Sentencia Civil Nº 323/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 501/2015 de 02 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 501/2015.

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 501/2015

SENTENCIA Nº 323

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad deValencia, a dos de noviembre de 2015.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presenterecurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 5 de mayo de 2015, recaída en autos de juicio ordinario nº 1820/2014, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de los de Valencia , sobre reclamación de cantidad.

Han sido partesen el recurso, como apelante, la parte demandada REALE SEGUROS S.A.,representada porD. Onofre Marmaneu Laguia, Procurador de los Tribunales, y asistido de Dª. María José Martorell Barres, Letrado;

Como impugnante, la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 , NUM000 , representada por Dª. Amparo García Ballester, Procuradora de los Tribunales, y defendida por D. Javier Planes Carrasquer, Letrado.

Y como apelados, los demandantes D. Eutimio , y D. Hernan , representado por D. Manuel Vidal Sánchez, y asistido de D. Fernando Alandete Gordó, Letrado;

EsPonente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"*QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada a instancia de Eutimio Y Hernan que han estado representados por el Procurador MANUEL VIDAL SANCHEZ DEBO CONDENAR Y CONDENO a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 que ha estado representada por el Procurador de los Tribunales AMPARO GARCIA BALLESTER y a la COMPAÑIA DE SEGUROS REALE S.A. que ha estado representada por el Procurador de los Tribunales ONOFRE MARMANEU LAGUÍA a pagar solidariamente la cantidad de 4.931'86 €, de las que 3.442'36 € corresponderán a ambos, mientras que la suma de 1489'50 € relativa al continente corresponderá a Eutimio ; más intereses legales que para la aseguradora serán los previstos en el artículo 20 de la Ley del Contrato de Seguro y sin imposición de costas."

SEGUNDO.-La parte demandada REALE interpuso recurso de apelación, alegando:

ÚNICA.- Error de hecho en la valoración de la prueba: no se han valorado conforme a Derecho las pruebas practicadas el día de la vista y, en base a las mismas, cabe dictar sentencia desestimatoria de la demanda instada en su día contra esta representación.

Entre finales de 2012 y febrero de 2013 se produjo una serie de filtraciones en el local propiedad de la actora como consecuencia del deficiente estado de conservación de una antigua tubería que hacía 15 años abastecía a la Comunidad de Propietarios. La cuestión controvertida es determinar si la citada tubería era en la actualidad privativa o comunitaria y, al respecto, el juzgador a quo considera probado que la misma es comunitaria.

Esta parte, lógicamente, no comparte el criterio del juzgador. La tubería en cuestión, como ya hemos indicado, hasta el año 2000 suministraba agua potable a toda la finca, pero desde la indicada fecha en la que se sustituyeron las antiguas tuberías de plomo, suministra única y exclusivamente agua al bajo comercial propiedad de la actora que sufrió los daños. Este extremo ha sido confirmado por todos los peritos que intervinieron en la vista, incluido el propuesto por la parte actora: la tubería que ocasionó los daños sólo suministraba al local afectado, terminando dicho ramal y discurriendo en su integridad por el espacio privativo del bajo comercial. Insistimos en que todos estos extremos han sido admitidos por la totalidad de los peritos intervinientes (y así se recoge de manera expresa en la Sentencia que ahora se recurre).

A mayor abundamiento, dicha tubería tiene una llave de paso cuyo mecanismo de apertura o cierre sólo afecta, lógicamente, al local comercial.

En ese sentido, la jurisprudencia concluye que si la conducción causante del daño estaba destinada exclusivamente a dar servicio al bajo comercial propiedad del actor debe presumirse su carácter privativo aunque transcurra en algún tramo por elementos comunes, cosa que en este caso no ocurre, pues discurre en su integridad por el local afectado ( Sentencias de la Sección 13ª de la AP de Madrid de 17 de julio de 2.007 ; la de la Sección 4ª de la AP de Granada de 21 de marzo de 2.001 ; la de la Sección 3ª de la AP de Castellón de 18 de febrero de 2.009 ; la de la Sección 6ª de la AP de Valencia de 1 de marzo de 2.002 ; o la de la Sección 8ª de la AP de Valencia de 20 de junio de 2011 ).

