Sentencia Civil Nº 324/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 205/2008 de 03 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00324/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 205 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a tres de junio dos mil nueve.

La Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 701/2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Madrid, seguido entre partes, de una como apelante D. Emilio , representado por la Procuradora Da. CELIA LÓPEZ ARIZA, y de otra, como apelada DA Palmira , representada por la Procuradora Da. SILVIA BATANERO VÁZQUEZ, sobre RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD, y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el procedimiento ordinario nº 701/2004 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Madrid, por el mismo se dictó sentencia con fecha 4 de julio de 2007 , cuyo fallo dice: "Que ESTIMANDO EN PARTE la demanda PRINCIPAL, interpuesta en nombre de Dª. Palmira , declaro que el demandado D. Emilio esta obligado a abonar a la anterior, no en concepto de renta, sino de indemnización, las cantidades dejadas de percibir por la ocupación del local, todo el tiempo en el que aquel mantuvo su posesión, esto es, hasta la fecha de entrega de llaves y puesta del local a disposición de la actora, es decir, hasta el día 28 de julio de 2005 . Dejándose para pleito posterior la determinación concreta de tales cantidades. Y ESTIMANDO EN PARTE la demanda RECONVENCIONAL, interpuesta en nombre de D. Emilio contra Dª. Palmira , declaro haber quedado resuelto el contrato de arrendamiento de aurtos con efectos desde el 24 de abril de 2004. Todo ello sin imposición de costas, en ambos casos a ninguno de los litigantes".

TERCERO: Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación de D. Emilio , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria se presentó escrito de oposición por la representación de Da. Palmira .

Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 27 de mayo de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso:

1.- En la sentencia de 4 de julio de 2007 se estima la demanda, en los términos del fallo reseñado en el antecedente segundo de la presente resolución, y en la misma, en el fundamento de derecho primero se fija el objeto del procedimiento, que viene dado por las tres últimas peticiones del suplico de la demanda, en cuanto a la obligación de pagar rentas e intereses entre la fecha del precinto del local (23 de abril de 2004) y la fecha de entrega de las llaves, o por el contrario, debe fijarse la fecha a efectos de resolución del contrato la del 23 de abril de 2004, y declarar que el arrendatario no está obligado a pagar rentas desde esa fecha. En cuanto a la reconvención queda limitada, en cuanto a la declaración de la resolución del contrato con efectos de 23 de abril de 2004, la no obligación de pagar rentas desde la indicada fecha y, por último, se condene a la demandada en reconvención a pagar la cantidad de 85.000 euros, por los daños y perjuicios ocasionados por su actitud grave y culpable en el cierre de la actividad de bar sido en el local nº 4 del nº 48 de la calle Sierra Vieja de Madrid, al no haber facilitado la licencia de actividad concedida por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en fecha 13 de febrero de 2002, así como por la ocultación de datos relevantes que incidían en la firma del contrato de arrendamiento. En el fundamento de derecho segundo se destacan las cláusulas o condiciones del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2000, en concreto la 2ª, 5ª, 6ª y 11ª. En el tercer fundamento se entiende como acreditado, con base a los documentos aportados, interrogatorio de parte y testigos, que por la actora en fecha 30 de octubre de 2000, se solicitó licencia de bar-cafetería, que fue obtenida, conforme a proyecto y tras la subsanación de deficiencias, en fecha 13 de febrero 2002 (documentos 9 a 12), si bien durante este periodo y hasta abril 2004, el arrendatario vino explotando el negocio, y hasta el 28 de julio 2005 no entregó a la actora las llaves del local. Se acredita que, y aunque no fue pactado así, la actora solicitó en fecha 18 de abril de 2002, licencia de funcionamiento, que le fue denegada por la existencia de determinados defectos, concediéndole el plazo de 30 días para la adopción de medidas correctoras, que no fueron aceptadas por el arrendatario, pese a asumir su realización la actora, lo que determinó la denegación de la licencia de funcionamiento el 22 de enero 2004, procediéndose al precinto el 23 de abril de 2004 (documento 19 de la contestación). Se acredita que la denegación de la licencia tuvo lugar por la instalación por parte del arrendatario, y fuera del proyecto que dio lugar a la licencia de actividad, de un aparato de televisión, y de un segundo aparato de aire acondicionado. Por lo que, en el fundamento de derecho cuarto, se establece que no se acredita incumplimiento por la actora, pues la denegación de la licencia de funcionamiento es imputable al arrendatario, y a la fecha de finalización del contrato, 1 de noviembre de 2003, el arrendatario, pese a conocer el problema existente con la licencia de funcionamiento, vino a solicitar la prórroga del contrato, asumiendo con ello las consecuencias de dicha situación, que a él era imputable, por lo que procede señalar como fecha de resolución del contrato el 23 de abril 2004, de lo que se deriva su deber a pagar a la arrendadora, no en concepto de renta, sino de indemnización, las cantidades dejadas de percibir hasta la fecha de entrega de las llaves, es decir, hasta el 28 de julio 2005, efectuándose la correspondiente declaración a los efectos artículo 219.3 Ley de Enjuiciamiento Civil. Conforme a lo anterior, en el fundamento de derecho quinto , se estima en parte la demanda reconvencional, en cuanto a la pretensión resolutoria con efectos el 23 de abril 2004.

