Sentencia Civil Nº 321/2014, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 245/2014 de 15 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

NIG PV / IZO EAE: 01.02.2-14/000780

NIG CGPJ / IZO BJKN :01.059.42.1-2014/0000780

A.p.ordinario L2 245/2014 - A

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: UPAD Civil - Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Vitoria- Gasteiz / Zibileko ZULUP - Gasteizko Lehen Auzialdiko 5 zenbakiko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 94/2014 (e)ko autoak

Recurrente/Errekurtsogilea: Miguel Ángel

Procurador/a/Prokuradorea:J. MARTIN ARRIETA VIERNA

Abogado/a / Abokatua: FERNANDO ALDAY RUIZ

Recurrido/a / Errekurritua: Constantino

Procurador/a / Prokuradorea: SOLEDAD CARRANCEJA DIEZ

Abogado/a/ Abokatua: LEYRE APIÑANIZ ALBENIZ

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Sres. Dª. Mercedes Guerrero Romeo, Presidenta, D. Iñigo Madaria Azcoitia y D. Iñigo Elizburu Aguirre, Magistrados, ha dictado el día quince de diciembre de dos mil catorce,

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 321/14

En el recurso de apelación civil, Rollo de Sala nº 245/14, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vitoria-Gasteiz, Autos de Juicio Ordinario nº 94/14, promovido por D. Miguel Ángel dirigido por el Letrado D. Fernando Alday Ruiz y representado por el Procurador D. Jesús Arrieta Vierna, frente a la sentencia nº 72/14 dictada en fecha 29-04-14 , siendo parte apelada D. Constantino , dirigida por la Letrado D. Leyre Apiñaniz Albéniz y representado por el Procurador Dª Soledad Carranceja Diez, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Iñigo Madaria Azcoitia .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Vitoria-Gasteiz se dictó sentencia y Auto Aclaración, cuyo FALLO y PARTE DISPOSITIVAson del tenor literal siguiente:

' Estimo íntegramente la demanda formulada por Constantino contra Miguel Ángel y, en su virtud:

1. Condeno al demandado a que abone al actor la cantidad de 6.000 euros en concepto de fianza. A la cantidad objeto de condena se devengarán los intereses descritos en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución.

2. Condeno al demandado a la devolución de los bienes descritos en el hecho sexto de la demanda en perfecto estado de funcionamiento.

Con imposición de costas a la parte demandada.'

' Se acuerda la aclaración y rectificaciónde la Sentencia dictada en el presente procedimiento, quedando el Fallo de la misma redactado de la siguiente forma:

'Estimo íntegramente la demanda formulada por Constantino contra Miguel Ángel y, en su virtud:

1. Condeno al demandado a que abone al actor la cantidad de 6.000 euros en concepto de fianza. A la cantidad objeto de condena se devengarán los intereses descritos en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución.

2. Condeno al demandado a la devolución de los bienes descritos en el hecho sexto de la demanda en perfecto estado de funcionamiento.

3.- Subsidiariamente condeno al demandado a que abone al actor el precio de los bienes descritos en el fundamento derecho cuarto de la sentencia, que ascienden a 21.735,57 euros.

Con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Frente a la anterior resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Miguel Ángel , recurso que se tuvo por interpuesto con fecha 05-06-14 dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la representacion de D. Constantino escrito de oposición al recurso planteado de contrario, elevándose seguidamente, los autos a esta Audiencia Provincial con emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Comparecidas las partes y recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, con fecha 02-07-14 se mandó formar el correspondiente Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia al Ilmo. Magistrado D. Iñigo Madaria Azcoitia ,al que se le pasaron los autos a fin de resolver sobre la prueba propuesta por el apelante, dictándose Auto con fecha 14-10-14, por providencia de 18-11-14 se señaló para deliberación, votación y fallo el día 18 de noviembre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1- D. Miguel Ángel , propietario del local y negocio, bar 'Nash', sito en la calle Zapatería nº 17 bajo de Vitoria-Gasteiz destinado a la actividad de hostelería, y D. Constantino , arrendatario, suscribieron el 15 de julio de 2011 contrato de arrendamiento de dicho local 'acondicionado para la actividad de hostelería.'

