Sentencia Civil Nº 321/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 372/2011 de 22 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00321/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 372/11

JUICIO ORDINARIO Nº 270/11

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 1 DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 321/11

Iltmos. Sres.

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

Presidente

D. Fernando Fernández Espinar López

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 22 de noviembre de 2011.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 270/11 -Rollo nº 372/11 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cartagena, entre las partes: como actor Prehorman SL, representado por el/la Procurador/a D. Vicente Lozano Segado y dirigido por el Letrado D. Javier Meseguer Barrionuevo, y como demandado Recreativos Costa Cálida SL, representado por el/la Procurador/a Dª Mª Mar Posadas Molina y dirigido por el Letrado D. Miguel García Campos. En esta alzada actúan como apelante Recreativos Costa Cálida SL, representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a Dª Mª Mar Posadas Molina y como apelado Prehorman SL representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a D. Vicente Lozano Segado. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero : Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 270/11, se dictó sentencia con fecha 31 de mayo de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando la demanda interpuesta por Prehorman SL frente a Recreativos Costa Cálida SL declaro contrario a derecho el desistimiento de ésta del derecho de tanteo ejercitado sobre el local comercial arrendado y constituido por las fincas registrales 14.901 y 14.903 inscritas en el Registro de la Propiedad de La Unión, condenando a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa sobre dicho local en las condiciones establecidas en el documento nun. ocho de los acompañados a la demanda, debiendo la actora facilitar la entrega de dicho inmueble libre de cargas y gravámenes, e igualmente a que abone a ésta última el interés legal conforme a lo establecido en el fundamento de derecho séptimo de esta resolución, todo ello con expresa imposición a la demandada del pago de las costas de este procedimiento".

Segundo : Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Recreativos Costa Cálida SL que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Prehorman SL emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 372/11, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 22 de noviembre de 2011 su votación y fallo.

Tercero : En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero : Se interpone recurso de apelación por la mercantil demandada contra la sentencia por la que se estima íntegramente la demanda presentada en su contra. En primer lugar se alega infracción del artículo 25 LAU y la jurisprudencia que lo ha interpretado en relación con el artículo 6.3 del Código Civil . Sostiene que es imprescindible que el arrendador facilite la información necesaria sobre las condiciones esenciales de la transmisión que determina el ejercicio del derecho de tanteo, teniendo especial trascendencia tanto el estado de cargas de la finca como la identidad del comprador al objeto de proteger al arrendatario de una operación ficticia, datos éstos que o bien no figuran o bien son inexactos en el documento nº 8 de la demanda, por lo que el acto de notificación es nulo de pleno derecho y no puede producir efectos de vinculación jurídica. Se insiste en que el estado de cargas no puede venir referido, como sostiene la sentencia apelada, al momento de otorgamiento de la escritura por ser necesaria una correcta información para la obtención de la necesaria financiación y con fecha 11 de febrero de 2011 las cargas subsistían inscritas en el Registro de la Propiedad. Como segundo motivo alega la infracción del artículo 7.1 del Código Civil así como la doctrina de los actos propios, pues la propia actora aceptó tener por desistida a la demandada en caso de no comparecer ante el Notario al que fue citada para otorgar la escritura pública; la doctrina de los actos propios parte de la ejecución de actuaciones de significación y eficacia jurídica contrarios a la acción ejercitada, actos que tienen que ser de carácter inequívoco, sin que sea necesario la concurrencia de una pluralidad de hechos y sin que tampoco se haya acreditado la realidad de la oferta de compra de los locales.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia dictada por el juzgador a quo. Niega que exista infracción alguna del artículo 25 LAU , considerando que esta cuestión no debe ser examinada en esta alzada al no estar incluida en el escrito de preparación del recurso. En todo caso la ineficacia de la notificación para el tanteo no supone la nulidad de pleno derecho del mismo, sino que la propia ley contiene el único efecto legal posible, la posibilidad del arrendatario de ejercitar el derecho de retracto, por lo que la nulidad instada carece de todo tipo de respaldo legal, careciendo de toda relevancia el nombre del comprador, habiéndose suprimido este requisito en la LAU de 1994 cuando sí era especialmente exigido en el texto de 1964 . Se insiste en que la finca estaba libre de cargas y así se hubiese otorgado la escritura pública y que en todo caso pretende obviar que el contrato de compraventa se perfeccionó una vez remitido el burofax de 11 de enero de 2011 aceptando el ejercicio del derecho de tanteo. Por lo que respecta al segundo motivo entiende que existe un desistimiento unilateral por el comprador, no concedido ni por la apelada ni por la ley y sin que la frase a la que se hace referencia en el recurso tenga otro significado que anticipar uno de los posibles efectos al amparo del artículo 1124 del Código Civil . En todo caso la aceptación del derecho de tanteo convierte en irrevocable la compraventa de los locales arrendados, sin que se haya vulnerado la doctrina de los actos propios al faltar la pluralidad de actos que se exige para su apreciación.

