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03/02/2022
Sentencia CIVIL Nº 318/2021, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 365/2020 de 19 de Octubre de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 19 de Octubre de 2021
Tribunal: AP - A Coruña
Ponente: CONDE NUñEZ, MANUEL
Nº de sentencia: 318/2021
Núm. Cendoj: 15030370052021100321
Núm. Ecli: ES:APC:2021:2387
Núm. Roj: SAP C 2387:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Equipo/usuario: ER
Recurrente: SALDOIRA 21, S.L.
Procurador: MONICA VAZQUEZ COUCEIRO
Abogado: ROBUSTIANO FERNANDEZ FERNANDEZ
Recurrido: Begoña
Procurador: RAMON UÑA PIÑEIRO
Abogado: JORGE CASTRO DIAZ
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a diecinueve de octubre de dos mil veintiuno.
En el recurso de apelación civil número 365/2020, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 581/2018, seguido entre partes: Como
Antecedentes
Fundamentos
En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:
'Primero. -Alegaciones. La parte actora solicita que se dicte Sentencia declarándose la vigencia y validez de los contratos suscritos en fechas 18 de agosto de 2016, 7 de agosto de 2017 y 17 de enero de 2018, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y al cumplimiento de los mismo y, con ello, al otorgamiento de la correspondiente escritura notarial de compraventa a favor de la actora relativa a la finca sita en la NUM001 planta alta de la edificación número NUM000 de la CALLE000 de A Coruña (finca registral NUM002, del Registro de la Propiedad número 1 de A Coruña), en las condiciones y precio pactadas, percibiendo la demandada a la fecha de otorgamiento de escritura de transmisión la cantidad pendiente del importe del precio-32.000 euros-.
Subsidiariamente, se solicita que se condene a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 73.000 euros y a la devolución de la cantidad de 5.000 euros recibida, con aplicación de los correspondientes intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada.
La parte demandada se opone, alegando en primer lugar falta de legitimación activa de la parte actora, toda vez que los contratos se realizaron con D. Sebastián.
Sobre el fondo del asunto, se indica que los contratos suscritos son de opción de compra, con sus respectivas prórrogas y habiendo vencido el plazo inicial y no habiendo sido abonada por el optante la señal de la segunda prórroga la opción ha quedado sin efecto y eficacia alguna.'
'Segundo. -Legitimación Activa. La parte demandada alega falta de legitimación activa de la demandante, al entender que el contrato de opción de compra y sus respectivas prórrogas se realizaron con D. Sebastián.
A la vista de los contratos, no podemos estar de acuerdo con la parte demandada. Así, en el contrato de fecha 18 de agosto de 2016, entre Dña. Begoña y D. Sebastián, éste actúa en su nombre y 'en su condición de representante'. Es significativo en la interpretación del contrato el hecho de que posteriormente al mismo, la señal de 3.000 euros, acordada es abonada a Dña. Begoña por la entidad Cofraled Iluminación S.L. quien, a su vez, es titular de 75 participaciones sociales de la entidad demandante Saldoira 21 S.L., por tanto, D. Sebastián no actuaba en su propio nombre, sino como mandatario de la demandante.
Lo anterior concuerda con el contrato de fecha 7 de agosto de 2017, en el que intervienen Modesta, en nombre y representación de la demandada y D. Sebastián, quien actúan 'en nombre y representación de la sociedad mercantil Saldoira 21 S.L., quien tiene su domicilio social en el mismo domicilio que se proporcionó en el primer contrato (Matadero 52, Bajo). Lo mismo ocurre en el contrato de fecha 17 de enero de 2018. Por tanto, se desestima la excepción de falta de legitimación activa.'
'Segundo. - Opción de Compra. El Tribunal Supremo ha definido la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante. De modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.
