Sentencia Civil Nº 318/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 439/2014 de 08 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 439/2014-I

Procedencia: Juicio Verbal sobre desahucio falta pago y reclamación cantidad nº 1205/2013 del Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 318/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a ocho de julio de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre desahucio falta pago y reclamación cantidad nº 1205/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona, a instancia de XAPLUC, S.L. , contra D. Carlos José , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 7 de abril de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Estimo la demanda interpuesta por 'XAPLUC, S.L.', contra D. Carlos José y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de autos, condenando al demandado a desalojar el inmueble sito en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM003 de Barcelona, con apercibimiento de que, de no verificarlo, se procederá a su lanzamiento.

Asimismo condeno a D. Carlos José a que abone a la parte actora la cantidad de VEINTITRÉS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS ( 23.294,76 €) en concepto de rentas vencidas y no satisfechas, más las que puedan devengarse a partir del mes de mayo de 2014 y hasta la entrega de la posesión efectiva del inmueble, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda y ascendente al importe de 2.768,71 euros.

Procede la imposición de las costas a la parte demandada.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de junio de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los de la presente resolución

PRIMERO .- En la demanda rectora del procedimiento, la actora, XAPLUC, S.L., ejercitó en forma acumulada acción personal de resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, D. Carlos José , por falta de pago de la renta, y acción personal en reclamación de rentas, en concreto, de parte del mes de junio de 2013 (1.167,50 euros), los meses de julio y agosto de 2013, a razón de 2.722,50 euros, y los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2013, a razón de 2.768,71 euros, lo que totaliza la suma de 14.918,63 euros.

El demandado formuló oposición, partiendo del incumplimiento por la actora-arrendadora de su obligación de realización de las obras necesarias en la finca, por alegar venir sufriendo filtraciones desde 2011 (exceptio non adimpleti contractus), lo alegó le había generado daños valorados 821,05 euros sin IVA. Alegó también el incumplimiento de la actora-arrendataria consistente en el incremento de la renta por conceptos no justificados, concretamente, por el concepto 'obras', como tampoco la cuantía de los mismos, y por el concepto repercusión del IBI. Subsidiariamente, formuló pluspetición, basada en que, entre el 14 de junio y el 11 de noviembre de 2013, realizó pagos por el total importe de 12.445 euros, al tiempo que había efectuado pagos después de la presentación de la demanda: 2.722,50 euros en diciembre de 2013 y 500 euros en febrero de 2014. Subsidiariamente, solicitó la compensación con la suma entregada en concepto de fianza (4.000 euros).

En la sentencia de primera instancia, se dio lugar a las pretensiones de la actora, se declaró la resolución del contrato y se condenó al demandado a abonar las rentas pendientes hasta el momento de la vista, ascendentes a 23.294,76 euros, más las cantidades que pudieran devengarse a partir de mayo de 2014, a razón del importe de la última mensualidad (2.768,71 euros).

SEGUNDO .- Interpone el demandado recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, mostrando su disconformidad con el fundamento de derecho tercero de la sentencia, en relación con la acción en reclamación de cantidad, no en relación con la acción resolutoria del contrato.

La parte actora se opone al recurso.

En primer lugar, alega el apelante que ha habido infracción de normas o garantías procesales ( arts.218 y 438.3.3 LEC ), relacionada con la falta de justificación de los incrementos por obras por importe de 608,31 euros, porque se excluye del enjuiciamiento la procedencia de los incrementos y, por el contrario, se establece como probado que 'no siendo cuestionado en cualquier caso por la parte demandada y, en su caso, constando acreditado documentalmente (...) de la comunicación al arrendatario de la repercusión individualizada del coste de las obras efectuadas, sin constancia de la oposición a su aumento por la parte demandada, por que resulta asimismo procedentes los importes obrantes por dicho concepto', aceptando para ello prueba que pretende fundamentar la contestación de la actora a la exclusión de dicha repercusión. Añade que, según el punto 7 de los Acuerdos de la Audiencia Provincial de Barcelona, secciones 4ª y 13ª, tras la aprobación de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, cabe oponerse por cualquier causa respecto de la reclamación de cantidad, cuando se haya acumulado la acción de reclamación de rentas, sin otras limitaciones que las se deriven de la prosecución de un juicio verbal y siempre que se observen los requisitos procesales legalmente previstos ( art.438 LEC ), y se mantiene la posibilidad de reconvención y de oponer compensación. Añade que, como ejercita también una acción en reclamación de rentas, procede atender su pretensión en cuanto a los incrementos de renta, para apoyar lo cual cita una SAP Barcelona, sección 13ª, de 1 de febrero de 2013 .

