Sentencia Civil Nº 32/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 491/2014 de 26 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 491/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 RUBÍ

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 482/2013

S E N T E N C I A núm. 32/2016

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Dª Ana María Ninot Martínez

Dª María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de enero de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 482/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Rubí, a instancia de Angelina quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Florinda Y Florian , quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Angelina contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 25 de marzo de 2014 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta Procurador de los Tribunales JAUME IZQUIERDO COLOMER en nombre y representación de Angelina frente a Florian Y Florinda debiendo absolver a los demandados de las pretensiones de la parte actora.

Cada una de las partes deberá abonar las costas devengadas a su instancia y las comunes por mitades.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Angelina y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado trece de enero de dos mil dieciséis.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Ana María Ninot Martínez.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda presentada por Dña. Angelina contra D. Florian y DÑA. Florinda , en la que la demandante reclamaba la cantidad de 2.478 € correspondiente a las rentas de los meses de abril y mayo de 2013, el importe de las rentas devengadas con posterioridad hasta la entrega de la efectiva posesión de la finca y la cantidad de 4.286,96 € en concepto de contraprestación convencionalmente pactada por el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por parte de los demandados o, subsidiariamente, el importe de las rentas que se devengarían hasta la fecha de extinción del período anual de vigencia.

Aduce la Sra. Angelina que en fecha 30 de noviembre de 2011, su madre, Dña. Adoracion , propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , DIRECCION000 , Sant Cugat del Vallès, suscribió un contrato de arrendamiento con los demandados D. Florian y Dña. Florinda . Doña Adoracion falleció el día 4 de septiembre de 2012, subrogándose su hija Dña. Angelina en la posición de arrendadora. En el mes de marzo de 2013, los arrendatarios comunicaron a la propiedad su voluntad de desistir anticipadamente del contrato, decisión que fue aceptada por la actora si bien ésta reclamó el pago de las rentas negando la posibilidad de compensarlas con la fianza y el abono de una indemnización por el desistimiento, a lo que los arrendatarios se negaron.

A la pretensión deducida se opusieron los demandados quienes alegaron haber abonado a la propiedad todas las cantidades adeudadas y haber entregado la posesión de la finca el día 14 de junio de 2013. En cuanto a las rentas, tras poner de manifiesto el error cometido por la actora en el cálculo de las mismas, aportaron justificantes de las transferencias bancarias realizadas a favor de la actora el mismo día de la presentación de la demanda. En cuanto a la indemnización por el desistimiento, los demandados sostienen que ésta asciende a la suma de 569,68 €, también abonada a la propiedad, y no a la cantidad de 4.286,96 € que reclama la actora.

En la audiencia previa la demandante manifestó haber recibido el importe de las rentas con posterioridad a la interposición de la demanda, por lo que la controversia quedó circunscrita única y exclusivamente a la indemnización por el desistimiento, sosteniendo la demandante que ésta debe calcularse en función del tiempo que quedaba por cumplir de los cinco años de contrato mientras que los demandados entienden que el plazo de duración era anual. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Rubí, acogiendo la tesis de los demandados, desestima la demanda sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas.

Frente a dicha resolución se alza la actora DÑA. Angelina que recurre en apelación denunciando la falta de motivación de la sentencia y la vulneración de la reglas de interpretación de los contratos, además de impugnar el pronunciamiento relativo a las costas. Los demandados, por su parte, se oponen al recurso y muestran su conformidad con la sentencia de instancia cuya íntegra confirmación interesan.

SEGUNDO.-En su primer motivo de apelación, la recurrente denuncia la infracción del artículo 218 LEC alegando la ausencia o insuficiencia de motivación de la sentencia en lo relativo a la determinación de la indemnización por desistimiento.

La STS de 27 de abril de 2012 declara que 'La exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de los litigantes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC 186/92, de 16 de noviembre ).Por otra parte, cabe señalar que la motivación de la resolución nada tiene que ver con el acierto o desacierto de la argumentación ni tampoco con el error en la valoración de la prueba.

Desde la óptica de la doctrina jurisprudencial expuesta, no cabe duda que estamos ante una resolución judicial debidamente motivada pues da respuesta a las cuestiones planteadas por las partes. Cuestión distinta es que la recurrente no comparta el criterio de la juzgadora de instancia.

TERCERO.-En segundo lugar, aduce la demandante que se han vulnerado los artículos 1281 y 1284 del Código Civil sobre interpretación de los contratos.

