Sentencia CIVIL Nº 32/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 517/2020 de 25 de Enero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 517/2020 -I

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 329/2015

Parte recurrente/Solicitante: SAREB, S.A.

Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro

Abogado/a: MARC VALLES FONTANALS

Parte recurrida: Octavio

Procurador/a: Patricia Yuste Martinez

Abogado/a: Montserrat Sacristan Montesinos

SENTENCIA Nº 32/2021

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 25 de enero de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

Primero. En fecha 1 de septiembre de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 329/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aIgnacio Lopez Chocarro, en nombre y representación de SAREB, S.A. contra Sentencia - 14/10/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Patricia Yuste Martinez, en nombre y representación de Octavio.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por el procurador, D. Ignacio Lopez Chocarro, en nombre y representación de, SAREB, y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada, Octavio, en las presentes a abonar a la actora la cantidad de 12.551,68 Euros, así como el pago de los intereses legales. Desestimándose el resto de pretensiones, afrontando cada parte el pago de las respectivas costas y las comunes por mitad.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/01/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la actora, SOCIEDAD PARA LA GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó contra D. Octavio, en ejercicio de acción de resolución del contrato de arrendamiento concertado con el demandado sobre vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 de L' Hospitalet de Llobregat, por falta de pago de la renta, y en ejercicio acumulado de acción personal en reclamación de las rentas adeudadas al tiempo de la demanda y de las que se devengasen hasta la efectiva desocupación de la vivienda.

La actora alegó en la demanda, presentada en fecha 13 de marzo de 2015, que, en fecha 6 de septiembre de 2012, la entidad CATALUNYA BANC, S.A. concertó con el demandado el referido contrato de arrendamiento, por el plazo de un año y a cambio del pago de una renta de 320 euros mensuales, si bien, transmitidos los activos financieros de la arrendadora a la actora en escritura de 21 de septiembre de 2012, esta última se había subrogado en la posición de arrendadora. Adujo que el arrendatario había dejado de abonar la renta de los meses de enero, mayo, julio, agosto, septiembre y octubre de 2014, a razón de 320,96 euros/mes, la renta del mes de noviembre de 2014 por importe de 319,04 euros, y la renta de los meses de diciembre de 2014 y enero de 2015, a razón de 320,32 euros/mes, lo que totalizaba un débito de 2.885,44 euros al tiempo de la demanda.

El demandado se opuso a la demanda. Su letrado, designado por el turno de oficio, adujo que no había podido contactar con su cliente, pero que la esposa del demandado le había indicado que, de mutuo acuerdo con la actora, se había puesto fin al contrato de arrendamiento con la actora y que, por tanto, había sido entregada la posesión de la vivienda; es más, desde hacía años, tenían fijada su residencia en otra dirección y se hallaban en ella empadronados, tal y como se acreditaría en el acto del juicio oral, al no disponer de la documentación. Alegó que era obvio que el contrato de arrendamiento en el que se subrogó la actora finalizaba el 5 de septiembre de 2017, por lo que, en todo caso, era improcedente reclamar rentas posteriores a esa fecha, aparte de que ya había sido abandonada la vivienda y puesta a disposición de la propietaria hacía varios años.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Tras señalar que no queda acreditado el pago por el demandado de las rentas reclamadas en la demanda, se motiva que, si el contrato se suscribió en fecha 6 de septiembre de 2012 con una duración de un año, era prorrogable hasta cinco años ex arts. 9 y 10 de la LAU en su anterior redacción (art.9: 'La duración del arrendamiento de vivienda será la que libremente hayan pactado las partes. Si ésta fuera inferior a CINCO AÑOS , llegado el día del vencimiento del contrato y si el inquilino quiere seguir, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años'; art.10: 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más'), sin requerirse una notificación fehaciente de voluntad de no renovar, en este caso, consta que el demandado realiza actos concluyentes que acreditan su voluntad de no renovar, ya que no reside en la vivienda; el 6 de julio de 2017, se da de baja definitivamente el suministro de agua en la vivienda y consta empadronado en otro domicilio junto a su esposa, y aportan nuevo contrato de alquiler. De concluye que, dada cuenta las pruebas aportadas por la parte demandada, no sería susceptible de aplicarse la petición de desahucio respecto del demandado, quien acredita que ya no reside en la vivienda al menos desde el año 2017. Respecto de la reclamación de cantidad, se tiene por acreditada la certeza de la deuda en el importe reclamado hasta el año 2017, fecha de vencimiento máximo del contrato, sin que el demandado haya acreditado la extinción de su obligación de pago tal y como le correspondía conforme a los artículos 217.3 y 444.1 de la LEC. En concreto, se señala que el demandado adeuda el total de12.551,68 euros: el importe 2.885,44 euros por las rentas reclamadas hasta la presentación de la demanda, más las rentas desde el mes de marzo a diciembre del año 2015 (320,32 euros x 9 meses= 2.882,88 euros, más las rentas correspondientes al año 2016 (320,96 euros (IPC incluido) x 12 mensualidades = 3.851,52euros), más las rentas de enero a septiembre de 2017 (325,76€ euros (renta IPC incluido) x 9 meses = 2.931,84 euros).

