Sentencia Civil Nº 322/2006, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 347/2006 de 24 de Mayo de 2006

Encabezamiento

Rollo nº 000347/2006

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 322

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

DON JOSE FCO BENEYTO Y GARCIA ROBLEDO.

En la Ciudad de Valencia, a veinticuatro de mayo de dos mil seis.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000374/2005 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 19 DE VALENCIA entre partes; de una como demandante - apelante/s BAR RESTAURANTE CAMPAMENTO SL dirigido por el/la letrado/a D/Dª. GENOVEVA MURRIA RAYA y representado por el/la Procurador/a D/Dª SUSANA FAZIO LOPEZ, y de otra como demandados - apelado/s Miguel Ángel y María Angeles dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE RAMON ROSELLO VENDRELL y representado por el/la Procurador/a D/Dª JUAN MANUEL DEL PINO MARTINEZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 19 DE VALENCIA , con fecha 17 de enero de 2006 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por Doña Susana Fazio López, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de Bar Restaurante Campamento S.L., contra D. Miguel Ángel y Doña María Angeles :1.Debo absolver y absuelvo a los Sres. Miguel Ángel y María Angeles de las pretensiones de la entidad Campamento S.L.2.-Y debo condenar y condeno a la entidad Campamento S.L. al abono de las costas originadas en primera instancia a los Sres. Miguel Ángel y María Angeles ."

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 22 de mayo de 2006 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte actora en base a que , la sentencia de instancia que desestimó su demanda de juicio ordinario en solicitud de declaración de ejercicio y de eficacia de la opción de compra y de perfeccionamiento de la compraventa sobre local e industria que constituye su objeto con condena a otorgamiento de escritura pública previo pago de su precio , al considerar que lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento no fue tal opción si no una promesa de venta , incurre en una errónea valoración de las pruebas ya que, además de haberse adverado que se abonaron 6, 000.000 de ptas por la cesión del negocio, se dan todos los requisitos exigibles para que medie aquélla , pues , el precio, sí está fijado aunque las partes pospongan la determinación de su cuantía a un perito, también se establece el plazo de ejercicio que es el de la duración del arriendo donde la misma se conviene y, ni la fijación de una prima ni la prohibición de venta a un tercero , son preceptivos al efecto de estimarla existente.

La demandada se opuso al recurso por los propios fundamentos de la sentencia y por los contrarios a él.

SEGUNDO.-Esta Sala da por reproducidos los Fundamentos de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación , previa revisión de las pruebas y de las actuaciones en lo que afectan a los motivos del recurso, a la luz de las normas y doctrinas aplicables que, por la amplitud de su exposición en aquellos, sólo referiremos en relación a éstos y a la facultad revisoria del presente, según todo lo cual cabe llegar a las siguientes consideraciones :

1)El problema debatido es la interpretación de la cláusula 3ª convenida por las partes en el contrato de arrendamiento de local de negocio e industria de Bar- Restaurante(folio 16)que suscribieron el día 15-10-00 con una duración de 10 años, con una renta de 125.000 ptas al mes, prorrogable por otros cinco si ésta era por 225.000 ptas , más 6.000.000 de ptas a abonar, tres en el acto y los otros tres en tres plazos ya satisfechos y que, pese a ser otro tema debatido, a la vista de la testifical del asesor que intervino en la redacción de aquel, este Tribunal entiende que lo fueron por la cesión de la industria.Dicha cláusula , en la redacción que este testigo dá como definitiva , preveía que el arrendatario tendría derecho a comprar tanto la industria como el local, pactándose el precio de mutuo acuerdo y , si no lo hubiera entre arrendador y arrendatario , sería dictaminado por un perito, a cuyo nombramiento, tras ser requerida por la actora , la demandada se opuso por no tener intención de vender al tratarse sólo de una adquisición preferente en el caso de decidir ésta , al igual que hizo caso omiso al requerimiento posterior para, acompañando informe pericial sobre el citado precio , el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