Segundo : Requisitos y efectos del ejercicio del derecho de tanteo en el ámbito de los arrendamientos urbanos .

Por ambas partes existe una absoluta conformidad con los hechos objeto de este procedimiento, lo que implica que la cuestión debatida queda circunscrita exclusivamente a cuestiones de contenido jurídico en relación con el ejercicio del derecho de tanteo y la aplicación de la doctrina de los actos propios. Comenzando por la primera de los aspectos señalados, por la parte apelante se considera que la notificación realizada es nula de pleno derecho, por aplicación del artículo 6.3 del Código Civil por falta de los elementos esenciales exigidos en el artículo 25.1 LAU .

A pesar del amplio esfuerzo argumentativo realizado por el apelante, el motivo debe ser desestimado, pues es evidente que la notificación de la oferta de compra de un tercero realizada por la arrendadora en virtud del burofax remitido con fecha 14 de diciembre de 2010 y que se aporta como documento nº 8 de la demanda, cumple con todas las exigencias previstas en el artículo 25 LAU en relación con el artículo 31 del mismo texto legal que extiende la aplicación de las condiciones y requisitos del artículo 25 también a los arrendamientos para uso distinto de vivienda como es el local objeto de este proceso. En dicho artículo 25 LAU se regula la llamada adquisición preferente, que equivale al anteriormente denominado derecho de tanteo, el cual como señala la STS de 26 de septiembre de 2011 , referida al derecho de tanteo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 pero absolutamente aplicable al regulado en la vigente norma locativa "... Se trata de uno de los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios, tanto de local de negocio como de vivienda, que tal y como ha señalado esta Sala, tienen como finalidad facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad del inmueble que tienen arrendado, con preferencia o en sustitución de un tercer adquirente". Su configuración jurídica ha sido definida por la STS de 27 de marzo de 2009 que, recordando otras sentencias del Alto Tribunal ( SSTS de 20 de mayo de 2008 y 19 de diciembre de 1991 entre otras más antiguas), lo configura como "... una oferta legal de venta, que no aflora por la decisión del propietario, sino sólo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligación de notificar fehacientemente al inquilino su propósito de vender o de ceder solutoriamente, con indicación del precio ofrecido, designación e identificación de los compradores y relación de las condiciones esenciales de la transmisión, dando lugar a una efectiva vinculación en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisión, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de que abdicaran de la compra los designados como posibles adquirentes...". Hay que destacar que la referencia que se contiene en esta sentencia a la identificación de los compradores hay que entenderla en cuanto que referida a la antigua regulación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que era la norma aplicable al asunto que es resuelto en dicha sentencia, exigencia que ahora mismo no está incluida en el vigente artículo 25 LAU .

Por tanto lo esencial es el cumplimiento de las exigencias legalmente previstas en el texto de arrendamientos urbanos, de forma que se impone al arrendador el cumplimiento de las siguientes condiciones: a) notificación de forma fehaciente del arrendador al arrendatario de la decisión de vender la finca; b) información veraz sobre el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión; y c) transcurso de 30 días naturales desde dicha notificación (artículo 25.2 LAU ), condiciones todas ellas que deben entenderse cumplidas en el documento nº 8 de la demanda tal como se deriva de su lectura. Dos son las cuestiones que se plantean por los apelantes en relación a dicha notificación, que serán examinadas, aunque ya debe anticiparse que en modo alguno puede considerarse que tales alegaciones justifican una nulidad de pleno derecho al amparo del artículo 6.3 del Código Civil , pues aunque se considerase que no se ha cumplido lo previsto en el artículo 25.2 LAU , nunca podría hablarse de nulidad de pleno derecho dado que la propia norma establece el efecto del incumplimiento del deber de notificar o de las condiciones de la notificación, que no es otro que el previsto en el artículo 25.3 LAU , esto es, la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto " ...cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos..." . En tal sentido la nulidad del artículo 6.3 del Código Civil sólo opera de forma subsidiaria y última, esto es, en defecto de que en las normas imperativas o prohibitivas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención, efecto que en este caso es el previsto en el artículo 25.3 LAU ya citado.

