Sentencia Civil Nº 318/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 114/2006 de 17 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00318/2007

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 114/06

Procedencia: juzgado 1ª INSTANCIA nº 49 DE MADRID

JUICIO ORDINARIO 917/03

DEMANDANTE/APELANTE: MICROGÉNESIS, S.A.

PROCURADOR: D. SÁNCHEZ PUELLES Y GÓNALEZ-CARVAJAL.

DEMANDADO/APELADO: DOÑA Alejandra

PROCURADOR: D. J. ANTONIO GARCÍA SAN MIGUEL Y ORUETA

PONENTE: ILMA. SRA. DOÑA Mª JESÚS ALÍA RAMOS

SENTENCIA Nº 318

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

Mª JESÚS ALÍA RAMOS

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En MADRID, a diecisiete de mayo de dos mil siete.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 917/2003 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante MICROGENESIS, S.A.,representada por el Procurador D. SÁNCHEZ-PUELLES Y GONZÉLEZ CARVAJAL, y de otra, como apelado Alejandra , representada por el Procurador DON J. ANTONIO GARCÍA SAN MIGUEL Y ORUETA, sobre RECLAMACIÓN DEVOLUCIÓN FIANZA ARRENDAMIENTO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de Febrero de 2005 , cuya parte dispositiva dice: "DESESTIMO la demanda interpuesta por D/ña MANUEL SANCHEZ-PUELLES GONZÁLEZ- CARVALJAL en nombre y representación de D/ña MICROGENESIS S.A. contra D/ña Alejandra y, en su virtud debo declarar y declaro no proceder la pretensión de la parte actora, con imposición de costas al demandante". Notificada dicha resolución a las partes, por MICROGENESIS, S.A. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que IMPUGNA. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 9 de mayo de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª JESÚS ALÍA RAMOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Constituyen hechos básicos de los que ha de partirse para la resolución del recurso los siguientes:

1) Microgénesis, S.A. y doña Constanza -representada por don Carlos Ramón - celebraron contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el piso NUM000 de la Plaza DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid el 14 de enero de 2000, pactando un plazo de vigencia de dos años, con prórroga de tres años más obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario. Una vez transcurrido dicho período se podrá prorrogar por acuerdo expreso de ambas partes.

El local arrendado sería destinado a oficinas de la sociedad arrendataria y de sus filiales autorizadas.

El arrendatario abonó una fianza de 1.000.000 ptas que le sería devuelta, siempre que no existan las responsabilidades a que queda afecta y se hayan cumplido las condiciones del contrato. Doc. 2 demanda, folio 20.

2) Por carta de 5 de junio de 2003 -recibida el mismo día-, Microgénesis comunica a doña Constanza su deseo de rescindir el contrato a fecha 30 de junio de 2003. Asimismo le informa que la Sociedad General de Autores y Editores está interesada en arrendar las oficinas objeto del contrato desde el día 1 de julio de 2003, y solicita la devolución de la fianza de 6.000 euros. Docs. 3 y 4 demanda, folios 24 y 25, y doc. 2 contestación, folio 102.

3) Doña Constanza , por medio del Administrador de la finca, contesta a Microgénesis por carta de 17 de junio de 2003, en el sentido de no aceptar la rescisión del contrato de arrendamiento, por entender, con cita de la cláusula primera , que la prórroga ha de ser anual, sin embargo de común acuerdo, dice, podrían establecer la posible resolución con un preaviso suficiente para evitar perjuicios a la propiedad. Doc. 5, folio 26.

4) Por telegrama de 20 de junio de 2003, Microgénesis pone las llaves a disposición de la propiedad en el propio local arrendado y solicita la devolución de la fianza. Doc. 6 demanda, folio 27, y doc. 3 contestación, folio 103.

5) El administrador don Carlos Ramón envía telegrama a Microgénesis el 25 de junio de 2003, reiterando no aceptar la rescisión del arriendo por estar en prórroga anual, con vencimiento enero 2004. Doc. 7, folio 28, y doc. 4, folio 104.

