Sentencia CIVIL Nº 318/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 493/2018 de 27 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00318/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
N30090
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
MV
N.I.G. 15030 42 1 2016 0008988
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000493 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 12 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000731 /2016
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, constituida en Tribunal Unipersonal, ha
pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 318/2019
Ilmo. Sr. Magistrado:
JULIO TASENDE CALVO.-
En A CORUÑA, a veintisiete de septiembre de dos mil diecinueve.
En el recurso de apelación civil número 493/2018, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 12 de A Coruña, en Juicio verbal núm. 731/2016, seguido entre partes: Como
APELANTES: DOÑA Josefina , representada por la Procuradora Sra. OLIVERA MOLINA, DOÑA Mercedes
, representada por la procuradora Sra. LOPEZ NUÑEZ ; como APELADO/IMPUGNANTE: Don Pablo Jesús
, representado por la Procuradora Sra. CABRERA RODRIGUEZ.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO
TASENDE CALVO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, con fecha 3 de octubre de 2017, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que con estimación parcial de la demanda interpuesta por la representación procesal de don Pablo Jesús , debo condenar solidariamente a los demandados LUALA MAR S,L y los fiadores doña Mercedes , doña Josefina , y don Argimiro al pago de la cantidad de 3.980€, con el interés legal desde la reclamación judicial el día 30 de diciembre de 2015, y los procesales desde esta resolución y hasta el completo pago; acordando que cada parte pague sus costas procesales, siendo las comunes por mitad, si las hubiere.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DOÑA Josefina Y DOÑA Mercedes que le fue admitido en ambos efectos, por la representación de DON Pablo Jesús se presentó impugnación en tiempo y forma. Remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 24 de septiembre de 2019, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los recursos de apelación interpuestos por los demandados contra la sentencia que estima parcialmente la demanda, en la que se ejercita por el arrendador una acción de reclamación de las rentas impagadas por el arrendamiento de un local para uso distinto del de vivienda a la sociedad mercantil de la que son fiadores solidarios los demandados, impugnan exclusivamente el pronunciamiento de la sentencia recurrida que desestima su pretensión de compensación por el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, al considerar la resolución apelada que el actor acredita haber presentado una denuncia penal en la que exponía la falta de determinados efectos y la existencia de daños en el local arrendado, por lo que no se dan los requisitos para aplicar la compensación.

No se discute la existencia del contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes el 1 de junio de 2013, y su resolución, habiendo recibido el arrendador las llaves del local el 10 de noviembre de 2015, así como el hecho de estar pendiente la devolución de la fianza en la cantidad de 1.600 euros.

De acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza ( art.

