Sentencia CIVIL Nº 325/2019, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 157/2019 de 11 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00325/2019
N10250
PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA
-
Tfno.: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063
MP
N.I.G. 32054 42 1 2018 0003232
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000157 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de OURENSE
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000472 /2018
Recurrente: Inmaculada , Victor Manuel
Procurador: MARIA GONZALEZ NESPEREIRA
Abogado: JUAN CARLOS GONZALEZ IGLESIAS
Recurrido: Lourdes
Procurador: MARIA PAZ FEIJOO-MONTENEGRO RODRIGUEZ
Abogado: GUMERSINDO FORNOS VIEITEZ
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Antonio Piña Alonso, Presidente,
doña Josefa Otero Seivane y doña María José González Movilla, Magistradas, ha pronunciado, en nombre
de S.M. El Rey, la siguiente
S E N T E N C I A NÚM. 325
En la ciudad de Ourense a once de septiembre de dos mil diecinueve.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos
de juicio verbal de desahucio procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense, seguidos
con el n.º 472/18, rollo de apelación núm. 157/19, entre partes, como apelantes D.ª Inmaculada y D. Victor
Manuel , representados por la procuradora D.ª María González Nespereira, bajo la dirección del letrado D.
Juan Carlos González Iglesias y, como apelada, D.ª Lourdes , representada por la procuradora D.ª María
Paz Feijoo-Montenegro Rodríguez, bajo la dirección del letrado D. Gumersindo Fornos Viéitez.
Es ponente la Ilma. Sra. D.ª María José González Movilla .

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 7 de diciembre de 2018 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Feijoo-Montenegro Rodriguez en nombre de D.ª Lourdes , contra D.ª Inmaculada , y D. Victor Manuel , y en consecuencia, debo declarar y declaro haber lugar a resolución del contrato por impago de cantidades asimiladas a la renta, con desalojo del local objeto de arrendamiento, dejándolo libre, vacuo, expedito y a disposición de la actora, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa, en los términos y plazos establecidos en la Ley si así no lo hicieren, y condenando a la Sra. Inmaculada al abono de las cantidades debidas de enero a marzo, por un total de 2550 euros, anteriores a la cesión del contrato, corriendo a cargo del Sr Victor Manuel las posteriores al contrato de cesión hasta la resolución del contrato.

Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '.

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D.ª Inmaculada y D. Victor Manuel recurso de apelación en ambos efectos y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante doña Lourdes solicita en este procedimiento que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada doña Inmaculada el día 1 de septiembre de 2016, del local de negocio ubicado en el n.º 40 bajo de la avenida de La Habana de Ourense, relación arrendaticia que, en virtud del clausulado del contrato fue cedida a don Victor Manuel , ocupando la posición jurídica de arrendatario. Como causa de resolución contractual se alegaba la falta de pago de las cantidades convenidas en un anexo al contrato suscrito el mismo día que este, de 850 euros mensuales, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2018, 2.550 euros, cantidad que se reclama tanto a la arrendataria inicial doña Inmaculada como a D. Victor Manuel , actual arrendatario en virtud de la cesión operada el día 11 de abril de 2015.

La demandada doña Inmaculada se opuso a la demanda alegando que carecía de legitimación pasiva pues ya no tenía la condición de arrendataria, al haber cedido el contrato al codemandado según le autorizaba el mismo y, si no era procedente el trámite del juicio de desahucio, la cantidad adeudada no podía reclamarse en ese procedimiento. D. Victor Manuel también se opuso a la demanda alegando era el arrendatario en virtud del contrato de cesión convenido con la codemandada y que ninguna cantidad adeuda al haber consignado todas las rentas ante el rechazo de la actora, no siendo responsable de las deudas existentes con anterioridad a la cesión.

En la sentencia dictada en la instancia se estimó parcialmente la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento por impago de cantidades asimiladas a la renta, con desalojo del local objeto de arrendamiento, condenando a doña Inmaculada a abonar a la actora la suma de 2.550 euros debida con anterioridad a la cesión del contrato, debiendo abonar el codemandado las rentas devengadas con posterioridad a la misma, hasta la resolución del contrato.

