Sentencia Civil Nº 322/2015, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 224/2015 de 03 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

SENTENCIA: 00322/2015

Ilmos. Sres:

DON JOSE ANTONIO VARELA AGRELO

DON JOSE RAFAEL PEDROSA LOPEZ

DOÑA MARÍA PURIFICACIÓN PRIETO PICOS

En Lugo, a tres de septiembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de JUICIO VERBAL0000725/2014, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 deLUGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION(LECN) 0000224/2015, en los que aparece como parte apelante, Florencia , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. ANA STOCK BERNARDEZ, asistido por el Letrado D. JUAN MANUEL VIDAL-PARDO GARCIA, y como parte apelada, Benigno , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. CARLOS DANIEL VILA VARELA, asistido por el Letrado D. JULIO GONZALEZ GONZALEZ, sobre reclamación de cantidad, siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Dª MARÍA PURIFICACIÓN PRIETO PICOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de LUGO, se dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 2.015 , en el procedimiento RECURSO DE APELACION (LECN) 0000224/2015 del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: Que estimando parcialmentela demanda formulada por Dña. María Purificación , representadas por la Procuradora Sra. Stock Bernárdez, contra D. Benigno , representado por el Procurador Sr. Vila Varela, DEBO CONDENAR Y CONDENO al expresado demandado a abonar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA EUROS (250), POR LA RENTA DE marzo de 2014; así como la cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO EUROS CON CATORCE CÉNTIMOS (525,14). Ello con aplicación de los intereses legales devengados desde la interpelación judicial hasta su completo pago, calculados al tipo de interés legal del dinero, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución; y sin expresa imposición de costas.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 22 de julio de 2015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, salvo en lo que no resulten coincidentes con los de esta resolución y,

PRIMERO.-La parte apelante impugna la sentencia recurrida, solicitando su revocación, con la íntegra estimación de las pretensiones formuladas en la demanda rectora de este procedimiento.

SEGUNDO.-Analizado el objeto del recurso y los términos de la sentencia recurrida, se advierte que el recurrente discrepa con la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia. Así mismo, considera que la juzgadora ha incurrido en una errónea aplicación del derecho en lo que respecta al fondo del asunto.

Lo motivos del recurso no pueden ser estimados.

En la demanda rectora de este procedimiento, la actora ejercita acción de reclamación de cantidad contra el demandado. En concreto, reclama 2.143,39 euros en concepto de daños causados en la vivienda arrendada; 347,87 euros en concepto de cantidad adeudada por la renta de marzo de 2014, más los gastos de suministros de electricidad (49,85 euros) y de agua (48,02 euros); así como las rentas que se adeuden a la fecha de la sentencia.

La parte demandada se opuso, alegando que había preavisado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento dentro del plazo fijado en el contrato, procediendo a entregar las llaves a la arrendadora el 27 de marzo de 2014. A su vez, negó la realidad de los daños afirmados por la actora y demás conceptos reclamados.

La juez a quo, tras valorar en su conjunto la totalidad de la prueba practicada estimó parcialmente la demanda. Consideró acreditado el pago de las cantidades reclamadas por los suministros de agua y electricidad por parte del demandado. En relación al importe de renta correspondiente a marzo de 2014, condenó al demandado a su abono. Por lo que respecta a las rentas devengadas con posterioridad a la entrega de las llaves y abandono de la vivienda por el arrendatario, la juzgadora desestimó la pretensión de la actora. En cuanto a los daños causados en la vivienda arrendada y el mobiliario de ésta, la juzgadora estimó parcialmente la demanda por los conceptos relativos a la limpieza de vivienda y mobiliario, desperfectos en uno de los armarios, una cama, tres sillas, un mueble de baño y una plancha de cocina de leña, ascendiendo el importe total de tales daños a 525,14 euros.

En primer lugar, la recurrente discrepa con la solución jurídica adoptada respecto de la desestimación de su pretensión relativa a la reclamación de las rentas devengadas con posterioridad a la entrega de las llaves de la vivienda arrendada y el abandono de la misma. Entiende que, dado que la duración pactada en el contrato de arrendamiento controvertido era inferior a cinco años, el arrendatario no tenía derecho al desistimiento que contempla el art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos . En este sentido, ya en su escrito inicial, consideró que el arrendatario debía abonar las rentas devengadas hasta la fecha de la sentencia. Argumenta que ello es así porque, según la cláusula cuarta del contrato, el arrendatario debería haber preavisado con al menos 15 días de antelación a la expiración de la prórroga en curso, de manera que, al no haberse respetado el indicado plazo, el contrato se habría prorrogado en los términos pactados.