2.- El recurso de apelación formulado por el demandado-actor reconvencional se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

a) Se ha de estar al objeto del procedimiento señalado en el primer fundamento, así como las condiciones o cláusulas del contrato de arrendamiento, fundamento de derecho segundo, de las que se ha de destacar la quinta "La arrendadora tiene solicitada la correspondiente licencia de actividad e instalación del negocio de bar a su nombre. Una vez obtenida la licencia, la arrendadora se compromete a efectuar la actuación comunicada acreditativa del cambio de titularidad a nombre del arrendatario".

b) En cuanto al fundamento de derecho tercero, respecto a la subsanación de deficiencias para la obtención de la licencia de actividad concedida el 13 de febrero del 2002, las mismas consistían en la instalación de un fregadero en la cocina y un servicio higiénico exclusivo para personal, elementos que pese a ser necesarios, no figuraban en el proyecto (como la televisión o el grado de insonorización del local, como se dirá más adelante). La sentencia omite que a pesar de haber requerido a la demandante, con fecha posterior a 13 de febrero de 2002 , que le facilitase al demandado-inquilino, la licencia de actividad si se había obtenido (documentos 5,9 y 24 de la contestación, reconocidos de contrario, al ser los documentos 16 y 20 de la demanda), en todo momento se le negó al inquilino la obtención y tenencia de la misma (documentos 7,22 y 23 de la contestación, aportados como documentos 17,18 y 19 de la demanda). Al desconocerse la concesión de la licencia de actividad, de ninguna manera podía mi representado solicitar la licencia de funcionamiento, y se solicita por la demandante-arrendadora, luego algo turbio se traía entre manos, como al final ha ocurrido. Se produce un error en la sentencia, por cuanto el documento 19 de la contestación, acta de precinto de 23 de abril de 2004 , se recoge como causa "ejercer sin licencia de ACTIVIDAD", conforme al contenido del Decreto de 14 de abril 2004 , y la licencia de actividad la había obtenido la actora el 13 de febrero de 2002, por lo que la simple presentación de un acto comunicado de cambio de titularidad hubiera evitado el precinto, cambio de titularidad a la que venía obligada la actora de conformidad a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. La licencia de funcionamiento nada tiene que ver con el precinto del local.