36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

Respecto a la prueba de los desperfectos causados en el local arrendado, cuya imputación a la arrendataria demandada es negada por los demandados apelantes, debemos señalar que, mientras corresponde al arrendador la carga de probar el cumplimiento de su obligación de entregar el bien arrendado en estado de servir al uso convenido ( arts. 1554 CC), incumbe al arrendatario la carga de acreditar la devolución de la cosa, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561 CC), presumiéndose, 'iuris tantum' y salvo prueba en contrario, que el arrendatario la recibió en buen estado ( art. 1562 CC), siendo responsable del posible deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, con la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del daño ( art. 1563 CC) ( SS TS 7 junio 1988, 30 diciembre 1995, 29 enero 1996, 4 marzo 2004 y 24 enero 2006). Se establece así la presunción de que el deterioro o pérdida del bien arrendado producidos durante el tiempo en que éste permanece en poder del arrendatario ha ocurrido por su culpa y no por caso fortuito, lo que implica una regla especial que invierte la carga de la prueba ( art. 217.6 LEC), puesto que la responsabilidad del arrendatario deriva del hecho mismo de la posesión que le obliga, de acuerdo con los preceptos citados, a conservar la cosa arrendada en el estado en el que la recibió ( SS TS 12 febrero 2001, 24 enero 2006 y 30 mayo 2008), sin olvidar que esta situación posesoria también le permite demostrar con mayor facilidad ( art. 217.7 LEC) que el daño sobrevino por causas a él no imputables ( SS TS 12 diciembre 1988, 4 marzo 2004 y 18 julio 2006). Considera también la jurisprudencia que esta presunción resulta aplicable a los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual, dado su carácter especial, no recoge ni prevé todas las cuestiones que pueden derivarse de la relación arrendaticia, debiendo en tales casos acudirse al Código Civil, por su carácter general y supletorio ( SS TS 9 febrero 1974, 24 septiembre 1983, 8 abril 1985, 12 diciembre 1988, 6 mayo 1994 y 29 enero 1996), como claramente establece el art. 4 de la LAU, y en particular el art. 4.3 de la LAU cuando se trata de arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la pretensión de compensación formulada por los demandados apelantes, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de haber acreditado el actor la presentación de una denuncia penal en la que refería la falta de determinados efectos y la existencia de daños en el local arrendado, considerando que por ello no se da el requisito de que exista una deuda líquida y exigible del arrendador que permita estimar su compensación, legal o judicial, con la obligación de pagar las rentas debidas cuyo cumplimiento se solicita en la demanda. Sin embargo, de lo actuado en el presente juicio se desprende que el procedimiento penal seguido por los supuestos daños y deterioros producidos en el local arrendado ha sido sobreseído, por auto de fecha 19 de abril de 2017, como se ha probado documentalmente y reconoce la propia parte actora. Además, la existencia de los supuestos daños en el local y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia no han sido objeto de acción en el presente juicio, limitado al pago de las rentas adeudadas, siendo la única prueba de su realidad, en la que se apoya la sentencia recurrida, la simple denuncia formulada por el arrendador y que ha motivado la iniciación de un proceso penal finalmente sobreseído. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la mencionada presunción de culpa del arrendatario en su producción, pudiendo el actor, que interpuso la demanda el 30 de diciembre de 2015, haber comprobado y acreditado la presencia de tales daños desde que recibió las llaves del local, el 10 de noviembre de 2015. En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por los demandados, con la posibilidad de aplicar su importe, de 1.600 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza ( art. 36.5 LAU), siendo en este caso superior la cuantía de las rentas impagadas, que asciende a 3.980 euros, sin que concurra ningún obstáculo legal, por la supuesta iliquidez o inexigibilidad de la obligación del arrendador, derivada de la alegada y no probada existencia de daños en el local de los que deba responder la arrendataria, que impida aplicar la compensación, la cual puede ser en todo caso opuesta al contestar a la demanda, como excepción, al amparo del art. 408 de la LEC, que permite plantear la existencia de 'crédito compensable', sin discriminar entre compensación legal y judicial (S TS 13 junio 2013).

También tiene señalado la jurisprudencia que en la llamada compensación judicial, que es la que acuerda el tribunal en sentencia y como resultado de un proceso sobre ella, no son exigibles todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, y entre ellos que las deudas compensables sean líquidas y exigibles ( art. 1196 CC) en el momento de plantearse el litigio, pudiendo este extremo diferirse, en la concreción del montante de la deuda compensable, a la decisión judicial que establezca la condena, aunque la determinación de su importe cuantitativo quede para la ejecución de la sentencia en la que se reconozca el crédito compensable, pero sí requiere que concurran créditos y títulos en virtud de los cuales las partes sean recíprocamente deudoras por derecho propio ( SS TS 24 octubre 1985, 16 noviembre 1993, 9 abril 1994, 18 enero 1999, 26 marzo 2001, 12 marzo 2004, 15 febrero 2005, 30 abril 2008 y 14 marzo 2012), y ello sin necesidad de acudir a nuevos procedimientos judiciales para alcanzar la efectividad de la compensación legal, como sucede cuando una de las deudas compensables provenga de una indemnización de daños y perjuicios, cuya procedencia declare la sentencia en la que se declare la compensación, de manera que la compensación judicial puede decretarse en sentencia, aunque la liquidación o determinación del importe cuantitativo de uno de los créditos a compensar se difiera al momento de su ejecución ( SS 2 febrero 1989, 12 junio 1993, 8 junio y 27 diciembre 1995).

