Sentencia Civil Nº 324/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 378/2015 de 02 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0198418

Recurso de Apelación 378/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 1635/2014

APELANTE:D. Leandro

PROCURADOR Dña. VICTORIA PEREZ-MULET DIEZ-PICAZO

APELADO:Dña. Martina

PROCURADOR D. EDUARDO CODES PEREZ-ANDUJAR

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCIA

En Madrid, a dos de noviembre de dos mil quince.

Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Verbal Nº 1635/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Leandro representado por la Procuradora Dña. MARIA VICTORIA PEREZ-MULET Y DIEZ-PICAZO y defendido por la letrada Dña. ELISA JIMENEZ MARTIN, y como parte apelada Dña. Martina , representada por el Procurador D. EDUARDO CODES PEREZ-ANDUJAR y defendida por el Letrado D. ANTONIO MUÑOZ-MURILLO QUIROS, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/03/2015 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 25/03/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que estimándose la demanda formulada por DOÑA Martina , representada por el Procurador DON EDUARDO CODES PEREZ-ANDUJAR, contra DON Leandro , representado por la Procuradora Dª VICTORIA PEREZ-MULET, debo condenar y condeno a DON Leandro , a que abone a la actora la suma de 11.577,12 euros, intereses desde cada uno de sus vencimientos hasta su pago, mas los previstos en el art. 576 de la LEC desde sentencia, con expresa imposición de costas al demandado.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Leandro , al que se opuso la parte apelada Dña. Martina , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 21 de octubre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.-EL demandado fue condenado a pagar las rentas vencidas y no satisfechas correspondientes al arrendamiento del piso propiedad de la actora y que databa desde 1971.

En el recurso mantiene la posición que sostuviera en la instancia consistente en compensar las rentas con las incomodidades sufridas, al tener que soportar las obras de renovación de las conducciones de agua que no funcionaban, y no podía hacer uso de suministro tan importante como el de agua fría y caliente.

SEGUNDO.-Contra dicha resolución se alza el demandado oponiendo los motivos que reproducimos en esencia.

PRIMERA.- VULNERACIÓN POR INAPLICACIÓN DEL ARTICULO 1558 CC . Error en la valoración de la prueba

Establece el artículo 1.558 del CC que:'Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

Si la reparación dura más de 40 días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.'

Consta en el documento numero 10 aportado por la actora que desde el mes de diciembre de 2013, el suministro de agua de la vivienda era deficitario y así lo corroboró el testigo que refiere la Sentencia, de ahí que tuvieran que realizarse las obras de sustitución de la canalización de aguas cuya necesidad y ejecución no ha sido discutida.

La deficiencia en el suministro igualmente ha sido corroborada por el Acta Notarial aportada por esta parte en el acto juicio oral, otorgado el 11 de febrero de 2014, y los documentos 7, 8 y 9 de la demanda, donde la actora manifiesta ser conocedora del suministro deficitario de agua de la vivienda.

De dichos documentos se desprende que las obras iban a comenzarse el día 13 de enero de 2014 y la actora dio orden de no comenzar poniendo como condición a mi representado pagar la renta de los meses de noviembre y diciembre de 2013. Como queda acreditado en la propia demanda mi representado abonó dichos importes (no son objeto de reclamación), incluso el mes de enero de 2014, y sin embargo la actora no comenzó las obras hasta principios de febrero de 2014, a sabiendas de que la vivienda no contaba con el suministro de agua necesario para ser habitable.

Así se explicó en el burofax remitido por mi representado y que la actora aporta como documento número diez.

Si bien la duración de las obras pudo no alcanzar los 40 días señalados en el precepto, lo que sí es cierto y ha quedado acreditado es que la habitabilidad de la vivienda por falta de suministro de agua fue superior a dicho plazo, y por causas no imputables a mi representado.

