Sentencia Civil Nº 319/2014, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 535/2014 de 04 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA CIVIL

S E N T E N C I A Nº 319.-

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

Magistrados:

D. PEDRO JOSE VELA TORRES

Dª. CRISTINA MIR RUZA

APELACIÓN CIVIL

Juzgado: 1ª Instancia nº DOS de Córdoba

Autos: Juicio verbal núm. 1140/2013

Rollo nº 535/2014

En Córdoba, a cuatro de julio de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos Juicio Verbal 1140/2013 procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. DOS de Córdoba, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por EUROSEMILLAS S.A., representado por el Procurador Sr. Roldán de la Haba y asistido por la Letrada Sra. Gutiérrez Labrador; siendo parte apelada Doña Isabel , representada por el Procurador Sr. De Torres Navajas y asistida por la Letrada Sra. Tapiador Martínez

Es Ponente del recurso D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. DOS de esta ciudad, en el procedimiento Juicio Verbal núm. 1140/2013, se dictó sentencia con fecha 7 de marzo de 2014 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

«Que desestimando íntegramente, la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Roldán de la Haba, en nombre y representación de entidad mercantil Eurosemillas contra Dña. Isabel y D. Fausto , debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de todos los pedimentos formulados en su contra, todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante.»

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandante Eurosemillas S.A. , con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria, que se opuso; tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el día tres de julio de dos mil catorce.

TERCERO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

En lo que constituye el objeto del presente recurso de apelación, no se acepta la fundamentación jurídica de la resolución apelada.

PRIMERO.- Se ha de comenzar señalando, que la sentencia apelada, dictada en un juicio verbal en virtud de lo dispuesto en el art. 250.1.1º de la L.E.C ., ha entrado a conocer de las dos acciones de desahucio (por finalización del plazo de vigencia del contrato y, subsidiariamente, por impago de rentas) expresa y claramente indicadas en el escrito presentado en fecha 11 de septiembre de 2013 (escrito que tiene su origen en el requerimiento acordado por diligencia de ordenación de 4 de septiembre anterior, que modula la acumulación de acciones deducida en la inicial demanda de juicio ordinario presentada en fecha 26 de julio de 2013).

Es consecuencia directa de lo anterior, que dicha resolución no ha apreciado ningún defecto de legitimación activa u obstativo para la valida constitución de la relación jurídico-procesal, ni ha considerado admisibles el resto de las cuestiones suscitadas por la parte codemandada, simulación contractual fundamentalmente, como obstativas al conocimiento de dichas acciones; razón por la cual, y sin perjuicio de tener presente la ausencia de cosa juzgada que en tales casos deriva de lo establecido en el art. 447.2 de LEC , ninguna consideración valida merece la profusa reproducción que de dichas cuestiones efectúa dicha codemandada en tanto que, aquietada ante la sentencia, no ha apelado ni impugnado, y al igual sucede con las no menos prolijas e innecesarias consideraciones que la parte actora, hoy apelante, dedica a glosar el mayor o menor acierto en la fundamentación de la sentencia sustancialmente ajeno de la desestimación de las acciones única y exclusivamente ejercitadas.

SEGUNDO.- Desbrozado así el voluntarismo literario en el que innecesariamente han caído ambas partes y dando aquí por reproducidas, a fin de evitar inútiles reiteraciones, las acertadas apreciaciones fácticas expuestas en el último párrafo del fundamento tercero de la sentencia apelada, se ha de abordar como cuestión previa el régimen legal aplicable al contrato de arrendamiento urbano de vivienda referido en la demanda y del que indudablemente parte la ratio decidendi de la sentencia apelada.

Dicho contrato de fecha 2 de noviembre de 2007 (que aparece unido a los folios 38, 39 y 40 del pleito) no se ve afectado en el sistema de fuente aplicable por la reforma introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, pues, tal y como oportunamente manifiesta la parte apelada, la Disposición Transitoria Primera de dicha Ley establece que los contratos de esta naturaleza 'celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.'

