Sentencia Civil Nº 322/2010, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 646/2009 de 30 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 646/09

Proc. Origen: Juicio Ordinario num. 1065/08

Juzgado de Procedencia: Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de A Coruña

Deliberación el día: 15 de junio de 2010

SENTENCIA Nº 322/2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NUÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

MARIA DEL CARMEN VILARIÑO LOPEZ

En A CORUÑA, a treinta de julio de dos mil diez.

En el recurso de apelación civil número 646/09, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia num. 11 de A Coruña, en Juicio Ordinario num. 1065/08 , sobre "Reclamación de cantidad", siendo la cuantía del procedimiento 11.112,08 euros, seguido entre partes: Como APELANTE: GALLEGA DE DISTRIBUIDORES DE ALIMENTACIÓN S.A., representada por la Procuradora Sra. Díaz Amor; como APELADOS: INMOBILIARIA CORUÑA CITY S.L, representada por el Procurador Sr. Guimaraens Martínez y D. Argimiro , representado por el Procurador Sr. Cortiñas Fariña.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. MANUEL CONDE NUÑEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña, con fecha 24 de julio de 2009 , se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

"Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Doña Marta Díaz Amor en nombre y representación de GALLEGA DE DISTRIBUCIONES DE ALIMENTACIÓN S.A. contra INMOBILIARIA CORUÑA CITY S.L, Argimiro y Horacio , se condena a INMOBILIARIA CORUÑA CITY, S.L., Argimiro y Horacio a pagar a GALLEGA DE DISTRIBUCIONES DE ALIMENTOS S.A. la cantidad de tres mil setecientos cuatro euros y cuatro céntimos (3.704,04 euros), con desestimación de las demás pretensiones planteadas.

No procede hacer especial imposición de las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la demandante que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 15 de junio de 2010 , fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. I .- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña, de fecha 24 de julio de 2009 acordó en su parte dispositiva la estimación parcial de la demanda presentada por la representación procesal de Gallega de Distribuciones de Alimentación SA, contra la Inmobiliaria Coruña City SL, Argimiro y Horacio , condenando a los demandados a pagar a la actora la cantidad de 3704,04 euros, con desestimación de las demás pretensiones planteadas, sin hacer especial imposición de las costas causadas.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

"Primero.- El 18 de abril de 2007 la entidad Gallega de Distribuidores de Alimentación SA y la entidad Inmobiliaria Coruña City SL suscribían contrato de arrendamiento sobre el local identificado con el número 8 de la Galería Comercial del Centro Comercial Haley ubicado en O Burgo. Actuando Gallega de Distribuidores de Alimentación SA como arrendadora e Inmobiliaria Coruña City SL como arrendataria. El destino del local arrendado era de servir para desarrollar actividad comercial relativa a promoción, gestión y mediación inmobiliaria, administración de fincas y agencia de seguros.

La duración del contrato se estableció hasta el día 1 de septiembre de 2014, de forma que llegada la citada fecha la arrendataria debería desalojar el local y entregar su posesión a la arrendadora, descartándose en la cláusula segunda del contrato la posibilidad de una prórroga en la vigencia del contrato. Por otra parte, la renta se fijaba en 1.292,41 euros mensuales, más el IVA correspondiente. Estipulando las partes la forma concreta en que debía de procederse a la revisión de la renta. Simultáneamente la arrendataria asumía la obligación de abonar mensualmente la cantidad de 221,97 euros en concepto de gastos comunes del Centro Comercial (cláusula quinta del contrato).

Pues bien, según sostiene la representación de Gallega de Distribuidores de Alimentación SA, la arrendataria habría incumplido la obligación de pago de la renta y de las cantidades asimiladas asumidas contractualmente. Motivo por el que solicita la condena de la arrendataria al abono de las cantidades adeudadas en concepto rentas y cantidades asimiladas, así como el abono de los gastos generados como consecuencia de los impagos. Ascendiendo el importe total de la reclamación a 11.112, 08 euros. Pretensión que también se dirige contra los avalistas del contrato.