La actora puso como condición para realizar las obras el que mi representado pagara la renta de los meses de noviembre y diciembre de 2013, a pesar de que era conocedora de sus obligaciones como arrendadora de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Se basa la Sentencia impugnada en la declaración del testigo propuesto por la actora (contratista de la obra), para estimar la demanda en su totalidad sin hacer una valoración conjunta de la documentación señalada y que ha sido aportada por la propia actora, lo que consideramos improcedente siempre con el debido respeto y en términos de defensa.

Entiende esta parte que la inhabitabilidad de la vivienda ha sido patente para justificar la rebaja de la renta y el descuento en la cuota del Canal de Isabel II en los recibos de agua en los términos del documento número 10 adjuntado por la actora y que transcribimos a continuación:

'1.1 Durante el mes de enero de 2014, y como venía sucediendo en los últimos dos años, habiéndose agudizado el problema en los últimos meses del año 2013, se han dado las siguientes circunstancias:

El suministro de agua caliente ha sido totalmente nulo, porque no llegaba prácticamente agua; y el de fría era totalmente inutilizable para el consumo, y poco aconsejable para otros usos, puesto que salía 'marrón' dado que arrastraba numerosa suciedad procedente de la degradación de las tuberías. Partiendo de dichas premisas no hemos podido utilizar ni cocina, ni baños.

El inminente comienzo de las obras a principios del mes de enero como usted nos comunicó expresamente a finales de diciembre, que retrasó hasta principios del mes de febrero, y que han finalizado esta semana.

Por dichas razones la renta mensual de 2.794 euros, ha de ser disminuida en un 50%, esto es, 1.397 euros. Como quiera que me he visto avocado a abonarla en su totalidad, como condición sine qua non impuesta por usted de forma totalmente unilateral para comenzar las obras, procede la devolución de dicho importe y en su caso la compensación que más adelante señalo.

1.2 Durante el mes de febrero de 2014, se han acometido las obras en la vivienda sin poder utilizar la misma en su totalidad, no solo por la repercusión que supone lo inexistencia de suministro de agua para la vida cotidiana, sino también por la suciedad generada por las obras, que la han hecho inhabitable durante dicho periodo, habiendo limitado mi permanencia y la de mi esposa en la vivienda, a dar acceso a los obreros, vigilar el cumplimiento del cometido que se les había encomendado diariamente, y cerrar la vivienda a la finalización de cada jornada laboral de los mismos.

Por dichas razones la renta mensual de 2.794 euros, ha de ser disminuida en un 100%.

Expuesto lo anterior, tras las compensaciones oportunas, y respecto del concepto renta existe un saldo a mi favor de 1.397 euros.

Al respecto del resto de los conceptos reclamados:

1.-181, TASA DE BASURAS, por el mes de febrero adeudamos 181,33 euros.

Por el importe de concepto deagua señalado ensu misiva, he de significar que como acredita el documento anexo que usted acompaña, el consumo de agua caliente ha sido prácticamente nulo porque el estado de las instalaciones durante dicho periodo hacían prácticamente inutilizable dicho suministro. Entiendo por tanto que si bien corresponde el abono del consumo, lo que no procede es el abono del concepto cuota canal en su totalidad puesto que no hemos el suministro no se ha producido por causas no imputables al que suscribe. Por tanto del importe de 957,45 reclamado, procede descontar el 50% de la cuota canal, (132,91 euros), lo que supondría 824,54 euros.

Sumadas dichas cantidades hocen un total de 1.005,87 euros.

Dado que existe un saldo a nuestro favor de 1397 euros señalado anteriormente en concepto de renta, compensando el importe señalado en el apartado anterior, sigue existiendo un saldo a nuestro favor de 391,13 euros, que será compensado en la renta correspondiente al mes de marzo de 2014, por lo que ya le comunico que la cantidad que ingresaré ascenderá a 2.588,98 euros.'