c) En contra de lo establecido en el fundamento de derecho cuarto, sí puede entenderse que ha habido un incumplimiento del contrato por la actora. El precinto se realiza dentro del Expediente nº 120/2002/04215, como consecuencia de ejercer mi representado la actividad sin licencia de actividad, lo que se deriva de los documentos 7,8,11,12,13,14,15,16,17 y 18 de la contestación, referidos a Resoluciones del Ayuntamiento de Madrid, escritos y recursos formulados por esta parte. Todos con relación a una licencia ya concedida el 13 de febrero de 2002, y la actora venía obligada al cambio de titularidad, de conformidad a la cláusula quinta del contrato, que fue incumplida, pese a los distintos requerimientos efectuados por el inquilino durante el año 2003. En consecuencia, existió un incumplimiento contractual por Da. Palmira , que implicó el precinto del local, la pérdida del mismo, y por lo tanto, el inquilino no viene obligado a pagar renta a partir del 23 de abril de 2004, y por idénticas razones, procede se condene a arrendadora al pago de la indemnización solicitada en nuestra demanda reconvencional.

Y con base a los citados motivos solicita se estime el recurso, se revoque la sentencia apelada y se dicte otra por la que se desestime la demanda en su integridad y la absolución de mi principal, con expresa imposición de costas a la adversa, y se estime la reconvención, condenando a la Sra. Palmira y la imposición de costas de la demanda reconvencional a la misma. Con imposición a la misma en las costas de la apelación.

3.- Por la parte apelada solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia, y con condena en costas a la apelante, por los siguientes razonamientos:

a) No podemos compartir los razonamientos del recurrente, por cuanto la responsabilidad jurídica de D. Emilio en la clausura del establecimiento se desprende de los siguientes hechos: 1) Las cláusula 11ª y 5ª del contrato de arrendamiento, 2 ) La concesión de la licencia única de obras e instalación de actividades mediante resolución de 13 de febrero de 2002 (documento 12 de la demanda), 3) Una vez obtenida la citada licencia, correspondía solicitar la licencia de funcionamiento, que de conformidad al contrato era responsabilidad del arrendatario, 4) Comunicación del Ayuntamiento de Madrid a mi mandante de la resolución de 1 de agosto de 2003 para subsanar deficiencias, referidas a la retirada de la fachada de un aparato de aire acondicionado, retirar el aparato de televisión y no disponer de aislamiento acústico suficiente, y construir un pequeño aseo-vestuario de uso exclusivo para personal (documentos 10,11 y 14 de la demanda), con apercibimiento, que de no ser subsanadas en treinta días, procedería la clausura, 5) Mi representada remitió al demandado una primera carta (documentos 10 y 11 de la demanda) en la que le requería el cumplimiento de los requerimientos administrativos, el demandado recibió la carta pero no contestó; se efectuó una segunda comunicación, que no fue atendida (documentos 14 a 17), así como una tercera comunicación (documento 19), la contestación del demandado, a través de su letrado, de fecha 13 de octubre 2003 se condicionaba la realización de las obras a una bajada de renta, se negaba a retirar el aparato de televisión, sin permitir, a la postre, la realización de las obras necesarias para obtener la licencia (documento 20), 6) Decreto de la Junta Municipal de Distrito de Vallecas de 22 de enero de 2004 por la que se denegaba la licencia de funcionamiento, al no haberse procedido a la subsanación de las deficiencias del requerimiento de 1 de agosto de 2003 (documento 21), se le remitió al arrendatario nueva carta de 14 de enero de 2004, que no fue atendida (documento 22); 7) Paralelamente a estos hechos, el Ayuntamiento también remitió diversas comunicaciones al arrendatario, similares a las anteriores, pero de las que no se informó a mi representada, y al no contestar ni subsanar los requerimientos, por Decreto de 14 de abril de 2004 se ordenó la clausura de la actividad (documento 18 de la contestación) procediéndose al precinto del local el 24 de abril 2004. Por lo tanto, la clausura administrativa del local de negocio se ha de imputar al demandado, quien con reiteración ha impedido la realización de las obras necesarias para adecuar el local a la legalidad y así conseguir la licencia de funcionamiento.

