Sentencia CIVIL Nº 325/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 534/2019 de 01 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00325/2020
Modelo: N10250
DE LAS CIGARRERAS, 1 (A CORUÑA)
-
Teléfono: 981182091 Fax: 981182089
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MP
N.I.G. 15030 47 1 2013 0000083
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000534 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. DO MERCANTIL N. 2 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: CNO CONCURSO ORDINARIO 0000039 /2013
Recurrente: ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A.
Procurador: ADRIANA RODRIGUEZ ALVAREZ
Abogado: PABLO GEIJO REIJA
Recurrido: ADMON. CONCURSAL DE CAMILO CARBALLAL, S.L., Consuelo , Evelio , CAMILO CARBALLAL, S.L.
Procurador: , BENJAMIN VICTORINO REGUEIRO MUÑOZ , BENJAMIN VICTORINO REGUEIRO MUÑOZ ,
FERNANDO IGLESIAS FERREIRO
Abogado: MARTA ITURMENDI GOMEZ-LANDESA, MIGUEL ANGEL FERNANDEZ RODRIGUEZ , MIGUEL ANGEL
FERNANDEZ RODRIGUEZ , MIGUEL MARCELO FERNANDEZ COLIN
S E N T E N C I A
Nº 325 /20
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA
CIVIL-MERCANTIL
Ilmos. Sres/as.Magistrados:
PABLO GONZÁLEZ-CARRERÓ FOJÓN

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ-MONTELLS Y FERNÁNDEZ
MARIA DEL CARMEN VILARIÑO LÓPEZ
En A CORUÑA, a uno de septiembre de dos mil veinte
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos
de CONCURSO ORDINARIO 0000039 /2013, procedentes del XDO. DO MERCANTIL N. 2 de A CORUÑA, a
los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000534 /2019, en los que aparece
como parte demandante-apelante, ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A., representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. ADRIANA RODRIGUEZ ALVAREZ, asistido por el Abogado D. PABLO GEIJO REIJA,
y como parte demandada-apelada, CAMILO CARBALLAL, S.L., representado por el Procurador de los
tribunales, Sr./a. FERNANDO IGLESIAS FERREIRO, asistido por el Abogado D. MIGUEL MARCELO FERNANDEZ
COLIN, ADMINISTRACION CONCURSAL, Letrada de la Administración Concursal MARTA ITURMENDI GOMEZ-
LANDESA (Teléfono 986443029; Evelio Y Consuelo , representado por el Procurador DON BENJAMIN
VICTORIO REGUEIRO NUÑEZ y asistido por el Letrado DON MIGUEL ANGEL FERNANDEZ RODRIGUEZ, sobre
INCIDENTE CONCURSAL (RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO).

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada de fecha 22 de mayo de 2019, dictada por el Juzgado de lo Mercantil Nº 2 de A Coruña, cuya parte dispositiva dice como sigue: '- FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda incidental sobre acción de nulidad y subsidiaria de extinción contractual y consecuencias accesorias; presentada por ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A.

(Letrado Sr. Geijo Reija, Procuradora Sra. Rodríguez Álvarez); contra CAMILO CARBALLAL S.L. (CONCURSADA; Letrado Sr. Fernández Col; Procurador Sr. Iglesias Ferreiro); contra D. Evelio y Dª. Consuelo (Letrado Sr.

Fernández Rodríguez; Procurador Sr. Regueiro Muñoz); y contra la Administración concursal (D. Eliseo , en representación de Ernst&Young, asistido por la Letrada Sra. Iturmendi Gómez-Landesa), debo absolver y absuelvo a los demandados.

Con imposición de las costas del procedimiento respecto de los codemandados Camilo Carballal SL, Evelio y Consuelo , a la parte demandante.

Sin imposición de costas respecto de la demanda interpuesta frente a la administración concursal'.



SEGUNDO.- La expresada sentencia fue recurrida por la representación procesal de ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A., y elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución de los recursos de apelación interpuestos, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, fue señalada audiencia para que tuviera lugar su deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Es Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARIA DEL CARMEN VILARIÑO LÓPEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Sobre el objeto del procedimiento; y los antecedentes de hecho y procesales.

