Sentencia Civil Nº 325/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 219/2013 de 10 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0003784

Recurso de Apelación 219/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Collado Villalba

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 208/2006

APELANTE:D./Dña. Eloy

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL MAR SERRANO MORENO

APELADO:D./Dña. Mateo

PROCURADOR D./Dña. DOLORES TEJERO GARCIA-TEJERO

D./Dña. Fermina

D./Dña. Roman

MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA Nº 325/2014

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D./Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

D./Dña. PILAR PALÁ CASTÁN

En Madrid, a diez de octubre de dos mil catorce.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 208/2006 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Collado Villalba a instancia de D. Eloy apelante - demandado, representado por la Procuradora Dña. MARIA DEL MAR SERRANO MORENO y defendida por Letrado, contra D. Mateo ,apelado-demandante, representado por la Procuradora Dña. DOLORES TEJERO GARCIA-TEJERO y defendido por Letrado y Dña. Fermina y D. Roman apelados - demandantes, incomparecidos en esta instancia; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/06/2006 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente D./Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Collado Villalba se dictó Sentencia de fecha 27/06/2006 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando pertinente la demanda formulada por Don Roman , Doña Fermina y Don Mateo , representados en juicio por el Procurador de los Tribunales Don José María Muñoz Ariza, contra Don Eloy , representado en juicio por la Procuradora de los Tribunales Doña María Diez Rubio:

Debo declarar y declaro rsuelto el contrato de arrendamiento existente entre ambas partes, de fecha uno de abril de mil novecientos ochenta, sobre la vivienda sita en el NUM000 de la CALLE000 (anteriormente denominada CALLE001 ) nº NUM001 de esta localidad de Collado Villalba.

Debo condenar y condeno a Don Eloy a dejar dicho inmueble libre y expedito a disposición de la parte actora dentro del plazo legal apercibiéndole en caso contrario de lanzamiento.

Debo condenar y condeno a dicho demandado a pagar a los actores la cantidad de 168,88 euros en concepto de rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.005.

Debo condenar y condeno a dicho demandado a pagar a los actores la cantidad de 248,97 euros en concepto de suministro de agua.

Debo condenar y condeno a dicho demandado a pagar a los actores la catidad de 510,49 euros correspondientes a la parte proporcional del I.B.I. de la vivienda arrendada de los años 1.995,1.996, 1.997, 1.998, 1.999, 2.000, 2.001, 1.002, 2.003 y 2.004.

Todo ello con expresa imposición a dicho demandado de las costas causadas en la presente instancia.

Téngase en cuenta a efectos de ejecución los 175,60 euros abonados el ocho de mayo de dos mil seis por dicho demandado.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 12 de septiembre de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 7 de octubre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 1 de abril de 1980 se celebró contrato de arrendamiento entre D. Herminio , como arrendador, y D. Eloy , como arrendatario; teniendo por objeto la vivienda sita en la CALLE001 nº NUM001 , NUM000 , en Collado Villalba (Madrid).

Tras el fallecimiento del propietario, se convirtieron en condueños del inmueble D. Roman , Doña Fermina y D. Mateo , los cuales formularon la demanda de desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas, iniciadora del presente procedimiento.

El arrendatario dejó de abonar la renta correspondiente a los meses de enero y febrero de 2005, ascendente a la cantidad de 168,88 €, así como el suministro de agua por importe de 248,97 €, más la cantidad de 510,49 €, en concepto de parte del IBI. El arrendador exigió al arrendatario el abono de las referidas cantidades, mediante cartas de fechas 15 de abril de 2005 y de 9 de enero de 2006 (obrantes a los folios 36 y 40 de los autos).

Con posterioridad a la interposición de la demanda, en fecha 8 de mayo de 2006, el arrendatario lleva a cabo un ingreso en la cuenta de D. Roman , por importe de 175,60 € por 'los recibos atrasados de los meses de enero y febrero del año 2005'.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estima la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-El recurso de apelación argumenta que las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2005 han de considerarse satisfechas por compensación, debido a que el arrendatario procedió a reparar las tuberías de la vivienda, lo que supuso un gasto de 350 €, cantidad que debería haber sido abonada por el arrendador.

Sin perjuicio de que la reparación de las tuberías del inmueble arrendado sea una obligación imputable al arrendador-propietario, ello no justifica ni exime al arrendatario del abono de la renta, aún cuando este último acredite el pago de la referida reparación, como ocurre en el presente supuesto, según deriva de la factura obrante al folio 160 de los autos; es más, en el procedimiento que nos ocupa, no cabe llevar a cabo compensación alguna entre las rentas adeudadas y el importe de las averías que ha satisfecho el arrendatario.