A la pretensión planteada se opone la parte demandada pues sostiene que el contrato se resolvió a finales de febrero de 2008, con entrega de las llaves a la arrendadora, por lo que considera improcedente la reclamación de rentas planteada."

"Segundo.- El cierre del negocio ubicado en el local arrendado se considera acreditado a la luz de la prueba documental aportada, especialmente de las comunicaciones escritas habidas entre las partes de las que se desprende la voluntad de la arrendataria de dar por finalizada la relación arrendaticia, y la negativa de la arrendadora a aceptar esa resolución contractual habida cuenta de las obligaciones contractuales asumidas. Así mismo, de lo manifestado por el testigo D. Samuel , también se llega a la misma conclusión, en cuanto dicho testigo (encargado del Centro Comercial) admitió no haber permitido la entrada al local de dos chicos porque sabía que había problemas con el local. Y si bien el testigo no lo mencionó expresamente, claramente pudo deducirse de sus manifestaciones que se le había hecho saber la controversia existente sobre el local y la intención de no dejar entrar a nadie en el local. De las fotografías autenticadas notarialmente también se desprende que el local se encontraba cerrado y sin actividad. Y en cuanto a la entrega de las llaves, en la comunicación de la arrendataria de 31 de marzo de 2008 también se hace constar la entrega de las llaves del local, respondiendo la arrendadora en los mismos términos que lo había hecho anteriormente, en el sentido de no aceptar la resolución anticipada y unilateral del contrato. Pero sin negar la recepción de las llaves. Ahora bien, la recepción de las llaves por parte de la arrendadora no ha de ser interpretada como la prestación de su consentimiento a la resolución anticipada del contrato. Pues esa negativa consta suficientemente acreditada.

A todo lo anterior ha de añadirse el hecho de que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, que se rige por lo pactado por las partes, y en su defecto por las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y según el contrato, la duración del contrato se estipuló hasta una concreta fecha aún no vencida. Sin que se hubiese pactado la posibilidad de una resolución anticipada. En consecuencia, nos encontramos ante una resolución unilateral y anticipada del contrato no amparada por los términos en los que la relación arrendaticia quedó establecida en contrato. por lo que el abono de la relación contractual por parte de la demandada ha de ser interpretado como un incumplimiento contractual, pues como tiene establecido jurisprudencia de las Audiencias Provinciales el arrendatario carece de esta facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado, cuando se trata de un arrendamiento de local de negocio y el contrato nada señala al respecto, SAP de Barcelona de 21 de diciembre de 2004, Madrid de 25 de noviembre de 2004 o Murcia de 8 de octubre de 2003."

"Tercero.- Dicho lo anterior, y apreciando un incumplimiento contractual de la arrendataria la consecuencia inmediata vendría dada por la obligación de indemnizar a la arrendadora por los daños y perjuicios que ese incumplimiento le genere. Puesto que en supuesto como el presente, en el que las partes nada establecieron en el contrato en punto a la "indemnización por resolución", y sin necesidad de acudir a lo preceptuado para las viviendas de la interpretación del art. 11.4º de la LAU , nace la obligación esa obligación a través del art. 1.124 Código Civil . Pero no parece que automáticamente, el incumplimiento legitime a la arrendadora a reclamar las rentas, pues habrá de valorarse las circunstancias en las que se produce el desistimiento contractual. Además lo reclamado en este caso no es una indemnización por incumplimiento contractual, sino el cumplimiento en si mismo. Lo que no se considera procedente vista la entrega de llaves y por lo tanto la posesión del local que se ha producido.

No obstante, lo que si es cierto es que según las comunicaciones escritas remitidas por Inmobiliaria Coruña City SL a la arrendadora, no fue hasta finales de febrero de 2008 cuando se hizo entrega de la posesión del local, por lo que las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero si son debidas por la arrendataria. Sin que puedan ser compensadas las rentas debidas con la fianza que en su momento se hubiese constituido pues se trata de conceptos diferentes, y la fianza tiene una concreta finalidad que no es el abono de las rentas. Por lo que la arrendataria habrá de abonar la cantidad de 3.704,04 euros, concepto de rentas y cantidades asimiladas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008. Cantidad que también incluye el importe de los gastos bancarios generados a la actora por la falta de pago, así como el abono del IVA correspondiente".