La juzgadora entendió que el incumplimiento del plazo de preaviso no impedía el ejercicio del derecho de desistimiento concedido al arrendatario en el contrato; sino que la consecuencia sería la obligación de indemnizar al propietario en la forma pactada expresamente. Así las cosas, al considerar resuelto el contrato a la fecha de abandono y entrega de las llaves de la vivienda, la juzgadora desestimó la pretensión de pago de las rentas devengadas hasta la fecha de la sentencia, 'no constando ningún pacto indemnizatorio por el incumplimiento del plazo de preaviso, y no habiéndose acreditado por la parte actora que dicho incumplimiento le haya causado algún perjuicio'.

Para el análisis de la cuestión planteada, hemos de tener en cuenta las partes suscribieron en fecha de 30 de marzo de 2010 un contrato de arrendamiento de vivienda. En la cláusula cuarta del citado contrato se dispone que 'el plazo de duración de este contrato es de un año, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por períodos anuales sucesivos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con quince días de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de sus anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato'.

Al respecto, en virtud de la Disposición transitoria primera de la Ley 4/2013 de 4 de junio , el contrato que nos ocupa ha de regirse por lo dispuesto en la LAU 29/1994 de 24 de noviembre en su redacción anterior a la entrada en vigor de la citada Ley. Así las cosas, el art. 9 LAU disponía, en su redacción anterior, que 'la duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'.En relación a la posibilidad de desistimiento por el arrendatario, el art. 11 LAU , en su redacción anterior, disponía que 'en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

En el presente caso, la parte demandada sostiene que preavisó a María Purificación , hija de la arrendadora y tutora legal de ésta, por vía telefónica a principios de marzo de 2014, ya que había sido con ella con quien había realizado las negociaciones relativas al arrendamiento. María Purificación reconoció que había tratado con el demandado, pero remarcó que los tratos relativos al arriendo habían sido 'por escrito'. En consecuencia, insistió en el acto de la vista que los arrendatarios 'tenían que aportar por escrito el desistimiento'; que ella 'nunca mostró su conformidad con que se fueran del inmueble'; añadiendo que 'en el momento de entregar las llaves les pido que rescindan el contrato por escrito, que, entonces, sí me daría por enterada,......,me dicen que me lo van a enviar por correo y nunca llegó a mis manos'. La Sra. Florencia manifestó que el arrendatario le comunicó por teléfono su voluntad de no renovar el contrato a finales de marzo de 2014, a lo que ella le habría contestado que 'no estaba cumpliendo el contrato'. Ante ello, la Sra. Florencia explica que 'les indiqué que iba yo a recoger las llaves y ellos se negaron a dejarme a mí las llaves'. Finalmente, el demandado hizo entrega de las llaves el 27 de marzo de 2014 por medio de una vecina, Estrella , la cual se había encargado del cuidado de la casa arrendada en los años anteriores. La parte actora, reconoce que en los cuatro días siguientes, se procedió a entrar en la vivienda arrendada y se pudo comprobar por la propia Sra. Estrella el estado en que se encontraba.

A la vista de lo anterior, en el supuesto enjuiciado, no podemos considerar acreditada la resolución del contrato por mutuo acuerdo de las partes, dada la insistencia de la actora en negar tal extremo; sin que el demandado haya logrado acreditar que, efectivamente, el preaviso se produjo dentro del plazo estipulado en la cláusula cuarta del contrato. Desde luego, no parece que exista un consentimiento tácito por parte de la arrendadora a la resolución del contrato por el mero hecho de que hubiera aceptado la entrega de las llaves. Ciertamente, ante la firme decisión del arrendatario de hacer entrega de las llaves y abandonar la vivienda, nada podía hace la arrendadora, salvo hacerse cargo de dicha vivienda.

Por otro lado, el art. 11 LAU , en su redacción anterior a la reforma de 2013, no faculta al arrendatario al desistimiento unilateral del contrato de duración igual o inferior a cinco años. Ahora bien, la jurisprudencia ha venido modulando las consecuencias del desistimiento a partir de una interpretación más flexible del art. 56 de la anterior LAU , criterio que se viene manteniendo hasta nuestros días y que es enteramente aplicable a la legislación arrendaticia aplicable en este caso. En este sentido, dice la sentencia del TS de 8 de febrero de 2007 , citando la de 3 de febrero de 2002 , 'es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual', lo cual permite valorar las posibles situaciones concurrentes. Añade la STS de 3-2-2006 que, 'en tal línea de pensamiento, procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva'.

En el supuesto que nos ocupa, la demandante se ha limitado a reclamar en su demanda las rentas devengadas hasta la fecha de la sentencia desde la fecha de abandono de la vivienda por el arrendatario, pero sin acreditar la realidad del perjuicio originado por el incumplimiento del plazo de preaviso. Por otro lado, no podemos considerar que las rentas dejadas de percibir se conviertan en un perjuicio cuantitativo y conceptual inquebrantable. Por ello, habrá que determinar en el caso concreto los perjuicios reales originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo de preaviso en atención a las circunstancias del caso. Así las cosas, la actora ha tratado de fundar su pretensión en que no aceptó la resolución unilateral del arrendamiento, optando por exigir el cumplimiento del contrato, lo que implicaría el abono de las rentas dejadas de percibir. Sin embargo, no pueden desconocerse las circunstancias concurrentes: efectiva desocupación de la vivienda antes del comienzo de la nueva prórroga, con entrega de las llaves y recuperación de la posesión por la arrendadora, habiendo entrado en la vivienda que quedó a disposición de la arrendadora, con la consiguiente posibilidad de nuevo arrendamiento. A ello hay que añadir que la propia actora manifestó que antes de la expiración de la prórroga en curso, el arrendatario le había expresado su voluntad de cesar en el contrato; llegando a reconocer que ella misma que le pidió al demandado que rescindiera el contrato por escrito, ya que en tal caso 'sí se daría por enterada'. En relación a ello, hay que tener en cuenta que la mentada cláusula cuarta del contrato no establecía como condición de la no renovación que la manifestación se plasmase por escrito. A su vez, hay que añadir que, en palabras de la propia actora, ésta habría indicado a los arrendatarios que ella misma iría a recoger las llaves personalmente, a lo que ellos se habrían negado. Por tanto, aun cuando no está totalmente acreditado que el preaviso se hubiera producido con quince días de antelación a la expiración de la prórroga, no es menos cierto que la arrendadora tuvo conocimiento de ello días antes de que se produjera.

En atención a lo expuesto, entendemos que sería completamente desproporcionada y abusiva la concesión de las rentas devengadas hasta la finalización del contrato, tal y como propone ahora el recurrente. En efecto, los arrendatarios comunicaron a la arrendadora su decisión de no renovar el contrato antes del comienzo de la nueva prórroga, poniendo a su disposición las llaves de la vivienda, permitiendo, de esta manera, que pudiera arrendarla de nuevo. Ello demuestra buena fe en la conducta del demandado. Todo ello, sin desconocer que la arrendadora permitió la entrada en la vivienda a una persona de su confianza en los días posteriores a la entrega de las llaves.

Por todo lo expuesto, entendemos que procede la desestimación de la pretensión relativa al abono de las rentas devengadas con posterioridad a la entrega de las llaves y abandono de la vivienda arrendada, al no haberse acreditado que el incumplimiento del plazo de preaviso hubiera causado algún perjuicio a la arrendadora.

En segundo lugar, la recurrente entiende que la juzgadora ha realizado una valoración errónea de la prueba practicada, siendo procedente una revisión de los hechos declarados probados. En concreto, se refiere a la declaración de la testigo Estrella , de la cual se desprenderían los desperfectos objeto de reclamación, los cuales coincidirían con los reseñados en el informe pericial.

Los argumentos anteriores no pueden ser acogidos. Debemos recordar que, en el recurso, únicamente, puede impugnarse la valoración realizada en la instancia, si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca las más elementales directrices de la lógica. En este caso, los argumentos esgrimidos por el apelante, tanto respecto de la prueba testifical como respecto de las conclusiones alcanzadas en cuanto al informe pericial se dirigen, en realidad, a valorar los mismos de manera subjetiva y parcial, pretendiendo sustituir con su criterio las conclusiones ponderadas del juzgador de instancia, que ha basado su decisión en un objetivo y razonado análisis del conjunto probatorio.

Efectivamente, visionado el video, podemos constatar que la Sra. Estrella reconoció que la vivienda arrendada era una casa, 'más o menos habitable', de unos cuarenta o cincuenta años que presentaba importantes problemas de humedad y 'condensación'; dándose, además, la circunstancia de que dos de sus paredes estaban a 'ladrillo visto'. En tales condiciones, es lógico y razonable que la juzgadora haya tenido en cuenta que cuando se efectuó la inspección por el perito judicial hubieran transcurrido más de ocho meses desde el abandono de la vivienda.

Respecto del pavimento de la vivienda, la testigo reconoció, igualmente, que algunas de las baldosas ya estaban rotas al inicio del arrendamiento.

Con base en lo expuesto, esta Sala considera acertada la decisión de la juzgadora de instancia; en consecuencia, procede desestimar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

TERCERO.-En cuanto a las costas, dada la desestimación del recurso, procede la imposición de las causadas en esta alzada a la parte recurrente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos totalmente el recurso interpuesto por la representación procesal de Florencia contra la sentencia recurrida, confirmándola en todos sus pronunciamientos. Todo ello con imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.