El demandado interpuso recurso de apelación, pero no fue admitido a trámite, al no dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.449.1 LEC.

La actora interpone recurso de apelación y solicita la estimación íntegra de la demanda.

El demandado apelado se opone al recurso.

SEGUNDO.- El recurso de apelación de la actora gira alrededor del el error en la valoración de la prueba y de las normas jurídicas de los arrendamientos, de la presentación extemporánea de prueba documental en el acto de la vista ex artículo 270 LEC, y de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. Aduce que la sentencia recurrida debería haber reconocido la resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas y la condena al pago de las rentas debidas e impagadas hasta el efectivo desalojo del inmueble objeto de autos. Además, en el acto de la vista, el demandado aportó un conjunto de más documental, claramente extemporáneo, no encontrándose dicha prueba en ninguno de los motivos de aportación extemporánea que expresamente prevé el artículo 270 de la LEC; son siete documentos privados (el contrato de arrendamiento en otra vivienda, la inscripción de dicho contrato en el INCASÒL o el libro de familia, entre otros) que ya estaban en posesión del demandado con anterioridad a la fecha de presentación del escrito de contestación a la demanda, por lo que se trataría de documental que debería haber sido aportada con la contestación a la demanda ex art. 265 de la LEC, sin haber sido expuestas las razones por las cuales no pudieron conseguir los documentos con anterioridad a la fecha de contestación a la demanda, lo cual ha causado indefensión a la actora. De todos modos, atendiendo a la prueba aportada en escrito de contestación a la demanda, no se acredita por el demandado la formalización de acuerdo con la actora por el que se resolvía el contrato de arrendamiento; se trata de manifestaciones del demandado, sin prueba alguna de los extremos que pretende valer, siendo carga de la prueba de la parte demandada ex art. 217 LEC. Añade que tampoco dicha prueba constituye prueba de la resolución contractual del arriendo, siendo el punto controvertido en el presente procedimiento la fecha en la que se consideraría resuelto el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes, considerando la apelante que el contrato de arrendamiento, a la fecha presente, sigue vigente, dado que, conforme prevé el art.1561 CC ''El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'; no le consta a la apelante que el demandado haya abandonado la vivienda arrendada, y, según nuestro ordenamiento jurídico, es necesaria la entrega de llaves, un acto positivo de devolución de la posesión a su legítimo titular, para entenderse por resuelto el contrato de arrendamiento; no es suficiente con manifestar el abandono de la vivienda para instar la resolución contractual del arriendo, argumento respaldado por numerosa jurisprudencia y doctrina vigente. La apelante considera que es irrelevante la aportación de documental que pueda acreditar que los demandados están ocupando otra vivienda, pues es compatible mantener vigentes dos contratos de arrendamiento o estar empadronado en otra vivienda. La formalización de un contrato de alquiler en otra vivienda no equivale a la resolución contractual automática del arriendo; no se aporta ni un solo indicio de que la parte demandada se hubiera puesto en contacto con la actora para la resolución del contrato de arrendamiento ni que se hubiera producido con ello a la entrega de llaves a mi mandante, por lo que se mantienen las obligaciones del pago de la renta hasta la fecha de la efectiva entrega de la posesión. Alega que la apelante ha actuado con la buena fe debida en este procedimiento, y que, en el supuesto de que el demandado hubiera pretendido la entrega de llaves para proceder a la resolución del arrendamiento, una vez acreditada negativa de mi mandante al recibimiento de las mismas, el demandado hubiera podido librarse de la obligación como arrendatario mediante consignación judicial o notarial de las llaves del inmueble objeto de autos, sin haber tenido ello lugar; al no producirse la entrega de llaves del domicilio arrendado al tiempo del recurso, el arrendatario se ha mantenido en la posesión del inmueble, por lo que nada impediría, por ejemplo, que la vivienda objeto de autos pudiera ser objeto de subarrendamiento o cesión inconsentida a tercera persona, o simplemente, el mantenimiento de la vivienda objeto del procedimiento como segunda residencia. Además, como es público y notorio, la apelante es una sociedad creada por decisión de los poderes públicos para la ordenación y la gestión de los activos tóxicos procedentes de la reestructuración bancaria efectuada a raíz de la crisis económica global, a partir del año 2012, por lo que tiene en su gestión la titularidad de numerosos inmuebles en todo el territorio español, de modo que formaliza todos los compromisos con los arrendatarios de los inmuebles por escrito, a efectos de prueba, siendo difícil creer que pueda llegar a un acuerdo verbal con la parte demandada para la resolución del contrato de arrendamiento. Concluye que, no habiéndose producido y acreditado tales extremos, debe reputarse la vigencia del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, ostentando la posesión del inmueble objeto de autos, por lo que subsiste la obligación del arrendatario al pago de la renta hasta la efectiva restitución de la posesión de la vivienda; en la propia sentencia recurrida, consta que la demandada no puede concretar la fecha de la entrega de la posesión, lo cual es un indicio más de que no se ha producido la resolución contractual pretendida de contrario. Finalmente, alega que no es cierto que la fecha de vencimiento del contrato se produjera en fecha de 5 de septiembre de 2017, pues se obvia lo expresamente dispuesto en el artículo 10 de la LAU en relación a la prórroga de la duración del contrato, de forma que la vigencia del contrato de arrendamiento se extendería, por no notificación de la voluntad de no renovar por ninguna de las partes, hasta el día 5 de septiembre de 2020.