b) El arrendatario tenía pleno conocimiento de que el local tenía licencia de actividad y estaba pendiente de la licencia de funcionamiento, porque así se le indicó en numerosas cartas durante los meses de septiembre de 2003 a febrero 2004 (documentos 18 a 22), el arrendatario acudió en numerosas ocasiones a las dependencias del Ayuntamiento para informarse sobre el estado jurídico del local. La resolución de 14 de abril de 2004 en la que se indica que la "misma se ejerce sin las preceptivas licencias municipales de actividad y, en su caso, de funcionamiento", lo trascendente es la licencia de funcionamiento, porque si ésta es denegada, la licencia de actividad no tiene ningún valor, y la licencia de funcionamiento se denegó por Decreto de 22 de enero 2004 (documento 21 de la demanda), y se le deniega porque el demandado no permitió a mi mandante realizar las obras necesarias para corregir las deficiencias y se negó a retirar el aparato de televisión, y cuando se arrendó el local, éste no estaba dotado de televisión, ni se efectuó la insonorización del local para este aparato, ni se incluyó en el proyecto inicial, la licencia de funcionamiento correspondía al arrendatario conforme a la cláusula quinta del contrato; el arrendatario rehusó modificar el proyecto e incluir el aparato de televisión. Al no permitirse las obras el arrendatario incumplió lo establecido en el artículo 22.1 LAU y 1563 Código Civil. El 31 de julio 2003 el arrendatario, mediante telegrama (documento 16 de la demanda), comunicó a mi representada su decisión de prorrogar por un año más la vigencia del contrato, por lo que en este extremo ha de estarse al contenido de la sentencia.

c) El arrendatario nunca estuvo interesado en que se subsanaran las deficiencias que impedían la concesión de la licencia, sino esperar la clausura para solicitar la correspondiente indemnización, lo que explica que ocultara el expediente de clausura a su nombre. Se solicita una indemnización equivalente a los beneficios dejados de percibir en el periodo de abril de 2003 a abril de 2004, que según sus cálculos asciende a 85.401,30 euros, sólo aporta una documentación contable interna, no oficial, elaborada por el propio demandado, que no aparece recogida en ninguna declaración fiscal, por lo que no acredita la indemnización que solicita.

SEGUNDO: Vistos los términos en los que viene planteado el recurso, ambas partes, tanto la apelante como la apelada, son conformes en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 2000, respecto del local de negocio nº 4 de la calle Sierra Vieja de Madrid, y con efectos de 23 de abril de 2004, fecha en la que por el Ayuntamiento de Madrid se procedió al precinto del local (documento 19 de la contestación, folio 235), y que fue objeto de allanamiento parcial, y la discrepancia surge en cuanto a si el arrendatario viene obligado a indemnizar a la arrendadora hasta la fecha de entrega de las llaves del local el día 28 de julio de 2005, al ser el precinto del local imputable al arrendatario o, por el contrario, el precinto viene dado por un incumplimiento de la arrendadora de conformidad a la estipulación quinta, párrafo segundo, del contrato de arrendamiento del siguiente tenor "La arrendadora tiene solicitada la correspondiente licencia de actividad e instalación del negocio de bar a su nombre. Una vez obtenida la licencia, la arrendadora se compromete a efectuar la actuación comunicada acreditativa del cambio de titularidad a nombre del arrendatario" (folio 35 de las actuaciones), y pese a haber obtenido la arrendadora la licencia mediante resolución de 13 de febrero de 2002 (folios 45 a 48 de las actuaciones), no procedió a "efectuar la actuación comunicada acreditativa del cambio de titularidad a nombre del arrendatario", lo que, en definitiva dio lugar al precinto, por lo que el arrendatario no viene obligado a pagar cantidad alguna por la tenencia del local hasta el 28 de julio 2005 y, por el contrario, el arrendatario tiene derecho a la indemnización por daños y perjuicios, en la cantidad solicitada en su reconvención por importe de 85.000 euros.

Conforme a estos planteamientos, hemos de concluir, lo que se alega en el recurso es un error en la valoración de la prueba por el juzgador de instancia, respecto de los documentos aportados por ambas partes.