Frente a dicha resolución se interpone por los demandados el presente recurso de apelación alegando ambos codemandados que la cantidad adeudada no es una cantidad asimilada a la renta sino que corresponde a una indemnización; además don Victor Manuel alegó incongruencia extra petita pues fue condenado a abonar las rentas devengadas a partir de la cesión cuando no se formulaba tal pretensión en la demanda y falta de legitimación pasiva para soportar la acción resolutoria pues no ha incumplido su obligación de pago de la renta a partir de la fecha de la cesión, siendo la actora la que rechazó su cobro, obligándole a efectuar una consignación judicial. Doña Inmaculada alegó su falta de legitimación al no ser ya arrendataria del local, habiéndolo cedido al codemandado, y esa falta de legitimación determina que no pueda ser tampoco condenada al pago de las cantidades reclamadas. La parte actora se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Para resolver las cuestiones que se plantean en este procedimiento ha de partirse de los siguientes hechos: El día 1 de septiembre de 2016 doña Lourdes , propietaria del local de negocio ubicado en el bajo del edificio n.º 40 de la avenida de La Habana de Ourense, suscribió un contrato de arrendamiento del referido local con doña Inmaculada , fijándose una renta mensual de 750 euros, y estableciéndose en la condición cuarta un plazo de duración de un año prorrogable, de año a año, a voluntad de la arrendataria hasta un máximo de 10 años. Ese mismo día se firmó un anexo a dicho contrato, en el que se acordó que 'a pesar de lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, el inquilino se obliga a abonar a la propietaria, además del importe fijado en el referido contrato, la cantidad a mayor de 850 euros cada mes, lo que implica un importe anual, a mayores del fijado de renta en el contrato, de 10.200 euros. Según esto, el importe a pagar por el arrendatario será de 850 euros mensuales, por meses vencidos, del uno a cinco del mes siguiente'. Y se añade: 'En el caso de que las partes acuerden la renovación del contrato, también subsistirá la obligación de pago de las cantidades aquí pactadas'.

La arrendataria abonó la cantidad establecida en el anexo además de la renta convenida en el contrato hasta el mes de diciembre de 2017, figurando en autos recibo firmado por don Primitivo , como representante de la arrendadora, el día 27 de febrero de 2018 acreditativo de la entrega por parte de la arrendataria de la cantidad de 1.700 euros 'por la indemnización pactada', correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017, además de la suma de 275 euros, correspondiente a dos recibos de consumo de agua.

Desde enero hasta marzo de 2018 la arrendataria no abonó la suma convenida en el anexo, adeudando por ese concepto 2.550 euros, y el recibo de consumo de agua de fecha 19 de marzo de 2018, por importe de 91,82 euros. Por ello, en fecha 12 de abril de 2018, la actora mediante burofax la requirió para que de forma inmediata, antes de 10 días, procediese a abonar la cantidad que le adeudaba 'en concepto de indemnización', que ascendía a 2.550 euros, además del recibo de agua. Mediante contrato de fecha 11 de abril de 2018 la arrendataria cedió la actividad económica y el local arrendado a don Victor Manuel , manifestando este en el contrato que conocía el contenido del contrato de arrendamiento objeto de cesión y de su anexo.

Mediante burofax de fecha 12 de abril de 2018, la arrendataria intentó comunicar la cesión a la actora, no siendo recogido por esta. El día 17 de abril, el cesionario remitió burofax a la demandante, comunicándole que se le había cedido el contrato, la cual ese mismo día le remitió nuevo burofax en el que le indicaba que desconocía en qué concepto se atribuía la condición de arrendatario, advirtiéndole que la arrendataria cedente se hallaba en causa de resolución, pues adeudaba la suma de 2.641,82 euros y además había incumplido la obligación de entrega de la póliza de seguro del local que se había obligado a contratar.

En fecha 26 de abril, doña Lourdes envió nueva comunicación al cesionario recordándole que la arrendataria estaba en causa de resolución por impago de las cantidades contenidas en el anexo correspondiente a enero, febrero y marzo de 2018 y por incumplir la obligación de entrega de la referida póliza, y que en caso de que acreditase ser el nuevo arrendatario debía abonarle lo adeudado, 2.641,82 euros. Así en esa misma fecha el codemandado remitió a la arrendadora copia de la póliza de responsabilidad civil requerida.