Por tanto ha de concluirse de todo ello que una tubería merece la consideración de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del titular de la vivienda, lo que ocurre en el presente supuesto. La obligación del propietario de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua surgirá pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Hasta ese punto la obligación es de la Comunidad, pero a partir de la llave de paso no hay obligación de mantener la instalación. En este mismo sentido se pronuncian las Sentencias de la Sección 3ª, de la AP de Castellón de 18 de febrero de 2.009 , Vizcaya de 4 de febrero de 2010 , o de Valladolid de 27 de mayo de 2005 que afirma: 'el carácter de elemento común que el artículo 396 del Código Civil confiere a las canalizaciones o conducciones de agua, gas y electricidad debe ser matizado en el sentido de que sí lo son todas las bajantes o conducciones que sean generales, así como las canalizaciones desde el acceso al edificio, enganche o acometida a la red general hasta el punto de empalme o bifurcación al acceso o entrada de dichas canalizaciones o cada vivienda o local, adquiriendo la naturaleza de privativas dichas conducciones desde el momento en que transcurran por el interior de cada vivienda o local y presten servicios exclusivos a las mismas'; en similar sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, de 23 de enero de 2001 , Madrid de 2 de febrero de 2010, Valencia 16 de noviembre de 2006 (Sección Undécima), entre otras muchas.

Por otra parte, argumenta el juzgador a quo que existiendo discrepancia en los informes periciales a la hora de determinar el carácter privativo o comunitario de la tubería, hubiera sido aconsejable la designación de un perito judicial. En atención a lo dispuesto en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y considerando esta parte que no nos encontramos ante un supuesto de responsabilidad extracontractual objetiva (difiriendo de lo señalado en la Sentencia ahora recurrida), el no haber propuesto dicha pericial judicial debe afectar exclusivamente a quien tenía la carga de probar el carácter comunitario de la tubería, dado que dicha calificación jurídica fundamentaba su pretensión.

Por otra parte, tal y como ya se indicaba en el escrito de contestación a la demanda de esta parte, de acuerdo con la póliza suscrita entre mi mandante la aseguradora Reale y la Comunidad de Propietarios codemandada, el siniestro no se encuentra cubierto por la misma. Nada se dice al respecto en la Sentencia, tornándola en incongruente por omisión. El principio de la congruencia proclamado en el artículo 218 LEC - que, en su modalidad llamada omisiva, tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 CE y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 CE - exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente.

Como se puede comprobar en la primera página del documento núm. veinte de la demanda (póliza suscrita por la Comunidad de Propietarios con Reale), en el año 2000 se produjo el cambio de las conducciones de agua, procediendo a la sustitución de las antiguas tuberías de plomo. La póliza suscrita entre Reale y la Comunidad de Propietarios en febrero de 2009, por tanto, en modo alguno consideraba como 'comunitaria' la antigua tubería de plomo que ocasionó los daños a la parte actora, pues las conducciones de agua comunitarias sólo eran aquellas instaladas en el año 2000.

Por otra parte, en la página 7 de la póliza de referencia se concreta expresamente respecto de las conducciones de agua comunitarias o generales que 'se considera que la red comunitaria o general finaliza en la llave de paso instalada al principio de la derivación o derivaciones que alimentan cada vivienda o local, excluyendo la llave de paso propiamente dicha'. A mayor abundamiento, en la citada póliza se consideran como conducciones de agua particulares o privativas 'aquellas que comienzan en la llave de paso, incluyendo esta, instalada al principio de la derivación o derivaciones que alimentan cada vivienda o local y se distribuyen por el interior de estos'.

Asimismo se expresa que se considerarán como privativos aquellos elementos 'que no son comunes y prestan servicio a un solo departamento, incluso los que se convirtieron en privativos con posterioridad al origen del edificio con consentimiento de los copropietarios'. Resulta significativo este último extracto de la póliza pues la llave de paso indicada en ambos informes periciales, una vez cerrada, sólo afecta al bajo comercial perjudicado, y en modo alguno al resto de locales y viviendas de la Comunidad de Propietarios.

Así las cosas, puede concluirse que la tubería que ocasionó los daños que ahora se reclaman NO constituía un elemento comunitario y que, en cualquier caso, el siniestro no se encuentra cubierto por la póliza suscrita con mi representada, por lo que procedería la desestimación de la demanda respecto de esta representación incluso para el caso de que se entendiera acreditado el carácter comunitario de la tubería.

Terminaba solicitando que tras los trámites oportunos, se dicte una Sentencia por la que, estimando el recurso de apelación, se revoque íntegramente la que en su día se dictó por el Juzgado de Primera Instancia, se desestime la demanda interpuesta con imposición de costas.

TERCERO.-La defensa de la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 , NUM000 , presentó escrito de oposición al recurso, solicitando su desestimación, y de impugnación de la sentencia, argumentando, que: Según el modesto entender de esta parte, el Juzgador, dicho sea en estrictos términos de defensa y con el debido respeto a la siempre difícil labor enjuiciadora, incurre en error en la valoración de la prueba con omisión de la debida aplicación de la reiterada jurisprudencia existente al respecto.

Así, es un hecho probado, y admitido por todas las partes, que la tubería origen del siniestro discurre desde la arqueta de la calle, por todo el falso techo del local y va a morir en el forjado del piso primero donde está cortada y soldada, de hecho la fuga fue localizada tras demoler el falso techo del local comercial.

Véase el informe pericial, elaborado por el Sr. Iván y aportado por la actora como DOCUMENTO TRES de la demanda al folio primero dice: ' Descubren una tubería de plomo antigua que moría dentro del forjado...(del primer piso) sellada a base de aplastar el plomo...'

' Esta tubería de agua es la antigua de la comunidad... pero desde hace mas de 20 años ... ésta quedó de uso exclusivo del local'

' En una segunda visita la fuga ya no pierde agua...porque se ha cerrado la llave de paso desde la acera'

En el folio dos del mismo al inicio, el perito dice:

DESCRIPCION DE DAÑOS

' Daños en el falso techo de escayola, desde donde se ha realizado la localización de la fuga...'

Así mismo el perito de la demandada Reale redunda en lo mismo al folio segundo:

' La fuga procedía de una tubería que antiguamente pertenecía a la comunidad y que en la actualidad solamente alimenta al perjudicado'

Sin embargo el Juzgador de Instancia, incurre en error en la valoración de dicha prueba por cuanto, la Jurisprudencia, entiende en primer lugar, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 24 de Noviembre de 2010 Sección Octava Rollo 616/10 , que

' El Artículo 1902 del Código Civil , requiere de una acción u omisión culposa o negligente, de un resultado dañoso o lesivo y de una relación de causalidad entre una y otro... Se viene declarando que en todo caso es preciso que se pruebe la existencia de nexo causal, correspondiendo la carga de la prueba al perjudicado que ejercita la acción, quien deberá asumir la falta de prueba. La Juzgadora de Instancia expresa la existencia de peritajes contradictorios en cuanto cual pudiera ser el origen de los daños, por lo que de conformidad con las reglas determinantes de la prueba previstas en el artículo 217 de la LEC , la consecuencia no podía ser otra que la desestimación de la demanda.

En esta evidencia probatoria, es claro que la conclusión no puede ser otra que el rechazo de la demanda, ya que no existen razones objetivas que permitan otorgar prevalencia a un informe en detrimento del otro... , la contraposición que de ellos se extrae, forzosamente habrá de perjudicar a la actora al ser suya la carga de la prueba...'

Véase a este respecto que el propio Juzgador de Instancia, reconoce que no se propuso por la actora prueba pericial judicial, y que el juez no es un 'súper perito' con conocimientos especializados en todas las materias'

Pero es que a mayor abundamiento, la Sentencia de la AP de Valencia, de 22 de Septiembre de 2009, Sección Séptima Rollo 555/2009 , en un supuesto muy similar al ahora enjuiciado (sic):

' La fuga que se produjo tuvo su causa en el estado de deterioro de la tubería de agua que discurría desde el contador y llave de paso de la vivienda puerta xx hasta la misma.

Esta tubería debe considerarse privativa, en tanto, era la que distribuía agua exclusivamente a la vivienda puerta xxx

A efectos de conseguir una equitativa distribución de responsabilidades se ha venido a mantener que las tuberías de agua, son comunitarias hasta la llave de paso de suministro al inmueble y a partir de ahí tienen carácter privativo.

Se trata de un elemento privativo, que sólo a la vivienda aprovechaba de conformidad a lo previsto en el Artículo 396 Cc , que no sólo considera objeto de propiedad separada 'los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de él susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o la vía pública' sino también a las conducciones y canalizaciones para el desagüe y suministro de agua, se las considera elemento común, hasta la entrada al espacio privativo.

Por otra parte esta misma conclusión se deriva también de lo establecido en el Artículo 3 de la LPH sobre que cada comunero tiene el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario

En el mismo sentido la Sentencia de la AP de Barcelona de 9 de Febrero de 1998 EDJ 1998/4513, Sentencia AP de Valencia de 18-1- 2003 dictada por la Sección Novena y la dictada por esta misma Sección de fecha 8-6-2004 EDJ 2004/209745'

A la vista de la jurisprudencia expuesta, resulta obvio que aun cuando la tubería fuera inicialmente comunitaria, de lo cual además hace mas de 20 años, la misma, desde que entra en la propiedad de la parte actora y hasta la salida a la calle, es privativa.

Máxime, cuando como en el presente supuesto, la misma discurre única y exclusivamente por el falso techo del local propiedad de la actora, y suministra agua única y exclusivamente a dicho local.

Refrendando lo expuesto, la Sentencia de la AP de Valencia de 16 de Noviembre de 2006, Sección Undécima, Rollo 627/2006 fija los requisitos para que las conducciones que suministran agua a cada una de las viviendas o locales tengan la consideración de privativas han de reunir los siguientes requisitos:

'1º Que se trate de una instalación destinada al uso exclusivo de la dependencia privativa.

2º Que se encuentre en el interior de la misma.

3º Que la rotura aparezca con posterioridad a la llave de paso del elemento privativo.'

Pues bien en el presente supuesto se cumplen los tres requisitos jurisprudencialmente fijados, por cuanto, tal y como coinciden los peritos, siendo un hecho probado, la tubería discurre únicamente por el falso techo del local, encontrándose por tanto en el interior del mismo, habiéndose producido además la rotura con posterioridad a la llave de paso, la cual además es localizada tras retirar el falso techo del local.

De hecho, el propietario del local, si cerraba la llave de paso, la fuga desaparecía.

En el mismo sentido la Sentencia de 30-9-2044, de esta misma Sección Rollo 454/03 .

A la vista de los hechos que constan acreditados y la jurisprudencia expuesta, según el modesto entender de esta parte y salvo mejor criterio de la Sala, procede la estimación del presente, por cuanto, la tubería es privativa del local, tanto en el supuesto en que lo fuera de origen, como en el supuesto de que formara parte de la red comunitaria antigua, toda vez que en el tramo en el que se produjo la fuga, es decir, dentro del local, la misma es privativa.

Terminaba solicitando que en su día se dicte resolución por la Sala desestimando el recurso de apelación planteado por REALE SEGUROS S.A., así como la estimación de la impugnación de la Sentencia de 5 de Mayo de 2015 , dictada por el Juzgador de Instancia en los presentes autos con la revocación de la misma desestimando la demanda y con expresa imposición de costas a la actora por su manifiesta temeridad y mala fe habida en el presente proceso.

CUARTO.-La parte demandanteD. Eutimio , y D. Hernan ,presentó escrito de oposición a los recursos y a la impugnación de la sentencia, y solicitó que se confirmara la resolución recurrida.

QUINTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 29 de octubre de 2015, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-Del recurso de Reale Seguros Generales S.A.Para determinar el origen de las fugas, y por tanto de los daños, la sentencia de instancia analizó los informes periciales aportados, razonando, en su fundamento jurídico tercero que:' En el presente caso no se propuso pericial judicial si bien del análisis de los informes aportados y conclusiones emitidas considero que la fuga proviene de una tubería comunitaria. El que hacía unos años se hubieran efectuado obras para nueva acometida de agua de la finca que dejaron sin embargo la tubería antigua para el bajo sin cambiarla no significa que cambiara su calificación de elemento comunitario a privativa. No consta el motivo por el que no se cambió esta parte de la tubería ni que hubiera negativa por parte de los ahora demandantes. El perito de la demandada vino a reconocer que con anterioridad a la ejecución de obras de sustitución de la antigua tubería, la que es objeto de litigio sería comunitaria. Por tanto considero que sigue siendo un elemento comunitario y por tanto responsabilidad de la COMUNIDAD y su aseguradora de conformidad con lo dispuesto en artículo 1902 y siguientes del Código Civil y artículo 73 y 76 de la Ley del Contrato de Seguro . El informe pericial que aportó REALE excluía la cobertura por 'no tratarse de una fuga en elemento común sino privativa' por lo que al considerarse que provenía de un elemento común y acreditado el aseguramiento debe responder solidariamente.

SEGUNDO.-La parte recurrente sostiene de un lado que ha existido error en la valoración de la prueba, y de otra, incongruencia omisiva de la sentencia, al no tener en cuenta el clausulado de la póliza aportada.'Como indica la Roj: SAP A 2991/2012 - ECLI:ES:APA:2012:2991 , 'Como tiene declarado entre otras la SAP de León en sentencia de 30 de marzo de 2012 , en sentencia de esta misma Sección y Tribunal, de fecha 16 de febrero de 2009 , dijimos: ' Según establece el artículo 396 del Código Civil son elementos comunes, entre otros, las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua , 'hasta la entrada al espacio privativo' y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el derecho singular y exclusivo de propiedad, se extiende a las instalaciones 'que estén comprendidas dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario', salvo disposición expresa en el título o en los estatutos, lo que aquí no consta. Es cierto que existen discrepancias entre quienes entienden que el carácter privativo únicamente puede predicarse a partir del punto donde se encuentra la llave de paso que permite el acceso al inmueble, pues sólo entonces se encuentra dentro del ámbito de disposición del propietario individual ( sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 31 de enero de 1995 , entre otras) y quienes, ajustándose en mayor medida a la dicción literal de los citados preceptos, teniendo en cuenta que el criterio jurisprudencial que mantenía que las instalaciones y servicios generales como las conducciones para el suministro de agua corriente tenían la consideración de elemento común 'hasta la entrada al espacio privativo' fue elevado a rango legal tras la reforma del artículo 396 del Código civil por la Ley 8/1999, de 6 de abril , sostienen que la naturaleza de la conducción cambia en el punto en que penetra en cada uno de los pisos o locales, con independencia de dónde se encuentre el contador particular o la llave de acceso ( sentencias de las Audiencias Provinciales de Zaragoza, sección 2ª, de 10 de diciembre de 2003 , y Valladolid, sección 1ª, de 27 de mayo de 2005 , entre otras) y que la atribución a cada propietario de un derecho singular y exclusivo sobre las instalaciones de toda clase existentes en su vivienda vendrá definida, salvo que el título constitutivo disponga otra cosa, por dos características: que estén comprendidas dentro de los límites de su piso o local; que sirvan exclusivamente a su dueño.

