Sentencia CIVIL Nº 324/2020, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 531/2019 de 20 de Agosto de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00324/2020

Modelo: N10250

PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA

32003 OURENSE

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N.I.G.32085 41 1 2016 0000046

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000531 /2019

Juzgado de procedencia:XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de VERÍN

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000028 /2016

Recurrente: don Evaristo

Procurador: doña MARIA HERMINIA MOREIRA ALVAREZ

Abogado: don JONATAN JORGE GUILLE

Recurrido: don Fermín

Procurador: don EVARISTO FRANCISCO MANSO

Abogado: don MIGUEL ANGEL GONZALEZ TRIGAS

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Josefa Otero Seivane, Presidenta, doña María José González Movilla y doña María del Pilar Domínguez Comesaña, Magistradas, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00324/2020

En la ciudad de Ourense a veinte de agosto de dos mil veinte.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de los de Verín, seguidos con el número 28/2016, Rollo de apelación número 531/2019, entre partes, como apelante, don Evaristo, representado por la procuradora de los tribunales doña María Herminia Moreira Álvarez y asistida por el letrado don Jonatan Jorge Guille y, como apelado, don Fermín, representado por el procurador de los tribunales don Evaristo Francisco Manso y asistido por el letrado don Miguel Ángel González Trigás.

Es ponente la Ilma. Sra. doña María del Pilar Domínguez Comesaña.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Verín, se dictó sentencia en los autos de juicio ordinario nº 28/2016, en fecha 28 de marzo de 2019, cuya parte dispositiva dice: 'FALLO:Que debo estimar y estimo sustancialmente la demanda interpuesta por DON Fermín representado por el Procurador Sr. Francisco Manso contra DON Evaristo y condeno al demandado al abono de la suma de 859,59 euros en concepto de rentas asimiladas impagadas así como la completa reparación de los daños ocasionados en la vivienda arrendada así como la reposición de mobiliario y electrodomésticos dañados en la forma que detalla el Informe Pericial de Don Matías en los términos expuestos en su propuesta de solución y analizado en el fundamento de derecho tercero de esta sentencia y alternativa y subsidiariamente al pago de la suma de 7.433,28 euros como importe de la reparación y reposición mencionada con los intereses legales correspondientes.Se imponen las costas procesales al demandado.'

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de don Evaristo recurso de apelación en ambos efectos, al que se opuso la representación procesal de don Fermín.

Seguido el recurso por sus trámites se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Don Fermín acciona contra Don Evaristo exigiendo el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por el actor como arrendador y el demandado como arrendatario. Reclama la cantidad de 720 € por gastos de comunidad correspondientes a la vivienda arrendada, impagados por el arrendatario, así como el resarcimiento de daños y perjuicios generados al actor por impago del suministro de agua- 139,82 € - y por daños en el mobiliario, electrodomésticos y en la propia vivienda arrendada. En relación a esta última pretensión se solicita con carácter principal, la reparación in natura y con carácter subsidiaria el resarcimiento por equivalencia, solicitando la condena del demandado a indemnizarle en 10.931,30 €.

La sentencia de instancia estima íntegramente la acción de reclamación de cantidad y en relación al resarcimiento, condena al demandado a la reparación in natura y subsidiariamente a indemnizar a la actora en la cantidad de 7.433,28 euros, aplicando una reducción por depreciación de los elementos dañados.

Frente a dicha resolución se interpone por la representación procesal del demandado el presente recurso de apelación. En relación con la condena a abonar la cantidad de 720 € en concepto de gastos comunitarios, se alega error en la valoración de la prueba, ya que la certificación del secretario administrador de la comunidad de propietarios incluye los gastos correspondientes a la vivienda arrendada y al bajo primero izquierdo, que no era objeto del contrato, así como cantidades adeudadas con posterioridad a la extinción del contrato. En relación a los gastos por reenganche del suministro de agua, alega que las tasas abonadas por el actor por dicho concepto son de 13,74 €. En relación a la acción de resarcimiento de daños, alega incongruencia interna de la sentencia por contradicción manifiesta entre el fallo y la fundamentación jurídica de la sentencia así como error en la valoración de la prueba. La parte apelante solicita la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda con expresa condena en costas de ambas instancias a la actora.