Al respecto, se ha de indicar que como pone de manifiesto una reiterada jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo con del Tribunal Constitucional: "el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial «ad quem» para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un «novum iudicium» (entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre, F. 5; 21/1993, de 18 de enero, F. 3; 323/1993, de 8 de noviembre, F. 4; 272/1994, de 17 de octubre, F. 2; y 152/1998, de 13 de julio, F. 2 ). El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez «a quo», pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación" (STC. núm. 21/2003, de 10 febrero ).

Ahora bien, también se ha de precisar que la valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecida, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

TERCERO: De conformidad a lo establecido en el anterior fundamento, las conclusiones a las que se llega en los fundamentos de derecho tercero, cuarto y quinto de la sentencia apelada son acordes a las pruebas practicadas, al establecer, aunque como indemnización de daños, a favor de la arrendadora, y no en concepto de rentas, las cantidades dejadas de percibir hasta la fecha de entrega de las llaves, que se determinarán conforme al artículo 219.3 Ley de Enjuiciamiento Civil y, de igual modo, al entender que el precinto del local no puede imputarse a la arrendadora sino al arrendatario, por lo que se desestima la reconvención respecto de la indemnización solicitada en la misma.

Siempre y cuando, respecto de la estimación parcial de la demanda principal, la obligación del pago de las rentas, se deriva del artículo 1555.1 Código Civil , pues la renta es la contraprestación a favor de la arrendadora por la posesión que de la cosa arrendada tiene el arrendatario. Y al haberse declarado la resolución del contrato con efectos desde la fecha del precinto del local por el Ayuntamiento de Madrid, la posesión del local por el arrendatario hasta la entrega de llaves, en principio, deriva la contraprestación a favor de la arrendadora, de la correspondiente indemnización.

Sin embargo, y respecto al alegado incumplimiento de la arrendadora, a los efectos de la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, la valoración de las pruebas efectuadas en la sentencia apelada se ha de mantener, pues si bien es cierta su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, que se establece en el artículo 1554.3º Código Civil como obligación del arrendador, y del siguiente tenor "3 .º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", y su incumplimiento daría lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, lo que se corrobora por el actual artículo 27.3 b) Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , no puede apreciarse el mismo de conformidad a las pruebas practicadas.

Y no puede apreciarse tal incumplimiento, por cuando de las pruebas practicadas se ha de entender acordes a las mismas, las conclusiones a las que se llega en la sentencia apelada para la desestimación de la reconvención en cuanto a la indemnización solicitada, y por el contrario, la estimación parcial de la demanda, en cuanto a la indemnización por la posesión del arrendatario del local hasta la entrega de las llaves, puesto que si bien se ha de estar a la estipulación quinta del contrato, y que por la arrendadora, pese a obtenerse la licencia de actividad mediante resolución de 13 de febrero de 2002 (folios 45 a 48 de las actuaciones), no procedió a "efectuar la actuación comunicada acreditativa del cambio de titularidad a nombre del arrendatario", se ha de tener en cuenta que, pese a no venir obligada a ello, de conformidad a la misma estipulación quinta, sin embargo, la arrendadora mediante escrito presentado en el Ayuntamiento de Madrid el 18 de abril de 2002 (documento 13 de la demanda, folio 49 de las actuaciones) procedió a solicitar la correspondiente licencia de funcionamiento para la actividad de Bar-Cafetería en el local objeto de arrendamiento. Lo que dio lugar a la resolución de fecha 1 de agosto de 2003 (documento 14 de la demanda, folios 50 a 51) con la finalidad de subsanar las deficiencias detectadas en el acta de inspección de 29 de mayo de 2003 referidas a la evacuación del aire acondicionado y aparato de TV (documento 15 de la demanda, folio 52), y se ha de tener en cuenta que a la fecha del acta de inspección quién realizaba la actividad en el local arrendado era el arrendatario, y por lo tanto la citada acta se debió de entender con el mismo, y en consecuencia, el arrendatario tuvo conocimiento de las deficiencias observadas en la citada acta.