"Cuarto.- La acción de condena se dirige solidariamente frente a D. Argimiro y D. Horacio , en su condición de fiadores de las obligaciones asumidas por la arrendataria, tal y como consta en el contrato de arrendamiento. De acuerdo con lo previsto en el art. 1822 del Código Civil por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero en caso de éste no hacerlo. Precepto del que se deduce que la posición del fiador no tiene su origen ni causa en el contrato de arrendamiento, sino en la fianza. Y si bien ésta, como relación jurídica, es accesoria de aquél, la deuda derivada de la misma no deja de ser autónoma e independiente de la generada del contrato principal y ello también cuando (como es el caso) se trata de una fianza solidaria. En consecuencia el fiador no adeuda rentas vencidas, (pues las rentas quien las adeuda es el arrendatario en su condición de tal). Sino que lo que debe es una cantidad derivada del pacto de fianza que equivale, en su importe, a las rentas debidas. De todo lo cual se deduce la obligación de los codemandados de responder de las cantidades reclamadas y reconocidas en este proceso."

II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la entidad mercantil demandante "Gallega de Distribuciones de Alimentación SA", realizando las siguientes alegaciones:

1) La Sentencia infringe lo dispuesto en el art. 218 de la LEC por cuanto no es congruente con las demandas y con las pretensiones de las partes oportunamente deducidas en el pleito. En el presente procedimiento en la demanda se solicita que se condene a los demandados al pago de las rentas vencidas e impagadas de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ejercitando la acción de cumplimiento del art. 1255 del CC , sin haberse formulado peticiones alternativas de resolución o de indemnización en caso de resolución. Los demandados contestaron a la demanda, sin plantear expresa reconvención, oponiéndose a la acción ejercitada, alegando la extinción del contrato y la puesta a disposición de las llaves del local.

La sentencia de instancia, después de establecer en el fundamento de derecho segundo que la recepción de las llaves por parte de la arrendadora no ha de ser interpretada como la prestación de su consentimiento a la resolución anticipada del contrato pues esta negativa consta suficientemente acreditada y que el arrendatario carece de la facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado, y de añadir en el fundamento de derecho tercero "....apreciando un incumplimiento contractual de la arrendataria, la consecuencia inmediata vendría dada por la obligación de indemnizar a la arrendadora por los daños y perjuicios que ese incumpliendo la genere....", sin embargo, a continuación, apartándose de la causa de pedir establece que "....puesto que en supuestos como el presente, en el que las partes nada establecieron en el contrato en punto a la indemnización por resolución, y sin necesidad de acudir a lo preceptuado para las viviendas de la interpretación del art. 11.4 de la LAU , nace la obligación a través del art. 1124 del Código Civil "; es decir la sentencia de instancia resuelve un contrato sin que nadie se lo pida.

2) Existe error en al apreciación de la prueba, por cuanto lo único acreditado es la dejación de las llaves en la caja central de un Centro Comercial a una persona que no trabaja para la entidad actora, tal y como ha relatado el testigo que compareció en autos, por lo cual dicho acto, de ser cierto, no puede asimilarse a una verdadera entrega de la posesión del local de forma tal que la sociedad actora pueda disponer ya de él, lo que estaría, por otra parte, en desacuerdo con su voluntad, reiteradamente manifestada, de no dar por resuelto el contrato.

La propia sentencia declara que no puede admitirse que la actora aceptase la resolución anticipada, y que ese hecho no se puede desprender de la entrega de las llaves, máxime cuando existen multitud de pruebas documentales demostrativas de la voluntad de no dar por resuelto el contrato.