Al respecto, la SAP Barcelona, sección 13ª, 25 julio 2014 señala lo siguiente:

'El desahucio por falta de pago de la renta es un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones ' complejas ' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba. Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada ( art. 447.2, también reformado, pero no en esta materia). Se basa en una causa resolutoria : la falta de pago de 'las rentas o cantidades debidas por el arrendatario', definidas y firmes ( art. 1555.1 CC );

Recordemos que el juicio ordinario constituye la regla general o procedimiento tipo en materia de arrendamientos urbanos, por lo que se tramitan por el juicio ordinario ( arts. 399 y ss), conforme al art. 241.1.6ª, el resto de las reclamaciones arrendaticias (las específicas no expresamente previstas en la LEC 2000 , que deroga - ap. 6 de la disposición derogatoria única - los arts. de la LAU 94 dedicados a cuestiones procesales); entre ellas las dirigidas a la determinación de la renta (la cuantía es la renta anual) o, en general, derivadas de cualquier diferencia de criterio en las relaciones económicas entre arrendador y arrendatario previstas en la LAU (revisión de rentas ex art. 18 , elevación por mejoras ex art. 19, repercusión de gastos generales del inmueble ex arts. 20, incremento por cesión de contrato ex art. 2, cantidades a repercutir como obras , servicios y suministros,...previstas en las DDT LAU 94)

Efectivamente, el arrendador podrá repercutir el importe de las obras de conservación o reparación'.

En la SAP Barcelona, sección13ª, de 1 de febrero de 2013 , citada por el apelante, se señala, en efecto, lo siguiente:

'Cabría cuestionarse, en los supuestos en que la reclamación de rentas deriva en realidad de una discrepancia en torno a la cuantía de la renta , si procede resolver en el verbal la cuestión de fondo que debería ser conocida a través de un ordinario (...)

Cuestión distinta de la procedencia del juicio verbal para la recuperación de la posesión de finca urbana o rústicas, en los supuestos de impago de rentas o por expiración del plazo, de conformidad con lo previsto en el art. 250 nº 1, 1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es que en determinados supuestos, por razón de la existencia de vínculos distintos a los locativos o cláusulas ajenas a estos, o por razón de las especiales relaciones entre las partes, quepa calificar las cuestiones planteadas de complejas, produciéndose entonces un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio haciendo a estos improcedentes e inadecuados para dilucidar las contiendas planteadas en esta vía sumaria, (Así la STS de 10 de mayo de 1993 y la Sentencia 26 de Septiembre de 2011 ) (...) en el caso de autos, ejercitada la acción de desahucio por falta de pago, no es otro que la concurrencia o no de la existencia de esta causa de resolución del contrato. Esto es, si el demandado ha incumplido la obligación principal que el contrato de arrendamiento le impone, el pago de la renta , obligación correlativa a la obligación del arrendador de entrega de la posesión del objeto arrendado. Pero resulta que en el presente caso no solo se ha ejercitado la acción de desahucio por falta de pago, que termina con sentencia sin efecto de cosa juzgada; sino también la acción declarativa de reclamación de rentas , que no tiene el carácter de juicio sumario, de 'cognitio' limitada y prueba restringida, sino que se trata de un juicio declarativo, que aunque por razón de la materia se tramita por las normas de juicio verbal, que tiene el carácter de juicio plenario, participando de todas sus garantías de defensa, sin restricción alguna en materia de alegación y prueba, y que admite en su seno toda clase de cuestiones.