A su vez, indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid citada de 27 de mayo de 2005 , 'el carácter de elemento común que el artículo 396 del Código civil confiere a las canalizaciones o conducciones de agua , gas y electricidad debe ser matizado en el sentido de que sí lo son todas las bajantes o conducciones que sean generales, así como las canalizaciones desde el acceso al edificio, enganche o acometida a la red general hasta el punto de empalme o bifurcación al acceso o entrada de dichas canalizaciones a cada vivienda o local , adquiriendo la naturaleza de privativas dichas conducciones desde el momento en que transcurran por el interior de cada vivienda o local y presten servicios exclusivos a las mismas '.

Y por su parte, en la sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de León de fecha 10 de diciembre de 2008 , se dice: ' Pues bien, sin perjuicio de reconocer la existencia de soluciones dispares en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, este Tribunal considera, contrariamente a la posición sostenida por la recurrente, y siguiendo la posición dominante en la materia, que no es otra que la recogida por el juzgador de instancia en la sentencia recurrida, que las canalizaciones, que menciona el art. 396 del Código Civil , han de estimarse comunes en tanto discurren por un elemento común y hasta que se introducen en un piso o local concreto, pues puede considerarse que los elementos esenciales para determinar el carácter privativo o común de las canalizaciones de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal son, de una parte, el servicio, común o privativo, que preste la tubería, y de otra, el lugar donde se encuentre la misma, ya que el art. 3 de la ley de Propiedad Horizontal confiere al dueño de cada piso o local 'el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado'.

Por otra parte ha de tenerse en cuenta que la titularidad del elemento implica un deber de mantenimiento, y si la tubería discurre por elementos comunes hasta que penetra en la vivienda a la que va destinada, como dice la SAP de La Coruña de 29 de abril de 2003 , 'ese propietario no puede proceder de modo adecuado a su mantenimiento y conservación en tanto que para ello necesita afectar elementos comunes del inmueble para lo que no resulta facultado sin autorización de los órganos de la comunidad , lo cual excede de las obligaciones que le viene imponiendo la norma 2ª del art. 9 de la LPH '.

Según el criterio sustentado en las precitadas sentencias, tienen carácter privativo las canalizaciones para servicio exclusivo de una vivienda desde el empalme o bifurcación por donde la canalización se introduce en la vivienda. Es obvio que tienen carácter privativo las conducciones cuando se internan en el espacio delimitado por paredes, techo y suelo, pero también lo tienen aquellas canalizaciones que, bajo suelo o techo o tras las paredes, circundan la vivienda y se puede acceder a ellas desde ésta sin afectar a elementos comunes. Pero cuando la conducción se prolonga más allá de esa zona inmediata el elemento es común'.

Atendiendo a dicho criterio, entendemos que no erró el Juzgador de instancia, cuando tuvo presente que la canalización, según todos sostienen, era la acometida de todo el edificio, y si bien luego quedo para uso del bajo, cortándose la continuación hacia las viviendas, era claramente una instalación comunitaria, sin que conste acuerdo alguno por el que se cambiase su destino, y con la añadidura de que en el acto del juicio, el segundo perito, a la luz de las fotografías aportadas, identificó el punto donde se había producido la fuga, en un punto más allá del desvió al local, (min. 28,14), siendo por tanto en el tramo que sube a las viviendas, y que fue cortado, 'en los pliegues de la tubería de plomo' afirmó. Por tanto, no deducidos el error de la sentencia de instancia que denuncia la parte recurrente.

TERCERO.-En cuanto a la posible incongruencia omisiva de la sentencia que alega la parte recurrente.La congruencia, como requisito esencial de la sentencia, requiere que entre la parte dispositiva de la misma y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiere ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras, debiendo resolver todas las planteadas; de modo que la incongruencia resulte de comparar la parte dispositiva de la sentencia y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, no concediéndoles más de lo pedido ni menos de los admitido ni otorgando cosa distinta de lo pretendido por una y otra parte, sin que sea exigible una respuesta pormenorizada a las alegaciones jurídicas expuestas por cada una de las partes, sobre todo cuando el fallo es desestimatorio, lo que supone una denegación de todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda ( SSTC 109/1985 [RTC 1985109 ] y 1/1987 [RTC 19871]), estándole permitido al Tribunal, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada, establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada ( STS 7 febrero 1994 [RJ 1994919], con cita de otras muchas), sin que, por demás, exista incongruencia omisiva cuando del conjunto de la resolución se desprenda una respuesta, aunque negativa, a las pretensiones deducidas, así como la razón implícita de la decisión judicial ( STC 11/1995 [RTC 199511]), pues la congruencia va referida no a una rígida acomodación a la literalidad de lo suplicado en los escritos de alegaciones de las partes y a lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia que se impugne, sino a una racional correspondencia entre lo uno y lo otro. En el caso de autos, es cierto que nada indica la sentencia acerca de la posible excepción al siniestro, según lo previsto en las condiciones generales y particulares de la póliza suscrita (folio 86), en que basó su oposición también REALE, que en el apartado -conducciones de agua particulares o privativas, indicaba que:' se considera como tales aquellas que comienzan en la llave de paso, incluyendo ésta, instalada al principio de la derivación o derivaciones que alimentan cada vivienda o local y se distribuyen por el interior de éstos.'

Entendemos que, resolviendo tal alegación, no impide la corrección del pronunciamiento de la sentencia recurrida, no solamente por el lugar en que tuvo lugar la fuga, según se ha recogido anteriormente, sino porque el razonamiento de la sentencia abarca tal alegación, y lo pactado entre las partes no resulta de oposición al tercero perjudicado. Concluimos que el recurso de apelación de REALE, debe ser desestimado.

CUARTO.- De la impugnación de la comunidad de Propietarios.La comunidad de propietarios sostiene la exención de su responsabilidad, al sostener el carácter privativo de la conducción de agua de donde habría salido las fugas de agua. Entendemos que los anteriores razonamientos, a los que nos remitimos para no ser reiterativos, conllevan a la desestimación de la impugnación. A ello debe añadirse que tal y como resulta del acto del juicio, si se puede atribuir la responsabilidad a la Comunidad pues surgieron diversos problemas para abordar la reparación, y sobretodo por la discusión sobre el carácter privativo o comunitario del tramo en que se originó la fuga. Como sea que no se acredita que el origen de la fuga haya sido causado por hechos ajenos a la propia Comunidad, en un elemento originalmente comunitario, ésta responde de los daños causados a cualquiera de vecinos afectados. La Comunidad ha de extremar las precauciones para evitar daños y no probado que estos provengan de la falta de diligencia de los propietarios del inmueble, ha de pechar con las consecuencias la Comunidad y la compañía aseguradora.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , deben imponerse a REALE SEGUROS, S.A., la costas ocasionadas en esta alzada por su recurso de apelación, y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 , NUM000 , las ocasionadas en esta alzada por su impugnación.

SEXTO.-Al ser desestimado el recurso de apelación, debe decretarse la pérdida del depósito constituido para recurrir, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por REALE SEGUROS S.A.

Desestimamos la impugnación de la sentencia realizada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 , NUM000 .

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a REALE SEGUROS S.A., el pago de las las costas ocasionadas en esta alzada por su recurso.

Imponemos a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 , NUM000 , el pago de las las costas ocasionadas en esta alzada por su impugnación.

Decretamos la pérdida del recurso efectuado para recurrir.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario por infracción procesal, o de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.