2- La renta pactada fue de 1.500 euros mensuales y 1.800 a partir del cuarto mes. Además el arrendatario entregó 6.000 euros en concepto de fianza.

3- El plazo se fijó en cinco años, si bien una vez transcurrido el primer año cabía la renuncia al contrato, previa comunicación con cien días de anticipación.

4- El propietario autorizó la realización de obras necesarias para obtener del Ayuntamiento la licencia como 'pub'. No pudiéndose realizar otras sin consentimiento del propietario. En cualquier caso las obras que se realicen quedarán en beneficio de la finca sin derecho a indemnización.

5- El mismo día, 15 de julio de 2011, ambas partes otorgaron contrato de opción de compra del local, por periodo de tres años, fijando en el contrato el precio de la opción, 6.000 euros, y de la compra del local, 342.000 euros.

6- El 1 de julio de 2013 D. Constantino comunicó a D. Miguel Ángel su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, doc. Nº 6 de la demanda, folio 36. A tal efecto pone de manifiesto que la extinción del contrato de explotación del local (Nash) se produciría el 29 de septiembre de 2013.

7- D. Constantino entregó las llaves del local antes de 1 de octubre de 2013.

8- El 1 de octubre de 2013 D. Miguel Ángel , con intervención del Notario de Vitoria-Gasteiz D. Santiago Méndez Ureña, que extendió la oportuna acta, procedió al cambio de la cerradura y a realizar diversas fotografías del interior del local.

9- D. Constantino presentó el 8 de octubre de 2013, en la comisaría de la Ertzaintza de esta Ciudad, folio 37, denuncia frente a D. Miguel Ángel . En la denuncia expresó que era el propietario del bar 'Nash', cuyo local le había arrendado el denunciado. Que el 1 de octubre comprobó que no podía entrar a su bar puesto que las cerraduras de la puerta de acceso estaban dañadas y cambiadas. Asimismo manifestó que en el interior del bar tiene vajilla, mobiliario, género alimentario y bebidas, todo ello valorado aproximadamente en 70.000 euros.

10- La denuncia dio lugar al correspondiente juicio de faltas, seguido bajo nº 5318/13 ante el Juzgado de Instrucción nº Uno de Vitoria-Gasteiz, por una presunta falta de coacciones contra D. Miguel Ángel . El 13 de febrero de 2014 se dictó sentencia absolutoria, folio 129.

11- En dicha sentencia se sentó, como base para la absolución del denunciado, lo siguiente: '... Ha quedado acreditado, puesto que así lo puso de manifiesto el denunciado y no fue negado por el denunciante, que éste le entregó las llaves del local con anterioridad al día 1 de octubre de 2.013'.

12- D. Constantino presentó demanda civil, inicial del presente proceso, en la cual reclama la devolución de los seis mil euros correspondientes a la fianza y la devolución de los bienes referidos en los hechos o, subsidiariamente, el abono de su precio que asciende a 21.735,57 euros.

13- La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda. Considera acreditado, con la documental, que el contrato quedó extinguido el 30 de septiembre, que el 1 de octubre el demandado cambió las cerraduras sin hacer inventario. Y, que hubo conversaciones previas, por lo que el actor no sacó ninguna pertenencia. Considera asimismo que no se justifica la existencia de ningún gasto pendiente de pago, lo cual propicia la obligación de devolver la fianza, y sienta a través de presunciones que los efectos reclamados efectivamente son propiedad del actor y se encuentraban en el local de autos cuando se extinguió el contrato.

14- Frente a la sentencia se alza el demandado en apelación. Alega los siguientes motivos:

-Incongruencia omisiva. No ha resuelto todos los puntos objeto del debate.

-Infracción normas y garantías procesales.

-Extinción del arrendamiento y toma de posesión por el demandado. Considera que la sentencia no explica como deduce que el demandado de forma inopinada cambió las cerraduras e impidió retirar existencia y hacer inventario.

-Arrendamiento de industria. El arrendatario debe devolver la finca como la recibió, con los elementos, equipos, maquinaria, útiles, decoración, enseres (equipo de música, informático, proyector, TV, luces botelleros, refrigeración, cámaras etc..) de los cuales disponía el local cuya explotción por el arrendatario fue inmediata.

-Fianza arrendaticia. El local debía ser devuelto en estado de conservación y mantenimiento propios de su uso. Existían daños, suciedad y elementos desaparecidos.

-Devolución de determinados bienes o subsidiariamente abono de su precio. Las obras quedan en beneficio de la propiedad. Las valoraciones se hacen a precio de adquisición, sin tener en cuenta la depreciación; se incluyen conceptos no repercutibles, hay elementos que son sustitutivos de otros, o bien no se encuentran en el local.

-Otros hechos coetáneos y posteriores. Actos propios. Comerciantes, buena fe.

SEGUNDO.- Incongruencia omisiva.

El recurrente plantea el motivo con profusa exposición doctrinal, pero para concretar las pretensiones o excepciones, a su juicio no resueltas, se remite a la simple mención de las 'causas de oposición invocadas', así como a los diferentes apartados del escrito de demanda donde describe los hechos y fundamentos de derecho. Menciona asimismo la minuta aportada en el audiencia previa, donde se refiere a obras inconsentidas, daños en el local, mercaderías depositadas sustitutivas y su valor.

La incongruencia no significa conformidad rígida y literal con los pedimentos de las partes ( Sentencias del Tribunal Constitucional 120/1984 y 142/1987 ), ni existe incongruencia constitucionalmente relevante si el órgano judicial resuelve genéricamente sus pretensiones, aunque no se haya pronunciado sobre todas las alegaciones concretas o no se haya dado una respuesta pormenorizada a las mismas. ( Sentencia del Tribunal Constitucional 128/1992 ), ya que sólo la omisión o falta de respuesta, y no la respuesta genérica y global a la cuestión planteada, entraña vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. ( Sentencia del Tribunal Constitucional 88/1992 ) Por ello, las hipótesis de incongruencia omisiva no son susceptibles de una solución unívoca, sino que, antes bien, han de ponderarse las circunstancias concurrentes en cada caso en concreto para determinar si la conducta silente del órgano judicial frente a alguna de las pretensiones puede o no ser razonablemente interpretada como desestimación tácita que satisfaga suficientemente las exigencias del derecho a la tutela judicial efectiva. ( Sentencias del Tribunal Constitucional 175/1990 , 226/1992 y 122/1994 ).

La doctrina constitucional no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, SS.TC. 14/91 , es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla, SS.TC. 28/94 , 153/95 y 32/96 , que puede deducirse del conjunto de los razonamientos de la decisión, SS.TC. 91/95 y 1/99 ; criterio éste que la Sala ha recogido, entre otras, en las SS.TS. 1-6 y 3-6-99 ( que cita las de 23-4-90 y 14-1-91 ) al señalar que el deber de motivación ha de cumplir la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada y permitir su eventual control jurisdiccional, pero no exige un razonamiento exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que la parte pueda tener sobre la cuestión litigiosa.

Para determinar la existencia o no de incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido, SS.TS. 4-5-98 , 10-6-98 , 15-7-98 , 21-7-98 , 23-9-98 , 1-3-99 , 31-5-99 y 1-6-99 , lo que conlleva que la cuestión planteada nunca podría prosperar habida cuenta que la incongruencia se predica del fallo y no del contenido mismo de la sentencia

En el supuesto de autos, la sentencia recurrida estima íntegramente la demanda y por ende rechaza los motivos de oposición a la misma expresados por el demandado. En los fundamentos de la sentencia el Juzgador analiza los hechos y expresa la razones jurídicas que considera relevantes, lo cual no es sino mera expresión de la valoración de la prueba, en cuyo proceso también cabe desechar determinados hechos no relevantes. Ello no impide que al devolver la competencia al tribunal de apelación, art. 456.1 LEC , se interese un nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante el tribunal de instancia, lo cual remite la cuestión planteada por el recurrente, bajo la invocación de la congruencia, a una simple discrepancia sobre la valoración de la prueba y, consecuentemente, los efectos que pueda tener sobre el fallo.

El motivo debe desestimarse, pues el Juzgador de instancia da respuesta cumplida a las cuestiones esenciales; hace mención a la prueba en relación los hechos esenciales; y, da respuesta a todas las pretensiones. Con lo cual el recurrente dispone de las razones y fundamentos que determinan la 'ratio decidendi' y puede con ello plantear los motivos del recurso de apelación.

TERCERO.- -Infracción normas y garantías procesales.

El motivo se funda exclusivamente en la afirmación del recurrente de que 'en el plenario de forma reiterada (recurriendo en reposición y formulando portesta) denunció la existencia de infracción de normas y garantías procesales, que le causaban indefensión'. Sin embargo ahora ante esta Sala no se mencionan ni expresan cuáles son tales infracciones y cuál es la indefensión causada.

Podemos intuir que el recurrente se refiere a la admisión y práctica de determinadas pruebas rechazadas en la instancia, pero tal cuestión ha sido ya resuelta por auto de 14 de octubre de 2014, donde se denegó el recibimiento a prueba del recurso. Auto que alcanzó firmeza al ser consentido.

El motivo debe por tanto desestimarse, al no cumplir los requerimientos exigidos por el art. 459 LEC . El recurrente no cita las normas que considera infringidas y no alega la concreta indefensión sufrida.

CUARTO.- Extinción del arrendamiento y toma de posesión por el demandado.

En este motivo el recurrente considera que la sentencia de instancia no explica el proceso deductivo según el cual concluye que el demandado de forma inopinada cambió las cerraduras e impidió retirar existencia y hacer inventario. Alega hechos que a su juicio aparecen probados y de los cuales se puede inferir que el local se entregó voluntariamente, en la forma que se encontraba y no fue desposeído de forma inopinada.

A tal efecto debemos valorar que efectivamente consta acreditado, como reconoce el demadante, que él mismo decidió concluir la relación contractual y por ello envió al demandado el documento antes referido, del cual aportó copia con la demanda. Además en dicho documento consta la fecha de efectividad de la extinción, 29 de septiembre de 2013. De tales hechos resulta claro que el siguiente 1 de octubre la relación contractual se había extinguido.

El demandante causó baja en el impuesto de actividades económicas, el 10 de agosto de 2013, según consta en el certificado del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, unido al folio 117, doc. 4 de la contestación.

Hechos que razonablemente apuntan a que efectivamente se produjo una entrega del local, o al menos revelan que el demadante no pudo verse sorprendido por un hecho que es una lógica consecuencia de su propia voluntad de extinguir el contrato. Si señaló la fecha, es indudable que conocía el plazo límite para retirar efectos, realizar inventario o cualquier otra actividad propia de la posesión.

Pero es más, no podemos obviar que el demandante promovió una denuncia, que dió lugar a un juicio de faltas por presuntas coacciones, cuyo objeto fue la acción del demandado de cambiar la cerradura del local e impedirle el acceso al mismo. Juicio que concluyó con sentencia absolutoria, al considerar acreditado que hubo una entrega de llaves ante del 1 de octubre. En la sentencia se concluye que la acción de cambio de cerradura fue lícita, si bien añade que el Sr. Miguel Ángel con la presencia policial dejó entrar en el local al Sr. Constantino , quien recogió 'cosas y objetos personales', quedando en el local otros efectos no especificados sobre los que existía discrepancia.

Con ello es claro que tanto la preexistencia, en el momento de la firma del contrato, de determinados muebles y utensilios, propios de la actividad de hostelería desarrollada en el local de autos, como la incorporación de otros por parte del demandante, es una cuestión de hecho, y la falta de prueba debe perjudicar a quien invoca el hecho, como resulta del art. 217 LEC .

Asimismo, se ha de tener en cuenta que las partes no hicieron el correspondiente inventario de bienes al ceder la posesión, y tampoco cuando el propietario recuperó la posesión del local.

QUINTO.- Arrendamiento de industria.

El contrato de autos hace referencia en varios apartados al objeto del mismo y se refiere a un 'local comercial .... acondicionado para la actividad de hostelería' y así adquiere el actor la posesión en calidad de arrendatario: '...a fin de destinarlo a la actividad de hostelería, recibiéndolo en estado conforme a sus necesidades y comprometiéndose a mantenerlo a su costa en las mismas condiciones de su rango'.

Si a ello añadimos que el arrendatario ya aparece de alta en el impuesto de actividades económicas el 22 de julio de 2011, folio 117, podemos concluir que efectivamente el contrato de arrendamiento contempla una unidad patrimonial conformada por un local y una actividad, negocio o empresa instalada, que se desarrolla en el local con licencia administrativa y dispone de los elementos necesarios para su explotación.

La STS de fecha 25-3-2011, núm. 212/2011 recogiendo la doctrina establecida en la sentencia de fecha 18 de marzo de 2009 , indica que 'no cabe confundir el arrendamiento de un local de negocio para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia'.

La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo. Como señalaba la LAU de 1964, una unidad patrimonial con vida propia y susceptible inmediatamente de ser explotada.

Por todo ello debemos admitir que el local se entregó con todos los elementos necesarios para su explotación como negocio de hostelería, y además, a falta de otras pruebas, conforme resulta de los arts. 1561 y 1562 del Código Civil , que el arrendatario lo recibió en buen estado, tal y como debía devolverlo al finalizar el contrato.

SEXTO.- Fianza arrendaticia.

Pese a lo antes referido sobre el contrato de arrendamiento de industria, nada impide entender que la simple y llana constitución de fianza por importe de 6.000 se debe entender como cumplimiento de la obligación que el arrendatario debe prestar conforme al art. 36 L.A.U . y está destinada a garantizar el pago de las rentas y cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario conforme a los arts. 1555 del Código Civil y 17 y 20 L.A.U ., así como el cualquier indemnización debida como consecuencia los daños y menoscabos producidos en la finca arrendada.

En el propio contrato se hace mención a la Ley de Arrendamientos Urbanos y en concreto a dicha norma, aunque lo es con motivo de la prestación de un aval bancario, cláusula QUINTA, folio 13, que garantiza responsabilidades semejantes a las de la fianza.

El demandado opone que no procede la devolución del importe de la fianza, dado que existen daños y faltan elementos cuyo importe total supera al de aquella.

En concreto afirma, en primer término, que un armario y la barra necesitaron reparaciones por importes respectivos de 1.880 y 1.212'05 euros. Imputa tales daños a la instalación de un sistema de enfriamiento por parte del arrendatario, que después retiró del local. El argumento no puede ser acogido con el efecto que pretende el recurrente, pues la instalación de elemento que, a falta de otras pruebas, está destinado al normal desarrollo de la actividad de hostelería no es sino confirmación de tal uso en cuanto a la adaptación de los muebles, sin que conste que efectivamente se tratara de una acción clandestina del arrendatario, ni tampoco que la afectación de tal instalación causara la necesidad de una nueva encimera en forma curvada y la instalación completa de mobiliario, que reflejan las facturas aportadas por el demandado y unidas a los folios 134 y 136. Por tanto no se acredita la naturaleza ilegítima de la adaptación de la barra para la instalación del sistema de enfriamiento y, en cualquier caso, no aparece debidamente justificada la importancia y concreción de los daños, así como el importe de su reparación y que ésta requiriera la íntegra sustitución con los elementos nuevos instalados.

Se refiere asimismo el recurrente a la necesidad de proceder a la desinfección del local. Para ello aporta un informe de desinfección de 'Wily Etxea' donde no consta la fecha de la actividad ni el coste de la misma. Por ello debemos entender que no se acredita el alcance del daño y por tanto debe ser asimsimo rechazado el argumento.

Respecto a otras reparaciones, que el recurrente reputa necesarias como consecuencia de la acción del demadante, sin embargo ningún informe pericial justifica ni la concreción de los daños y su posible causa, ni el importe razonable de reparación. El demandado se limita a pretender justificar la existencia de obras y presenta como testigo a la persona que se disponía a explotar el negocio, Sr. Constantino , pero en nada puede tenerse por justificada la cifra que éste refiere, 27.000 euros, ni siquiera que las obras relacionadas no sean mera adaptación de local para su nueva reapaertura. Reiteramos que lo procedente es la prueba pericial y no la sóla aportación de facturas, de cuyo importe no podríamos deducir si realmente responden a la necesidad de reparar daños imputables al actor por incumplimiento de sus obligaciones contractuales o a otras causas.

La misma suerte desestimatoria, como argumento para justificar la no devolución de la fianza, debe correr el relacionado con la desaparición de determinados elementos, pues la falta de un inventario previo y la ausencia de cualquier informe técnico-pericial que permita evaluar razonablemente el importe de presunto daño, representan una carencia probatoria que no podría suplirse con las testificales no admitidas. El recurrente se refiere a elementos que 'han desaparecido', en concreto maderas de roble, puerta y canes, con valor de 3.000 euros. Sin embargo nada consta sobre tal valoración y tampoco sobre la naturaleza de tales obras, y que la eventual sustitución o eleiminación de determinados elementso decorativos no estuviera amparada en la autorización de obras.

En definitiva no se acredita la existencia de razones de incumplimiento contractual que justifiquen la retención de la fianza, cuya devolución al arrendatario es procedente.

SÉPTIMO.- Devolución de determinados bienes o subsidiariamente abono de su precio.

El recurrente hace una relación de bienes preexistentes en la fecha del contrato de arrendamiento y opone la obligación del arrendatario de que fueran devueltos en buen estado de funcionamiento al finalizar el contrato, art. 1561 del Código Civil .

Sin embargo sólo podemos admitir en términos de generalidad la existencia de los relacionados, en cuanto la disposición de tales elementos, en su conjunto, pero no la concreción de cada uno de ellos y su valor, pues indudablemente los elementos que se mencionan, con independencia de su estado, calidad y valor, son necesarios para colmar la previsión contractual de que el local se entrega 'acondicionado para la actividad de Hostelería' cuando consta que disponía de las oportunas licencias para la actividad. La aportación de documentos antiguos sobre la compra de tales elementos y la referencia a meras testificales, no es prueba suficiente, aun habiéndose practicado éstas, de cuáles fueron en concreto los bienes entregados, y en cualquier caso tampoco contaríamos con elementos suficientes para estimar el precio, ello por la notable carencia de un inventario y de una prueba pericial que pudiera desde la objetividad dar razones técnicas y prácticas.

A ello debemos añadir que en el contrato, cláusula SEXTA, folio 13, se hace una expresa mención a la autorización al arrendatario para: 'la realización a su costa, de las obras iniciales para el acondionamiento y decoración del local arrendado y aquellas otras que sean precisas para acomodarlo a las exigencias de la Autoridad Municipal, a fin de obtener la licencia de Pub'.

Autorización que al no contar con más limitación que la estructura y seguridad del local y del edificio, podría justificar determinas obras, sustituciones e instalación de otros elementos para esa finalidad. En cualquier caso, incluso si las eventuales obras se realizan fuera de esa finalidad, al finalizar el contrato quedarían en beneficio de la propiedad, como así se pactó.

Bajo la prespectiva de las precedentes bases, la falta de inventarios y el juego en la carga de la prueba, debemos analizar la reclamación de los concretos y determinados bienes, elementos y efectos, singularizados en la demanda inicial, cuya devolución o, subsidiariamente, reintegro de su valor, interesa el demandante, la sentencia de instancia reconoce y en la apelación impugna el recurrente.

En primer término debemos señalar que la acumulación de documentos, fundamentalmente referidos a la adquisición de determinados elementos, y las facturas aportadas no ponen de relieve más que el hecho al cual se refieren, pero ello no es prueba de que realmente todos los elementos se encontraran en el local al tiempo de finalización del contrato y entrega del mismo, antes de 1 de octubre de 2013. Y menos que su valor, en el supuesto de que se pudiera considerar una obligación indemnizatoria, sea coincidente con dichos precios.

Entre los elementos objeto de la reclamación del actor, debemos señalar que lo que se refiere a la climatización, mediante la instalación de un equipo de aire acondicionado bajo el falso techo, además ser sustitución de otro, como afirma el demandado, debemos entender que se trata de una obra fija y por tanto, sea o no consentida, o se encuentre en lo que es adaptación del local, en cualquier caso queda en beneficio de la propiedad en los términos que hemos expresados y por ello no existe obligación de devolución.

De otra parte la existencia de elementos que aun reconocidos por el demandado sin embargo representan instalaciones fijas, tales como los referidos como mesa de trabajo, banquillo, con poza, lavabazos, etc. constituye un conjunto de instalaciones fijas que, bien sean de nueva factutra o sustitución de otras semejantes, deben tenerse en consideración como elementos necesarios para que el local estuviera acondicionado para la finalidad que consta en el contrato. Por ello es improcedente la pretensión de recuperación de tales elementos.

