Sentencia Civil Nº 323/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 462/2013 de 25 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 462/2013 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 316/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 25 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 323

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de junio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 316/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 25 Barcelona, a instancia de CONCESIONES ASOCIADAS, S.L contra . VALLE INDUSTRIAL S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de marzo de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que estimando en su integridad la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Dª Concha Cuyas Henche, en nombre y representación de 'Concesiones Asociadas, S.L.', contra 'Valle Industrial, S.L.', debo condenar a la demandada a satisfacer a la actora la cantidad de sesenta mil veinticuatro euros con ochenta y tres céntimos, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, acordando la ejecutividad del aval prestado por 'Banco de Sabadell, S.A.' en fecha de veinticinco de Julio de dos mil ocho, como pago parcial de la indicada cantidad.

Se imponen a 'Valle Industrial, S.A.' las costas causadas en esta instancia.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 28 de mayo de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare el incumplimiento contractual de la demandada y se condene a la entidad VALLE INDUSTRIAL SL a abonar a CONCESIONES ASOCIADAS SL la suma de 60.024'83 € (más, 'de ser preceptiva', la que ascienda la efectiva adaptación de las instalación eléctrica a la normativa actual ocasionada por la baja efectuada por la demandada, presupuestada en 17.400 €, cuya pretensión fue desistida), en concepto de daños y perjuicios derivados de incumplimiento de contrato (coste de actuaciones precisas para reintegrar el local al estado que tenía al ser arrendado), más los intereses desde la interpelación judicial, así como que se acuerde la ejecutividad inmediata del aval a favor de la actora. A dicha pretensión se opuso la demandada en el sentido de que realizó las obras de adaptación autorizadas en el contrato, con una inversión de 341.039 €, sin afectar a elementos estructurales (f. 235 y ss), de lo que la actora, no solo estaba informada sino que verificaba el estado de las obras, a más de hacerse cargo del cambio de nombre de los suministros de agua y luz del local (f. 249 y ss); que resolvió el contrato en los términos pactados y no existía obligación de entregar el local 'en el mismo estado que estaba en el momento de suscribirlo', recibiéndolo 'libre, vacuo y epedito' y en correcto estado de conservación, aceptado por la arrendadora en el momento de la entrega, sin realizar advertencias sobre el estado del local; cuestiona los conceptos que se reclaman y el importe que considera arbitrario, elaborado en base a un informe que ni siquiera se ha personado en el local.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a la demanda. Frente a dicha resolución se alza la entidad demandada reiterando los motivos de oposición articulados en la contestación (las obras estaban amparadas en el contrato, la propiedad conoció y consintió las referidas obras - cuya envergadura hacía presumir que el local no se devolvería como estaba en origen -, según la testifical, con independencia de que debía devolver el local 'debidamente conservado, salvo el desgaste normal del uso' y no 'como se entregó'), alegando el error en la apreciación de la prueba, máxime cuando al recibirse el local no se formuló queja alguna, e insistiendo en la mala fe de la actora; niega la procedencia de la cuantía, cuestionando la pericial del Sr. Amadeo ; el aval solo garantiza el pago de las rentas (cláusula 8.2) y, enfín, se opone a la condena en costas. Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 28.7.2008 sobre el local sito en los bajos de Avda. Diagonal 237 de Barcelona, concertado entre la actora, como propietaria/arrendadora y la demandada como arrendataria, por 10 años, con la posibilidad de que a partir del tercer año, la arrendataria podía recindir el contrato, mediante preaviso de tres meses (f. 45 y ss) ;en el referido contrato, a los presentes efectos, consta la prohibición expresa de la realización de 'cualquier tipo de obras mayores o menores, así como la variación física o estética de los elementos del local'(cláusula 4.1), sin perjuicio de las de adecuación de instalaciones necesarias, que se autorizan (de hacerse entre el 1 y el 31 de octubre de 2008) y las de pequeña reforma y decoración, así como que ' al vencimiento ... la arrendataria se obliga a devolver el local debidamente conservado, salvo el desgaste normal del uso, comprometiéndose a retirar a sus costas todas aquellas instalaciones que le indique la arrendadora..., se unirá al presente contrato. Reportaje fotográfico del estado actual del local e instalaciones que servirá de control en el momento de la devolución del local'; si bien se establece como fianza la suma de 10.000 €, nunca fue entregada por la arrendataria; asimismo, se constituyó aval a primer requerimiento por 20.000 € (cláusula 8ª 2) en garantía de las obligaciones derivadas del contrato (obrante al f. 207) .2) Previamente al contrato, el local había sido objeto de una profunda reforma y modernización por importe superior a los 120.000 €, afectando a las instalaciones (eléctrica, agua, telefonía, instalaciones informáticas, ADSL), remodelación interior de paletería, calefacción y aire acondicionado, cristales antomotín, carpintería instalación de altillos, escaleras, barandillas, iluminación, decoración y revestimiento de paredes, divisiones interiores, baños completos, etc... (f. 59 y ss, 146 y ss). 3) A poco de iniciar el contrato, la demandada llevó a cabo obras para ubicar el segundo piso de exposición y venta de material de iluminación, que supusieron una importante modificación del local con reducción del espacio útil en unos 60 m2, retirada de la planta altillo, escalera de acceso, plataformas y barandillas, modificación y reducción del sistema de ventilación del local reduciendo su superficie, daños en el parqué por la retirada de un suelo técnico, eliminación de manparas divisorias, todo ello sin conocimiento de la actora en principio, si bien al conocerlas después, advirtió a la arrendataria que, al finalizar el contrato, las obras debían ser retiradas, reponiendo el local a su estado inicial. 4) En 27.10.2011, tras el oportuno preaviso a la actora, y siendo ésta la fecha convenida, y tras remitir la actora a la demandada burofax (f. 54) recordando la obligación de cumplir la cláusula 4ª del contrato y advirtiendo respecto de la devolución del local en las mismas condiciones en que se entregó, se produjo la resolución del contrato y la entrega del local a la actora, suscribiéndose el documento de resolución y entrega de llaves en la misma fecha con reserva de constatación de impagos e incumplimiento de obligaciones (f. 57 y 58) ,y quedando constancia del estado del local en el acta notarial del mismo día, una hora más tarde de la entrega (f. 110 y ss, en relación con la testifical del Sr. David , interiorista que se encargó de la reforma de la demandada) .5) Por burofax de 22.11.2011 la actora requirió a la demandada a fin de que procediera según lo acordado en el contrato, informando de las alteraciones en el local y reclamando la suma presupuestada y 17.400 € por adaptación de la instalación eléctrica (f. 131 y ss), al que contestó la demandada negando todos los daños y reclamando el aval de 20.000 € (f. 140 y ss). 6) la demandada no realizó actuación alguna tendente a returar las ejecutadas a su instancia y para devolver el local a su estado inicial. 7) De nuevo la actora reiteró el requerimiento, y comunicó a la demandada la fecha de los trabajos de adecuación al local a su estado inicial el día 15.1.2012, a fin de volver a ponerlo en el mercado de alquiler (f. 144 y ss)