En definitiva, teniendo en cuenta que las rentas de enero y febrero de 2005 no fueron abonadas, habiendo sido formulado el correspondiente requerimiento al arrendatario, con carácter previo a la interposición de la demanda (folios 36 y 40 de los autos), no habiéndose satisfecho el importe de dichas mensualidades hasta el 8 de mayo de 2006, con posterioridad a la interposición de la demanda; esta Sala considera que no cabe enervar la acción de desahucio, procediendo la resolución del contrato de arrendamiento, confirmándose los pronunciamientos de la sentencia dictada en primera instancia.

TERCERO.-La parte apelante considera que los gastos de suministro de agua e IBI no pueden ser calificados como cantidades asimiladas a la renta, cuyo impago pueda fundamentar la resolución contractual.

A dichos efectos, hemos de tener en cuenta que el contrato de arrendamiento que nos ocupa se celebró en el año 1980, quedando sujeto al Texto Refundido de la LAU de 1964, de acuerdo con la disposición transitoria segunda, A) 1. de la LAU de 1994 , según la cual 'Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964', salvo algunas modificaciones que no afectan al objeto litigioso que aquí nos ocupa. Dicha disposición cita, entre los derechos del arrendador los siguientes: 'exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado' (apartado C10.2), así como 'repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador' (apartado C10.5).

No podemos obviar que en la estipulación 5ª del contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente: 'Serán de cuenta exclusiva del arrendatario, además del precio de la renta, todos los gastos de agua, luz, basuras y arbitrios municipales que se deriven de la posesión y uso de la vivienda, aunque los recibos de todos ellos sean girados a nombre del arrendador o cualquier otra persona'; mediante dicha estipulación, el arrendatario asume como obligación el abono de los gastos de consumo de agua, que adeuda y se reclaman en este procedimiento.

El art. 114.1ª del Texto Refundido de la LAU de 1964 , establece que el contrato de arrendamiento urbano de vivienda podrá resolverse a instancia del arrendador por 'la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan'; considerando que cabe la resolución en este caso, ante el impago de la renta de dos mensualidades, a que nos hemos referido en el fundamento precedente, así como el impago del IBI y del suministro de agua, que son cantidades de pago obligatorio para el arrendatario, que pueden ser denominadas como asimiladas a la renta, de acuerdo con la disposición transitoria arriba indicada.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente sobre la falta de pago de la renta y cantidades asimiladas como causa de resolución contractual, así en sentencia de 18 de marzo de 2014 , se remite a una sentencia previa, de 10 de noviembre de 2010 , en los siguientes términos: « esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial ( SSTS19 de diciembre de 2008, RC 648/2004 , 26 de marzo de 2009 , RC

1507/2004 , entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas», añadiendo que 'tratándose de contrato de inquilinato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continúa rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disp. Trans. 2ª de la LAU 1994) y en concreto por su artículo 114 que, como causa 1ª de resolución, se refiere a «la faltade pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan»; circunstancia que presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación'.

Por otra parte, cabe precisar que para que proceda la resolución contractual por impago, sin que quepa la enervación de la acción, es necesario el requerimiento previo por parte del arrendador al arrendatario, con especificación concreta de las rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago. A este respecto, la Sala Primera indica que el requerimiento es información que se traslada a la arrendataria, siendo 'la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local. No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada' ( sentencia de 28 de mayo de 2014 ).

En la sentencia de 23 de junio de 2014 , el Alto Tribunal se plantea si 'el requerimiento realizado en su día por el arrendador cumple o no los requisitos del artículo 22.4 de la L.E.C para tener plena virtualidad jurídica y, consecuentemente, se puede dar o no por enervada la acción como se pide por el demandado y la sentencia acoge (una vez no se discute que el demandado ha consignado toda la cantidad que le ha sido reclamada en la demanda)', puntualizando que el requerimiento no debe incurrir en parquedad ni encontrarse falto de concreción para impedir la enervación y la posterior resolución contractual, señalando que 'No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada'.

Atendiendo a la doctrina jurisprudencial expuesta y a las pruebas obrantes en autos, esta Sala entiende que tanto el impago de la renta como de otras obligaciones del arrendatario, como la falta de abono del suministro de agua y del IBI, es causa de la resolución contractual; habiendo sido formulado el requerimiento de pago de forma concreta y específica, previamente a la interposición de la demanda, habiendo hecho caso omiso el arrendatario. En consecuencia, procede la resolución del contrato.

CUARTO.-En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña María Díez Rubio, en representación de D. Eloy , contra la sentencia dictada en fecha 2 de junio de 2006 por el Juzgado de 1º Instancia nº 2 de Collado Villalba , en autos de juicio verbal de desahucio nº 208/2006; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0219-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, correspondiente al Rollo de Sala Nº 219/2014, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe