Sentencia CIVIL Nº 321/2020, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 295/2020 de 27 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
AVILA
SENTENCIA: 00321/2020
Este Tribunal unipersonal compuesto por el Magistrado de esta Audiencia, Iltmo. Sr. Don Javier García Encinar,
ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
S E N T E N C I A N Ú M: 321/2020
En la ciudad de Ávila, a veintisiete de julio de dos mil veinte.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL Nº
744/2018, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ÁVILA, RECURSO DE APELACIÓN Nº
295/2020, entre partes, de una como apelante/apelado D. Severiano , representado por el Procurador D.
CARLOS LUIS SACRISTÁN CARRERO, dirigida por el Letrado D. ANTONIO SÁNCHEZ MORENO, y de otra como
apelante/apelada la mercantil Dª. MARISOL Y GALAN S.L., representada por el Procurador D. CARLOS FARELO
LEAL y dirigida por el Letrado D. FRANCISCO ISAAC PÉREZ DE PABLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ÁVILA, se dictó sentencia de fecha 20 de febrero de 2020, cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando como estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador D. Carlos Sacristán Carrero, en nombre y representación de la parte demandante Severiano , frente a la parte demandada MARISOL Y GALAN S.L., representada por el procurador D. Carlos Farelo Leal, y debo condenar y condeno a la parte demandada al pago a la parte demandante de la cantidad de 2.480,77 euros, más el interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda.

Sin imposición de costas a ninguna de las dos partes.'.



SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpusieron ambas partes demandante, demandada recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para dictar resolución.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Severiano se impugna la sentencia dictada en instancia, parcialmente estimatoria de la demanda rectora, atacando, en primer lugar, la desestimación de la pretensión de condena de la parte demandada arrendataria al pago de la cantidad de 330;Euros originada por las labores de desratización, desinfección y desinsectación del local arrendado y, en segundo lugar, impugna la compensación que realiza el Juzgador de Instancia descontando de la cantidad reclamada y parcialmente concedida el importe de la fianza entregada al anterior titular del local, propugnando una estimación íntegra de la demanda rectora y la condena a la parte arrendataria al pago de la cantidad total de 4.443,96;Euros.

Por su parte, la representación procesal de la mercantil Marisol y Galán S.L., parte arrendataria, impugna la estimación parcial efectuada en la sentencia de instancia, que le condena a pagar a la parte arrendadora la cantidad de 2.480,77;Euros, comprensiva de las rentas de febrero a mayo de 2.018, ambas inclusive, a razón de 569,98;Euros cada una, de la cantidad de 838,20;Euros, como indemnización correspondiente al mes de junio y la mitad del mes de julio de 2.018, por cuanto hasta esa fecha el arrendador no pudo acceder al local objeto de arrendamiento, la cantidad de 114,95;Euros, en concepto de gastos de cerrajería necesarios para acceder al local y la cantidad de 447,70;Euros devengada para la limpieza del mismo, procediendo el Juzgador de Instancia a efectuar compensación judicial de la fianza por importe de 1.200;Euros entregada al anterior titular del local.



SEGUNDO.- No se aceptan los de la resolución recurrida.

Ambos recursos se basan, esencialmente, en el error en la valoración de la prueba y el quebrantamiento de las reglas del onus probando, a tal efecto cabe señalar que es doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S.

1 Marzo de 1.994, 20 Julio de 1.995).

Ello obliga a señalar con carácter previo que no hay precepto que exija una constatación pormenorizada o examen de cada una de las pruebas, y el Tribunal de segunda instancia tiene el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.



TERCERO.- Según señala la STS de 10 de marzo de 2.016: «Reiteradamente se viene pronunciando la jurisprudencia ( SSTS de 25 de marzo de 2.013; 30 de abril de 2.013) que el problema de la carga de la prueba solo surge en el caso de ausencia de elementos de juicio susceptibles de fundar la convicción del Juez sobre la existencia o inexistencia de los hechos afirmados por las partes y a los que la norma vincula la consecuencia jurídica pretendida. Es en ese caso, por la prohibición del non liquet cuando se hacen necesarias unas reglas que determinen cual es la parte sobre la que ha de recaer el perjuicio derivado de la falta o insuficiencia de prueba.

Por esa razón, las mencionadas reglas exclusivamente se infringen cuando, por no haberse considerado probados hechos necesitados de demostración, se atribuyan las consecuencias del defecto a quién, según ellas, no le correspondía sufrir la imputación de la laguna o deficiencia probatoria - al respecto son de señalar las sentencias 376/2010; de 14 de Junio, 88/2011; de 16 de Febrero, 333/2011; de 9 de Mayo, 518/2011, de 30 de Junio; 479/2012, de 19 de Julio, 494/2012, de 20 de Julio; 526/2012, de 5 de Septiembre, 525/2012.

de 7 de Septiembre, 561/2012, de 27 de Septiembre, 557/2012, de 1 de Octubre, 615/2012, de 23 de Octubre; 616/2012, de 23 de Octubre; 601/2012, de 24 de Octubre; 662/2012, de 12 de Noviembre; 684/2012, de 15 de Noviembre; entre otras muchas.-»'.

En el presente caso, habrá de convenir en buena lógica, lo que debe probar quien afirma haber cesado en la relación locaticia es la fecha en que efectivamente entregó la cosa arrendada al arrendador o, dicho de otra manera, que a quien corresponde probar que cesó en el arrendamiento es al arrendatario cuando lo que pretende con ello es minorar el importe de las rentas debidas. Precisamente la sentencia de instancia, en esencia, considera que ha quedado acreditado que el arrendador no tuvo el local a su disposición hasta mediados del mes de julio de 2.018 y que, para acceder al mismo, precisó los servicios de un cerrajero, siendo por ello que condena a la parte arrendataria a pagar las rentas correspondientes a los meses de febrero a mayo de 2.018, ambas inclusive, una indemnización equivalente al importe de la renta por el mes de junio y la mitad del mes de julio, así como los gastos de cerrajería, amén de otros conceptos como el de limpieza.

La Sala no puede compartir, al menos parcialmente, la conclusión alcanzada por el Juzgador de Instancia en función de los razonamientos anteriores, pues precisamente el Art. 217 Lec impone al demandado la carga de la prueba de los hechos extintivos, obstativos o excluyentes y ello es lo que ha ocurrido en el presente caso respecto a la fecha en que el arrendador tuvo a su disposición el local. En efecto, obra en autos documental (fotografías y anuncios) que acreditan que la parte arrendadora ofertó en local en arrendamiento, mediante instalación de carteles en el citado local y publicación en revistas al efecto, en el mes de abril de 2.018. De tal conducta cabe inferir dos consecuencias, en primer lugar, que ya a dicha fecha y también anteriormente, dado el tiempo necesario para la publicación de anuncios en revistas, que el arrendador conocía el propósito del arrendatario de cesar en el arrendamiento, al menos, desde el mes de marzo, por cuanto la primera oferta de arrendamiento fue publicada en una revista correspondiente al mes de abril. Y, en segundo lugar, que al menos desde el mes de abril el arrendador tenía el local a su disposición, por cuanto la oferta supone la emisión de una declaración de voluntad comprensiva de la disponibilidad de la cosa objeto del contrato cuya conclusión se oferta. A ello no es óbice que el arrendador no desplegase la actividad necesaria para tomar posesión física del inmueble hasta el mes de julio, porque una vez puesto a su disposición el local y admitida implícitamente dicha entrega (como se deduce de la realización de la oferta de arrendamiento) es indiferente cuando el arrendador decidiese tomar posesión física del mismo, si es que no lo había hecho ya con la publicitación de anuncios, por cuanto ello pertenece a la fase de agotamiento del negocio jurídico extintivo que no a su perfección o conclusión.

A mayor abundamiento, también se cuenta en autos con la testifical propuesta por la parte arrendataria que, aunque pueda tener un valor muy relativo, viene a refrendar la conclusión anterior en relación a que el arrendatario habría entregado las llaves del local en el mes de marzo, mediante su depósito en el buzón de la vivienda del arrendador. Como se señala tal testifical tiene un valor muy relativo, si no fuera por la conducta desplegada por D. Severiano examinada en los párrafos anteriores y que coincide en el tiempo con lo manifestado por el testigo.

Siendo así las cosas, es evidente que el importe de las rentas adeudadas debe reducirse a las correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2.018, a razón de 569,98; Euros cada una, esto es, a la suma de 1.139,96;Euros.

También por lo anterior, y en relación al momento en que el arrendador hubiera tomado posesión física del local, teniendo en cuenta que ello, como anteriormente se indicaba, pertenece a la fase de agotamiento del negocio jurídico extintivo y no a su perfección o conclusión, dependiendo exclusivamente de la voluntad del arrendador, debe excluirse la pretensión de condena al pago de una indemnización correspondiente a los meses de junio y julio.



CUARTO.- Siguiendo con el recurso articulado por la parte arrendadora, respecto a la petición de condena al pago de los gastos necesarios para la desratización, desinfección y desinsectación del local, es de señalar que la solución viene dada por la clara y palmaria redacción del Art. 1.563 Cc, según el cual 'el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya'. Es por ello que, de conformidad con el escrito de recurso, aunque por cauces distintos, se llega a la misma conclusión, esto es, que correspondía a la parte demandada arrendataria acreditar que el local se encontraba en perfectas condiciones a la fecha de su devolución o que, en su caso, los daños que pudiere presentar tuvieron lugar sin culpa suya, siendo así que no se ha llevado a cabo ningún esfuerzo probatorio encaminado a acreditar tal circunstancia, debiendo correr con las consecuencias de la infracción de las reglas del onus probandi y de la carga de la prueba, dando lugar a la estimación de tal motivo de recurso.