Al no haber recogido la arrendadora la notificación de la cesión se le comunicó notarialmente, contestando por la misma vía que no aceptaba la cesión, que no se le habían abonado las cantidades debidas por lo que la arrendataria estaba incursa en causa de desahucio por falta de pago y que se hallaba pendiente en juicio de desahucio.

El cesionario ingresó en el mes de mayo la primera mensualidad de renta que le correspondía en la cuenta bancaria de titularidad de la arrendadora, siendo devuelta por esta, por lo que el cesionario promovió expediente de consignación judicial de rentas que se tramita con el número 726/18 ante el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Ourense.

En esta situación con fecha 7 de junio de 2018 la actora presentó demanda de juicio de resolución de contrato por falta de pago de las rentas debidas conforme al anexo y reclamación de la suma debida contra cedente y cesionaria del contrato.



TERCERO.- La resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio de la actora se solicita por falta de pago de determinadas cantidades a cuyo abono se obligó la arrendataria en el anexo al propio contrato de arrendamiento. Aunque la cesión del contrato al codemandado aparece como el punto en el que se centran las alegaciones de los dos demandados en relación a su legitimación, lo cierto es que la causa de resolución alegada no es la cesión inconsentida. Las acciones que derivarían de ambos tipos de incumplimiento contractual se amparan en diferentes epígrafes de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 27.2 a ) y c ), respectivamente) e incluso habrían de tramitarse a través de procedimientos diferentes. La resolución por falta de pago que es la efectivamente ejercitada, ha de encauzarse por los trámites del juicio verbal y la resolución por otra causa, siguiendo el cauce ordinario, por disponerlo así los artículos 250.1.1 º y 249.º.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por tanto no resultan pretensiones intercambiables ni homogéneas, de forma que ha de estarse al suplico de la demanda que, integrado en su texto, aunque se alude también a la cesión del contrato no admitiéndola, solicita la resolución por falta de pago de cantidades convenidas en el contrato. En relación a esta causa ha de señalarse que todos los contratos de arrendamiento se pueden resolver por impago de cualquier cantidad que conste pactada contractualmente o que se pueda repercutir por imperativo legal, esto es, cantidades asimiladas a la renta. En este caso el impago en que se basa la acción resolutoria corresponde a tres mensualidades de una cantidad a cuyo pago se comprometió la arrendadora en un anexo al contrato.

Los demandados alegan que no se trata de renta ni de cantidad asimilada a ello, sino que se trata de una indemnización pactada por las partes. Pues bien, en el contrato de arrendamiento se pactó la renta mensual en 750 euros al mes y en el anexo, firmado en la misma fecha, se convino que 'además del importe fijado en el referido contrato' el inquilino se obliga a abonar a la propietaria 850 euros cada mes. El único motivo del anexo es el establecimiento a esa obligación a cargo de la arrendataria, y en el mismo expresamente se indica que ello se pacta 'no obstante lo reflejado en el contrato' y 'a pesar de lo dispuesto en el contrato'.

Mediante el anexo por tanto lo que se ha hecho es elevar la renta pactada, y su conceptuación no puede ser más que como renta, según la propia arrendataria ha reconocido en el juicio, manifestando que era una 'renta en B, se entregaba en mano, no se pagaba por el banco'.

En modo alguno esa cantidad puede tener el carácter de indemnización aunque así se designase en el recibo firmado por el gestor de la actora y en algún burofax dirigido por esta. Si se tratase de una indemnización existiría constancia de su origen o la causa que la originó y consistiría en una suma determinada aunque se pagase por meses, lo que aquí no ocurre pues se pactó el pago de esa cantidad de 850 euros al mes, sin limitación de tiempo y además, según la estipulación segunda del anexo en el caso de que las partes acordasen la renovación del contrato, también subsistiría la obligación de pago de las cantidades pactadas en el mismo. Por tanto, esta suma se abona mensualmente, sin límite tiempo, esto es, durante toda la vigencia del contrato por lo que no puede calificarse más que como precio del contrato o renta, que habría de sumarse a la convenida en el propio contrato. Si se trata por tanto de renta, su pago es la obligación principal del arrendatario y su impago es el que posibilita la acción resolutoria aquí deducida.