6) Por telegrama de 10 de julio de 2003, Microgénesis comunica a la propiedad que al no haber procedido a recoger las llaves, las ha depositado ese día en la persona del portero de la finca. Doc. 8, folio 29, y doc. 5, folio 105.

En prueba testifical, el portero don Carlos Miguel , reconoce haberle sido entregado las llaves.

7) Don Carlos Ramón , en telegrama de 14 de julio de 2003 dirigido a la hoy actora, reitera la no aceptación de la rescisión del contrato, teniendo constancia de la entrega de las llaves el 10 de julio. Doc. 9, folio 30, y doc. 6, folio 106.

8) A mediados del mes de julio don Carlos Ramón y doña Antonio Gallo (representante de Microgénesis) visitan juntos el local arrendado, difiriendo cada cual en cuanto a la existencia o no de muebles y enseres en la oficina, manifestando el primero que había, y la segunda que únicamente dejaron dos aparatos de aire acondicionado porque en el otro local arrendado en Gran Vía los tenían nuevos y no los necesitaban, estando totalmente diáfano y vacío. Sendos interrogatorios en juicio.

9) El 4 de agosto de 2003 don Carlos Ramón remite telegrama a Microgénesis manifestando que para finalizar el contrato es necesario que desalojen aparatos y enseres existentes para que quede desocupado. Doc. 7 contestación, folio 107.

10)El 1 de agosto de 2003 la Sociedad General de Autores y Editores, y doña Constanza -representada por su administrador don Carlos Ramón - celebran contrato de arrendamiento sobre el piso NUM000 de la DIRECCION000 nº NUM001 , con entrada en vigor el 1 de septiembre de 2003. Doc. 12 contestación, folio 112.

11) "Pinturas Patricio Parra" emite factura de fecha 12 de agosto de 2003 por los trabajos de pintura en paramentos verticales y horizontales y en puertas y ventanas del piso NUM000 de la DIRECCION000 nº NUM001 . Doc. 10, folio 110.

SEGUNDO.- Microgénesis, S.A. formula demanda contra doña Constanza (sucedida procesalmente, tras su fallecimiento, por su hija doña Alejandra ) reclamando la devolución de la fianza de 6.000 euros.

La demandada se opone a dicha pretensión alegando que el plazo de vigencia del contrato, prorrogado, terminaba el 14 de enero de 2005, que en comunicaciones anteriores indicó a la arrendataria no aceptar la rescisión por tal razón de hallarse en prórroga el contrato, que a principios de agosto todavía no se había desalojado el piso totalmente, por lo que no pudo arrendarlo a otro, firmando contrato de arrendamiento con la SGAE el 1 de agosto de 2003 que entró en vigor el 1 de septiembre, a consecuencia de lo cual, sufrió perjuicio al no recibir renta los meses de julio y agosto de 2003, a razón de 3.331?72 euros cada uno, considerando improcedente la reclamación por la actora de la devolución de la fianza al incumplir la obligación del plazo.

La sentencia de instancia, tras considerar que la rescisión tiene lugar producida la prórroga, que una vez abandonado el local por la arrendataria quedaron algunos enseres, y que hubo que adaptar aquél local a nuevo contrato de arrendamiento, concluye que no procede la devolución de la fianza dada la finalidad de la misma para garantizar los perjuicios ocasionados por incumplimiento del arrendatario, por lo que desestima la demanda.

Contra dicha resolución se alza la actora con base en las siguientes alegaciones: que dentro del plazo prorrogado de tres años, la arrendataria puede resolver el contrato en cualquier momento; que el contrato fue válidamente resuelto por la apelante, con preaviso de 25 días y ofreciendo nuevo arrendatario; que al terminarse el contrato ajustado a derecho, no puede establecerse la existencia de daños y perjuicios por parte del arrendador; y, que de la prueba practicada se comprueba que la arrendataria desocupó efectivamente el local antes del día 1 de julio de 2003, quedando para uso exclusivo del arrendador.