3) En cuanto al fondo del asunto, la sentencia inaplica la constante jurisprudencia, según la cual en los contratos de arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda, si se produce un incumplimiento por parte del arrendatario que no quiere cumplir el plazo en un primer momento pactado, es la parte cumplidora la que puede elegir entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución, siendo en este último caso cuando entra en juego la determinación o cuantificación de la indemnización a pagar en caso de resolución unilateral del arrendatario o no consentida por el arrendador, que opte por la alternativa indemnizatoria derivada del incumplimiento de aquél. Por el contrario, si la parte arrendadora, amparada en la ley, no ha optado por la resolución con indemnización, sino por la alternativa de exigir el cumplimiento de un contrato válido y eficaz, así ha de reconocérsele.

III.- En escrito de oposición al recurso de apelación, la representación procesal del demandado D. Argimiro , realizó las siguientes alegaciones:

1) La sentencia de instancia no es incongruente, toda vez que planteada la demanda como una reclamación de cantidad por rentas adeudadas y cantidades asimiladas, durante el período de enero a junio de 2008, los demandados se opusieron, alegando la previa extinción del contrato producida a finales de febrero de 2008, por lo que en modo alguno procede el pago de rentas con posterioridad a esta fecha; argumentación que fue acogida por la juzgadora "a quo" al considerar probado, a través de la prueba practicada que, aún cuando el desistimiento del contrato de arrendamiento fue unilateral por parte de la arrendataria, la arrendadora, tras la entrega de las llaves por la arrendataria, recogió las mismas y tomó posesión efectiva del inmueble arrendado, circunstancia que determina su consentimiento a la extinción del contrato, tal y como habían alegado los demandados en sus contestaciones a las demandas. Por lo que, sin perjuicio de la obligación indemnizatoria que pudiera derivarse de dicho incumplimiento (que no fue solicitado en la demanda), la obligación de pago de las rentas y cantidades asimiladas ha de limitarse a las adeudadas hasta la fecha de la extinción del contrato, esto es, a los meses de enero y febrero, tal y como se recoge en la sentencia impugnada que, por tanto, no incurre en incongruencia.

2) Tampoco ha incurrido la sentencia de instancia en error en la apreciación de la prueba. Efectivamente, una cosa es la recepción de las llaves y otra distinta es la toma de posesión del inmueble. Pues bien, en el presente caso, tal y como razona la juzgadora a quo, no es la entrega de las llaves la que determina la extinción anticipada del contrato (ni siquiera la recepción de las mismas por la arrendadora) sino el hecho incuestionable de la posterior toma de posesión del local arrendado por parte de la arrendadora, circunstancia ésta que la juzgadora considera plenamente probada (con posterioridad a la entrega de las llaves no se permitió a la arrendataria acceder al local, por lo que no es cierto que la arrendadora tenga el local a disposición de la arrendataria, como alega la apelante en el recurso), y de la que desprende el acuerdo por parte de la arrendadora de dar por finalizado el contrato, con la consecuencia de la extinción anticipada del mismo, y, por tanto, el cese de la obligación del pago de las rentas a partir de dicha fecha.

3) No se desconoce la doctrina jurisprudencial alegada por la apelante relativa a los supuestos de resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario. Ahora bien, la misma no resulta aplicable a supuestos como el presente, en que la arrendadora acepta las llaves entregadas y toma posesión del inmueble arrendado, aunque no muestre su consentimiento a la resolución anticipada, siendo únicamente aplicable a aquellos supuestos en que la arrendadora, de forma explícita, rechaza tanto la comunicación de la resolución del contrato como la recepción del bien, lo que no se ha producido en este caso al que, por el contrario, si resulta aplicable la doctrina contenida, entre otras, en la SAP de Barcelona, Sección 13ª, de fecha 15-3-2007 .