Este Tribunal considera que asiste la razón a la apelante.

Dando aquí por reproducida su argumentación, estamos a lo ya resuelto en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 20 de febrero de 2020:

'Procede estar a lo señalado, entre otras, en la sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de marzo de 2017 (Rollo 547/2016 ):

' Considera la juzgadora de Primera Instancia que la inquilina mostró su voluntad de devolver la posesión de la vivienda arrendada, sin que (...) contestara a dicho requerimiento ni facilitara a la arrendataria la forma en la que debía hacer la entrega de las llaves o la revisión del estado del piso arrendado, por lo que si la demandante no ha tenido la posesión de la finca a partir del día 31 de julio de 2015 ha sido por su falta de diligencia, por lo que procede descontar de la reclamación los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y de enero y febrero de 2016.

El artículo 1.561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo.

Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .

Por ello, que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad.

Este acto de restitución de la posesión, puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido.'

No hay constancia de que la entrega de las llaves hubiese tenido lugar antes de finales de mayo de 2018, como manifestó la actora durante la vista, fecha que, por tanto, debe tenerse como de efectiva entrega de la posesión, ya que la prueba de ese extremo corresponde al arrendatario, no a la arrendadora.'

Tampoco en este caso ha acreditado el demandado conforme al art.217.3 LEC haber hecho entrega de las llaves de la vivienda arrendada a la actora en forma ni en momento alguno, cuando, como alega la apelante, el contrato de arrendamiento inicial por el plazo de un año, podía prorrogarse con amparo legal por plazos anuales hasta cinco años, a tenor de lo que dispone el art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'. Y, en contra de lo que se señala en la sentencia recurrida, esa comunicación no cabe anudarla a lo que en ella se consideran actos concluyentes que acreditan la voluntad del demandado de no renovar el contrato.