TERCERO.- El contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes, en fecha 14 de enero de 2000, es de uso distinto del de vivienda (piso destinado a oficinas de la sociedad arrendataria), y en este sentido el régimen aplicable, según el art. 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, son los Títulos I, IV y V de esta Ley (apartado 1 ), y sin perjuicio de lo dispuesto en este apartado, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el presente caso, las partes pactaron un plazo de vigencia del contrato de arrendamiento de dos años, con prórroga de tres años más obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario. El contrato se celebró el 14 de enero de 2000, por lo que los dos años finalizaron el 14 de enero de 2002, y comenzaron los tres años de prórroga pactada, siendo en fecha 5 de junio de 2003, esto es ya mediado el segundo año de prórroga cuando la arrendataria comunica su decisión de rescindir el contrato de arrendamiento, sin que del mismo pueda la arrendataria desistir en cualquier momento con el preaviso como pretende.

De tal forma, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda no resulta de aplicación lo establecido en el título II para los de vivienda, que es el único lugar donde ahora se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos (arts. 11 y 12 ), ni siquiera por vía de analogía (art. 4 del Código Civil ) pues no existe la identidad de razón que exige este precepto ya que se está, como dice el Preámbulo de la Ley de 1994 , ante realidad económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativas disímiles que se hagan eco de esa diferencia», de tal modo que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes». De ahí que, no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad, sino que, con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado (art. 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 (art. 1568 ), preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución. De otra parte hay que tener en cuenta que el art. 1256 del Código Civil dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, que se vulneraría de permitir a uno de ellos poner fin al arrendamiento, a su conveniencia, sin haberse pactado nada sobre el particular.

De todo lo cual cabe concluir, que iniciada la prórroga anual la arrendataria venía obligada a permanecer en el arrendamiento hasta su finalización, y si aquélla no deseaba continuar con el arrendamiento debería de haberlo manifestado al arrendador con antelación a la fecha de terminación de la prórroga, y no una vez comenzada la misma, sin embargo, como ya se ha expresado, Microgénesis, S.A. no procedió de tal forma, sino que comunicó a la arrendadora su voluntad de rescindir el contrato el 5 de junio de 2003, por tanto, una vez iniciada la prórroga del segundo año, lo cual supone un incumplimiento por su parte de la obligación pactada relativa al plazo que daría lugar a indemnización de daños y perjuicios de estimarse acreditada la existencia de los mismos (art. 1124 CCivil ), la cual, en el caso de autos, se estiman producidos consistiendo en los ingresos dejados de percibir en tanto el local permaneció desocupado de arrendatario, al no haberse percibido por la arrendadora la renta correspondiente a los meses de julio y agosto de 2003, puesto que la ocupación y pago de renta por el inmueble objeto de autos no se produjo con la nueva arrendataria SGAE hasta el mes de septiembre de 2003, por tanto, producido incumplimiento contractual, dado que nada, salvo la voluntad resolutoria de la arrendataria, justifica la expiración contractual anterior al plazo pactado, no habiéndose cumplido las condiciones del contrato no procede la devolución de la fianza solicitada por la recurrente.

CUARTO.- Consecuentemente, procede desestimar el recurso de apelación y, de acuerdo con los artículos 394 y 398 LEC , imponer las costas causadas en esta instancia al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Microgénesis, S.A. contra la sentencia dictada por la Sra. Juez de Primera Instancia nº 49 de Madrid con fecha de 17 de febrero de 2005, recaída en los autos a que el presente Rollo se contrae debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes conforme preceptúa el artículo 208.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día de la fecha, fue leída y publicada la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª JESÚS ALÍA RAMOS; hallándose celebrando la Audiencia Pública la Sala que la dictó; doy fe.