1.1.- La entidad ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A. formuló en el marco del procedimiento de concurso ordinario 39/2013 frente a la sociedad concursada, en liquidación, CAMILO CARBALLAL, S.L., D. Evelio y Dña. Consuelo , demanda en solicitud, en síntesis, con carácter principal, de que: 1º) Se declare la nulidad absoluta y de pleno derecho del contrato de arrendamiento suscrito por la entidad CAMILO CARBALLAL, S.L., y D. Evelio en fecha 14 de diciembre de 2012, ante el Notario de Santiago de Compostela D. Marcelino Estévez Fernández, en escritura pública con núm. 1867 de protocolo, que tiene por objeto la vivienda unifamiliar del número NUM000 de la CALLE000 de Santiago de Compostela, finca registral núm. NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela, inscrita al folio NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 , y se declare también la nulidad absoluta y de pleno derecho de la opción de compra a favor de D. Evelio sobre el inmueble arrendado objeto del indicado contrato; 2º) Como consecuencia de lo anterior, que se declare la nulidad material de la inscripción del propio contrato de arrendamiento con opción de compra de 14 de diciembre de 2012, con la consiguiente rectificación registral, librando mandamiento al indicado Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela donde se ordene la cancelación del asiento de inscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra a favor de S. Evelio (inscripción 4º), así como la cancelación de cuantas inscripciones posteriores se pudieren haber practicado en el Registro de la propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela sobre la finca registral nº NUM001 y trajesen causa de la inscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra a favor de D. Evelio (inscripción 4ª); 3º) Se condene a los demandados D. Evelio y Dña. Consuelo a la entrega a la demandante del inmueble objeto del indicado contrato de arrendamiento. Y con ello se disponga la condena de éstos al desalojo - con lanzamiento forzoso, si fuere el caso - del inmueble referenciado, poniendo a la demandante en poder y posesión de la finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela; 4º) Se condene solidariamente a la entidad mercantil CAMILO CARBALLAL, S.L., y a D. Evelio al pago a la demandante de la cantidad principal de 22.800 euros, más los intereses de demora que se devenguen de dicha cantidad desde la fecha de la demanda, así como al pago de una cantidad periódica de 1.200 euros por cada mes que - a partir de la demanda, continúen D. Evelio y Dña. Consuelo en posesión de la finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela. O bien, en todo caso y de rechazarse la responsabilidad de la concursada, se condene exclusivamente a D. Evelio al pago de las expresadas cantidades.

Dichos pedimentos se sustentan en la consideración, según lo expresado en la demanda, de que el contrato de arrendamiento suscrito entre la concursada en virtud de escritura pública de 14 de diciembre de 2012 'resulta ser un negocio jurídico completamente simulado, carente de causa lícita, y/o en el concurre causa ilícita, lo que determina la nulidad de pleno derecho del contrato - y de su ineficacia -, en los términos del artículo 1275 del Código Civil', aduciendo que no responde a más finalidad que la de defraudar los legítimos derechos e intereses de la demandante, por ser ésta titular de un derecho real de hipoteca sobre la finca arrendada.

Con carácter subsidiario se solicitó en la demanda que se declarara la extinción del indicado el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según redacción vigente a la fecha de celebración del mismo, con la condena a D. Evelio y Dña. Consuelo a la entrega del inmueble; que se declarara que el derecho de opción de compra a favor de D. Evelio que se recoge en el contrato de arrendamiento, 'a) o bien se extinguió como consecuencia de la adquisición por ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A., del referenciado inmueble libre de cargas en el procedimiento de Concurso Ordinario nº 39/2013, b) o bien se declare expresamente que tal derecho de opción de compra se extingue junto con el contrato de arrendamiento de 14 de diciembre de 2012; y asimismo, en base a ello, que se declarara procedente la rectificación registral y la cancelación de las inscripción posteriores que trajesen causa de la inscripción del indicado asiento del contrato de arrendamiento con opción de compra.