2)Con esta resultancia probatoria no cabe llegar si no a la misma conclusión del juez " a quo".En efecto, los requisitos del contrato de opción han sido también configurados por la jurisprudencia, la cual establece, aparte de los requisitos generales a toda actividad contractual, tres específicos:1) La aceptación expresa del optante (STS. de 29 de marzo de 1993).2) La determinación del plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción (STS. de 18 de mayo de 1993 EDJ 1993/4676).3) La determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección (SSTS. de 22 de septiembre de 1993 EDJ 1993/8160 y 15 de diciembre de 1997 EDJ 1997/9779).Resulta, pues, incuestionable que el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición es elemento principal del contrato de opción de compra, según señaló también la STS. de 24 de enero de 1991 EDJ 1991/605, que cita las SSTS., entre otras, de 10 de julio de 1946, 14 de abril de 1956, 16 de abril de 1979, 4 de abril EDJ 1987/2704 y 9 de octubre de 1987 EDJ 1987/7180 y si bien podrá ciertamente determinarse mediante la fijación de una cantidad concreta en el mismo contrato o pacto estableciendo la opción y podrá también convenirse en que su determinación concreta del precio podrá diferirse a un momento posterior, o incluso al tiempo mismo del ejercicio del derecho de opción, para que pueda entenderse cumplido el requisito cuando si difiera su determinación a un momento posterior a la celebración del contrato, resulta necesario que en él se contengan los criterios o medios de referencia en base a los cuales pueda establecerse exactamente su cantidad o cuantía (SSTS. de 9 de enero de 1995, 14 de junio de 1996 EDJ 1996/3153 y 5 de marzo de 1997), pues en otro caso la determinación definitiva del precio exigirá un nuevo acuerdo entre las partes (SSTS. de 16 de octubre de 1982, 10 de marzo de 1990 EDJ 1990/2682 y 26 de febrero de 1991), lo cual evidencia que antes no hubo acuerdo perfecto ni exigible, sino a lo sumo actos preparatorios insuficientes para constituir la relación jurídica.Esta fijación no medió en el caso de autos , al preverse sólo esa determinación de mutuo acuerdo por las partes por perito sin bases, modo de designación...etc.Si a ello unimos que, aunque como dice la apelante , la prima no es requisito esencial de la opción y la no existencia de pacto sobre la prohibición de venta a un tercero tampoco al preverlo sólo el Art.14 de la LH para su inscripción, no se convinieron los que sí que son sustanciales junto al del referido precio, cuales son , la voluntad expresa del optante y la precisión de su plazo de ejercicio al ser el único señalado y , además, prorrogable , el del arrendamiento , no cabe más que llegar a la adelantada conclusión .

3)Por último , abundando en la precedente conclusión, resultan también de aplicación los arts.1289 y 1447 del CC, en cuanto que no sólo el precio no se puede entender fijado como requisito de la opción de compra sino que también , su postposición a su señalamiento genérico por un perito sin precisar su modo de designación, cualificación y bases al efecto, implicaría la ineficacia del contrato por incierto por no referirlo ni a cosa cierta ni determinar la persona a cuyo arbitrio se deja su señalamiento, como prevé la segunda norma, ineficacia de aquel y nulidad que también deviene de la aplicación de la primera ante las dudas interpretativas del mismo por las reglas que prevén sus arts.1281 y siguientes impeditivas de conocer la intención de los contratantes y, en definitiva , de determinar cual fue su objeto.

Por todo lo expuesto, y aunque probada la efectiva cesión o traspaso de la industria al no implicar ella que la intención de las partes fuera la opción de compra del local, ni que los 6, 000.000 de ptas dados para su abono fueran a cuenta de su precio y adquisición final , máxime cuando su entrega fue aplazada y dada la repetida imprecisión de éste , se desestima el recurso y, con ello , la demanda sólo fundada en la existencia de este negocio jurídico.

TERCERO.- De conformidad con los arts. 394 y 398 de la L.E.C., al desestimarse el recurso y confirmarse íntegramente la sentencia sobre la que recae, procede imponer las costas causadas en ésta instancia, a la apelante.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de BAR RESTAURANTE CAMPAMENTO S.L, contra la sentencia de fecha 17 de enero del 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 19 de Valencia , debemos confirmarla y la confirmamos en todos sus pronunciamientos, con imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veinticuatro de mayo de dos mil seis.