Sentencia Civil Nº 322/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 279/2014 de 14 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 279/2014-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1363/2011 del Juzgado Primera Instancia 3 Sabadell (ant.CI-5)

S E N T E N C I A Nº 322/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a catorce de julio de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación cantidad derivada de contrato de arrendamiento nº 1363/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Sabadell (ant.CI-5), a instancia de D/Dª. Otilia , contra CALÇATS MALLORQUI S.A. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 11 de diciembre de 2013.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

DECISIÓ

Decideixo estimar parcialment la demanda presentada per la procuradora Sra. Rifà, en representació de Doña. Otilia , i condemno la demandada entitat Calçats Mallorquí SA a pagar a l'actora la quantitat de 20.548,80 euros, més els interessos previstos en l'article 576 de la Llei d'enjudiciament civil. No es fa especial imposició de les costes causades en aquest plet.

Contra aquesta resolució es pot interposar recurs d'apel·lació, prèvia constitució en l'entitat bancària Banesto del dipòsit per recórrer, en la quantitat de 50 euros, que serà ingressada en el compte de dipòsits i consignacions d'aquest Jutjat, núm. 0812, segons allò que disposa la D. A. 15na. de la Llei O. 1/09, de 3 de novembre.

Aquesta és la meva sentència, que mano i signo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 7 de julio de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante DOÑA Otilia presenta demanda de juicio ordinario contra CALÇATS MALLORQUÍ S.A., en reclamación de alquileres y otros conceptos derivados del contrato de arrendamiento habido entre ambas partes.

Expone que, mediante contrato suscrito el día 14 de noviembre de 1987, la demandante DOÑA Otilia arrendó a CALÇATS MALLORQUÍ S.A. un local de negocio, a la vez que traspasaba el negocio de zapatería; dicho contrato fue sustituido por otro de fecha 1 de julio de 1997, pactando una duración de diez años; antes de cuyo vencimiento, el contrato fue prorrogado por cinco años más, según convenio suscrito el día 12 de junio de 2007, en cuyo pacto primero se concreta que la fecha de su finalización será la de 30 de junio de 2012; el día 28 de mayo de 2010, la demandada entregó las llaves del local de forma anticipada a través de Notario; el local fue de nuevo alquilado en fecha 1 de abril de 2011, por una renta de 1.400 euros mensuales.

Solicita el abono de los siguientes conceptos:

a) Alquiler del mes de junio de 2010: 1.934,11 euros.

b) Alquileres desde el mes de julio de 2010 a marzo de 2011, nueve meses a razón de 2.021,14 euros: 18.190,26 euros.

c) Diferencia entre el alquiler de 2.021,14 euros y la renta de 1.400 euros, pactada con el nuevo arrendatario: 621,14 euros al mes multiplicado por los 15 meses comprendidos entre abril de 2011 y junio de 2012: 9.317,10 euros.

d) IBI de los ejercicios 2010 y 2011 a cargo del arrendatario: 424,43 euros.

e) Sustitución del lavabo dañado por la demandada: 178,43 euros.

f) Gastos de volver a dar de alta el suministro de electricidad del que estaba dotado el local cuando lo arrendó y que la demandada ha dado de baja: 104,47 euros.

De lo anterior resulta un importe de 30.148,87 euros, de lo que hay que deducir la fianza prestada por la demandada de 1.322,23 euros.

En base a lo expuesto, solicita se dicte sentencia dando lugar a la demanda y condenando a CALÇATS MALLORQUÍ S.A. a abonar a DOÑA Otilia la suma reclamada de 28.826,64 euros, más los intereses legales y costas.

CALÇATS MALLORQUÍ S.A. se opone a la demanda presentada alegando, en síntesis: 1) que el término contractual pactado en el contrato de arrendamiento que unía a las partes había finalizado y que nos hallamos ante una prórroga, y 2) fuerza mayor por la imposibilidad de seguir abonando un alquiler elevadísimo y fuera de mercado.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda deducida por DOÑA Otilia contra CALÇATS MALLORQUÍ S.A., y condena a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 20.548,80 euros, más los intereses previstos en el artículo 576 de la L.E.C ., sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de CALÇATS MALLORQUÍ S.A. interpone recurso de apelación alegando: 1) falta de congruencia de la sentencia de primera instancia, 2) error en la valoración de la prueba respecto de la existencia de fuerza mayor, 3) y error en la aplicación del derecho, al resolver en contra de lo establece la Jurisprudencia respecto de la improcedencia de indemnización en los supuestos de prórroga voluntaria.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Debemos partir de los siguientes hechos que no se cuestionan:

1) En fecha 14 de noviembre de 1987, DOÑA Otilia y CALÇATS MALLORQUÍ S.A., suscriben un contrato de arrendamiento de local de negocio por un periodo de 15 años, documento 1, al folio 9.

2) El día 1 de julio de 1997, DOÑA Otilia y CALÇATS MALLORQUÍ S.A. celebran un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo local con una duración de pactada de 10 años, hasta el día 30 de junio de 2007, documento 3, al folio 13.

3) Antes de finalizar el término pactado, en fecha 12 de junio de 2007, DOÑA Otilia y CALÇATS MALLORQUÍ S.A. acuerdan pactar una prórroga contractual por cinco años más, hasta el día 30 de junio de 2012, y modifican las condiciones económicas del contrato en el sentido de que la renta se adaptará cada año a las variaciones del IPC aumentado en un tres por ciento (IPC más tres puntos), fijando una renta, de 1 de junio de 2007 a 30 de junio de 2008, de 1.760 euros mensuales, documento 4, al folio 15.

4) El día 13 de abril de 2010, la arrendataria comunica a la arrendadora su voluntad de resolver el contrato.

5) La arrendadora se opone, mediante burofax de 6 de mayo de 2010, documento 5, al folio 16.

6) Por burofax de 14 de mayo de 2010, CALÇATS MALLORQUÍ S.A. insiste en su intención de resolver el contrato, documento 6, al folio 18.

7) El día 17 de mayo de 2010, DOÑA Otilia expresa de nuevo su oposición, indicando que no acepta la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, documento 7, al folio 20.

8) CALÇATS MALLORQUÍ S.A. entrega las llaves del local arrendado el día 28 de mayo de 2010.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia considera que se ha producido un incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, por resolver de forma unilateral el contrato de arrendamiento de local de negocio sin respectar el plazo pactado, por lo que condena a CALÇATS MALLORQUÍ S.A. a pagar a DOÑA Otilia , una indemnización, por resolución anticipada del contrato, consistente en la renta del mes de junio de 2010, por importe de 1.934,11 euros, las rentas desde el mes de julio de 2010 al mes de marzo de 2011, esto es, nueve meses a razón de 2.021,14 euros, lo que supone la cantidad de 18.190,26 euros, más el IBI de 2010 y el IBI de 2011, que ascienden a 424,43 euros, resultando una cifra total de 20.548,80 euros.

La juzgadora de primera instancia desestima la indemnización por la diferencia entre el alquiler de 2.021,14 euros y la renta de 1.400 euros, pactada con la nueva arrendataria, la sustitución del lavabo dañado por la demandada: 178,43 euros y los gastos de volver a dar de alta el suministro de electricidad del que estaba dotado el local cuando lo arrendó y que la demandada ha dado de baja por importe de 104,47 euros, pronunciamientos que han devenido firmes al no haber sido impugnados por la parte demandante.

La parte apelante, como primer motivo de recurso, alega que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba en cuanto a que el periodo en el que se produce, por fuerza mayor, la rescisión del contrato por parte de CALÇATS MALLORQUÍ S.A., es en periodo de prórroga y no en periodo propiamente contractual, por lo que concluye que no procede la fijación de indemnización alguna en concepto de indemnización a favor de la arrendadora en tanto que en el momento de la rescisión no existe ningún periodo de rentas por cumplir.

En fecha 14 de noviembre de 1987, DOÑA Otilia y CALÇATS MALLORQUÍ S.A., suscriben un contrato de arrendamiento de local de negocio por un periodo de 15 años, documento 1, al folio 9.

El día 1 de julio de 1997, DOÑA Otilia y CALÇATS MALLORQUÍ S.A. celebran un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo local con una duración de pactada de 10 años, hasta el día 30 de junio de 2007, documento 3, al folio 13.

Antes de finalizar el término pactado, en fecha 12 de junio de 2007, DOÑA Otilia y CALÇATS MALLORQUÍ S.A. pactan una prórroga contractual por cinco años más, hasta el día 30 de junio de 2012, y modifican las condiciones económicas del contrato en el sentido de que la renta se adaptará cada año a las variaciones del IPC aumentado en un tres por ciento (IPC más tres puntos), fijando una renta, de 1 de junio de 2007 a 30 de junio de 2008, de 1.760 euros mensuales, documento 4, al folio 15.

El documento cuatro, obrante al folio 15, de fecha 12 de junio de 2007, por el que se prolonga el periodo contractual otros cinco años más, se aumenta la renta de 110.000 pesetas mensuales, equivalentes a 661,11 euros, a 1.760 euros a partir de 1 de julio de 2007, y se pacta que la actualización de la renta será del IPC más un tres por ciento, constituye una novación modificativa del contrato de fecha 1 de julio de 1997.

En este sentido, el Tribunal Supremo, en sentencia de 13 de enero de 2013 , ha indicado que la modificación operada relativa a la duración, al cambio de la persona arrendadora o a la elevación de la renta del alquiler es tan sólo modificativa y no extintiva del contrato anterior, y que tales elementos no constituyen extremos suficientes para sustentar una propia novación de la relación obligatoria con efectos extintivos.

Por tanto, tratándose de una novación modificativa del contrato de las reguladas en el artículo 1.203 del Código Civil , deviene obligatoria para las partes contratantes.

Sostiene la parte apelante que el desistimiento contractual se ha producido, no en periodo propiamente contractual, sino en periodo de prórroga y que, por ello, no cabe fijar indemnización alguna.

Cita una sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 y una sentencia de la sección trece de esta A.P. de Barcelona, de fecha 24 de mayo de 2011 .

La primera de ellas, sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , lo que se dice, confirmando la sentencia recurrida, es que la indemnización por desistimiento unilateral de la arrendataria ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por aquélla, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

No habla de prórroga contractual alguna.

No obstante, admite la aplicación analógica del artículo 11-2 L.A.U . para los arrendamientos de vivienda, pues entiende que el plazo de algo más de 9 meses debe considerarse suficiente para obtener una nueva ocupación del local o locales de litigio, a cambio de la percepción de una renta de mercado.

En el caso enjuiciado por la sección trece, únicamente se preveía la pérdida de la fianza y garantía adicional para el supuesto de resolución anticipada del contrato por causa imputable al arrendatario, quedando en propiedad de los arrendadores en concepto de indemnización libremente pactada por el período de rentas que quedare por cumplir.

Y, dice aquel Tribunal que, en el momento de la terminación de la relación arrendaticia y la devolución de las llaves por el arrendatario, el contrato se encontraba en período de prórroga voluntaria, habiendo transcurrido sobradamente el plazo de duración de cinco años, inicialmente acordado en el contrato de arrendamiento.

En el caso analizado, como hemos dicho, expirando el contrato el día 30 de junio de 2007, el día 12 de junio de 2007, las partes suscriben una novación modificativa del contrato, por la que modifican la renta y el plazo contractual, pero la modificación operada que afecta a la duración del contrato y a la elevación de la renta del alquiler, obliga a las partes según lo convenido en el trato modificativo, y consecuentemente, la prolongación de la duración del contrato deviene obligatoria para ambas partes.

Por ello, debemos desestimar este primer motivo de recurso.

CUARTO.- Como segundo motivo de recurso, la parte apelante opone la falta de valoración de la prueba en cuanto a la concurrencia de fuerza mayor, conforme al artículo 1.105 del Código Civil , a tenor del cual, nadie responderá ante aquellos acontecimientos que no hubieran podido preveer o que previstos fueran inevitables, como es la existencia de una crisis mundial que ha afectado bruscamente a todos los sectores.

En el presente caso, enlazando con lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, en base a la novación modificativa operada del contrato de 1 de julio de 1997, no se ha extinguido la obligación principal, por lo que nos hallamos ante un contrato de duración pactada superior a cinco años (diez años iniciales más otros cinco años).

La Jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, referida a contratos de local de negocio de duración pactada superior a cinco años, ha admitido la facultad de aplicación analógica del artículo 11.2 de la LAU , que dispone que en los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, las partes podrán pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Así, el Tribunal Supremo ha indicado en la sentencia de fecha de 9 de abril de 2012 :

'La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente). .../...

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de las rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido'.

Y en la sentencia del Tribunal de 29 de mayo de 2014 , se indica:

'No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato'.

Y si bien, en las sentencias dictadas por esta sección cuarta de fecha 22 de noviembre de 2013 , 19 de diciembre de 2012 , y 18 de junio de 2012 , dijimos que la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos del Código Civil por la vía de remisión normativa, no siendo de aplicación el artículo 11 de la LAU , en aquellos supuestos, se trataba de contratos por un plazo no superior a cinco años.

QUINTO.- El contrato que nos ocupa ha sido resuelto unilateralmente el día 28 de mayo de 2010 cuando quedaban dos años de contrato.

El local ha sido arrendado de nuevo en fecha 1 de abril de 2011.

La juzgadora de primera instancia condena una indemnización de diez meses de renta, de junio de 2010 a marzo de 2011 ambos inclusive.

De acuerdo con lo pactado en la novación modificativa, en los últimos meses la renta de este local, de 50 m2 alcanza los 1.934,11 euros, más IVA, menos IRPF, por lo que resulta un recibo de 1.876,09 euros mensuales (documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda).

Consta en autos que la cifra de negocio ha disminuido en el ejercicio 2010 un 11,94% respecto del ejercicio 2009 y en éste un 4,08% respecto del ejercicio 2009, documento 5 de la contestación.

La sociedad CALÇATS MALLORQUÍ S.A. en el ejercicio 2010 ha tenido pérdidas por importe de 15.652 euros, documento 6 de la contestación a la demanda.

Del informe aportado como documento número 11 de la contestación a la demanda, resulta que el valor de mercado del arrendamiento sería de entre 15 euros/m2 y 21 euros/m2, por lo que, tomando éste último valor, y teniendo en cuenta la superficie del local, el precio de mercado en los años 2008 y 2009 se sitúa en los 1.050 euros.

Y, finalmente, en el contrato celebrado con la nueva arrendataria, el día 1 de abril de 2011, se ha pactado una renta de 1.400 euros, más IVA, menos IRPF.

Por tanto, teniendo en cuenta que la renta vigente (1.934,11 euros, más IVA menos IRPF) es superior casi en un 40% a la renta de mercado que se negocia en la actualidad (1.400 euros, más IVA, menos IRPF) y la disminución de ingresos de la entidad demandada que consta acreditada con la documental aportada y con la prueba pericial practicada en la instancia, consideramos que la resolución del contrato operada unilateralmente por CALÇATS MALLORQUÍ S.A. no se ha debido a causas arbitrarias.

Por ello, siguiendo lo dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 9 de abril de 2012 , tomando como criterio orientativo lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, de la LAU de 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, y haciendo uso de la facultad moderadora del artículo 1.103 del Código Civil , consideramos procedente moderar la indemnización solicitada a la de un mes de renta por cada año que quedaba por cumplir.

Debemos tomar para calcular los dos meses de renta la última renta en vigor que considera probada la sentencia de primera instancia en el antecedente de hecho cuarto, correspondiente a la renta del mes de mayo de 2010, lo que supone la cantidad de 3.868,22 euros (dos meses de renta, a razón de 1.934,11 euros) más el IBI de los ejercicios 2010 y 2011 a cargo del arrendatario, por importe de 424,43 euros.

De lo anterior resulta una suma de 4.292,65 euros, de la que hay que deducir la fianza prestada por la demandada de 1.322,23 euros.

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso y revocar en parte la sentencia del Juzgado de primera instancia, y en su lugar, condenar a CALÇATS MALLORQUÍ S.A. a pagar a DOÑA Otilia , la cantidad de2.970,42euros, más el interés legal de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda.

SEXTO.- Estimando parcialmente la demanda y el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CALÇATS MALLORQUÍ S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de SABADELL, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.363/2011, de fecha 11 de diciembre de 2013, debemosREVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTEdicha sentencia, y en su lugar, condenamos a CALÇATS MALLORQUÍ S.A. a pagar a DOÑA Otilia , la cantidad de2.970,42 euros, más el interés legal de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.