Sentencia CIVIL Nº 322/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 567/2016 de 12 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 567/2016 2ª
JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 139/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 MANRESA
S E N T E N C I A N ú m. 322
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Dª M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ
En la ciudad de Barcelona, a doce de junio de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 139/2015 seguidos por el Juzgado
Primera Instancia 5 Manresa, a instancia de María Cristina y Borja , contra Elsa , los cuales penden ante
esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia
dictada en los mismos el día 28 de enero de 2016 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando parcialmente la demanda formulada por D Borja y Dª María Cristina y contra Dª Elsa , CONDENO a la parte demandada a que, una vez firme esta Sentencia satisfaga a la parte actora la suma de 752'68 euros así como sus intereses legales del artículo 576 NLEC, No se imponen el pago de las costas causadas a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de junio de 2017 .



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de diciembre 2014, enero y febrero 2015, a razón de 400 €/mes, más 171#90 por suministros eléctricos y 108#05 por tasa de basuras, respecto del contrato de arrendamiento de 1.11.2013 sobre la vivienda sita en la AVENIDA000 , NUM000 , NUM001 de Castellbell i el Vilar, a cuya pretensión se acumula, al amparo del art. 483.3.3º LEC , la reclamación de rentas y cantidades asimiladas por importe de 1479#85 € más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión ( en el juicio, según la actora ,la demandada adeudaba 2482#68 €, por 5 mensualidades - de marzo a julio 2015, manifestando la actora haberse abonado las rentas de diciembre, enero y febrero - 209#97 € por facturas de electricidad, 142#71 por facturas de agua, 350#85 € por desperfectos en la vivienda y 150 € por tener que dar de alta el contador de gas ).

La demandada entregó, en 12.7.2015, las llaves de la vivienda y su posesión a la actora (f. 33), por lo que, a instancia de ésta, se dejó sin efecto el señalamiento.

Dª Elsa , la demandada, compareció en la actuaciones interesando la designación de Abogado y Procurador a fin de oponerse a la demanda (f. 35); una vez designados, se opuso a la referida pretensión, negando adeudar cantidad alguna en concepto de rentas, al haber abonado todas las sumas reclamadas (manifiesta que pagó hasta la renta de junio 2015) en el momento de entregar la posesión, aunque admite la deuda por suministros y, en su caso, procede descontar el importe de la fianza.

La sentencia de instancia, tras excluir los desperfectos, la indemnización de perjuicios por el boletín de gas y la compensación de la fianza, estima parcialmente la demanda condenando a la demandada a pagar a los actores la suma de 752#68 €, por los conceptos de renta de julio (400 €) y suministros (209# 97 € y 142#71 €) que fueron admitidos por la demandada; la renta de julio, entregadas las llaves en 12 de julio, se devengó; pero no considera acreditado el impago de las rentas de marzo a junio 2015 (dice '...no hay fiabilidad o certeza .. sobre las rentas que se reclaman como adeudadas...'). Frente a dicha resolución se alza la demandada, de un lado al considerar que no procede la renta de julio, al haber entregado la vivienda en junio y deben compensarse los suministros con la fianza, al haber existido un pacto verbal en este sentido, quedando planteado el debate en esta alzada concretado en dichos dos extremos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Borja y Dª María Cristina y Dª Elsa , en la referida fecha, por una renta mensual de 400 € y la resolución del mismo en 11.7.2015 (f. 51). 2) La demandada entregó, en 12.7.2015, las llaves de la vivienda y su posesión a la actora (f. 33). 3) No consta prueba alguna sobre el alegado pacto verbal de compensación de las deudas por suministros con la fianza, cuya aplicación incide en la posterior fase de liquidación del contrato, atendida su finalidad

TERCERO.- .La demandada reconoce que entregó las llaves y la posesión en 12.7.2015, ergo más allá del plazo establecido en el contrato (o incluso en la ley) para que la renta fuera exigible por entero, por lo que adeudaba el mes de marzo; de otro lado, cierto que el arrendatario constituye la fianza para 'garantizar' (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato , el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza: la restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario. Por todo lo cual, a falta de pacto, en absoluto acreditado, la fianza forma parte de la última fase, de liquidación del contrato.



CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por Dª Elsa contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona, Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/ a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.