Lo primero que hemos de hacer es salir al paso de las afirmaciones contenidas en el escrito de oposición al recurso de apelación en que los demandados mantienen que la anterior alegación ha sido introducida ex novopor la recurrente con ocasión del recurso. Debemos rechazar tal argumento toda vez que desde un inicio la resolución de la controversia planteada pasa por la interpretación que se haga del pacto Cuarto del contrato de arrendamiento, por lo que con independencia de que se citaran o no expresamente los concretos artículos del Código Civil que tratan de la interpretación de los contratos, no ha existido la mutatio libelliapuntada por los demandados.

CUARTO.-Como señala la SAP Barcelona de 15 de julio de 2015, Sección 13 'El desistimiento del arrendatario supone la resolución - abandono - voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar - STS 20.4.2007 -, (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio - STS 19.7.2002 - y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario - art. 27 LAU -.

El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual (TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011, SAP Barcelona, Sec. 4ª, 261/2008, de 16 de mayo )

En los contratos sometidos a la LAU 29/94, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC ; únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).'

La mencionada sentencia continua diciendo con cita de la de la misma sección de 4 de diciembre de 2013 que 'En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.'

Y termina con la siguiente conclusión de particular interés en lo que atañe a la controversia que analizamos:

'Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario '.

QUINTO.-Como se ha indicado, en el contrato de arrendamiento de fecha 30 de noviembre de 2011 las partes previeron de forma expresa las consecuencias o efectos del desistimiento del contrato por parte de los arrendatarios.

En el pacto Tercero se estipuló que el plazo de duración del contrato sería de un año, a contar desde el día 1 de diciembre de 2011, y que el contrato se prorrogaría, a voluntad de los arrendatarios, por períodos anuales sucesivos hasta un período máximo de cinco años, salvo que los arrendatarios manifestasen a la arrendadora, con sesenta días de antelación como mínimo, su voluntad de no prorrogarlo.

El pacto Cuarto establece textualmente:

CUARTO.- DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO

Aún tratándose de un contrato de duración inferior a 5 años, por aplicación expresa del artículo 11 de la LAU /1994, las partes acuerdan que en caso de que los ARRENDATARIOS desistieran del Contrato antes de concluir el plazo pactado, deberán preavisar a la ARRENDADORA con TRES meses de antelación como mínimo. Dicho desistimiento dará lugar a que los ARRENDATARIOS indemnicen a la ARRENDADORA con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta vigente por cada año que restara para finalizar el contrato y sus prórrogas. En los períodos inferiores al año dicha indemnización se prorrateará.

La actora considera que la interpretación literal del pacto transcrito no deja lugar a dudas y sostiene que la indemnización debe calcularse en función de la renta vigente por cada año restante para finalizar el contrato más sus prórrogas, es decir, hasta el 30-11-2016. Según la demandante, la indemnización por este concepto asciende a la suma de 4.279,11 €, obtenida con arreglo al siguiente cálculo: en la fecha de extinción del contrato (14-6-2013) quedaban pendientes tres anualidades completas y la fracción de la segunda correspondiente al período comprendido entre el 14-6-2013 y 30-11-2013 (46,3%), de modo que aplicando lo previsto en el pacto cuarto de una mensualidad de renta por cada año que reste para finalizar el contrato y el prorrateo para el período inferior (3 x 1.234,80 más el 46,3% de 1.234,80) resulta la cantidad señalada de 4.279,11 €. Alega la recurrente que ésta es la interpretación correcta del pacto cuarto porque las partes contemplaron expresamente no sólo el plazo inicial de duración del contrato sino también sus prórrogas; es además la única interpretación posible para que la cláusula surta efecto ya que, de entenderla como hace la sentencia, nunca habría lugar a una indemnización equivalente o superior a una renta.

Entendemos que la tesis mantenida por la recurrente debe ser acogida.

En primer lugar, porque las partes expresamente se someten a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Los contratantes pactaron que 'aun tratándose de un contrato de duración inferior a 5 años, por aplicación expresa del artículo 11 de la LAU /1994'los arrendatarios podrían desistir del contrato con las consecuencias que en dicha cláusula se prevén y que no son más que transcripción literal de lo que disponía el citado art. 11 antes de su modificación por la Ley 4/2013, de 4 de junio a cuyo tenor ' En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.Tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la facultad de desistir del arrendatario se prevé para todo contrato de arrendamiento, sea de vivienda o para uso distinto, y cualquiera que sea su plazo de duración, siempre, eso sí, que hayan transcurrido al menos seis meses. Las partes, haciendo uso de su autonomía de la voluntad, pactaron las consecuencias del desistimiento.