La parte actora/apelada se opone al recurso y solicita su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Gastos de comunidad. Error en la valoración de la prueba.

Dispone el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que 'las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.'

En el contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2001 suscrito entre las partes se dice en su estipulación segunda que 'serán por cuenta del arrendatario todos los importes que resulten de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, en función de la cuota que tiene asignada la vivienda objeto de arriendo'.

El actor reclama por este concepto la cantidad de 720 € que sería la deuda correspondiente a la vivienda arrendada en el período 2014 a 30 de septiembre de 2015.

La demandada aquí apelada, sostuvo en la contestación que no adeuda cantidad alguna por este concepto y en el recurso de apelación denuncia error de la juzgadora al valorar la prueba y estimar acreditado el importe reclamado.

La certificación del gestor administrador de la comunidad de propietarios resulta insuficiente para estimar acreditado el importe reclamado por gastos de comunidad. En dicha certificación se dice: 'Primero: De acuerdo con las cuotas no pagadas hasta la fecha de 30 de septiembre de 2015 con respecto a la vivienda 1º izquierda y el sótano izquierda, propiedad de Don Fermín presenta una deuda con la comunidad por importe de 720,00 € de acuerdo con el desglose (...).' En la certificación se alude conjuntamente a la deuda correspondiente al piso 1º izda. y al bajo. La interpretación que sostiene la parte apelada en su escrito de oposición al recurso, de que la deuda de 720 € es la correspondiente exclusivamente a la vivienda ya que los ingresos que se desglosan en la certificación se corresponden con la cuota correspondiente al bajo, no se comparte. En el desglose que contiene la certificación del gestor, se alude a 'ingresos de 1º izquierda', al menos en el período 2010-2013, y en relación al ejercicio 2014 a 30 de septiembre de 2015, no se especifica.

La certificación es confusa y no permite inferir cual es la cantidad realmente adeudada por la vivienda arrendada ni los conceptos que generan la deuda.

El concepto de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, debe ser interpretado en concordancia con el principio de equivalencia contractual, de forma que permite repercutir al arrendatario el coste de los servicios y suministros que beneficien de forma directa al arrendatario ( calefacción, ascensor, portería, agua..) dejando fuera aquellos gastos que obedezcan a reparaciones, seguros y gastos de administración que redundan exclusivamente en beneficio de la propiedad y que, salvo que se incluyan expresamente en el contrato, han de ser asumidos por el arrendador propietario. Especialmente si como ocurre, en el supuesto de autos, en el contrato no se indica, como exige el artículo 20 de la LAU, el importe anual de los gastos.

La deuda certificada por el gestor de la comunidad puede incluir conceptos no repercutibles al arrendatario, por lo que dicha certificación resulta insuficiente para estimar acreditada la deuda reclamada.

Ni en la demanda ni en la certificación de la comunidad se especifica cuál es la cuota ordinaria que corresponde a la vivienda. En la demanda tampoco se indica cuál es el período impagado. En ninguno de los recibos de pago de la renta aportados por el demandado apelante se incluye cantidad alguna repercutida por gastos de comunidad. Resulta cuanto menos llamativo que el arrendador no hubiera efectuado, hasta después de extinguida la relación arrendaticia, reclamación alguna al arrendatario por el impago de los gastos de comunidad de un período de tiempo tan prolongado.

En atención a lo expuesto procede estimar el recurso en este particular y excluir de la condena la cantidad de 720 € reclamada por gastos de comunidad.

TERCERO.- Resarcimiento de perjuicio por restablecimiento del suministro de agua.

El motivo se desestima. Todos los conceptos reclamados son consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación asumida en el contrato de abonar el suministro de agua de la vivienda. Dicho incumplimiento provocó el corte del suministro y un perjuicio para el arrendador quien, para restablecer el servicio, hubo de abonar la cantidad de 139,32 € como se infiere del doc. 3 de la demanda.

CUARTO.-Incongruencia interna de la sentencia.

Señala la STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 556/2012 de 2 de Oct., Rec. 1173/2009 que: 'La jurisprudencia, como excepción a la norma general que exige que la incongruencia se por una discordancia entre el fallo o parte dispositiva de la sentencia y lo pedido en el suplico de la demanda, permite apreciar incongruencia también en los casos en que existe contradicción entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva (...) Esta denominada 'incongruencia interna' puede tener lugar 'por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -'ratio decidendi'- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso, prevalece el fallo, sin perjuicio de que la oscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio de la sentencia distinto de la incongruencia.'

En el supuesto de autos la sentencia de instancia incurre en este defecto; no tanto por lo expuesto en el recurso de apelación[1] sino porque el Fallo de la sentencia es incongruente.

El actor pueda formular una pretensión con carácter principal y otra con carácter subsidiario[2]. En este caso la sentencia únicamente podrá acoger la pretensión subsidiaria cuando la ejercitada con carácter principal sea improcedente. En este tipo de acumulaciones eventual o subsidiaria, el actor ejercita una pretensión principal, y para el caso de que ésta será rechazada por improcedente o infundada, platea otra pretensión como subsidiaria. Si el juzgador acoge la pretensión principal, la ejercitada con carácter subsidiaria pierde interés. No cabe una estimación también subsidiaria de la pretensión ejercitada con tal carácter, ya que con ello se vulneraría el derecho a la tutela judicial efectiva que comprende el derecho a que las resoluciones judiciales se ejecuten en sus propios términos generando indefensión al demandado quien no sabría que prestación tendría que cumplir.

El actor puede optar por la restitución 'in natura' o por la indemnización económica (restitución por equivalencia) efectuando una acumulación eventual o subsidiaria, que es lo que se hizo en la demanda, si bien, con cierta imprecisión terminológica al introducir la palabra 'alternativa'. En la demanda se pide la reparación o sustitución de los elementos dañados que no son susceptibles de reparación o su equivalente económico. El informe pericial que acompaña se limita a justificar el 'equivalente económico'.

La sentencia de instancia condena a la completa reparación de los daños y a la reposición de mobiliario y electrodomésticos que por no ser reparables han de ser sustituidos[3] al hacerlo, incurre en incongruencia con el fundamento jurídico o 'ratio decidendi' de la sentencia ya que la reparación in natura inviabiliza la minoración por depreciación que la juzgadora estima aplicable a fin de evitar un enriquecimiento sin causa para el arrendador y que sí practica al analizar la pretensión subsidiaria.

La incongruencia interna en que incurre la sentencia sólo puede salvarse desestimando la pretensión que se ejercita con carácter principal y dejando sin efecto el pronunciamiento que condena al demandado a la completa reparación de los daños ocasionados a la vivienda arrendada así como a la reposición del mobiliario y electrodomésticos indicados en el informe pericial de Don Matías, acogiendo en este particular el recurso de apelación.

QUINTO.-Importe del equivalente económico que ha de abonar la parte demandada y aquí apelante.

La discrepancia que formula el apelante afecta fundamentalmente a la valoración de la prueba realizada por la juzgadora a quo por lo que se procederá al estudio conjunto de los motivos de apelación restantes.

La Sala comparte los razonamientos de la juzgadora de instancia sobre la obligación del arrendatario de reparar los daños que, por referencia al informe pericial acompañado, se reclaman en la demanda; no así con la cuantificación de su equivalente económico.

Conforme a los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, aplicables a los arrendamiento urbanos por la remisión que al Código civil efectúa la LAU, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, del mismo modo el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personad de su casa.

Por su parte el artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 24 de diciembre de arrendamientos urbanos, pone a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

La Sala de lo Civil del T.S. en su Sentencia 458/2008, de 30 de mayo, resume la jurisprudencia en relación al artículo 1.563 del Código Civil, aplicable a los arrendamientos urbanos, de la siguiente manera: 'La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el artículo 1563 establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada 'a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya', constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario (...). Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (...) resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 de CC al entender que el 'El artículo 1663 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( ... ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible, (...). Por tanto, el artículo 1.563 del CC Establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron'.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, Sentencia 70/ de 17 de Feb de 2016, dispone: 'Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de «haberse ocasionado sin culpa suya» el deterioro o perdida de la cosa arrendada -ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a «las personas de su casa»: que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito) ...'

La sentencia de instancia al imputar al aquí apelante la responsabilidad por los daños referidos en los informes de ambos peritos, no infringió ni el artículo 217 de la LEC ni incurrió en una valoración de la prueba contraria a la lógica.

La simple lectura de los informes periciales permite concluir que el arrendatario fue negligente en el cumplimiento de su obligación de conservar 'la cosa arrendada' y de efectuar las pequeñas reparaciones que el desgaste por el uso ordinario de la vivienda durante los quince años que duró la relación arrendaticia hicieron necesarias. El estado de suciedad que se refleja en algunas estancias (patio interior, aseo o las paredes) y los daños referidos en los informes de ambos peritos ( daños en una puerta, en cristales, en sofás, en una cómoda, en la campana, en la lavadora, en el termo, en los enrolladores de las persianas, en los tiradores de puertas, en los enchufes) refleja una dejadez y una falta generalizada de mantenimiento que excede de lo que pueda considerarse un uso normal y civilizado de la vivienda arrendada.

Ahora bien, en lo que esta sala disiente es en el cálculo del equivalente económico o indemnización. La liquidación de los daños que efectúa el perito señor Matías supone una mejora notoria en relación con el valor previo del mobiliario, electrodomésticos y demás instalaciones dañadas. Como se observa del visionado de las fotografías las instalaciones de la vivienda, el mobiliario y los electrodomésticos son antiguos y de calidad muy básica. El perito las sustituye por otras de calidad superior (puntos de luz, cristal securit, bañera fundición con grifo monoblac), no aplica depreciación por la antigüedad (de las fotografías se infiere que los sofás, amueblamiento de la cocina y saneamiento del baño es muy antiguo), los electrodomésticos, tienen una antigüedad superior a los quince años, admitiendo la tesis del actor como mínimo tendrían una antigüedad de 17 años por lo que prácticamente habrían agotado su vida útil. El perito valora la sustitución de la totalidad de los electrodomésticos (incluyendo electrodomésticos que no revisten daños o que ni siquiera existían) y de la totalidad del amueblamiento de la cocina, cuando los daños afectan exclusivamente a dos puertas. Finalmente resulta también improcedente el incremento del 6% por beneficio industrial y del 13% por gastos generales sobre la totalidad de las partidas.

Teniendo en cuenta lo expuesto, la Sala estima más ajustada a las circunstancias concurrentes la liquidación que efectúa la perito de la parte demandada señora Claudia por lo que se fija la indemnización o equivalente económico en 1.353,70 € que sumados a los 139,82 € por reposición de suministro de agua, da un total de 1.493,52 €.

SEXTO.-Pronunciamiento en costas.

En relación a las de la instancia, al estimarse en parte la pretensión ejercitada con carácter subsidiario, no procede efectuar imposición de costas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

En relación a las costas de apelación, al estimarse en parte el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tampoco procede efectuar imposición de las mismas.

De conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta apartado 8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial se acuerda la devolución al apelante de la totalidad del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña María Herminia Moreira Álvarez, en nombre y representación de don Evaristo, contra la sentencia dictada el día 28 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de los de Verín en autos de Juicio Ordinario nº 28/2016, Rollo de apelación núm. 531/2019, resolución que se revoca y en su lugar se acuerda: desestimar la acción ejercitada con carácter principal y estimar en parte la pretensión ejercitada con carácter subsidiario, condenando a don Evaristo a indemnizar a don Fermín en la cantidad de mil cuatrocientos noventa y tres euros con cincuenta y dos céntimos (1.493,52 €: 1.353,70 € por resarcimiento de daños por equivalencia y 139,82 € por reposición de suministro de agua).

No se imponen a ninguna de las partes las costas causadas en la instancia.

No haciéndose tampoco expreso pronunciamiento en relación a las ocasionadas en esta alzada.

Se decreta la devolución a la parte recurrente de la totalidad del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.