Sentencia Civil Nº 324/2004, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 270/2004 de 26 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00324/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000270 /2004

SENTENCIA Nº 324

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. FRANCISCO SALINERO ROMAN

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

En VALLADOLID, a veintiseis de Octubre de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1247/2003, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 270/2004, en los que aparece como parte apelante Dª. Concepción , representada por el procurador D. CONSTANCIO BURGOS HERVAS, y asistida por el Letrado D. MARIANO VAQUERO GARCÍA, y como apelado PROMOTRIZ SOCIEDAD ANONIMA, SOCIDAD UNIPERSONAL, representado por el procurador D. CARLOS MUÑOZ SANTOS, y asistido por el Letrado D. ALBERTO D. TORTOSA DIAZ, sobre resolución de contrato de arrendamiento y de condena a la realización de obras para restablecer la edificación en la misma forma en que fue arrendada, y subsidiariamente de abono de la fianza, y de condena al abono del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 16 de abril de 2.004, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por doña Concepción debo condenar y condeno a la entidad mercantil PROMOTRIZ S.A., a que preste en metálico una fianza equivalente al importe actual de dos mensualidades, absolviéndole del resto de las pretensiones contra ella solicitadas, y sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a costas procesales.".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte actora se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la deliberación, votación y fallo el pasado día trece de octubre.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la demandada Dña Concepción recurre en apelación la sentencia de instancia que, estima parcialmente la demanda interpuesta frente a la mercantil PROMOTRIZ S.A. y condene a la mencionada demanda a que preste en metálico una fianza equivalente al importe actual de dos mensualidades, absolviéndole del resto de las pretensiones contra ella solicitadas sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales.

Insiste el recurrente en su petición inicial -desestimada por la Sentencia de instancia- por la que pedía la resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda, por tres motivos; primero, por incumplimiento de lo establecido en la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, artículos 27.2 y 23 y del propio contrato, apartado XII, sobre la realización de obras por el arrendatario; segundo por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley en relación con la cláusula VII del contrato de arrendamiento sobre el conocimiento y aceptación por el arrendatario del estado y características del local arrendado y su calificación urbanística y los usos administrativos permitidos; y tercero, por incumplimiento de la obligación de prestar la fianza impuesta por el preámbulo y el artículo 36 de la LAU. Pide por ello se dicte nueva Sentencia que revoque la de instancia y acoge la suplica de la demanda.

La demandada se opone al recurso solicitando su desestimación y total confirmación de la Sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Centrándonos, como es preceptivo en esta segunda instancia (artículo 465.4 LEC), sobre los puntos y cuestiones planteados por el apelante, pronto hemos de adelantar la total desestimación de todos ellos.

Insiste el recurrente en su afirmación inicial de que la mercantil arrendataria ha incurrido en un incumplimiento legal y contractual que justifica la resolución interesada, concretamente, por haber modificado la estructura de la nave arrendada al suprimir un pilar exterior de la misma.

La valoración que de la prueba practicada a este respecto hace el juzgador de instancia y la conclusión a la que llega en el sentido de que la desaparición del citado pilar exterior fue coetánea a la ampliación de la cubierta dado que tal pilar se sustituyó por un nuevo soporte que sujetaba el porche, y de que, en todo caso, dicha obra tuvo que ser conocida y fue consentida por la arrendadora a través de su esposo e hijo mientras se mantuvieron con normalidad las relaciones comerciales con la demanda como transportistas, son de todo punto lógicas y coherentes, tanto por lo informado por el perito judicial como por lo manifestado por los testigos propuestos por la demandada. Refrendamos, por consiguiente y damos aquí por reproducido en aras de la brevedad, el fundamento tercero de la Sentencia de instancia.

El hecho de que al tiempo de la construcción de la nave y en los planos efectuados en marzo de 1978 existiera un pilar exterior no prueba que su retirada fuera realizada por la actual arrendataria y ocupante de la nave. La prueba testifical antes aludida ha puesto de relieve, con suficiente claridad y contundencia, que dicho pilar no existe desde hace mas de quince años, por tanto, que fue suprimido con anterioridad al vigente contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1997, por otra parte, la declaración del perito de la actora, Sr. Jose Pablo , poco o nada aclara a este respecto.

Dada la ubicación y envergadura de la obra en cuestión es obvio que tuvo que ser conocida y consentida por la arrendadora, cuando menos, a través de su esposo e hijo, quienes han reconocido, como bien destaca el juzgador de instancia, que al menos desde el año 1987 hasta mayo-junio de 2003, han venido colaborando a diario como transportistas para la demandada, operando precisamente en la zona en la que se dice fue retirado el pilar exterior. A pesar de la interesada y forzada interpretación de la recurrente, lo cierto y verdad es que ninguno de los documentos que aporta (fotografías y correspondencia números 37 a 40) pone de manifiesto la existencia de su oposición a la ejecución de dicha obra.

TERCERO.- El mismo fracaso ha de cosechar el segundo de los motivos de apelación por el que el recurrente denuncia incumplimiento del articulo 27 de la Ley en relación con la Cláusula VII del contrato de arrendamiento.

La obra por la que la demandada comunicó la nave arrendada con otra colindante, también arrendada por ella, fue realizada en el año 1998 y debe entenderse -como acertadamente concluye el juzgador de instancia- cabalmente conocida y consentida por la arrendadora, a través de su esposo e hijos, que eran los verdaderos gestores del arrendamiento y en esa época prestaban servicios de trasporte para la arrendataria.

Ni que decir tiene que en el ámbito civil y privado en que nos hallamos, esta autorización no permite a la arrendadora (Principio General que prohíbe ir contra los actos propios) el que ahora pueda alegar con éxito como causa resolutoria del arrendamiento, la realización por la arrendataria de unas obras que antes había aceptado y consentido. La eventual existencia de una infracción de la normativa administrativa reguladora del plan especial de reforma interior -PERI- del polígono en que la nave arrendada se sitúa, es una cuestión ajena al ámbito jurídico privado en que se desenvuelve el contrato de arrendamiento y siquiera ha quedado acreditada, pues, como bien explica la parte recurrida, el anexo 1º número 4 que se cita como infringido se refiere al "...acceso a la red viaria..." pero no regula de forma especifica el paso entre dos parcelas colindantes, que es de lo que aquí se trata.

CUARTO.- Y la misma suerte desestimatoria ha de correr el tercero de los motivos referido a la no prestación por la arrendataria de la fianza establecida obligatoriamente por el artículo 36 de la LAU. Los alegatos que a este respecto vierte el recurrente son inconsistentes y en nada desvirtúa el atinado razonamiento contenido en el apartado B del Fundamento Cuarto de la Sentencia recurrida, que refrendamos totalmente.

Como bien se dice en dicho fundamento, el instituto de la fianza regulado en el articulo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se configura no como una obligación unilateral del arrendatario sino como una obligación reciproca de ambas partes ("A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza") y en el caso de autos no existe "la mas mínima prueba directa, indirecta o indiciaria de que la actora haya exigido en momento alguno la fianza hasta la presentación de la demanda".

La carencia de fianza en el supuesto de autos constituye un incumplimiento imputable por igual a ambas partes ya si el arrendatario debió prestarla, el arrendador debió exigirla.

QUINTO.- En mérito a todo lo expuesto, desestimamos el recurso de apelación e imponemos las costas a la parte recurrente al ser esta sentencia totalmente confirmatoria de la de instancia (Artículos 398 y 394 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 15 de abril de 2004, recaída en Juicio Ordinario Num. 1247/03-A seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Valladolid, CONFIRMAMOS la misma, imponiendo las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.