Sentencia CIVIL Nº 320/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1398/2018 de 10 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE, ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

RECURSO DE APELACIÓN 1.398/2018.

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 3 DE MÁLAGA.

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 992/2016.

S E N T E N C I A Nº 320/2020

En la ciudad de Málaga a diez de junio de dos mil veinte.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, ha visto el recurso de apelación interpuesto por don Bruno, representado por la procuradora doña Elisa Rodríguez Macías, defendido por el letrado don Javier Roji Fernández, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 992/2016, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga. Es parte recurrida don Constancio, representado por la procuradora doña Belén Conejo Martínez, defendido por la letrada doña María José de los Reyes Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga dictó sentencia el 20 de septiembre de 2018, en el procedimiento ordinario 992/2016, cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

' QUE DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. RODRÍGUEZ MACÍAS, en nombre y representación de Bruno, contra Constancio debo absolver y absuelvo al referido demandado de todos los pedimentos formulados en su contra. Las costas procesales se imponen de oficio'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la Comunidad de propietarios demandante, fue turnado a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 24 de febrero de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, si bien las actuaciones han permanecido en suspenso por la promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia ha desestimado la demanda formulada por la representación procesal de don Bruno frente a don Constancio, en reclamación de las cantidades abonadas por repercusión de obras realizadas en la vivienda arrendada, sin imposición de costas, pronunciamiento con el que discrepa el demandante mediante el recurso que somete a consideración de la sala, alegando inaplicación del plazo de caducidad de tres meses establecido en los arts. 101.2, 5ª y 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, así como del art. 108 LAU 1964, en relación con la disposición transitoria 2ª, apartado 10.3, regla 4ª LAU de 1994, en cuanto a la repercusión de las obras, y error en la valoración de la prueba en relación con los hechos controvertidos.

El demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.- Los antecedentes necesarios para la reslución del recurso se resumen del modo siguiente:

I.- La representación pocesal de don Bruno formuló demanda de procedimiento ordinario frente a don Constancio, alegando en síntesis que el 6 de noviembre de 1978 concertó contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, de esta ciudad, propiedad del demandado, recibiendo el 24 de diciembre de 1997 una carta de la administradora de la Comunidad del edificio comunicándole el incremento mensual de la renta en 2.757 pesetas por la repercusión de las obras de conservación necesarias que llevó a cabo la propiedad en el edificio y que ascendieron a 375.700 pesetas, cantidad que ha venido abonando pese a haber manifestado su disconformidad. Añadía que en el año 2012 su abogado remitió una carta a la administradora alegando la inaplicación de la disposición transitoria 2ª, apartado 10.3, regla 4ª, de la LAU de 1994, siendo las obras consecuencia de la dejadez por parte del propietario del mantenimiento del edificio en general, y que, en todo caso, la cantidad habría quedado amortizada en abril de 2006. Solicitaba el dictado de sentencia por la que se condene al demandado a la devolución de la suma de 4.967,60 euros, más intereses desde la presentación de la demanda, continuando con el abono de la renta en la misma cantidad que se venía abonando antes de la subida por repercusión de obras realizada, así como al reintegro de las cantidades que se vayan abonando por dicho concepto hasta el dictado de sentencia. Subsidiariamente, solicitaba la condena del demandado al pago de 2.709,60 euros, más intereses desde la presentación de la demanda, pasando a abonar la renta en la cuantía anterior a la repercusión por abono íntegro de las obras en el mes de abril de 2006, y al reintegro de las cantidades abonadas desde la demanda hasta el dictado de sentencia.

II.- El demandado se opuso a dichas pretensiones, alegando la caducidad de la acción de revisión de la renta, por aplicación del art. 106 LAU, ya que la primera comunicación recibida del demandante mostrando su disconformidad fue en 2012, siendo las obras necesarias para la conservación del inmueble, no motivadas por dejadez en el mantenimiento del edificio, por lo que resulta de aplicación el art. 108 LAU.

III.- La sentencia ha desestimado la demanda. La magistrada de instancia, tras exponer las posiciones de las partes, considera acreditado que el arrendador comunicó al inquilino el incremento de la renta conforme a la regla 4ª de la D.T. Segunda letra C) apartado 10.3º LAU de 1994, y no en aplicación del artículo 108 de la LAU de 1964, y analiza seguidamente si la acción ejercitada por el arrendatario para oponerse a la repercusión del coste de las obras llevadas a cabo por el arrendador y reclamar el reintegro de lo pagado ha caducado, por el transcurso del plazo de caducidad de 3 meses previsto en los artículos 101 y 106 del TRLAU de 1964, o bien si es de aplicación el plazo de 15 años previsto en el art. 1.964 CC, en su anterior redacción, y tras exponer las posiciones antagónicas mantenidas al respecto por las Audiencias Provinciales, concluye que se trata de un plazo de caducidad, transcurrido con creces desde la notificación al demandante del incremento de la renta por la repercusión de las obras (1997) hasta que manifestó su oposición (2012), razonando que 'se produjo una aceptación tácita del incremento pretendido por la parte arrendadora, y sin que se formulase tampoco ninguna acción revisoria dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el artículo 106. La extensa documental aportada a los autos evidencia la disconformidad del inquilino con el estado del inmueble, pero no acredita ni justifica que el mismo hubiera expresado (hasta el año 2012) su desacuerdo con la elevación de renta por repercusión de obras del año 1997, pues, se insiste, en toda la documental previa al año 2012 no se refiere en modo alguno dicha oposición a la elevación de renta, siendo éste el objeto del presente procedimiento. Ello conduce a declarar caducada la acción de reintegro yde revisión de la renta, ya que la caducidad determina el tiempo dentro del cual es posible la realización de un acto con eficacia jurídica, tratándose de un plazo preclusivo, perentorio y material, siendo la caducidad automática por ministerio de la ley, computable por días naturales, sin descontar los inhábiles, hasta el punto en que supone un medio de extinción de los derechos y acciones, pudiendo ser apreciada de oficio.