La cuestión que aquí se plantea es que la arrendataria dejó de abonar las cantidades convenidas en el anexo correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2018, y en esta situación, hallándose incursa en causa de resolución cedió el contrato al codemandado don Victor Manuel .

Sobre la naturaleza jurídica de la cesión ha de señalarse que frente al subarriendo, que implica un nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendatario y el subarrendatario que viene a sumarse a la primera relación locativa, la cesión significa únicamente el traspaso que hace de sus derechos y obligaciones el arrendatario.

Esta posibilidad de ceder el contrato inicialmente encontró ciertos obstáculos doctrinales en base al artículo 1257 del Código Civil a cuyo tenor los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, y específicamente en la normativa arrendaticia, en el artículo 1550 del mismo texto legal , que no autoriza el subarriendo sino dejando subsistente la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, de donde podría desprenderse que la cesión había de ser admitida con esta misma salvedad. Posteriormente, la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo fueron admitiendo la cesión de derecho que engendra el arrendamiento, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1112 del Código Civil , que estará sujeta a las normas generales, sin que pueda considerarse un supuesto de novación extintiva.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 admite la cesión contractual, aunque establece una diferencia fundamental en su artículo 8.2, en el caso de arrendamiento de vivienda que necesita del consentimiento del arrendador y en el artículo 32.1 , en el caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que no requiere de tal consentimiento y solo de su notificación fehaciente.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo basa la cesión contractual en el principio de autonomía de la voluntad que preside los pactos entre particulares a tenor del artículo 1255 del Código Civil , estableciendo que produce la transmisión del conjunto de los efectos de un determinado contrato a un tercero entendiendo dicha cesión con carácter unitario, esto es, con todo lo convenido en el primitivo contrato, sin que suponga la sustitución de un contrato por otro posterior, pues en ese caso surgiría la figura de la novación. En este caso la arrendataria doña Inmaculada cedió el contrato al codemandado don Victor Manuel en fecha 11 de abril de 2018, según la autorizaba el propio contrato concertado con la actora y la propia LAU, y esa cesión en principio, sin perjuicio de que la arrendadora pueda o no impugnar posteriormente dicho traspaso, en tanto no recaiga resolución judicial invalidándolo, ha de mantenerse resultando así que quien tiene legitimación pasiva ad causam desde la perspectiva de la acción de desahucio es el cesionario, que es quien, en cuanto subrogado en la posición arrendataria, ocupa el local.

Lo que se ha de tratar de establecer ahora es si en los supuestos de cesión del contrato, pendiente una deuda por rentas atrasadas del cesionario, sucede al cedente como sujeto pasivo de tal obligación.

La cesión contractual prevista en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye al cesionario, de modo unitario, los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de tracto sucesivo objeto de la cesión. Es claro que ello supone la liberación del cedente respecto a las deudas nacidas con posterioridad a la efectividad de la cesión, pero la cuestión se plantea en relación a si las deudas precedentes a la cesión no satisfechas se comunican o no al cesionario.

Así se puede sostener que la cesión del contrato de arrendamiento no conlleva la asunción de las deudas ya devengadas en el momento de la notificación de tal cesión a la actora, pues ello excedería de los efectos propios de la cesión de contrato; tal efecto solo podría admitirse si existiese soporte contractual (cesión de contrato con cláusula de solidaridad o, según la denomina la doctrina jurisprudencial, asunción de deuda cumulativa). Por el contrario de no establecerse nada al respecto en el negocio de cesión, esta producirá los efectos de liberación (asunción de deuda liberativa) del primitivo deudor respecto a las obligaciones que nazcan después de la eficacia de la cesión, sin que el nuevo deudor pueda responder, salvo pacto en contrario, de las obligaciones ya nacidas en ese momento de efectividad tanto para las partes del negocio cedente como para la del negocio cedido.

Por tanto, admitiéndose por las partes que la cesión del contrato es posterior al período temporal que se reclama y no constando acreditado que la cesión del contrato determinase asunción cumulativa de las deudas ya nacidas y vigentes, la pretensión dirigida al cobro de las sumas atrasadas contra cedente y cesionario, solo puede ser estimada respecto a la primera. Ahora bien, en este supuesto, en relación a la acción de desahucio ha de distinguirse entre la obligación de pago de esas rentas atrasadas y las consecuencias que dicho impago acarrea.