A su vez, el arrendatario tuvo conocimiento de las subsanaciones instadas por el Ayuntamiento, así en el documento con fecha 30 de agosto de 2003, remitido al arrendatario, en el que se le hace saber "la necesidad de modificar el sistema de aire acondicionado" (folio 56 de las actuaciones), en el documento de 3 de septiembre de 2003, en el que, de manera expresa, se hace referencia a la "licencia de funcionamiento del referido local", con el que se adjunta la resolución del Ayuntamiento de 1 de agosto de 2003 ( documento 18, folios 58 a 63 de las actuaciones), documento de 27 de septiembre de 2003, en el que se le reitera al arrendatario la necesidad de realizar las obras para subsanar las deficiencias detectadas por el Ayuntamiento de Madrid (documento 19 de la demanda, folios 64 a 69), sin que el arrendatario accediera a la realización de las obras necesarias para la subsanación, como se deriva del documento 20 de la demanda, fechado el 13 de octubre de 2003 (folios 150 a 154), lo que conllevó la denegación de la licencia de funcionamiento mediante resolución del Ayuntamiento de Madrid de 22 de enero de 2004 (documento 21 de la demanda, folios 155 y 156), denegación que le fue comunicada al arrendatario, mediante documento fechado el 14 de febrero de 2004, reiterándole la necesidad de realizar las obras de subsanación (documento 22 de la demanda, folios 157 a 163).

En consecuencia, al no acceder el arrendatario a la realización de las obras necesarias para la obtención de la licencia de funcionamiento, que no correspondía a la arrendadora su solicitud, a los efectos de la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, el arrendatario no sólo incumplió el último párrafo de la citada estipulación, aunque el coste de las obras la asumiera la arrendadora en contra de lo establecido en el contrato, sino también lo establecido en el artículo 30 con relación al artículo 21.1, ambos de la LAU 1994 , por cuanto se trataba de obras necesarias para que el local pudiera continuar destinándose a la actividad pactada en la estipulación quinta, párrafo primero, del contrato de arrendamiento.

Y frente a las citadas conclusiones, no puede alegarse incumplimiento de la arrendadora, por no haber dado cumplimiento a lo establecido en la estipulación quinta, párrafo segundo, del contrato de arrendamiento con base al expediente incoado al arrendatario a partir de la resolución de 2 de diciembre de 2002 (documento 7 de la contestación, folios 213 a 215 de las actuaciones), por cuanto si examinamos los documentos de la contestación en ninguno de ellos consta que el expediente iniciado al arrendatario, por éste le fuera comunicado a la arrendadora, por cuanto de conformidad al documento 9 de la contestación, de fecha 3 de enero de 2003 (folio 218) y, de igual modo, en el documento 5 de la contestación de 31 de julio de 2003 (folio 210) sólo se hace referencia al cumplimiento del párrafo segundo de la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, y no al expediente del Ayuntamiento respecto del arrendatario, es más, en el documento 5 ya citado, el arrendatario comunica a la arrendadora su intención de prorrogar el contrato por un año más, cuando a la citada fecha ya tenía conocimiento del acta de inspección del 29 de mayo de 2003 (folio 52 de las actuaciones). Y aunque en el acta de precinto se hace referencia que la misma se lleva a efecto por ejercer sin licencia de actividad (documento 19 de la contestación, folio 235 de las actuaciones), también es cierto que en el Decreto de 14 de abril de 2004 se hace referencia a la licencia de "actividad y, en su caso, de funcionamiento" (documento 18 de la contestación, folio 233).

En todo caso, aunque el precinto tuviera por causa la falta de licencia de actividad, no puede obviarse que la falta de licencia de funcionamiento, posterior a la de actividad, la denegación de la misma se produjo por un incumplimiento del arrendatario, al no permitir realizar las obras de subsanación de los defectos de la resolución de 1 de agosto de 2003, que tiene su causa en el acta de inspección del 29 de mayo de 2003, y la obligación del arrendatario de permitir las mismas.