Añade que ' El inquilino fue notificado en 1997 del incremento de renta, y consta probado que abonó los recibos de renta que se le iban girando, en los que se incluía de manera detallada y especificada las partidas que ahora se reclaman, luego consintió tácitamente durante muchos años dichos incrementos al efectuar su pago sin oposición, remontándose las partidas supuestamente indebidas al año 1998, lo que se traduce en (hasta el 2012) casi 14 años de pagos sin oposición de ninguna clase. Resulta claro y evidente que no solo lo conocía, sino que lo consintió y no formuló oposición ni en el plazo del art. 101.2 LAU 1964 (interpretándose su silencio como aceptación tácita, dice el 101.2.2º LAU 1964, y remitiendo a este artículo el 109.2 LAU 1964 respecto de los incrementos por obras de mejora), ni pidió revisión de la renta en el plazo de 3 meses del artículo 106 LAU 1964 . Todo ello determina la declaración de caducidad de la acción, y por tanto la plena desestimación de la demanda, sin necesidad en consecuencia de entrar a analizar los restantes presupuestos de fondo de la acción de reintegro ejercitada'.

No hace pronunciamiento sobre las costas procesales, apreciando dudas de derecho, ante la existencia de doctrina contradictoria entre las distintas Audiencias Provinciales.

TERCERO.-El recurso interpuesto por la demandante denuncia inaplicación del plazo de caducidad de tres meses establecido en los arts. 101.2, 5ª y 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y del art. 108 LAU 1964 en relación con la disposición transitoria 2ª, apartado 10.3, regla 4ª LAU de 1994, en cuanto a la repercusión de las obras, y error en la valoración de la prueba en relación con los hechos controvertidos, insistiendo en que, desde que el demandado le notificó la repercusión de las obras de reparación del edificio en el que se integra la vivienda arrendada mostró su disconformidad, añadiendo que dichas obras no son repercutibles al venir motivadas por las deficiencias en la cubierta del edificio, advertidas con bastante anterioridad, dejadez que únicamente es imputable al arrendador.

Damos respuesta por separado a los dos motivos del recurso.

1.- Inaplicación del plazo de caducidad de tres meses establecido en los arts. 101.2, 5ª y 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y del art. 108 LAU 1964 en relación con la disposición transitoria 2ª, apartado 10.3, regla 4ª LAU de 1994, en cuanto a la repercusión de las obras, ya que el contrato fue concertado vigente la Ley de 1964.

El motivo ha de ser desestimado.

La controversia no se resuelve indagando si la acción ejercitada por el demandante para oponerse a la repercusión del coste de las obras y reclamar el reintegro de lo pagado está sometida al plazo de caducidad de los arts. 101 y 106 LAU 1964, o lo es de prescripción, pues lo trascendente es que la repercusión del coste de las obras de reparación del edificio en el que se integra la vivienda arrendada al mismo se produjo, con efecto 1 de enero de 1998, tras comunicarle la administradora de la propiedad el 24 de noviembre de 1997 el incremento de la renta, por dicho concepto, en 3.757 pesetas mensuales, resultante de aplicar al importe total de las obras, 375.700 pesetas, el 12% anual, y distribuir el resultado entre las doce mensualidades del año.

Es cierto que el demandante mostró inicialmente su disconformidad con dicho incremento, y que en varias ocasiones ha podido quejarse a la administradora de la propiedad por dicha reparcusión, pero en ningún momento, desde que la repercusión se materializó en los sucesivos recibos mensuales, ejercitó acciones judiciales para suprimir la repercusión y obtener el reintegro de lo abonado por tal concepto, habiedo transcurridos más de 14 años hasta que, en el mes de diciembre de 2012, su abogado notificó fehacientemente a la administradora la improcedencia de las cantidades repercutidas como obras de conservación junto con la renta, reclamando la devolución de los 3.928,92 euros cobrados hasta la fecha, actitud que va en contra de la doctrina de los actos propios, que que como indica, entre otras muchas, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 diciembre 2010, 'tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993); y que, sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984, 5 de octubre de 1987, 10 de junio de 1994, 14 de octubre de 2005, 28 de octubre de 2005, 29 de noviembre de 2005), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, pues constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla'.

El recurrente, con su total inactividad durante más de 14 años generó en el arrendador la confianza de la aceptación de la repercusión de las obras, por lo que la pretensión del recurrente atenta contra el principio de seguridad jurídica, y resulta, a todas luces, extemporánea.

No resulta determinante, a los efectos del litigio, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 que establece doctrina, ante la doctrina contrapuesta de diversas Audiencias Provinciales sobre la aplicación de la Disposición Transitoria segunda, apartado 10.3, apartado c), en relación con el art. 108 LAU 1964, por ser muy posterior al incremento repercutido al demandante, sin que éste haya solicitado la devolución de las cantidades entregadas desde la mensualidad siguiente a su dictado, pues el pedimento principal es la íntegra restitución de lo abonado, pretendiendo retrotraer sus efectos a enero de 1998, y el subsidiario la devolución de la cantidad desde que considera amortizado el precio de las obras repercutidas, cuestión a la que daremos respuesta al resolver el siguiente motivo del recurso.

2.- Error en la valoración de la prueba.

En el desarrollo argumental del motivo parte el recurrente de la subsistencia de la acción ejercitada, al no haber caducado, insistiendo en que en todo momento mostró su discrepancia con la repercusión de las obras, la dejadez del arrendador en el mantenimiento y conservación de la cubierta del edificio, sin que guarden relación con las que impuso la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga, circunstancias que, a su juicio, han quedado acreditadas por la prueba practicada, que no han sido tenidas en cuenta por la magistrada de instancia.

El motivo es incorrecto en su formulación, pues la desestimación de la demanda no es consecuencia de una errónea valoración de la prueba, sino de la caducidad de la acción apreciada por la magistrada de instancia, de manera que los hechos que fundamentan la pretensión del recurrente podrían ser valorados, a la luz de la prueba practicada, si la acción se considerara subsistente, y como hemos razonado al dar respuesta al primer motivos del recurso, no es ese el motivo por el que la pretensión principal debe ser rechazada, sino la aplicación de la doctrina de los actos propios, lo que impide volver sobre los hechos acontecidos hace más de catorce años, dada la aceptación por el recurrente, aunque fuera tácita, de la repercusión de las obras.

Suerte estimatoria merece la última alegación del motivo, que engarza con el pedimento subsidiario formulado en la demanda, y es que la caducidad de la acción principal no excusa la omisión de pronunciamiento sobre la pretensión subsidiaria, en la que el recurrente, para el supuesto de que se coinsiderara procedente la repercusión del coste de las obras, solicitaba la devolución del importe abonado desde el mes de abril de 2006, fecha en la que ya estaban amortizadas.

Atendiendo a la carta remitida en diciembre de 1997 por la administradora de la propiedad al recurrente, el importe de las obras ascendió a 375.700 pesetas (2.258,002 euros), de manera que el 12% anual que aplicaba al capital invertido importaba 45.084 pesetas (270,96 euros), siendo el incremento mensual 3.757 pesetas (22,58 euros), por lo que ciertamente, como alegaba en la demanda, y reitera en el recurso, en el mes de abril de 2006, ya había amortizado el importe de las obras repercutido, 100 meses x 22,58 euros: 2.258 euros, pese a lo cual el arrendadoir sigue, o al menos sigue repercutiendo a la fecha de interposición de la demanda, el importe mensual de 22,58 euros, lo que implica estimar parcialmente el recurso, revocando la sentencia de instancia, condenando al demandado a que reintegre al recurrente la suma de 2.709,60 euros, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, suprimiendo el incremento de renta que venía repercutiendo por las obras, debiendo devolver las cantidades cobradas por dicho concepto, desde la fecha de interposición de la demanda, a razón de 22.58 euros mensuales, hasta su supresión del importe de la renta, sin hacer especial pronunciamiento de las costas devengadas en la instancia.

CUARTO.-Estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas por el mismo, devolviendo al recurrente el depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Elisa Rodríguez Macías, en representación de don Bruno, frente a la sentencia dictada el 20 de septiembre de 2018 por la Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga, en el procedimiento ordinario 992/2016, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, estimar parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de don Bruno frente a don Constancio, condenando al demandado a que reintegre al sr. Bruno 2.709,60 euros, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, suprimiendo el incremento de renta que venía repercutiendo por obras desde enero de 1998, debiendo devolver igualmente las cantidades cobradas por dicho concepto desde la fecha de interposición de la demanda, a razón de 22.58 euros, hasta su supresión de la renta, sin hacer especial pronunciamiento de las costas devengadas, ni en la instancia ni por el recurso.

Devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la anterior resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma es susceptible de los recursos extraordinarios de casación o infracción procesal, siempre que concurra alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante la misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez firme la sentencia, remítase testimonio de la misma, con el procedimiento, al juzgado de instancia, interesando acuse de recibo.

Lo pronuncian y firman los Magistrados de Sala, si bien el Magistrado don Joaquín Delgado Baena salva la firma del Magistrado don Manuel Torrres Vela, quien intervino en la deliberación, encontrándose de baja.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.