1.2.- El indicado contrato de arrendamiento con opción de compra fue suscrito por D. Jacobo , en su condición de administrador de la entidad CAMILO CARBALLAL, S.L., titular dominical de la finca objeto del mismo, con D.

Evelio , éste en condición de arrendatario. En el contrato de arrendamiento se estipuló un plazo de duración de 15 años, principiando en el día de la fecha de la escritura pública (estipulación primera). Se estableció una renta mensual de 400 euros (estipulación tercera). En el mismo se regula el derecho de opción de compra a favor de arrendatario (estipulación segunda), fijándose un precio para adquirir la finca de 200.000 euros, a satisfacer en el momento del otorgamiento de la pertinente escritura, acordándose que las cantidades pagadas en concepto de arrendamiento tengan el carácter de pago a cuenta del precio (estipulación tercera).

Se hace constar en la escritura pública que los comparecientes manifiestan que dicha finca viene siendo ocupada en arrendamiento desde hace más de diez años por Don Evelio y Doña Consuelo y configura su domicilio familiar. Esta última, es hija de D. Jacobo - quien actuaba en el contrato de arrendamiento como administrador de CAMILO CARBALLAL S.L. - y apoderada de esta entidad.

1.3.- Dicho inmueble se encontraba a esa fecha gravado con una hipoteca constituida a favor de la entidad financiera CAJA DE AHORROS DE GALICIA (ahora ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A.) en garantía de un préstamo concedido a la concursada CAMILO CARBALLAL, S.L. formalizado en escritura pública de fecha 4 de octubre de 2010, otorgada ante el Notario de Santiago de Compostela D. Álvaro Mouro Goyanes con número de protocolo 1.424, por importe de 405.216,65 euros. La hipoteca estaba constituida sobre las fincas registrales nº NUM001 y NUM005 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago (folio 147). La hipoteca sobre la finca registral nº NUM001 constaba constituía para responder de 371.363,33 euros, en garantía de la devolución del capital, el pago de los intereses ordinarios sin exceder del tipo máximo del diez por ciento anual, ni exceder del importe de los correspondientes a dos anualidades de estos últimos, el pago de los intereses de demora sin exceder del tipo máximo del dieciséis por ciento anual, ni exceder computados conjuntamente con los intereses ordinarios garantizados hipotecariamente de los correspondientes al importe de cinco anualidades de estos últimos y por costas y gastos, hasta un importe máximo al quince por ciento de la cifra de capital al que responde hipotecariamente la finca.

1.4.- Posteriormente a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento, la sociedad arrendataria CAMILO CARBALLAL, S.L., en fecha 31 de enero de 2013, solicitó la declaración de concurso necesario, que fue declarado por auto de 19 de febrero de 2013.

1.5.- Por auto de 18 de marzo de 2014 se dispuso la apertura de la fase de liquidación, presentándose por la Administración Concursal el Plan de liquidación en fecha 2 de septiembre de 2014 (folio 122 y siguientes). En escrito de la entidad NCG BANCO, S.A., de observaciones y propuestas de modificación al plan de liquidación, como consideración se indica: 'Debemos destacar, asimismo, que, en relación con las fincas nº NUM001 y NUM005 , que hay vigente un contrato de arrendamiento con opción de compra, consideramos condición indispensable para su enajenación por subasta extrajudicial o judicial, que se proceda a la previa resolución del susodicho contrato, y en defecto de lo anterior, que en las condiciones de la subasta se contemple expresamente que cualquier interesado en postularse como postor - además del acreedor privilegiado con hipoteca sobre alguno de estos bienes - , puedas tener íntegro conocimiento de las condiciones pactadas en los referidos contratos de arrendamiento' (folio 138). El plan de liquidación fue aprobado por auto de fecha 16 de octubre de 2014 (folio 139).