IV.- En escrito de oposición al recurso de apelación, la representación procesal de "Inmobiliaria Coruña City SL" realizó las siguientes alegaciones:

1) La Sentencia de Instancia no infringe el art. 218 de la LEC , ya que el tribunal no se ha apartado de la causa de pedir, e, incluso, acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes han querido hacer valer, ha resuelto conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas y alegadas por los litigantes. Debatiéndose la subsistencia o no de un contrato de arrendamiento y las consecuencias inherentes a ello, ha quedado plenamente acreditado en el proceso el cierre del negocio ubicado en el local arrendado, a la vista de la prueba documental aportada y de las fotografías autenticadas notarialmente, de las que también se desprende que el local se encuentra cerrado y sin actividad. La arrendadora no se ha atrevido a negar la recepción de las llaves, sin protesta u oposición, y, consiguientemente, al ostentar la posesión del local objeto de arriendo hasta el punto de impedir la entrada a quienes se dirigen a él, siendo el pago de la renta una contraprestación y consecuencia de la tenencia de la cosa, no procede la reclamación de rentas tal y como fue efectuada de adverso.

2) No existe error en la apreciación de la prueba. La arrendadora no ha negado la recepción de las llaves, y ha quedado plenamente acreditada la devolución a la misma de las citadas llaves en fecha 1 de marzo de 2008, mediante su depósito en la caja central del Haley, del Burgo-Culleredo, donde fueron recepcionadas. La recogida de llaves sin que exista oposición del arrendador implica la aceptación de la resolución, y el arrendatario abonará la renta sólo hasta eses momento; en consecuencia, la obligación de pago de la renta pactada debe alcanzar exclusivamente hasta el momento en que se hizo entrega de las llaves del local. La jurisprudencia ha llegado a sentar que incluso la recogida de llaves por intermediario, sin que exista oposición del arrendador, implica la aceptación de la resolución, y que el arrendatario abonará la renta sólo hasta eses momento, tal y como se recoge en la sentencia de 23 de mayo de 2006 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona .

3) A pesar de que no procedió a la reclamación de los dos meses de fianza entregados a la firma del contrato, que se destinaron al abono de las rentas de los meses de Enero y Febrero de 2008, remitiéndole comunicación en tal sentido a la arrendadora mediante carta dirigida al Departamento Jurídico de Gadisa-Haley, a la atención de Doña Beatriz Ares, enviada por burofax con fecha 31 de Marzo de 2008 y entregada en fecha 1 de Abril de 2008, tal y como consta en las actuaciones, no ha recurrido la resolución del Juzgador de Instancia de condenar al abono del importe de 3.704,04 €, en concepto de rentas y cantidades asimiladas correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2008, cantidad que también incluye el importe de los gastos bancarios generados a la actora por la falta de pago correspondientes a las rentas y cantidades asimiladas de los citados meses, ya que durante los mismos la arrendataria disfrutó del local, por considerar que, aunque carece de sentido estimar que no pueden ser compensadas las rentas debidas con la fianza que se constituyó en su momento pues se trata de conceptos diferentes, ya que la fianza tiene una concreta finalidad que no es el abono de rentas, lo cierto es que va una cosa por la otra, y con la precariedad de medios económicos que padece daría por zanjada la controversia, lo que no ha acontecido por el recurso interpuesto de adverso.

Sorprende por ello que la apelante manifieste "que el local se encuentra a disposición de la arrendataria para poder continuar, si a su derecho conviene, de la pacífica posesión del local". Nada más lejos de la realidad, y basta ver lo manifestado por el testigo D. Samuel , gerente del Centro Comercial Haley de O Burgo, que admitió expresamente no haber permitido la entrada al local a dos chicos porque sabía que había problemas en el local, y se puede deducir claramente de sus manifestaciones, como expresamente afirma el Juzgador, que se le había hecho saber la controversia existente sobre el local y la intención de no dejar estar a nadie en el mismo. Quien no deja entrar a alguien en un local es que se considera con facultades para hacerlo, esto es, que lo posee. Esos dos chicos eran la administradora solidaria de "Inmobiliaria Coruña City SL" Doña Blanca y su marido D. Jose Daniel , que quisieron retirar los carteles publicitarios que se encontraban colocados en el local objeto de litigio, y el encargado del Centro Comercial les dijo que no podía entrar nadie.