Pues bien, en relación con la acción de desahucio por falta de pago, que se tramita como juicio sumario de 'cognitio' restringido y prueba limitada, sin eficacia de cosa juzgada, no existe complejidad alguna pues no se alega existencia de vínculos distintos a los locativos o cláusulas ajenas a estos, o especiales relaciones entre las partes. Siendo un hecho admitido que desde el año 2007 la arrendataria no ha pagado las cantidades debidas según contrato, y la parte arrendadora no ha planteado tampoco cuestión alguna que pueda calificarse de compleja que desborde el marco de este procedimiento.

En relación a la acción de reclamación de rentas , la parte demandada no tenía limitado los motivos de oposición, pudiendo desde luego examinarse si las rentas o cantidades debidas reclamadas son efectivamente adeudadas; incluidas las discrepancias que las partes pueden tener sobre cuál es la cuantía de la renta o de las cantidades debidas'.

Se considera que ello es así, siempre y cuando haya sido abonada por el arrendatario la renta que resulta pacífica entre las partes. Empero, en este procedimiento, se discute, incluso, el pago íntegro de varios meses de renta, pues la actora afirma que imputó los pagos parciales a rentas anteriormente impagadas, sin perjuicio, además, de que lo que pueda resultar de la prueba practicada en el procedimiento, acerca de la cual no existe limitación alguna.

Así, en la resolución recurrida, a partir de la documental aportada por la actora-arrendadora durante la vista, consistente en las notificaciones de las obras realizadas y del aumento de la renta (documentos nº y a partir de la falta de constancia de oposición al incremento de renta por parte del demandado-arrendatario, se consideró que se trataba de incrementos procedentes.

Por otra parte, alega el apelante que la parte actora solo aportó con su demanda los recibos que afirma impagados, donde consta un concepto por 'obras' no justificado, que son documentos de creación unilateral de la actora, extemporáneos, y que presuntamente fueron enviados al arrendatario.

Sin embargo, la presentación por la actora en el acto de vista de los documentos nº 1 a 6 responde, sencillamente, a que la contestación no tiene lugar directamente en dicho acto, sino que viene precedida de una oposición -sin oposición no hay vista-, donde el demandado alegó que se aplicaba un incremento de renta por razón de obras, el cual no estaba justificado. De ahí que, para rebatir dicha alegación, la actora aportase tales documentos.

Y, aunque es cierto que, como alega el apelante, son de confección unilateral de la actora, y han sido presuntamente enviados al demandado, también lo es que el incremento por importe de 82,29 euros, que aparece en los recibos reclamados en la demanda correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2013 (documentos nº 3, 4 y 5 de la demanda), es la suma de los incrementos notificados a través de los documentos nº como alega la actora en su escrito de oposición al recurso, si el actor afirma haber pagado el mes de octubre, por importe de 2.722,50 euros - y también el mes de noviembre, por igual importe, según su escrito de oposición-, ello únicamente puede responder a que reconoce la realidad de ese incremento de 82,29 euros señalado, pues estaría incluido en el importe del recibo, y no puede ir ahora contra sus propios actos (art.111-8 CCC: 'Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual').

Cuestión distinta es la relativa al incremento por obras a partir de septiembre de 2013 por importe de 38,19 euros (documento nº 6 aportado por la actora en la vista), respecto del cual no hay, en cambio, reconocimiento alguno por parte de la demandada, ni siquiera de modo indirecto, por lo que, en cuanto a la reclamación de rentas, deberá estarse, en todo caso, a la renta de facto pacífica entre las partes (2.722,50 euros mensuales), y descontar de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2013, así como de los meses sucesivos hasta la sentencia (abril de 2014 inclusive) el incremento por importe de 38,19 euros/mes aplicado, esto es, 305,52 euros (de los meses de septiembre de 2013 a abril de 2014 inclusive), quedando como importe de renta no controvertido el de 2.722,50 euros mensuales.