1.6.- Según consta en autos, en fase de liquidación: a) En escrito de la Administración Concursal de fecha 12 de mayo de 2015: '

TERCERO.- Se hace constar que la finca NUM001 se encuentra gravada por un arrendamiento con opción de compra y ocupada por una vivienda habitual de D. Evelio , según se desprende de la escritura con opción de compra otorgada el 14 de Diciembre de 2012 ante el Notario de Santiago, D. Marcelino Estévez Fernández, bajo el número 1.867 de su protocolo'. Y se añade: 'Por lo tanto las mejoras a presentar por ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A., y D. Evelio deben formularse bajo esta premisa'. Además, se indica: '

CUARTO.- (...) Teniendo en consideración lo expuesto en el apartado anterior, se debe requerir a la entidad ABANCA CORPORACION INMOBILIARIA, S.A., para que, en el caso que presente una oferta de mejora por la finca nº NUM001 y toda vez que los costes que se puedan derivar de la liberación de la carga arrendaticia no son asumibles por la Concursada y afectarían gravemente a los créditos contra la masa y al arrendatario de la finca, quien se vería afectado por la resolución contractual sin posibilidad alguna de percibir la indemnización correspondiente, se pronuncia de modo que: (i) Su oferta no quede supeditada a que la vivienda se encuentre libre de la carga relativa al arrendamiento con opción de compra citado; o bien; (ii) Su oferta queda supeditada a que la vivienda se encuentre libre de la carga relativa al arrendamiento con opción de compra citado, pero comprometiéndose a subrogarse en la posición de arrendador que ahora recae sobre CAMILO CARBALLAL, S.L, o bien, asumiendo el coste que la resolución del contrato de arrendamiento pueda suponer a la masa del concurso' (folio 80 vuelto).

b) En escrito de fecha 21 de mayo de 2015, por ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A., de oposición a la oferta presentada por D. Evelio , así como a los condicionamientos establecidos por la Administración Concursal en el escrito de 12 de mayo de 2015, la entidad financiera mantiene la oferta sobre las fincas registrales nº NUM001 y nº NUM005 en el precio de 430.400 euros libre de cargas, gravámenes y ocupantes (folio 152).

c) En escrito de la Administración Concursal de fecha 2 de julio de 2015 se indica: '(...) Debemos tener en cuenta, además, que en el Plan de liquidación, a diferencia de lo que sostiene ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A., no prevé la transmisión de activos libres de ocupantes, sino simplemente libres de cargas y gravámenes' (...) La adjudicación deberá hacerse libres de cargas y gravámenes y con mantenimiento de la situación locaticia de las fincas, sin perjuicio de que por la adjudicataria, en aplicación del art. 675.3 de la LEC, de aplicación subsidiaria al supuesto, pueda promoverse vista de ocupantes a los efectos de discutir la posibilidad de que los actuales arrendatarios de la finca puedan mantenerse en posesión de la misma tras la adjudicación realizada' (folio 78).

1.7.- El inmueble objeto de arrendamiento le fue adjudicado a la demandante en virtud de escritura pública de fecha 26 de julio de 2016, otorgada ante el Notario de a Coruña D. Isidoro Calvo Vidal.

1.8.- Con anterioridad a la formulación de la presente demanda incidental: a) D. Evelio presentó demanda incidental ante el Juzgado de lo Mercantil Nº 2 de A Coruña, en fecha 15 de marzo de 2017, en solicitud de que se requiriera a ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A. a la designación de una cuenta en la que abonar la renta mensual de 400 euros. Y demanda en solicitud de que se declarara que ABANCA CPRPORACION BANCARIA S.A. estaba obligada a facilitar un número de cuenta bancaria al demandante para poder realizar el pago de las rentas mensuales del contrato de arrendamiento, que dio lugar al procedimiento de juicio verbal 295/2017 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Santiago de Compostela; y, tras declararse la inadecuación del procedimiento, a los autos del procedimiento ordinario 657/2017. Por D. Evelio se han promovido también diversos expedientes de jurisdicción voluntaria cuyo objeto era la consignación de rentas.

b) Por su parte, ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A. presentó demanda de juicio ordinario frente a D.

Evelio y Dña. Consuelo , así como, frente a la sociedad CAMILO CARBALLAL S.L., que dio lugar a los autos de procedimiento ordinario 321/17 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Santiago de Compostela, formulando esencialmente las mismas pretensiones que las que son objeto de la presente demanda incidental.