En conclusión, si bien es cierto que la arrendataria manifestó expresamente su derecho de dar por extinguida la relación obligatoria, quedando el local libre de mobiliario y enseres, y en perfecto estado, a disposición de la arrendadora, también lo es que la arrendadora disfruta la posesión, y a pesar de disfrutar de la misma, en una afán de lucrarse, pretende enriquecerse abusivamente a costa de la otrora arrendataria.

4) En cuanto al fondo del asunto, en respaldo de la postura de la apelante, se cita, entre otras la SAP Barcelona, Sección 13ª de 15 de marzo de 2007 . Y haciendo suyas las consideraciones de dicha sentencia, se reafirma en que la demandante -apelante no puede pretender optar por el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, mientras detenta la posesión del local, tal y como ha quedado plenamente acreditado a la vista de las pruebas practicadas, e impedir el acceso al mismo de la antigua arrendataria, y enriquecerse injustamente con el abono de unas rentas que no se la adeudan, debiendo mantenerse la valoración efectuada por el Juzgado de Instancia en cuanto a la cuantificación de los importes pendientes de adeudo.

SEGUNDO.- Teniendo en cuenta las alegaciones realizadas por los litigantes, tanto en los escritos de demanda y contestación, como en los escritos de Recurso de Apelación y de Oposición al Recurso de Apelación, tenemos que hacer las siguientes consideraciones:

1º) El contrato litigioso cae dentro de la vigencia de la actual LAU de 1994, por lo que, tratándose de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda, se rige por las normas imperativas de los títulos I y IV de tal ley (el V fue derogado por la LEC de 2000 ), y, en su defecto, y por este orden, por la voluntad de las partes, por el título III, y por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4 LAU 1994). Por consiguiente, no contiene norma como la del artículo 11 sobre el desistimiento de arriendos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, o como el art. 56 de la anterior LAU, quedando la materia del plazo a la autonomía de la voluntad o libertad de pacto, y, a falta de previsión contractual, a lo dispuesto en el art. 1581 del CC . No admite, pues, la legislación aplicable el desistimiento del arrendatario en cualquier momento, y, por ello, la ruptura del contrato por decisión unilateral del arrendatario antes de finalizar el plazo contractual supone incumplimiento del arrendatario, sujeto a lo preceptuado en el art. 1124 del CC ... -"la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos....." - y al art. 1556 del mismo cuerpo legal - "si el arrendador o el arrendatario no cumplieran las obligaciones expresadas en los artículos anteriores podrán pedir la rescisión del contrato, y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente"-

La sociedad arrendadora, demandante-apelante en el presente procedimiento, según consta en sus diferentes escritos, ante la falta de pago de la renta por la sociedad arrendataria, no ha optado por la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, sino por la alternativa de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento, reclamando las rentas y demás cantidades devengadas e impagadas en el momento de interponer la demanda - y aunque no lo diga expresamente, si se deduce del contenido de sus escritos con la posibilidad de futuro de seguir reclamando las cantidades correspondientes a las rentas y demás cantidades, que se devenguen hasta la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, septiembre de 2014- .

2º) La cuestión litigiosa queda reducida, pues, a dos cuestiones: la primera a determinar si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes continua vigente, tal y como sostiene la demandante-apelante, con fundamento no sólo en que no ha consentido la resolución unilateral de la sociedad arrendataria sino también es que comunicó por escrito a dicha sociedad que no aceptaba la resolución anticipada y unilateral del contrato, o, si, por el contrario, tal y como defiende la sociedad arrendataria, la resolución, en principio, unilateral del contrato, ha sido aceptada por la sociedad arrendadora; y, en segundo lugar, en el caso de que se considere por este tribunal que se ha producido la resolución del contrato de arrendamiento, decidir o determinar desde que fecha hay que entender que ha quedado resuelto el contrato, y, por lo tanto, cuantas mensualidades de renta y demás cantidades deben ser abonadas por la arrendataria.

3º) Si bien es cierto, tal y como alega la sociedad apelante, que la demandante -apelante "Gallega de Distribuciones de Alimentación SA" comunicó a la sociedad arrendataria, en fechas 12 de febrero de 2008 y 2 abril de 2008, y al avalista del contrato de arrendamiento D. Argimiro en fechas 12 de febrero y 27 de marzo de 2008, que no estaba de acuerdo con la resolución del contrato de arrendamiento y que estaban obligados al cumplimiento de la cláusula segunda del contrato, en que se establecía que la duración del contrato sería hasta septiembre de 2014 , y que también es cierto que la entrega de las llaves por el arrendatario al arrendador, por si sola, no demuestra la aceptación de la resolución contractual por la arrendadora, no es menos cierto que de las pruebas obrantes en autos, se acredita, según entiende este tribunal, que la sociedad arrendadora aceptó la resolución del contrato de arrendamiento, en un principio realizado unilateralmente por la arrendataria. Y se estima así, por cuanto, lo que no puede pretenderse es que, por una parte, se considere vigente el contrato de arrendamiento, desplegando todos sus efectos en relación con la arrendataria, quien debe seguir abonando las rentas mensuales y las cantidades asimiladas a las rentas, y, por otra parte, la sociedad arrendadora tenga las llaves y la posesión del local; con posibilidad de arrendarlo a terceras personas. Si la arrendadora no estaba de acuerdo con la resolución contractual que le fue comunicada por la entidad arrendataria, no era suficiente con que lo manifestara así por escrito, sino que era necesario que su comportamiento o actuación estuviera en consonancia con la manifestación por escrito, es decir, realizando actos como la devolución de las llaves a la arrendataria - cuando menos, requiriéndola para que las recogiera - o haciéndole saber que no iban a tomar posesión del local.

La conclusión a la que llega este tribunal de que la resolución del contrato fue aceptada por la sociedad arrendataria, no es obstáculo el lugar en que fueron entregadas las llaves del local, por cuanto arrendadora-apelante no pone en cuestión que no haya recibido las llaves del local arrendado.

4º) En escrito de fecha 31 de marzo de 2008, remitido por Inmobiliaria Coruña City SL a la atención de Doña Beatriz Ares del Departamento Jurídico Gadisa Haley, se hace constar que ".....se pone en contacto con ustedes para notificarles la baja del contrato de arrendamiento del local nº 8 ubicado en el Centro Comercial del Haley del Burgo, Culleredo, que posee con su empresa, debido al cierre y disolución de dicha empresa. Así mismo, comunicarles que ya se le había hecho entrega mediante carta en Caja Central del Haley, o Burgo, Culleredo, notificándoles de dicho aviso en Enero del 2008, donde se os comunicaba el cierre de la empresa, y con ello la cesión del contrato, siendo entregado dicho local el día 1 de marzo de 2008, dejándose el depósito y fianza de dos meses, entregado en la firma del contrato, como medio de pago de los meses de enero y febrero de 2008. Agradeceremos el diligenciamiento de esta petición lo antes posible. Lo que se comunica a los efectos oportunos".

Dados los términos del escrito y su fecha, 31 de marzo de 2008, este tribunal estima que el contrato de arrendamiento no quedó resuelto hasta el 31 de marzo de 2008, por lo que los demandados están obligados a abonar las rentas, cantidades asimiladas a las rentas y demás gastos que constan en el anexo 2 presentado con el escrito de demanda, que ascienden a la suma de 5556,05 €

TERCERO.- No procede hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias (art.394 y 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación, interpuesto por la representación de GALLEGA DE DISTRIBUIDORES DE ALIMENTACIÓN SA., contra la sentencia de fecha 24-07-2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña, en Juicio Ordinario nº 1065/2008 , y estimando parcialmente la demanda inicial planteada por GALLEGA DE DISTRIBUIDORES DE ALIMENTACIÓN SA., contra la entidad INMOBILIARIA CORUÑA CITY, S.L., Argimiro y Horacio , debemos condenar y condenamos a los demandados a pagar a la actora la cantidad de 5556,05 euros; sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.