Consecuencia inmediata de ello es que el régimen aplicable a dicho contrato de 2007 viene establecido por lo dispuesto en el Título II de la L.A.U., en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; de forma, en contra de lo sostenido por la actora, hoy apelante, al contrato en cuestión no le es aplicable la innovación, que a fin de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, introdujo la citada Ley 4/2013 en el art. 4 de la L.A.U al reforzar la libertad de pactos y darle prioridad en el sistema de fuentes a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la L.A.U.

Sobre dicha base, no cabe duda de que la cuestión nuclear sobre la que gira la acción ejercida con carácter principal, radica en determinar si la estipulación 'B) Tiempo' del contrato de 2007 ('El arrendamiento se conviene por el tiempo de cinco años, que empezará a correr y contará desde la firma del presente contrato para terminar el 2 de noviembre de 2012. No obstante, en el caso de que ambas partes estén de acuerdo en la continuidad del arriendo, la arrendadora y el arrendatario acuerdan suscribir un nuevo contrato, con las nuevas condiciones que pacten') contiene una admisible exclusión inicial de la prorroga facultativa del contrato que contemplaba la entonces vigente redacción del art. 10 de L.A.U .

La parte actora, hoy apelante considera que si; por el contrario, la parte codemandada, hoy apelada, considera que dicha cláusula no debe entenderse como renuncia anticipada de dicha prorroga facultativa ex art. 10, de forma que no habiéndose producido notificación alguna de la voluntad de no renovarlo antes de la fecha de vencimiento del contrato, éste debe de entenderse obligatoriamente prorrogado para la arrendadora durante un plazo de tres años (no ocurriría lo mismo para la arrendataria que antes de la finalización de cada anualidad y con un mes de antelación puede notificar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato) y por ello al tiempo de la deducción de la demanda no puede admitirse que se hubiera producido la expiración del contrato.

En orden a la resolución de dicho dilema, del cual directamente deriva la viabilidad o no de la acción ejercitada con carácter principal, se ha de comenzar señalando que la denunciada 'prórroga tacita' del art. 10 de L.A.U . no es asimilable en su naturaleza y efectos a la tacita reconducción (estamos ante una prórroga que se plantea antes de que haya terminado el contrato; mientras que la tacita reconducción establece el régimen del contrato una vez que éste ha concluido y se mantiene la situación de hecho que configura el contrato), y que si conectamos dicha prórroga del art. 10 (en su redacción vigente al tiempo del contrato) con el art. 6 de L.A.U . debe de concluirse, de acuerdo con una autorizada doctrina científica, que no existe obstáculo alguno para la renuncia anticipada, en el momento de celebrar el contrato o en otro posterior, por cualquiera de los contratantes.

Respecto del arrendador ello es claro, pues no está protegido por el régimen tuitivo del art. 6

Respecto del arrendatario ello también es posible: a) por un lado porque la norma del art. 10 no es literalmente de carácter imperativo; b) por otro lado, porque dicha prórroga no es en modo alguno obligatoria para ninguna de las dos partes, sino que tanto el arrendador como el arrendatario, al concluir el plazo inicial superior a los cinco años, puede libremente optar por prorrogar o no el contrato, pero cualquiera de ellos puede en idénticos términos oponerse a dicha prórroga, luego si ambas partes se encuentran en un plano de igualdad en cuanto a esa facultad, no se debe considerar el art. 10 como una norma establecida en beneficio exclusivo del arrendatario, sino como una norma que favorece a ambas partes por igual, sin que se pueda considerar por tanto que tenga carácter imperativo, de modo que no resulta de aplicación el art. 6 de L.A.U .

En suma, aun partiendo del sistema de fuentes establecido en la redacción del art. 4 vigente al tiempo del contrato, es admisible la renuncia anticipada, por cualquiera de las partes, a la aplicación de la prórroga prevista en el art. 10; así vino a entenderlo la S.A.P. de Barcelona de 2 de diciembre de 2004 en cuanto admite la validez del pacto de extinción automática del contrato una vez transcurrido el plazo mínimo de duración de cinco años; y así resulta de la cláusula antes transcrita interpretada conforme al propio significado y claro alcance de sus palabras, pues la continuidad del arriendo se hace depender exclusiva y directamente de un nuevo contrato y ese nuevo contrato es palmariamente incompatible con la prórroga del inicialmente concertado.