Ello también viene a dar respuesta a la impugnación que hace la parte arrendataria respecto a los gastos de limpieza que sí fueron acogidos por la sentencia de instancia, y que han de ser mantenidos en la alzada, por la misma razón.

En cuanto a los gastos de cerrajería han de ser mantenidos en la alzada, y ello por cuanto han quedado perfectamente acreditados tanto la realización de los trabajos como el importe de los mismos. Ello no entra en contradicción con el contenido del ordinal anterior por cuanto una cosa es la consecuencia jurídica que se extrae del comportamiento del arrendador y la fijación de la fecha desde la que tuvo el local a su disposición y otra diferente, que precisase de los servicios de un cerrajero para acceder al mismo, por cuanto como anteriormente se señalaba, la prueba testifical practicada en relación a la entrega de las llaves tiene un valor muy relativo, no habiendo quedado nítidamente acreditado que lo entregado permitiese un libre y expedito acceso al local.



QUINTO.- Por último, en cuanto a la compensación de la fianza, señalar, al hilo de lo que se mantiene en el recurso de la arrendadora, no es necesaria, ex Art. 438.2 en relación al Art. 408 Lec, la reconvención para la alegación de crédito compensable, sin perjuicio de que el actor pueda contravenir dicha alegación en la forma prevenida para la contestación a la reconvención. Si el demandante no hizo uso de tal previsión legal, no puede pretender ahora un inadecuado tratamiento procesal que no existe.

Respecto a las alegaciones vertidas en el recurso, relativas a que la fianza prestada por el arrendatario al anterior titular del local ya fue agotada para el pago de dos mensualidades de renta debidas a dicho arrendador, y que el contrato locaticio no fue efectivamente novado mediante subrogación, sino extinguido y sustituido por uno nuevo, por lo que no sería dable la compensación de una fianza previamente agotada o, en su caso, sustituida por una nueva que no llegó a constituirse, en el Derecho español se reconoce, tanto la novación extintiva, como la meramente modificativa o impropia y el deslinde o separación entre ellas debe hacerse tomando en cuenta la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación. En todo caso, mientras el vínculo originario subsista, existirá tan sólo novación modificativa o impropia, como han recogido las sentencias de 26 de mayo de 1981, 22 de noviembre de 1982, 16 de febrero de 1983 y 26 de julio de 1987, entre otras. Por lo demás, entender si nos hallamos en presencia de una u otra clase de novación y de señalar si se dan los requisitos de una u otra clase, constituye facultad de la instancia, como han recogido las sentencias de 28 de marzo, 4 de junio y 20 de octubre de 1985, 26 de enero de 1988, 31 de mayo de 1994 y 10 de septiembre de 1997, entre otras.

El Juzgador de Instancia a entendido con acierto que lo que se produjo fue una subrogación prevista y contemplada en el art. 29 LAU, por enajenación de la finca arrendada en la que únicamente se modificó mínimamente y a la baja el importe de la renta, sin que quepa sostener la conclusión de un contrato nuevo o novación extintiva, habida cuenta de que ésta exige una doble declaración de voluntad, en primer lugar la de extinguir la obligación precedente y, en segundo, la de constituir una nueva, que venga a extinguir la anterior y con la que sea de todo punto incompatible. En el presente caso, de la prueba practicada en autos no cabe desprender la concurrencia de esa doble voluntad, por cuanto aún cuando el actual arrendador remitiese por el conducto que fuere la propuesta de un nuevo contrato de arrendamiento, no consta que la misma fuese aceptada por el arrendatario, manteniéndose la relación localiticia en el marco del contrato primigeniamente suscrito. Siendo ello así, se produce la subrogación del nuevo propietario en los derechos y obligaciones del anterior arrendador y, en consecuencia, tal fianza le es perfectamente oponible y ello, como bien señala el Juzgador de Instancia, sin perjuicio de lo acordado en la compraventa entre el nuevo y el anterior propietario.

Todo ello lleva a una estimación parcial de ambos recursos.



SEXTO.- En materia de costas procesales, ante la parcial estimación de ambos recursos, y de conformidad con lo previsto en los Arts. 398.1 y 394.1 Lec, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.

Severiano y de la mercantil Marisol y Galán S.L., contra la sentencia de 20 de febrero de 2.020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ávila en los autos de Juicio Verbal 744/2.018, debo revocar y revoco parcialmente dicha sentencia y, en su lugar, acuerdo que, estimando parcialmente la demanda formulada por D. Severiano contra la mercantil Marisol y Galán S.L. conde no a ésta a pagar a la parte actora la suma de Ochocientos Treinta y Dos Euros con Sesenta y Un Céntimos (832,61;Euros), así como el interés legal de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de la presente sentencia, y el interés procesal desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso extraordinario por infracción procesal.

Por esta sentencia lo acuerdo, mando y firmo.