución del importe de las cuotas abonadas, y la inscripción pueden provocarla los reconvincentes.

TERCERO.- Pese a la desestimación de la demanda, y en base a las oscilaciones de la jurisprudencia, en los términos que se dejaron transcritos, que puede conducir a confusión en orden a las posibilidades de resolución del contrato, no se hace especial pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, como tampoco del recurso (artículos 394 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se acoge en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Hugo y Doña Regina y se rechaza el instado por la Xunta de Galicia, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 en juicio ordinario 281/01, rollo de Sala 100/03, resolución que se revoca. Y se desestiman la demanda interpuesta por la Xunta de Galicia contra los expresados apelantes, y la reconvención por estos instada, se les absuelve de las pretensiones de adverso, y no se hace especial pronunciamiento sobre costas de ambas instancias.

Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.