En segundo lugar, porque el sentido literal de las palabras es claro cuando las partes pactaron el abono de una mensualidad de renta por cada año que restase para finalizar el contrato y sus prórrogas. Con esta redacción, las partes contemplaron no sólo el plazo inicial de un año sino también las prórrogas del contrato, como parámetro para fijar la indemnización para el caso de desistimiento. La mención e inclusión expresa de las prórrogas avalan la tesis de la actora.

En tercer lugar, debemos salir al paso de las alegaciones formuladas por los demandados cuando aducen que siendo la duración del contrato de una anualidad, prorrogable potestativamente para el arrendatario por iguales plazos hasta un máximo de cinco, la indemnización en caso de desistimiento no puede consistir en una suma de dinero igual a una renta por períodos de plazo no vinculantes para las partes como son las prórrogas. Es un hecho incontrovertido que el plazo de duración del contrato era de un año, prorrogable a voluntad de los arrendatarios por períodos anuales sucesivos hasta un máximo de cinco años. Ahora bien, que ello sea así no entra en contradicción con la cláusula cuarta del contrato. Precisamente porque el plazo de duración era de un año es por lo que en el mencionado pacto se refiere la indemnización no sólo al tiempo que reste para finalizar el contrato sino también a sus prórrogas.

Con esta alegación, la parte apelada parece sugerir que, de aceptarse la tesis de la actora, las prórrogas dejarían de ser voluntarias para el arrendatario y el plazo inicial de un año acabaría convirtiéndose en cinco años. Pero no es así. La cláusula penal no tiene ninguna incidencia en la prórroga del contrato. El arrendatario podrá no prorrogar el contrato manifestándolo así a la propiedad con sesenta días de antelación, de tal suerte que llegada la fecha de vencimiento de la anualidad, el contrato se extinguirá; en tal caso no entrará en juego la cláusula penal por desistimiento y el arrendatario no tendrá que abonar ninguna indemnización porque el contrato habrá finalizado en el plazo previsto. La cláusula penal sólo entrará en juego cuando el arrendatario desista del contrato antes de su finalización y, como hemos dicho, tiene por objeto resarcir los daños y perjuicios, más concretamente, el lucro cesante.

Por otra parte, como pone de manifiesto la recurrente, es la única interpretación que permite a la cláusula en cuestión surtir plenos efectos pues, de limitarse en la forma en que lo hace el demandado y la sentencia de instancia, la indemnización nunca alcanzaría el importe de una mensualidad de renta, resultado éste que contraviene la dicción literal de la referida cláusula. Es además la interpretación que encuentra justificación económica. No debemos olvidar que la indemnización que contempla esta cláusula penal no es más que la determinación de los daños y perjuicios que el desistimiento del contrato por parte del arrendatario irroga al propietario que dejará de cobrar la renta durante el período de tiempo que resta hasta la finalización del contrato. Siendo ésta su finalidad y habiéndose fijado la renta mensual en 1.200 € resulta poco razonable que el arrendatario pueda desistir del contrato seis meses antes de su finalización abonando únicamente 569,38 €. Dicha cantidad, que no alcanza ni la mitad de una mensualidad de renta, no parece que sirva para cubrir esa finalidad indemnizatoria.

Es por todo ello y porque, insistimos, la interpretación tanto literal como sistemática del pacto cuarto del contrato es clara, por lo que procede estimar el recurso de apelación y, consecuentemente, estimar la demanda formulada por DÑA. Angelina , condenando a los demandados a abonar a la actora la cantidad reclamada de 4.286,93 €, más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda.

SEXTO.-La demandante impugna también el pronunciamiento relativo a las costas. La revocación de la sentencia de instancia y la estimación de la demanda deben conllevar también el acogimiento de este motivo de apelación pues, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de primera instancia deben ser impuestas a la parte demandada.

SÉPTIMO.-De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la estimación parcial del recurso, no se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTEel recurso de apelación interpuesto por DÑA. Angelina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Rubí en fecha 25 de marzo de 2014 en autos de Procedimiento Ordinario nº 482/2013, de los que el presente rollo dimana, y, en consecuencia REVOCARdicha sentencia, acordando en su lugar ESTIMAR la demanda interpuesta por DÑA. Angelina contra D. Florian y DÑA. Florinda y condenar a los demandados a abonar solidariamente a la actora la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS(4.286,93 €), más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada.

No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de ninguna de las dos alzadas.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 8 de la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, procédase a la devolución de la totalidad del depósito ingresado en su día por la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.