TERCERO.-Lógicamente se comparte el fundamento segundo de la resolución recurrida, en cuanto constituye doctrina de esta Sala; efectivamente, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.-De los términos transcritos en el primer extremo del fundamento 2º se infiere que la arrendataria venía obligada a restituir el local en el mismo estado en que se encontraba al recibirlo, 'tal como lo recibió', estado que se plasma expresamente en el contrato según se ha expuesto, coindiendo con la regulación legal, precisamente para poder arrendarlo en las mismas condiciones, posibilitándose en el presente caso el examen comparativo de 'estados' al constar el del local en el momento de la entrega por el arrendador; así: a) conforme al contrato la arrendataria se obligaba a devolver el local debidamente conservado, salvo el normal desgaste de uso, comprometiéndose a retirar todas las instalaciones(lógicamente puestas por la arrendataria) que le indique la arrendadora(cláusula 5ª), lo que debe completarse con que se prohiben las obras y las sustituciones deberán ser de la misma clase y color, adjuntándose un reportaje fotográfico del local para su control en el momento de la devolución(cláusula 4ª). Efectivamente, el inmueble se devuelve sin la planta altillo y sin la escalera que daba al mismo, sin los separadores de la planta superior (divisiones acristaladas), faltando uno de los baños, habiéndose retirado toda la iluminación, con una estructura de madera en forma de cubos grandes que ocupan una parte del local (acta notarial en relación con la testifical de Don. David y del Sr. Landelino ), constando que todo el material retirado está en poder de la demandada sin devolverlos a la actora (testifical del Sr. David e interrogatorio del LR de la demandada), de forma que las obras efectuadas por la demandada, solo sirven para la actividad a que se dedicaba ésta (exposición de material de iluminación).