El resto de los elementos que reclama el arrendatario, hecho sexto de la demanda, está formado por utensilios, menaje, taburetes y mesas, según facturas de Hotel Hogar; televisión Samsung; torre Pakard Bell; y, equipo de sonido.

El recurrente opone sustancialmente que bajo la misma presunción, deducida de que el local estaba acondionado para la actiuvidad de hostelería, y con documentales sobre su adquisición, el arrendatario debe rendir cuenta de los elementos que recibió y si los sustituyó ahora no puede reclamar la devolución y dejar el local sin tales elementos. Sobre el equipo de música añade que no todos los elementos que constan en la factura que aporta el demadante se encontraban en el local cuando fue devuelta su posesión, en concreto afirma que sólo quedaba, 4 cajas DAs 12', una tapa de potencia DAS y una mesa de mezclas Das de dos canales. De otra parte niega que existiera una caja registradora.

Los argumentos del recurrente deben acogerse, pues efectivamente los mismos argumentos indiciarios que sirven el alegato del actor pueden utilizarse por el demandado y la falta de una prueba clara y concluyente, cual es la existencia de inventarios, pone en evidencia la justificación de si realmente los elementos que se reclaman fueron adquiridos para sustituir a otros, del mismo modo presumiblemente instalados en el local, de cuyo destino el demadante no da cuenta, ni siquiera tiene en consideración a efectos de recalcular el valor de lo reclamado. Valor que como se ha dicho no puede deducirse de la mera presentación de las facturas, sin tener en cuenta conceptos no integrantes del daño, cual son impuestos recuperables, gastos de instalación, depreciación etc., lo cual requiere de una pericial que no se ha practicado y por ello, en cualquier caso, la determinación del valor compensado, teniendo en cuenta los elementos recambiados, se encontraría procesalemnte limitado en los términos que expresa el art. 219.1 LEC , que impidiría la liquidación en ejecución.

En definitiva, si la devolución no es procedente, en tanto sólo podemos valorar la incorporación de los elementos cuya existencia reconoce el demandado, dado que los elementos son sustitución de otros de la misma clase preexistentes, tampoco cabe en otro caso reconocer la existencia de un derecho indemnizatorio. Todo ello se debe además entender en el ámbito del debate desde la acreditada existencia de un plazo de preaviso amplio para el desalojo del local, propiciado por el propio arrendatario, quien realmente tuvo tiempo para discernir y decidir sobre la retirada de determinado o determinados bienes, y sin embargo entregó el local sin que conste acreditada la existencia de cualquier tipo de reserva, prevención o relación de bienes cuya situación posesoria era dudosa, cuestionada o simplemente objeto de una negociación que no podemos tener como acreditada.

La consideración de los actos propios y la invocación de la buena fe en el tráfico mercantil, son meros argumentos retoricos que solo sientan presunciones sobre presunciones, y por ello no podemos deducir ninguna conclusión probatoria transcendente en orden a la resolución de las cuestiones debatidas

OCTAVO.- Por lo expuesto y razonado, el recurso se debe admitir parcialmente, siendo procedente estimar la demanda sólo en cuanto a la devolución de la fianza, desestimando el resto de las pretensiones deducidas por el demandante.

En consecuencia, de los términos de los arts. 394 y 398 LEC , no cabe especial pronunciamiento sobre las costas en ambas instancias.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR DON Miguel Ángel CONTRA LA SENTENCIA Nº 72/14 DICTADA EN EL PROCEDIMIENTO ORDINARIO SEGUIDO BAJO Nº 94/14 ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. CINCO DE VITORIA-GASTEIZ DEBEMOS REVOCAR LA MISMA Y EN SU LUGAR :

-ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA INICIAL, PROMOVIDA POR D. Constantino FRENTE A D. Miguel Ángel

-CONDENAR AL DEMANDADO A QUE PAGUE AL ACTOR 6.000 EUROS, EN CONCEPTO DE DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA ARRENDATICIA.

-DESESTIMAR EL RESTO DE LAS PRETENSIONES DEL DEMADANTE, SIN ESPECIAL DECLARACIÓN SOBRE LAS COSTAS EN AMBAS INSTANCIAS.

Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponerse recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros se si trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en Banco Santander con el número 0008-0000-04-0325-14. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso' código 06 para recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Con certificación de esta sentencia, remítanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial doy fe.