En supuestos como el presente en que de forma cumulativa se entablan dos acciones, reclamación de cantidad por los importes de las deudas vencidas y resolución del contrato por impago de la renta, la segunda suele ser la principal y de mayor transcendencia, incluso económica para el arrendador. Por economía procesal, ambas pueden ejercitarse conjuntamente pero presentan caracteres diferenciados.

La acción para reclamar las rentas vencidas con anterioridad a la cesión es una acción de naturaleza personal, de la que no debe responder el cesionario, ni siquiera en el plano procesal estaría legitimado pasivamente para ser demandado, a no ser que mediase una asunción expresa de la deuda o mala fe en la cesión. Del mismo modo que, en el sentido contrario, el cedente no queda obligado, en principio y salvo excepciones, a asumir deudas por impago de rentas generadas tras la cesión.

Pero la segunda de las dos acciones, la de resolución arrendaticia, sí debe ser dirigida contra el cesionario. Pues bien, la arrendadora doña Lourdes era parte en un contrato de arrendamiento que, en el momento de la cesión, era susceptible de ser resuelto por falta de pago de las cantidades conceptuadas como renta de tres mensualidades, falta de pago que ni siquiera podía ser enervada por la arrendataria anterior al haber mediado el oportuno requerimiento. Así para la propietaria podría resultar más interesante que cobrar las rentas atrasadas, recuperar la posesión del inmueble, un local de negocio en funcionamiento, por lo que esa posibilidad de desahucio tiene una dimensión patrimonial cierta y genera una expectativa de derecho tutelable.

Esta situación de la actora, siguiendo la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva de 27 de noviembre de 2007 , generada exclusivamente por el incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación de pago de la renta, no puede quedar totalmente vacía de contenido por medio de la cesión contractual. Por ello, si la cedente es titular de un arrendamiento susceptible de ser resuelto por falta de pago de la renta, no puede trasmitir al cesionario un arrendamiento exento de esa connotación. La cesión en sí misma no puede convertir en invulnerable la posición del cesionario al respecto, ya que el cedente no está facultado para hacer de mejor condición que él mismo a quien le sucede en el contrato, ni para blindar la posición del cesionario frente a la legítima pretensión resolutoria de la propietaria que continúa siendo acreedora de unas rentas. Y todo ello con independencia de la buena o mala fe que concurra, del carácter fraudulento o completamente recto de la cesión, aspectos que no constan que concurran en este caso. Por tanto, la posibilidad de resolver de la propietaria ha de mantenerse y respecto de dicha acción solo está legitimado pasivamente el cesionario. A este se le reclamó también extrajudicialmente el pago de las cantidades adeudadas, no habiendo atendido al requerimiento efectuado, considerando que era la cedente la que debía pagar tales sumas. Y ante ello, ya no le cabría la posibilidad de enervar la acción conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , posibilidad de enervación que, por lo demás, tampoco fue intentada. Por todo ello ha de declararse resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio de la demandante, condenando a la inicial arrendataria al abono de las rentas debidas, posibilidad de acumulación de acciones especialmente prevista legalmente y que ha de admitirse en este caso aunque la acción de desahucio no puede dirigirse contra ella, dadas las particularidades y diferentes vínculos arrendaticios que plantea, y debiendo el cesionario abonar las rentas correspondientes al período de tiempo comprendido entre la cesión y la fecha de la resolución, pues aunque no se solicite así expresamente en la demanda el pago de la renta es la obligación principal del arrendatario que durante ese tiempo y hasta el desalojo se ha mantenido en el uso de la cosa, permitiendo la propia normativa procesal sentencias de condena de futuro al tratarse del pago de prestaciones periódicas que vencen en el curso del procedimiento.



CUARTO .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es preceptiva la imposición de las costas a la parte apelante.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª Inmaculada y D. Victor Manuel contra la sentencia, de fecha 7 de diciembre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ourense en juicio verbal de desahucio n.º 472/18 rollo de apelación núm. 157/19, que, consecuentemente se confirma en su integridad, imponiendo a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su no tificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.