En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido. Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva ( STS de 22 junio 2001 - EDJ 2001/13855-) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, como se indica en la Sentencias de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369 - y 9 octubre 1989 -EDJ 1989/8887-, en las que el TS recoge la tesis de que "al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad". En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del TS núm. 103/1999, de 12 febrero 1999 -EDJ 1999/1790-).'
'Tercero. - Contratos e Incumplimiento. En el ámbito probatorio, hemos de partir de los siguientes contratos:
1º.- Contrato de 18 de agosto de 2016, entre Dña. Begoña y D. Sebastián, como representante de Saldoira 21 S.L., en el que se acuerda la opción de compra sobre el piso NUM001 sito en el NUM000 de la CALLE000 de A Coruña por importe de 40.000 euros.
Se pactaba un plazo de opción de 15 meses desde la fecha del contrato (vencía 18 de noviembre de 2017).
El precio de la prima o señal es de 3.000 euros, que ha satisfecho Colfraled Iluminación S.L. el día 23 de agosto de 2016.
2º.- Antes de que se cumpliese el plazo de opción de compra inicialmente pactado, Dña. Modesta, en nombre y representación de la demandada y D. Sebastián, en nombre y representación de SALDOIRA 21 S.L., acuerdan 'la continuación de la operación de compraventa' sobre el citado inmueble, con una ampliación del contrato hasta el día 31 de diciembre de 2017, ampliando la señal en 5.000 euros, 'dejando pendiente 32.000'.
El día 13 de septiembre de 2017, la demandada recibió 5.000 euros de Saldoira 21 S.L.
3º.- El 17 de enero de 2018, por Dña. Modesta y D. Sebastián se realiza una nueva 'ampliación del contrato de compraventa' con ampliación del plazo hasta el día 1 de marzo de 2018 y de la señal de 3.000 euros.
La señal nunca se recibió y se pactó en el apartado V que 'Este contrato no tendrá validez hasta el ingreso de la misma', por la cantidad de 3.000 euros.
Por tanto, entendemos, junto con la parte demandada que el contrato de fecha 17 de enero de 2018 carece de validez porque el optante incumplió con su obligación de pagar el precio de la opción.
De lo anterior, se deduce que el plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra vencía el día 31 de diciembre de 2017, por lo que cuando la demandada fue requerida notarialmente el 5 de abril de 2018 para que otorgase la compraventa derivada de la opción de compra, el plazo de opción ya había vencido, por lo que no estaba obligada al otorgamiento de la escritura pública.
Ello es así, porque el precio, el objeto y el plazo de ejercicio del derecho de opción de compra son elementos esenciales el contrato, sin que en modo alguno el plazo de opción de compra pueda considerarse accesorio, como pretende la parte demandante. En definitiva, no se puede dejar sine die y al arbitrio del optante el ejercicio o no de la compra siendo el plazo un elemento esencial que en el presente caso se ha incumplido.
En definitiva, consideramos que la demandante no ejercitó en plazo el derecho de opción de compra y, además no ha pagado el precio de la prima que se pactó en último lugar (contrato de fecha 17 de enero de 2018). Aunque el pago de la prima no es relevante para la eficacia del contrato, las partes en el presente caso así lo han pactado (Cláusula V), por lo que la opción de compra no puede considerarse prorrogada ni efectuada. Por todo lo anterior, se desestima la demanda.'
'Cuarto. - Costas. En materia de costas, es aplicable el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que: "En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho". En el presente caso, al haber desestimado la demanda se imponen las costas a la parte actora, sin que existan dudas de hecho o de derecho.'
1º) Discrepancia en cuanto a la interpretación jurídica del contenido de la convenido entre las partes, y lo reflejado en los contratos privados de 18-8-2016, 7-8-2017 y 17-1-2018.
La sentencia de instancia tan solo considera que nos encontramos ante un contrato de opción de compra con sus respectivas prórrogas y que es resuelto por el transcurso del plazo convenido para el ejercicio de la opción sin hacerse efectiva la misma.
Sin embargo, el añadido en el contrato inicial de 18/08/2016 del derecho de la concedente a participar en el proceso constructivo y la propia cuantificación del coste de dicha participación suponen ab initio un añadido jurídico a lo que sería un simple contrato de opción de compra y, sobre todo, las consecuencias jurídicas derivadas del hecho de la ejecución de las obras de reforma por parte del optante cuando el contrato de opción se declara resuelto nos abocan a una primera respuesta jurídica a la situación planteada: Que el contrato inicial de opción de compra se transformó -a resultas de la renuncia de la demandada a su participación en el proceso constructivo- en un contrato de promesa de compraventa o en una compraventa con plazo aplazado.
En efecto, si consideramos que en realidad, con la declarada intención de la concedente a renunciar a su participación en el proceso constructivo de rehabilitación del inmueble la voluntad de las partes era transformar el contrato inicial en un mero contrato de compraventa con entregas iniciales de dinero -ya no como prima de la opción sino como parte del precio final- está claro que: a) El plazo para formalizar la compraventa y el pago restante del precio convenido habría pasado a ser cuestión no esencial en el contrato y; b) Que, en última instancia, lo que no cabe es que la concedente-vendedora incorpore a su patrimonio no sólo los importes percibidos en concepto de prima o precio de la opción sino también el coste material de las obras de rehabilitación ejecutadas en el inmueble del que forma parte su propiedad porque carecería de título jurídico alguno para ello.
En su consecuencia y, bajo dicha premisa de completar la literalidad de lo convenido con la finalidad o propósito buscado por las partes, entendemos que la Sentencia de la Sala ad quem debería acoger la petición principal contenida en el escrito rector en el sentido de considerar que el acuerdo inicial - instrumentalizado como opción de compra- posteriormente devino -con la renuncia a participar en el proceso constructivo y con la ejecución de las obras por parte de la demandante- en un contrato de compraventa o, si se quiere, de promesa de compraventa con la transformación de unos importes entregados en concepto de precio de la opción en cantidades entregas a cuenta del precio final. Y ello es así porque el derecho de participación en el proceso constructivo se lo reservaba la demandada para el supuesto de que finalmente decidiese no vender la vivienda de su propiedad de forma que reintegrase a la demandante el coste de las obras que por ésta se asumían y que, de hecho, se ejecutaron.
2º) Enriquecimiento injusto de la demandada y contrario a derecho, y, en su defecto, derecho de accesión.
No es objeto de discusión la efectiva ejecución de las obras de rehabilitación llevadas a cabo por parte de la demandante y tampoco puede ser objeto de discusión la cuantificación de dichas obras puesto que su importe ya se convino de forma anticipada por las partes.
Pues bien, en el actual supuesto sí, como razona la Sentencia de instancia lo que nos encontramos es ante un contrato de opción de compra con sus respectivas prórrogas, cabe admitir que el no ejercicio de la opción en plazo conlleve la extinción de la relación jurídica de la opción y también cabe admitir el derecho de la concedente para renunciar a su derecho de participación en el proceso de rehabilitación y reforma pero, en cualquier caso y en relación con las consecuencias jurídicas no reguladas de qué sucede de ejecutarse la rehabilitación y renunciar a su participación en dicho proceso la concedente, la consecuencia inmediata es el empobrecimiento de la demandante en la misma medida en que se produce el enriquecimiento de la demandada por dicha razón y, a su vez, de la ausencia de causa alguna que justifique la traslación al patrimonio de ésta última del incremento de valor de su inmueble y del edificio del que forma parte de forma absolutamente gratuita.
En definitiva, se estaría produciendo un enriquecimiento injusto al no estar prevista dicha situación en las relaciones contractuales entre las partes (resolución de la opción de compra; renuncia a la participación en la rehabilitación y ejecución, no obstante, de dicha rehabilitación por la demandante) de forma que la obligación de resarcir dicho enriquecimiento injusto en la forma solicitada en el escrito rector es la única forma que, aunque con carácter subsidiario al no existir otra previsión al respecto, posibilitaría el restablecimiento de la situación patrimonial entre las partes.
Por último y, en el supuesto de que se entendiese inaplicable la doctrina del enriquecimiento injusto, la obligación de reintegrar el importe de las obras ejecutadas por la demandante en el edificio rehabilitado, vendría dada por el derecho de accesión previsto en el art. 361CC, según el cual: 'El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente'.
En el actual supuesto, es evidente que la demandante ejecutó la obra de buena fe en la creencia de la vigencia del acuerdo de compraventa suscrito con la demandada. En el caso de ésta última sí, como ahora manifiesta en su contestación y reconoce el fallo judicial apelado, dicha propietaria consideraba que el contrato de compraventa estaba resuelto, la conclusión no puede ser más que la de que consintió la ejecución de las obras de mala fe con la intención de apropiarse de ellas mediante el enriquecimiento injusto de su patrimonio.
1º) Antes de entrar en el fondo del asunto es necesario precisar que ni mi mandante ni su apoderada Dª. Modesta, mantuvieron conversaciones negociales ni mucho menos contrato con la entidad demandante SALDOIRA 21, S.L.
Con la única persona que mantuvieron conversaciones y contrataron fue con D. Sebastián a quien ya conocían personalmente de antiguo, como declaró mi mandante en el acto del Juicio, y en base a ese conocimiento y relación de confianza se firmaron los compromisos adquiridos.
Mi mandante desconoce las relaciones societarias que pudieran existir entre el Sr. Sebastián y la entidad SALDOIRA 21, S.L. y/u otras sociedades. Así como desconocían los contratos suscritos con otros propietarios del edificio ya que obviamente no intervinieron en los mismos.
Desconocen y desconocían igualmente quienes eran los socios, Administrador/es y/o apoderados de dicha sociedad.
2º) Es sorprendente que Saldoira 21, S.L., reclame en la demanda que se proceda a otorgar una compraventa cuando, no pagó la señal de la segunda prórroga que era requisito indispensable y necesario para la validez de la prórroga misma.
Dicho pago era un requisito esencial como lo demuestra el hecho de que así se convino expresamente entre los contratantes.
El contrato de opción inicial venció y el optante no ejercitó la opción.
La primera prórroga igualmente venció y no fue ejercitada y lo cierto es que la segunda prórroga no llego a nacer porque no fue abonada la señal pactada.
En cuanto al plazo era un elemento igualmente relevante como lo demuestra el hecho de que se firmasen dos prórrogas al plazo inicial.
Lo era por una simplísima razón: porque desde el inicio se fijó un plazo por ambas partes y lo ratifica el hecho de que era tan relevante que las partes conscientes del vencimiento lo prorrogaron en dos ocasiones.
Obviamente si no fuese relevante, como pretende hacernos creer la apelante, no se hubiese puesto plazo o ni tan siquiera se hubiese prorrogado.
Desconocemos si para la demandante el plazo es relevante o no, desde luego para mi representada si lo fue y lo ha respetado.
La parte apelante consciente de que la opción de compra caducó pretende restarle importancia alegando que el plazo no es relevante.
Toda opción de compra ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2.008 la vigencia de la opción de compra únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta.
Reiteramos que el término era tan relevante, (y consustancial al propio contrato), que se pactó un plazo inicialmente y se firmaron dos contratos para prorrogarla.
3º) Al margen de la caducidad del derecho de opción, lo cierto es que la segunda prórroga nunca tuvo eficacia toda vez que firmado el contrato el optante nunca pago la prima convenida. Se incumplió el contrato.
Se convino que la señal debería ser abonada en la cuenta de mi mandante (lo que nunca hizo el optante) y que 'Este contrato no tendrá validez hasta el ingreso de la misma'.
No abonada la prima o señal, el contrato no tuvo eficacia, conforme a lo expresamente convenido entre las partes. Por tanto, además de haber caducado por transcurso de plazo no puede ser invocada su eficacia al no haber sido abonada la prima pactada.
4º) La apelante consciente de lo anteriormente manifestado, pretende mudar la naturaleza del contrato y sus prorrogas pretendiendo que sea un contrato de compraventa y no de opción de compra.
Si bien reconoce que estamos ante un contrato de opción de compra (así lo dice el propio contrato), sostiene que en realidad es un verdadero contrato de compraventa.
Mediante el contrato de opción de compra uno de los contratantes, (el optante) se reserva el derecho de comprar un inmueble y el otro adquiere la obligación de vendérsela.
Esta relación jurídica no es una compraventa ya que el optante por el mero hecho de la firma no adquiere la propiedad sino un derecho a comprar el bien. Y es un derecho porque el optante no tiene por qué ejercitarlo. Es decir, puede que llegado el plazo no le interese adquirir la propiedad.
Formalizada la opción de compra el optante si desea materializarla tiene que, en un momento posterior, requerir y perfeccionar un contrato de compraventa.
Es decir, por el mero hecho de tener una opción de compra no adquiere el derecho de propiedad. (De hecho, a efectos de inscripción se distingue perfectamente lo que es una opción de compra de una compraventa siendo negocios jurídicos distintos. La opción de compra puede inscribirse, pero desde luego no supone un acto traslativo de la propiedad ni otorga titularidad dominical sobre el bien).
La compra-venta definitiva depende del beneficiario de la opción, quien en el plazo establecido y pagada la prima en caso de que fuese convenida, deberá manifestar su decisión de ejercitar la opción de compra.
Si no lo hace o lo hace una vez caducado el plazo la opción se extingue.
Las partes en este contrato se denominan optante (el beneficiario de la opción, quien decide si compra o no) y concedente (el propietario que en su momento se verá obligado a la venta de ejercitarse la opción).
La finalidad de este contrato es el otorgar al optante un plazo para decidir si le interesa realizar la compra, pero sin obligarle a ello.
Al igual que en el contrato de promesa, la posible futura compra-venta ha de estar perfectamente configurada mediante la identificación de la vivienda, fijación del precio y plazo de duración de la opción (durante el cual el optante puede utilizar su derecho de comprar).
La opción contenida en el contrato puede ser gratuita o ser concedida mediante precio o prima.
En el segundo supuesto, que es el que nos ocupa, el optante entrega a la concedente determinada cantidad de dinero como precio de su derecho a optar a la compra. Sobre esta cantidad se puede pactar que se perderá en caso de no comprar en plazo, que se computará como parte del precio en caso de sí ejercer su derecho a comprar, etc.
En el caso que nos ocupa estamos ante una opción de compra y sus prórrogas.
Para llegar a esta conclusión basta con la lectura del contrato inicial y sus prórrogas posteriores:
El contrato inicial de 18 de agosto de 2016 en su estipulación I) expresamente dice que:
'Que le vendedor otorga al OPTANTE una opción de compra...' a ejecutar en el plazo máximo de...'
En su estipulación segunda se dice expresamente que el OPTANTE '...podrá ejecutar su opción... para otorgar el contrato de compraventa'.
En todo momento en el contrato se habla de la venta como algo futuro.
De hecho en la estipulación VII se establece la posibilidad de que la propietaria de optar, en su momento entre participar en la obra de reforma del edificio o VENDER. De lo que obviamente se deduce que no estamos ante una compraventa.
Los contratos posteriores no son sino prórrogas de la opción de compra inicial.
Si se hubiese perfeccionado la compraventa ya no tendría sentido ampliar el plazo ni dar una nueva señal, ni convenir que si no se ejecutaba la compraventa se perderían las señales entregadas.
A tenor de los contratos no se transmitió la propiedad ni se entregó la posesión.
Los contratos tienen la naturaleza jurídica que se deriva de su contenido obligacional, independientemente de la denominación que le otorguen los intervinientes, según sentencia del TSJ de Barcelona, con fecha de 21 de octubre de 2010.
El plazo para el ejercicio de la acción es un requisito fundamental en la opción de compra y su esencialidad viene demostrada por el hecho de que se hizo constar en el primer contrato y su vencimiento motivó la necesidad de las dos prórrogas posteriores ampliando el plazo.
Si no fuese esencial no hubiesen sido necesarias las dos prórrogas posteriores.
A los meros efectos dialécticos y aunque aceptásemos, que no lo hacemos, que la opción de compra es un contrato de compraventa como sostiene el demandante, sería necesario en todo caso necesaria la expresión de voluntad del optante, dentro del plazo, para que el contrato de supuesto compraventa quedase firme. Al no haberlo hecho en el plazo fijado, la omisión, la falta de ejercicio dentro del plazo, es apreciada como causa de extinción de la opción.
En definitiva, ha quedado probado que la demandante no ejercitó en plazo el derecho de opción de compra y, además no ha pagado el precio de la prima que se pactó en último lugar (contrato de fecha 17 de enero de 2018). Aunque el pago de la prima no fuese relevante para la eficacia del contrato, las partes en el presente caso así lo han pactado (Cláusula V), por lo que la opción de compra no puede considerarse prorrogada ni efectuada.
5º) Solicita la parte actora pronunciamiento expreso sobre la siguiente pretensión subsidiaria:
'Otra de condena con carácter subsidiario de la anterior (subsidiariamente, se condene a la demandada a abonar a mi representada la cantidad de setenta y tres mil euros (73.000,00€), y a la devolución de la cantidad de cinco mil euros (5.000,00€) recibida, con aplicación de los correspondientes intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda).'
Tal pretensión subsidiaria se fundamenta en lo expuesto por la actora en el apartado 6º de los fundamentos jurídicos recogidos en el apartado 'Fondo del Asunto' de la demanda.
Pues bien, entendemos que no procede acceder a tal pretensión por varios motivos:
a).- La cuestión planteada queda ya resuelta en la Sentencia ya que concluye ésta que: consideramos que la demandante no ejercitó en plazo el derecho de opción de compra y, además no ha pagado el precio de la prima que se pactó en último lugar (contrato de fecha 17 de enero de 2018). Aunque el pago de la prima no es relevante para la eficacia del contrato, las partes en el presente caso así lo han pactado (Cláusula V), por lo que la opción de compra no puede considerarse prorrogada ni efectuada.
Es decir que el contrato de opción de compra y sus prorrogas han devenido ineficaces.
Y ello no solo porque han vencido los plazos establecido en ellos para su ejercicio sin haberse ejercitado sino también porque no se han abonado las primas pactadas.
b). - En segundo término, argumenta la actora que mi mandante le debe pagar 73.000 euros.
Esta cantidad la desglosa en 70.000 € por costes de rehabilitación y 3.000 € por devolución de la prima.
Pues bien, entendemos que no procede el abono de ninguna de las cantidades.
Y ello porque:
- La cantidad de 3.000 euros fue abonada a mi mandante en concepto de prima por la reserva del derecho de opción de compra. Si la opción de compra no fue ejercitada en plazo por el optante, por causas únicamente imputables a él, no procede devolución de prima alguna.
Pero es que además como dice en la demanda la propia demandante dicha cantidad en concepto de prima no fue pagada por ella sino por la entidad Cofraled Iluminación, S.L. Por tanto, está reclamando la devolución de una prima que no abonó la actora. -
En cuanto a los 70.000 € pretende fundar su reclamación en la cláusula V del contrato inicial de opción de compra que establecía que:
'...En el caso de que la vendedora quisiese participar en la reforma del edificio y su vivienda ésta tendría que abonar la cuota correspondiente a su participación en las obras comunes y las obras particulares, valorando las mismas en la cantidad de 70.000€ por la totalidad de las obras que se especifican en el anexo II del documento, más la cantidad de tres mil euros (3000€) de la señal...'.
Olvida exponer la actora que, en la primera prórroga del contrato, (prórroga de 7/08/2017), las partes pactaron expresamente que:
II.- Que la vendedora renuncia a participar en la ejecución de las obras como se reflejaba en el contrato anterior...
Es decir, en el contrato inicial se convino que si mi mandante quisiese participar en la reforma del edificio y su vivienda (facultad que podía ejercitar mi mandante) tendría que abonar la cuota correspondiente a dichas obras que se valoraban en 70.000 €.
Pero oculta la demandante que en la prórroga del contrato de opción de compra posterior mi mandante renunció a participar en la ejecución de obras.
Es decir, no ejercitó la facultad de participar y no haciendo uso de dicha facultad obviamente no viene obligada al pago de cantidad alguna.
La obligación de pago de las obras que se valoraban en unos 70.000 euros solo tendría lugar si mi mandante hacía uso de la facultad de intervenir, pero consta expresamente en la primera prórroga que renunció a dicha participación, ergo no le es exigible el pago de cantidad alguna.
- Sin perjuicio de lo anterior, que entendemos que sería suficiente para desestimar tal pretensión subsidiaria, no consta acreditado a lo largo del proceso que dichas obras de rehabilitación en el edificio y vivienda de mi mandante fuesen ejecutadas por la actora, ni mucho menos que las hubiese abonado la ahora apelante.
- Difícilmente puede pretender cobrar 70.000 € por unas obras que ni ejecutó la demandante ni mucho menos pagó por lo que lo que en definitiva estaría pretendiendo es un enriquecimiento ilícito e injustificado.
En todo caso, coincidimos plenamente con el razonamiento expuesto por la juzgadora de instancia en relación con esta cuestión, por cuanto el contenido literal del contrato de opción de compra y sus prórrogas acredita sin género de dudas que D. Sebastián actuaba en representación de Saldoira S.L.
En el contrato de fecha 18 de agosto de 2016, suscrito entre las partes ahora litigantes, Doña Begoña otorgó a favor de d. Sebastián, como representante, una opción de compra en el plazo máximo de 15 meses sobre la vivienda de su propiedad, por el precio de 40.000 euros, haciéndose entrega en dicha fecha de 3000 euros, estableciéndose en la cláusula V del contrato que 'en el caso de que la vendedora quisiera participar en la reforma del edificio y su vivienda, ésta tendría que abonar la cuota correspondiente a su participación en las obras comunes y las obras particulares, valorando las mismas en la cantidad de 70.000 euros por la totalidad de las obras que se especifica en el anexo II, más la cantidad de 3000 euros' (en dicha cláusula se establece también la forma de pago de los 70.000 euros)
En el contrato de 7 de agosto de 2017 suscrito entre las mismas partes, se dice que ambas partes consienten en llevar a cabo la operación de compraventa en las siguientes condiciones. I.- el vendedor otorga al comprador una ampliación de contrato hasta el 31 de diciembre de 2017 sobre el inmueble y éste le ampliará la señal en 5000 euros, dejando pendientes 32.000 euros, II que la vendedora renuncia a participar en la ejecución de las obras como se reflejaba en el contrato anterior y el comprador se compromete a escriturar antes del 31 de diciembre de 2017.
Y en el contrato de 17 de enero de 2018 se hace constar que con fecha 18 de agosto de 2016 se firmó un contrato de compra del inmueble por el precio de 40.000 euros y con una señal de 3000 euros, que posteriormente el día 7 de agosto de 2017 se cumplió el plazo dando la cantidad de 5000 euros hasta el 31 de diciembre de 2017, y que ambas partes consienten en llevar a cabo la ampliación del contrato de compraventa con las siguientes condiciones: I. El vendedor entrega al comprador una ampliación del contrato hasta el 1 de marzo de 2018 de compra sobre el inmueble y éste le ampliará la señal en 3000 euros, dejando pendiente 29.000 euros. II. La vendedora renuncia a participar en la ejecución de las obras como se reflejaba en el contrato anterior y el comprador se compromete a escriturar antes del 1 de marzo de 2018. IV. Si llegada la fecha de la escritura la compradora no realizara el pago pendiente ésta perdería la señal (3000+5000+3000 euros) entregados. V. La cantidad de 3000 euros se le ingresara en la cuenta de la propietaria. Este contrato no tendrá validez hasta el ingreso de la misma.
Y lo entendemos así, por cuanto la Sra. Begoña en el momento en que renuncia a participar en las obras, y, por tanto, se aparta de la obligación de abonar su importe ascendente a la suma de 70.000 euros, se compromete a vender el inmueble de su propiedad, al ser la consecuencia jurídica de su decisión de no abonar el importe de las obras; resultando carente de justificación legal la pretensión de la demandada, avalada por la sentencia de instancia, de que a pesar de haber renunciado a la participación en las obras, y sin haber abonado los 70.000 euros en que fueran valoradas, continúa siendo propietaria del piso, haciendo suyas las reformas valoradas en tan importante importe.
Por otra parte, y aún cuando consideráramos que el contrato de opción de compra no se ha transformado en un contrato de compraventa con precio aplazado, estimamos que el hecho de que el demandante no hubiera abonado la señal de 3000 euros fijada en el contrato de 17 de enero de 2018 no conlleva que dicho contrato carezca de validez, por cuanto, como dijimos con anterioridad, la única opción posible para la Sra. Begoña, una vez renunció a participar en las obras del edificio y de su piso, era la de la venta de la vivienda, no siendo posible la alternativa de no participar en las obras y al mismo tiempo continuar como propietaria de la vivienda. Por lo tanto, en ningún caso, el impago de una prima de 3000 euros podría considerase como el incumplimiento de una obligación principal que conllevara la invalidez del contrato de opción.
En consecuencia, estableciéndose en el contrato de fecha 17 de enero de 2018, que el comprador se compromete a escriturar antes del 1 de marzo de 2018, y habiendo requerido a la demandada para el otorgamiento de la escritura de compraventa en fecha 5 de abril de 2018, es decir, prácticamente de haber transcurrido un mes, consideramos que aún cuando nos encontráramos ante una opción de compra, no se habría producido un incumplimiento de un elemento esencial del contrato. Es más, la demandada, en ningún momento manifestó su intención de cumplir el contrato, puesto que si tuviera intención de otorgar la escritura de compraventa hubiera requerido de alguna forma al comprador para formalizar el contrato, cuando conociera que el día 1 de marzo de 2018 el comprador no le había requerido para el otorgamiento de la escritura de compraventa.
Por los motivos expuestos procede la estimación del recurso de apelación en su petición principal, con la estimación de la petición principal de la demanda.
Fallo
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SALDOIRA 21, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de A Coruña, en los autos núm. 581/2018, debemos revocar y revocamos la referida resolución, y estimando la demanda presentada por la representación procesal de SALDOIRA 21, S.L. contra Dª Begoña, debemos declarar y declaramos la validez de los contratos suscritos en fecha 18 de agosto de 2016, 7 de agosto de 2017 y 17 de enero de 2018, condenando a la demandada al cumplimiento de los mismos y con ello al otorgamiento de la correspondiente escritura notarial de compraventa en favor de la actora, relativa a la finca sita en la NUM001 planta alta de la edificación nº NUM000 de la CALLE000 de A Coruña, finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad número uno de A Coruña en las condiciones y precios pactados en los documentos recogidos en los hechos segundo, tercero y cuarto de la presente demanda, percibiendo la demandada a la fecha del otorgamiento de la escritura de trasmisión la cantidad pendiente del precio en importe de 32.000 euros; con imposición de las costas de Primera Instancia a la demandada y sin hacer especial imposición de las costas de alzada.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
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