Una vivienda sin agua corriente es patente que es inhabitable, porque es tan necesaria para la vida cotidiana que su ausencia supone no poder llevar a cabo acciones tan habituales como, lavar la ropa, ducharse, beber, fregar los platos, etc.

Queremos destacar que no ha sido un capricho del arrendatario imponer esta rebaja, se trata ni más ni menos de un contrato de arrendamiento que data desde el año 1971, sin ningún tipo de impago durante todo el transcurso del mismo, salvo el acreditado por la actora mediante la correspondiente resolución judicial en el proceso que interpuso su difunto padre y que quedó saldado por enervación del desahucio.

La renta se ha abonado siempre y así consta acreditado, el arrendatario ha cumplido sus obligaciones y sin embargo en cuanto a las que competen al arrendador, la Sentencia impugnada no le exige las previsiones contenidas en la Ley colocando al primero en una situación de indefensión, alegando que la cantidad a compensar no es liquida ni exigible porque el testigo apunta que la obra duró aproximadamente 10 días, aunque reconoció que era necesaria porque el suministro era deficitario.

Frente a dicha prueba testifical, consta la documental que acredita los extremos que hacen perfectamente aplicable la compensación de la cantidad reclamada con la rebaja de la renta por inhabitabilidad de la vivienda y realización de obras esgrimida.

También esta parte propuso como testigo a Don Erasmo , CALLE000 NUM000 de la localidad de Huerta de Valdecarabanos (Toledo) 45750, (Empleado de finca urbana (Portero) del inmueble donde se ubica la vivienda objeto del arrendamiento, y cuya práctica fue admitida, no llevándose a cabo por causas no imputables a esta parte, que conoció perfectamente el problema del suministro del agua, y la realización de las obras, de ahí que al amparo de lo dispuesto en el artículo 460.2 de la LEC , solicitemos la práctica de la misma.

TERCERO.-EL Art. 1558 C.C . no es directamente aplicable al caso de autos.

En primer lugar por cuanto las normas de la compensación lo impiden. Desde la compensación civil pura, porque frente al crédito líquido, vencido y exigible que supone la renta arrendaticia, se opone un crédito ilíquido como es la reducción de la renta por molestias, e insatisfacción del arrendatario por inhabitabilidad del inmueble.

Desde la óptica procesal porque debía alegarse al amparo del Art. 438 L.E.C . y no se ha hecho de ese modo.

El Art.1558 C.C . es una norma genérica para los arrendamientos de inmuebles no sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en este caso la de 1964, por lo que es aplicable la ley especial con prioridad sobre la general.

Las disposiciones transitorias de la L.A.U. de 1994 nos llevan a la L.A.U. de 1964, Art. 107 que nos dice que las obras necesarias para mantener las condiciones de uso del inmueble, son de cuenta del arrendador, que el inquilino puede resolver el contrato si el arrendador no hace las obras necesarias , Art.115.2 en relación con el Art.116.2, y en este último caso con indemnización de perjuicios, y que el arrendador puede repercutir el precio de las obras , Art.108 L.A.U. de 1964 , en relación con la D.T. 2ªC, 10.3) L.A.U. de 1994

En cuarto lugar porque las causas de suspensión de los contratos son las que ordena el Art. 119 L.A.U. de 1964 , y se refiere a obras ordenadas por la autoridad competente que perece que no es el caso de autos.

Por último, y en el mejor de los supuestos, las obras según la prueba no duraron más de diez días, por lo que no sería aplicable lo que quiere el actor.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. El Rey, y por la autoridad que el pueblo nos confiere.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación, formulado por la representación procesal de D. Leandro , contra la sentencia dictada, por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 48 de los de esta Villa, en sus autos Nº 1635/14, de fecha veinticinco de marzo de dos mil quince.

CONFIRMAMOSdicha resolución, e IMPONEMOSlas costas de esta alzada al apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0378-15»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a veintitrés de noviembre de dos mil quince.