Sin duda, la arrendataria había sido previamente avertida de su obligación: a) el 19.10.2011 (quince días antes de la entrega), recibe el burofax de la actora que, conocida la voluntad de la demandada de resolver el contrato, le comunica que el 28.10.2011 se persone en el local para la entrega de llaves, y le recuerda que la devolución del local ha de ser 'con los acabados que se entregó...tal y como consta en las fotos que se efectuaron o los publicados en la web de referencia para su alquiler...es decir... deberá retirar las obras ejecutadas y restituir el local a su estado inicial de entrega', quedando no obstante el local en el refeido estado. b) en el momento de la entrega, se suscribe un documento de finiquito, en el sentido antes indicado, con reserva de constatación de impagos e incumplimiento de obligaciones, remitido por burofax a la demandada, sin objeción alguna. Constatación que se objetiviza en el acta notarial levantada una hora después de la entrega, que responde a esa reserva en el documento de finiquito, y que constata las importantes modificaciones realizadas por la demandada, por otra parte admitidas por ésta en la contestación en cuanto a la inversión efectuada (en relación con la testifical del Sr. David ) y vienen relacionadas en la memoria constructiva aportada por la misma al contestar.

QUINTO.-Se dispone, a efectos de determinación de la valoración de la resposición, de dos dictámenes: a) el Informe del arquitecto técnico Sr. Amadeo , a instancia de la actora, sobre los daños y las actuaciones necesarias para reintegrar el inmueble a su estado original, reponiendo los elementos originarios eliminados y eliminando las instalaciones levantada para su exclusiva actualidad (f. 169 y ss), en base a visitas efectuadas el 16.11.2011 y 29.12.2011 por valor de 60.024'83 €; b) el Informe del ingeniero industrial Sr. Simón , a instancia de la demandada (f. 285 y ss), en base a visita de inspección efectuada en 20.6.2012, quien valora los trabajos a restituir por el arrendatario (desmontaje de todo el mobiliario): 2547'94 € IVA incluido.

El dictamen del segundo, omite toda referencia a la retirada de la estructura de madera en forma de grandes cubos ni la instalación de los separadores acristalados, máxime cuando el testigo (de la demandada) reconoce haber presupuestado en más de 20.000 €, la retirada de la estructura, que calificó de complejo, y el perito valora el desmontaje de todo el mobiliario en, simplemente, 2900 €; se comparte por otro lado la valoración, razonada con argumentos lógicos, del refeido informe (el perito no es quien debe dictaminar sobre en qué estado debe devolverse el local, según el contrato, y menos establecer trabajos que 'considera' no debe realizar la arrendataria). Sin embargo, el aportado por la actora, Don. Amadeo , se refiere a todas las actuaciones necesarias para reponer los elementos eliminados y, a la vez, eliminar las instalaciones que impiden o dificultan un nuevo arrendamiento.

Enfín, el aval (constituido, precisamente, como 'complemento' a la fianza arrendaticia y 'garantía adicional', conforme a la cláusula 8.2, que, recordemos, por la fianza, no se entrega cantidad alguna por tal concepto, y sin duda quedando el aval sometido al régimen del art. 36 LAU 94, respecto de su devolución) garantiza (f. 207) no solo el pago de las rentas, sino 'cualesquiera otras obligaciones económicas que se deriven para el arrendatario'.

SEXTO.-Ciertamente se desiste de la pretensión relativa a la adaptación de las instalaciones eléctricas, si bien en atención a cómo viene formulada, a que la demanda se admite sustancialmente, a los requerimientos previos de la actora y a que han sido rechazadas las pretensiones de la demandada, procedía la expresa imposición de las costas de primera instancia a ésta y, por la desestimación del recurso, sin que se aprecien serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida, procede la expresa imposición a la apelante de las costas de esta alzada ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por VALLE INDUSTRIAL SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.