TERCERO .- En segundo lugar, alega el apelante que ha habido error en la apreciación y valoración de la prueba ( arts.217 , 218 y 438.3.3 LEC ).

Alega haber acreditado mediante los documentos nº , mediante los documentos nº 41 y 42 de su oposición, que abonó posteriormente la suma de 3.222,50 euros, por lo que la suma total pagada ha sido de 15.667,50 euros. Añade que se ha visto sorprendido por la presentación por la actora de prueba documental en el acto de vista (documentos nº 8 y 9), en apoyo de que tales pagos han sido imputadas a anteriores mensualidades impagadas, lo cual le ha causado indefensión.

Sin embargo, sin perjuicio de que uno de esos pagos posteriores, el efectuado en diciembre de 2013, sería también por importe de 2.722,50 euros, la referida alegación de imputación de pagos efectuada por la actora no es en absoluto algo sorpresivo ni opaco, ni tampoco es inusual en procedimientos de esta naturaleza, y se da aquí por reproducido lo antes expuesto acerca de que la vista vino precedida de una oposición del demandado. Además, la actora no tenía por qué aludir en su demanda a débitos anteriores, y fue la pretensión del demandado de que los abonos efectivamente realizados entre el 17 de junio de 2013 -imputado al mes de marzo de 2013 (documento nº 8 de la actora aportado en la vista)- y el 11 de noviembre de 2013 -imputado en parte a junio y en parte a julio de 2013 (documento nº 8 de la actora aportado en la vista)- fuesen imputados a la suma reclamada, lo que dio lugar a que pusiese de manifiesto la citada imputación de pagos a mensualidades anteriormente impagadas.

Asimismo, como alega la actora en su escrito de oposición al recurso, si el demandado no estaba conforme con el importe de la renta, en concreto, con el incremento por obras, debió instar el oportuno procedimiento, a fin de que quedase clarificada la cuestión.

Y lo verdaderamente relevante es que, como bien se motiva en la sentencia recurrida, el demandado, quien niega la procedencia de esa imputación de pagos, no acredita, sin embargo, el pago de los meses reclamados mediante los oportunos recibos, sin perjuicio de que, en los pagos parciales efectuados, no consta siquiera el mes al cual van referidos, a excepción de los pagos de octubre, noviembre y diciembre, poco antes y después de ser presentada la demanda, en fecha 15 de noviembre de 2013.

En atención a lo expuesto, procede la estimación parcial del recurso y la condena del demandado apelante a abonar a la actora la suma de 22.989,24 euros, más las cantidades que pudieran devengarse a partir de mayo de 2014, a razón del importe de la última mensualidad, confirmando el resto de pronunciamientos de la sentencia.

CUARTO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la estimación parcial del recurso, no procede hacer especial imposición de las costas de esta alzada, y, en cuanto a las costas de primera instancia, procede que cada parte abone las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con ESTIMACIÓN PARCIAL del recurso de apelación interpuesto por D. Carlos José contra la sentencia dictada en fecha 7 de abril de 2014 por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona , debemos REVOCAR PARCIALMENTE dicha resolución en cuanto a que procede la condena del demandado a abonar a la actora la suma de 22.989,24 euros, más las cantidades devengadas a partir de mayo de 2014, a razón del importe de la última mensualidad de importe indiscutido (2.722,50 euros mensuales), CONFIRMANDO el resto de pronunciamientos de la sentencia dictada.

No procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso, y, respecto de las de primera instancia, cada parte habrá de abonar las causadas a su instancia.

Contra esta sentencia cabe la interposición de recurso de casación y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudenciamente exigidos, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte dias contados desde el dia siguiente a su notificación.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fe.