Una vez transcurridos esos cinco años previstos en el citado art.9 LAU, lo expuesto acerca de la falta de prueba por el demandado resulta también aplicable a lo dispuesto en el art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato: 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato'.

Así las cosas, el contrato podría darse por finalizado en fecha 5 de septiembre de 2020, sin perjuicio siempre de la llamada tácita reconducción ex art.1566 CC. A ello se añade que la condición anexa 1ª del contrato de arrendamiento establece expresamente lo siguiente: ' Duración.-El plazo de duración del presente contrato es el indicado en las condiciones particulares y comenzará a regir a partir del día de hoy, en que se entrega la posesión del inmueble. No obstante si se trata de una vivienda, la arrendataria podrá renovar anualmente el citado contrato de conformidad con lo que establece la Ley, hasta un plazo máximo de CINCO AÑOS. Dicha renovación no tendrá lugar si la arrendataria hace constar su renuncia por escrito con treinta días de antelación al plazo inicialmente pactado o de cualquiera de sus prórrogas legales'.

En cuanto a lo que se pretende acreditar por el demandado con la prueba documental que aportó en el acto de la vista -cabe suponer que fue admitida por las razones que el letrado del demandado puso de manifiesto en la contestación, relacionadas con que adujo que no había podido contactar con su cliente-, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 13 de julio de 2020, señalamos ya lo siguiente:

'El demandado manifiesta que abandonó la vivienda en septiembre de 2017, que pasó a residir en otra vivienda y que se empadronó en dicha vivienda, que se dio de baja de los suministros de la vivienda objeto de este procedimiento y que envió las llaves por correo ordinario.

Sin embargo, no hay ninguna prueba de la entrega de llaves en la fecha indicada. La entrega de la posesión es una obligación del demandado que debe acreditar y, en el presente caso, no se ha acreditado. En este sentido, según el artículo 217 Lec , la carga de la prueba recae en quien alega la entrega de las llaves, es decir, en el arrendatario.

El hecho de alquilar otra vivienda, empadronarse y dar de baja los suministros no acredita que se hallan entregado las llaves ni comporta que el arrendador haya recuperado la posesión. Sin haber acreditado la entrega de las llaves y consecuentemente la entrega de la posesión de la finca, subsiste la obligación al pago de las rentas devengadas.'

En efecto, aparte de que la solicitud de cese de suministro de agua en la vivienda propiedad de la actora tiene fecha 6 de julio de 2017, cuando el contrato de arrendamiento de otra vivienda tiene fecha 1 de mayo de 2016, y, sobre todo, no aparece suscrito por el demandado, sino por un tercero, por más que se trate de su esposa, tales actos no integran hechos concluyentes en sentido jurídico al objeto de entender entregadas las llaves y puesta la vivienda a disposición de la propietaria.

Por todo ello, consideramos procedente la estimación del recurso y, por tanto, la estimación íntegra de la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes y condenando al demandado al desalojo de la vivienda arrendada dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento, y con condena del demandado a abonar a la actora las rentas y las cantidades equivalentes a renta que se hayan devengado y que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión a la actora, con imposición al demandado de las costas de primera instancia, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC).

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la SOCIEDAD PARA LA GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB) contra la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2019 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L' Hospitalet de Llobregat, SE REVOCA EN PARTE la citada resolución, y en su consecuencia:

-DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 6 de septiembre de 2012 con el demandado D. Octavio sobre vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 de L' Hospitalet de Llobregat.

-DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a D. Octavio a dejar libre, vacía, expedita y a disposición de la actora la citada vivienda dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento.

-DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a D. Octavio a abonar el importe de 2.885,44 euros ya establecido en la sentencia recurrida en concepto de rentas adeudadas al tiempo de ser presentada la demanda, y también todas las rentas, gastos y cantidades asimiladas devengadas desde entonces y hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda a la actora.

Son impuestas al demandado las costas procesales de primera instancia.

No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de segunda instancia.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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