Y a los efectos del artículo 1124 Código Civil , no bastará cualquier incumplimiento, sino que éste ha de ser esencial, como con reiteración ha recogido la jurisprudencia, al respecto STS 13 de febrero de 2009 recurso 1416/2004 "Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse, con la Sentencia, entre otras, de 26 de noviembre de 2007 , que la jurisprudencia «a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato -Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004 entre otras-. En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato». Y añade la antedicha Sentencia que «cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007 , recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias de 24-10-41, 28-1-43, 7-1-48 y 19-3-49", STS 3 de marzo de 2007 recurso 1920/2000 "La acción resolutoria, que constituye el objeto del proceso, requiere que quien la ejercite sea parte de una relación obligatoria, de carácter sinalagmático, y acredite el incumplimiento por la parte contraria de sus obligaciones esenciales, con la consiguiente frustración del fin del contrato, sin que baste aducir el mero incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias, siendo obvio que la concreción de lo que forma parte del contenido obligacional del negocio para cada una de las partes recíprocamente obligadas, integra el objeto de la labor interpretadora del contrato por el tribunal, que es una actividad necesaria y previa para enjuiciar la existencia o inexistencia de un eventual incumplimiento imputable a cualquiera de las partes", Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 31 Octubre 2006, recurso 5205/1999 "Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra «por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida» (STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» (SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991,18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004,3 de marzo de 2005 y 20 de septiembre de 2006 , entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004 ); o admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización [...] según los términos convenidos» (STS de 15 de octubre de 2002 )".

Y por las razones desarrolladas en el presente fundamento, no puede apreciarse un incumplimiento esencial de la arrendadora, pues aunque por ésta no se diera cumplimiento a lo establecido en el párrafo segundo de la estipulación quinta, no puede alegarse incumplimiento de la misma, por cuanto no sólo obtuvo la licencia de actividad, sino que inició los trámites pertinentes para obtener la licencia de funcionamiento, a la que no venía obligada conforme a lo pactado, y la no obtención de la misma, vino motivada por la actitud del arrendatario, cuando éste ya tenía conocimiento de las subsanaciones a realizar (acta de 29 de mayo de 2003), y pese a su conocimiento, ni se subsanan, ni se permite su subsanación por la arrendadora y a su costa, y por el contrario, teniendo conocimiento de todas estas circunstancias solicita la prórroga del contrato por una anualidad.

A su vez, por cuanto hemos de reiterar los atinados fundamentos de la sentencia de instancia, en concreto, respecto del fundamento de derecho cuarto, al señalar que ni en el contrato ni en el proyecto, al que pudo tener acceso el arrendatario, porque así se reseñó en la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, se contemplaba la existencia e instalación de ningún televisor, que, por otra parte, no puede ser considerado ni como necesario ni como esencial para la actividad desarrollada, lo que, junto con la incorrecta instalación de un segundo aparato de aire acondicionado por el arrendatario, motivó la denegación de la licencia de funcionamiento, y tales deficiencias no subsanadas, aunque se tuviera licencia de actividad, también hubiera motivado el precinto, de ahí la conjunción "y" del Decreto de 14 de abril de 2004 , por cuando no sólo se precisaba licencia de actividad, sino también, la licencia de funcionamiento, y que la misma se venía solicitando por la arrendadora, tuvo conocimiento el arrendatario, con base al acta de inspección de 29 de mayo de 2003, que dio lugar a la resolución de 1 de agosto de 2003.

En consecuencia, procede desestimar los motivos de apelación, de conformidad al presente y anteriores fundamentos, lo que procede es confirmar la sentencia apelada en todos sus extremos.

CUARTO: En cuanto a las costas del presente recurso a los efectos del artículo 398.1 con relación al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponerlas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Emilio , representado por la Procuradora Da. CELIA LÓPEZ ARIZA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 Madrid, de fecha 4 de julio de 2007 , debemos CONFIRMAR la citada resolución en todos sus extremos, y con expresa condena al apelante en las costas de la presente alzada.

Al notificarse la resolución procédase conforme a lo establecido en el artículo 248.4 LOPJ , haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la misma.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.