TERCERO.- Llegados a este punto, esto es la deducción de la acción en un momento en que el contrato de arrendamiento de vivienda efectivamente habría expirado, la cuestión nuclear se traduce en determinar, si la atribución del uso de la vivienda familiar que se hace en la sentencia de divorcio de los codemandados altera o no la naturaleza de la relación que justifica su posesión.

En este sentido procede señalar como norma general que la sentencia recaída en un proceso matrimonial únicamente resuelve las relaciones existentes entre los cónyuges y, en el caso de la vivienda familiar, no puede alterar la situación jurídica del bien frente a un tercero que ostenta la titularidad dominical de ella (titularidad dominical que este caso amen de estar documentalmente acreditada -escritura de modificación de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal y compraventa de 30 de mayo de 2000- es un extremo indiscutido). Así lo señala la S.A.P. de Córdoba de 25 de julio de 2007 cuando expresó 'que la sentencia dictada en un proceso matrimonial y más concretamente el pronunciamiento sobre el uso de a vivienda conyugal' no es constitutivo, ya que no crea, modifica ni extingue relación jurídica alguna que cualquiera de los esposos pudiera tener con un tercero en relación a dicha vivienda o derecho real sobre ella, ya que el sentido de la atribución es más bien el de excluir al otro cónyuge de su uso, pero sin alterar en modo alguno el título de poseer de modo que, si la vivienda era poseída en régimen de alquiler así seguirá, y frente al arrendador sigue valido el contrato de arrendamiento suscrito', y así lo ha venido considerando el T.S., S.S., entre otras, de 14 y 18 de enero de 2010 y 30 de abril de 2011, que ha remarcado que la sentencia matrimonial no crea por si sola un título de ocupación oponible 'erga omnes' y no altera el régimen sustantivo de los derechos en cuya virtud se ocupaba anteriormente la vivienda, entre otras cosas por la aplicación del principio de que la atribución a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente, y tanto si estamos ante un contrato de arrendamiento, comodato o precario, frente a la posible reclamación del propietario no puede oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia.

Por todo ello, (y sin que se de efecto alguno al allanamiento del codemandado don Fausto por las mismas razones apuntadas en la sentencia apelada) procede la estimación de la acción deducida con carácter principal aunque como consecuencia de ello ambas partes se vean obligadas a realizar determinadas obras en sus respectivas fincas, y ello que conlleva el desahucio no de la vivienda familiar, sino de parte de la vivienda familiar constituida por la parte superior del duplex que es propiedad de la apelante (la apelada conserva el uso de la parte inferior constituida por una superficie de más de cien metros cuadrados) hace innecesario el análisis de la acción subsidiariamente deducida (respecto de la cual, en contra de lo indicado en la sentencia, la parte si indicó el periodo concreto de impago de rentas al decir 'desde el 2 de noviembre de 2012, fecha de terminación de contrato, la vivienda viene ocupada ... sin título, ni contraprestación ').

CUARTO.- Al estimarse el recurso no procede la expresa imposición de las costas causadas en esta alzada. Tampoco procede la expresa imposición de las devengadas en la primera instancia, pues aunque la revocación de la sentencia apelada comporta la estimación de la acción deducida en la demanda con carácter principal, no debe de omitirse que la interpretación conjunta de los arts. 6 y 10 de la L.A.U . es una cuestión jurídica que admite una razonable controversia.

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Roldán de la Haba, en representación de 'Eurosemillas, S.A.', frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. DOS de Córdoba, en fecha 7 de marzo de 2014, que se revoca.

En su virtud, se estima la acción de desahucio por finalización del plazo de vigencia del contrato en fecha 2 de noviembre de 2007 deducida por la citada apelante frente a doña Isabel y don Fausto , a quienes se condena a dejar libre, vacía, expedita y a disposición de la apelante la vivienda sita en el núm. NUM000 , NUM001 - NUM002 del PASEO000 de Córdoba, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Sin imposición de costas.

En materia de recurso se habrá de estar al Acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la materia fechado el 30 de diciembre de 2.011.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.