Se dice por el apelante que no se notificó el nombre de la persona que realizó la oferta de compra en los términos y condiciones en la que fue notificada al arrendatario. Ello es cierto, pero entre las condiciones esenciales que se hace referencia en el artículo 25.2 LAU no se incluye el nombre del comprador, ya que constituye un dato que carece de toda trascendencia para el ejercicio del derecho de tanteo, pues lo que tiene que conocer el arrendatario es el precio y las condiciones económicas que se hayan pactado, pues al ejercitar el derecho de tanteo son estas las condiciones que debe igualar para adquirir la finca y por ello al arrendatario le resulta indiferente la persona del comprador. De hecho la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos modifica este extremo en relación al derogado artículo 47 LAU de 1964 , sin que la ausencia de mención del nombre del comprador pueda interpretarse como un olvido sino como la expresión real de dejar circunscrito el alcance del derecho de tanteo a aquellas condiciones económicas en las que debe de situarse el arrendatario para adquirir la finca arrendada. Por tanto no era exigible esta mención en la notificación y no genera incumplimiento alguno.

La segunda cuestión es la relativa a las cargas de la finca, pues en la comunicación se dice que está libre de cargas y sin embargo a la fecha de dicha notificación constaba inscrita en el Registro de la Propiedad una hipoteca y una anotación de concurso de la mercantil propietaria. La sentencia apelada sostiene, con buen criterio, que la inexistencia de cargas debe venir referida al momento del otorgamiento de la escritura pública, pues es este el momento en el que se consuma la compraventa, de tal forma que el arrendatario puede lícitamente negarse a otorgar la escritura pública de compraventa si a dicha fecha la finca que se oferta como libre de cargas tiene algún tipo de carga inscrita en el Registro de la Propiedad y no se acredita su cancelación en legal forma. En el presente caso es indudable, así lo acreditan los documentos 3 y 4 de la propia demanda, notas simples de cada una de las fincas fechadas el 11 de febrero de 2011, la existencia de las cargas que se señalan, pero igualmente se acredita por el propio actor la cancelación jurídica, que no registral, de las dos hipotecas mediante escritura pública de cancelación de fecha 20 de enero de 2011 (documento nº 5 de la demanda) así como la aprobación del convenio y levantamiento del concurso de acreedores por el mandamiento de cancelación librado con fecha 24 de enero de 2011 por el Juzgado de lo Mercantil (documento nº 6 de la demanda). Ello implica que, a la fecha fijada en el burofax remitido como documento nº 11 de la demanda para el otorgamiento de la escritura de compraventa, el 27 de enero de 2011 la finca estaba libre de cargas, como bien declara el juzgador a quo, aunque registralmente todavía no se hubiese inscrito la cancelación, pues de todos es conocido que los derechos no nacen de su inscripción registral que tiene meros efectos de publicidad. Se señala que la financiación se puede ver afectada pero se olvida el apelante de probar que no pudo obtener la financiación que pudiera necesitar por las cargas, sin que tampoco exigiese a la arrendadora información sobre las mismas en ningún momento. En definitiva ni se ha incumplido por la apelada el contenido obligatorio exigido en el artículo 25.1 LAU ni la sanción puede ser la de nulidad de pleno derecho, por lo que se desestima el motivo articulado.

Tercero : Doctrina de los actos propios .

El segundo motivo se basa en entender que la parte apelada había tenido por desistida a la apelante de la compraventa al no comparecer en la Notaria el día señalado a tal fin como expresamente se le indicó en el burofax de fecha 18 de enero de 2011 aportado como documento nº 11 de la demanda. Debe anticiparse que este motivo será igualmente desestimado, por ser absolutamente correcta la sentencia apelada en la interpretación realizada de las pruebas practicadas y del derecho aplicable, sin que exista motivo alguno para justificar la aplicación de la doctrina de los actos propios, cuando es precisamente la propia apelante, con su negativa a otorgar el contrato de compraventa al que se comprometió, quien realmente vulnera dicha doctrina.

Para responder a este motivo hay que partir de la perfección del contrato de compraventa derivada de la aceptación por la apelante y arrendataria del ejercicio del derecho de tanteo en los términos señalados. En tal sentido la STS de 27 de marzo de 2009 concluye que "... Procede manifestar que el derecho de tanteo fue aceptado en el tiempo, forma y circunstancias en que se hizo, y que una vez producida dicha aceptación se perfeccionó un acuerdo de compraventa a favor de la actora de obligado cumplimiento y observancia por parte de todos los demandados". Por tanto la perfección y obligatoriedad para la arrendataria nace del ejercicio de su opción de tanteo sobre la finca en las condiciones que le fueron notificadas. La claridad del documento nº 9 de la demanda de fecha 11 de enero de 2011 no deja lugar a dudas y por ello, desde dicho momento por imperativo del artículo 1254 y 1258 del Código Civil en relación con el artículo 1445 del mismo texto legal, la compraventa quedó perfeccionada y surgió para la apelante la obligación de consumar el contrato mediante el otorgamiento de escritura pública, sin que la ley reconozca en estos casos derecho de desistimiento alguno. Por ello ante el incumplimiento de la apelante surgía para la arrendadora la posibilidad bien de resolver el contrato o bien de exigir su cumplimiento, al amparo de lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil , habiendo optado por el cumplimiento a través de la presente demanda.

El ejercicio de esta acción no vulnera los actos propios. Como señala la STS de 21 de febrero de 2011 " El Código Civil no contiene una regulación expresa de la prohibición de actuar contra los propios actos, a diferencia de lo que acontece en otros ordenamientos ..., no obstante lo cual, doctrina y jurisprudencia entienden de forma unánime que la prohibición de actuar contra los propios actos, cristalizada en el brocárdico venire contra propium"factum" non valet", constituye una manifestación de la buena fe que, como límite al ejercicio de los derechos subjetivos, impone el artículo 7 del Código Civil , de tal forma que, quien despliega una conducta inequívoca con significación jurídica, no puede actuar de forma incoherente y traicionar la confianza generada por su propio comportamiento". En relación a su fundamento la STS de 19 de julio de 2011 indica que " Esta Sala tiene reiteradamente declarado que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables y que para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar o modificar una determinada relación jurídica, con lo que producen estado ( SSTS de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 ; 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 , 24 de abril 2001 , 29 de noviembre 2005 ) ...". Finalmente, por lo que respecta a los requisitos para su apreciación la STS de 7 de mayo de 2010 nos recuerda que " La jurisprudencia sobre este principio es muy abundante. Como resumen, se deben citar los requisitos que se han venido exigiendo para que pueda aplicarse este principio general, que son: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser "expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto" ( sentencias de 21 de febrero de 1997 ; 16 febrero 1998 ; 9 mayo 2000 ; 21 mayo 2001 ; 22 octubre 2002 y 13 marzo 2003 , entre muchas otras). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente e induce por ello a otra persona a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real ( STS de 21 abril 2006 )."

Partiendo de esta consolidada doctrina jurisprudencial, y dejando a un lado la discusión bizantina sobre si es necesario un solo acto o varios para poder apreciar que una actuación es contraria a los actos propios, no existe dato alguno que justifique que la arrendadora pretendía permitir el desistimiento del contrato a la arrendataria o mejor que dejase a la voluntad de la misma el otorgamiento o no la escritura de compraventa. No hay duda alguna, pues así se hace constar por escrito, que en el documento nº 11 de la demanda, burofax de fecha 18 de enero de 2011 la apelada indicó que "... teniendo a dicha mercantil por desistida de forma irrevocable en el caso de su incomparecencia notarial o su injustificada negativa a dicho otorgamiento". Si tras la incomparecencia se hubiese interpuesto la presente demanda podría tener sentido interpretar dicha frase en el sentido de que optaba la arrendadora por la resolución contractual y por ello dejaba sin efecto el contrato derivado del ejercicio del derecho de adquisición preferente. Sin embargo, para poder aplicar la doctrina de los actos propios habrá que estar al comportamiento global de la arrendadora, especialmente al posterior al incumplimiento. En tal sentido la apelante olvida el documento nº 13 de la demanda, burofax de fecha 27 de enero de 2011 en el que la parte vendedora vuelve a citar a la compradora en la Notaria para el siguiente día 3 de febrero de 2011 y en el que se advierte de una diferente consecuencia para el caso de inasistencia "... se verá obligada a acudir inmediatamente a los tribunales de justicia con el fin de obtener una justa resolución judicial que no sólo condena a Recreativos Costa Cálida SL a pagar el precio (y demás gastos) pactado, sino también a pagar los importantísimos daños y perjuicios que su incumplimiento está produciendo...". No cabe duda alguna que la mercantil apelada optó de forma decidida por el cumplimiento del contrato, no sólo concediendo a la apelante una nueva oportunidad para otorgar la escritura de compraventa sino advirtiendo expresamente de que acudiría a los tribunales en ejercicio de las acciones para el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, que es lo que hizo poco días después, al presentar la demanda con fecha 24 de febrero de 2011. La voluntad de cumplir es clara y no puede decir la parte apelante que se había creado una situación de confianza en el no otorgamiento de la escritura y la aceptación del unilateral incumplimiento de la apelada, pues todos las actuaciones posteriores se dirigen justamente en la dirección contraria a la defendida por la apelante, sin que por esta conste que se diese respuesta alguna, más allá de la nueva incomparecencia, al burofax de 27 de enero de 2011. Por todo ello procede desestimar el recurso de apelación en su integridad.

Cuarto : De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Dª Mª Mar Posadas Molina, en nombre y representación de Recreativos Costa Cálida SL, contra la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cartagena , en los autos de Juicio nº 270/11, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la citada resolución y todo ello con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que es firme al no caber recurso alguno contra la misma y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.