Por todo lo expuesto, procede estimar los recursos interpuestos por los demandados, con parcial revocación de la sentencia apelada, y reducir el importe de la condena impuesta a los demandados para el pago de las rentas debidas al arrendador, en virtud de su compensación con el crédito derivado de la obligación de devolver la fianza por parte de éste, a la cantidad de 2.380 euros.



SEGUNDO.- En su oposición al recurso, formula la parte actora apelada impugnación de la sentencia recurrida, alegando error en la valoración de la prueba relativa a la determinación del importe de las cantidades y mensualidades de renta que le son debidas al arrendador, que estima en la suma de 4.878 euros, en lugar de los 3.980 euros que calcula la sentencia impugnada.

Parte la impugnación de la existencia de un saldo pendiente de pago al 1 de junio de 2015, de 2.028 euros, por facturas no abonadas por la arrendataria, que ha sido supuestamente omitido en la sentencia apelada, cuando lo cierto es que, ni en la petición inicial del proceso monitorio instado por el arrendador, ni en su escrito de impugnación a la oposición planteada por los demandados, se contempla dicho saldo como pendiente de pago en el momento de la reclamación judicial, señalando este escrito, en el que por primera vez se hace mención a un saldo pendiente de 2.028 euros al 1 de junio de 2015, que con posterioridad a esta fecha fueron realizados por parte de los arrendatarios diversos ingresos por un importe total de 2.200 euros, de manera que no incluye el saldo en cuestión en el cuadro que contiene la relación definitiva de las rentas y cantidades debidas. En cuanto a la mensualidad correspondiente a julio de 2015, una vez admitido que su importe asciende a 1.010 euros, y que la demandada hizo un pago de 900 euros que ha sido imputado a este mes, habiendo reconocido el actor, en el mismo escrito de impugnación a la oposición formulada por los demandados a su petición inicial, un ingreso de 172 euros por la renta de julio de 2015, precisamente como resultado del mencionado abono de 2.200 euros sobre un saldo pendiente de 2.028 euros, determinante en ese momento de un exceso a favor del arrendador de 62 euros, el cálculo que en este sentido realiza la sentencia apelada es acertado y se ajusta a lo alegado por el propio demandante.

Por consiguiente, la impugnación merece ser desestimada de plano, ya que, lejos de apreciarse el error en la valoración de la prueba que se denuncia, la sentencia apelada se atiene a las premisas y datos aportados al juicio por la propia parte actora, ahora impugnante, para la determinación de la suma adeudada por la arrendataria, y la novedosa alegación que ahora introduce el arrendador en su impugnación de la sentencia, manifestando que el cuadro elaborado en su demanda, con la relación definitiva de las rentas y cantidades debidas, no puede ser tenido en cuenta, ha de reputarse extemporánea y vulneradora del derecho de defensa de los demandados, sin que pueda ser tomada en consideración en la presente instancia, al no haber sido oportunamente planteada en la demanda, además de contradecir abiertamente la anterior conducta procesal del arrendador en este juicio, expresada en sus escritos de alegaciones, vulnerando el principio general de derecho que veda ir en contra de los propios actos, como límite al ejercicio de los derechos vinculado a la exigencia de buena fe en el comportamiento jurídico, con apoyo legal en el art. 7.1 del Código Civil, por lo que el actual planteamiento del impugnante supone una actuación incompatible y contradictoria con la previamente adoptada por él, de manera formal y expresa, en el mismo procedimiento y es, en definitiva, revelador de temeridad y desprecio a las exigencias de la buena fe procesal ( arts. 11.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que conduce a su radical rechazo.



TERCERO.- La estimación de los recursos de apelación interpuestos por los demandados y la desestimación de la impugnación formulada por el actor determinan la condena del impugnante al pago de las costas procesales causadas en esta segunda instancia por su impugnación, y la no especial imposición de las causadas por los recursos ( art. 398.1 y 2 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando en parte la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de A Coruña en el juicio verbal civil nº 731/16, debo condenar y conde no solidariamente a los demandados a pagar al actor la cantidad de 2.380 euros, manteniendo en todo lo demás el fallo apelado, y condenando al impugnante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada por su impugnación, sin hacer especial imposición de las causadas por los recursos.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.