Dicho procedimiento fue acumulado al procedimiento de juicio verbal 295/17 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Santiago de Compostela por auto de 11 de septiembre de 2017. Con posterioridad por auto de fecha 8 de enero de 2018, dicho Juzgado declaró la nulidad de actuaciones por considerar que carecía de competencia objetiva para el conocimiento del procedimiento.

1.9.- Formulada la demanda incidental que dio origen al presente procedimiento: a) La entidad concursada CAMILO CARBALLAL, S.L., presentó escrito de contestación, oponiéndose a dicha demanda.

b) Por el Administrador Concursal se presentó escrito de contestación con allanamiento parcial en relación a la acción declarativa de nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, y de nulidad material de la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela; asimismo, en relación a la acciones ejercitadas con carácter subsidiario de extinción del contrato de arrendamiento y del derecho de opción de compra, y a la acción de rectificación registral. Y solicitó que se le tuviera por opuesto a la pretensión de condena solidaria de índole económica.

c) Dña. Consuelo y D. Evelio presentaron escrito de oposición a la misma, alegando la excepción de cosa juzgada y de falta de legitimación activa de la entidad demandante.

1.10. Por esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de A Coruña con fecha 16 de enero de 2019 se dictó auto por el cual se declara la competencia del Juzgado de lo Mercantil Nº 2 para el conocimiento de la demanda. Posteriormente, por auto de 4 de marzo de 2019, el Juzgado de lo Mercantil deniega la petición de prejudicialidad civil formulada por la entidad concursada y acuerda la continuación del procedimiento.

1.11.- La sentencia de primera instancia, conforme queda reproducido, desestima íntegramente la demanda.

En síntesis: a) Entiende la Juzgadora de instancia que la entidad Abanca carece de legitimación para pretender la nulidad por falta de causa lícita del arrendamiento de la vivienda y opción de compra. Al efecto razona que la previsión en el apartado 6 del artículo 71 de la Ley Concursal a 'otras acciones de impugnación de actos de deudor que procedan conforme a derecho' deberán ejercerse conforme a sus presupuestos, y que para ello deberá atenderse a los requisitos que para cada una de ellas establezcan las normas que la regulan, y que queda claro entonces que se aplicarán las normas de legitimación de procedimiento establecida en el artículo 72 de la Ley Concursal para la rescisoria concursal.

b) En todo caso, considera que no concurre en este caso causa de nulidad del contrato de arrendamiento.

Señala al efecto a la efectiva ocupación del inmueble desde el año 2002. Razona que el hecho de que los demandados diseñaran una operación aparente para evitar que los ocupantes tuvieran que abandonar el inmueble no conlleva la nulidad radical del contrato, como tampoco que se señalara una renta por debajo de la de mercado, que no se puede calificar de irrisoria, asumiendo además los arrendatarios los gastos de ordinario a cargo del arrendador, como pagos de IBI, reparaciones y comunidad.

c) La Juzgadora de instancia entra también a analizar la pretensión de extinción contractual formulada con carácter subsidiario al amparo del Art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que rechaza. Si bien entiende que debe estarse, como tesis mayoritaria, a que procede la aplicación analógica de este precepto para el caso de enajenación forzosa en el seno de un concurso de acreedores, advierte que, sin perjuicio de la responsabilidad del Administrador Concursal, para el caso de que no hubiera sido diligente en el ejercicio de su cargo, la omisión del ejercicio de las acciones contempladas en dicho precepto no puede justificar que ahora prospere el ejercicio de una acción de extinción al margen de las mismas. Y añade que, aun así, la aplicación de este precepto lleva a respetar el arrendamiento durante el plazo pactado por cuanto el derecho del arrendador surge de la adquisición del bien, que no del préstamo hipotecario y por lo tanto es posterior al acceso del arrendamiento al Registro de la Propiedad.



SEGUNDO.- Sobre la legitimación activa de la demandante.

La acción que se ejercita en la demanda no se identifica como una acción rescisoria concursal - que nace con la declaración de concurso, y permite la ineficacia funcional de los actos perjudiciales para la masa activa -, ni como una acción de impugnación de un acto de la deudora concursada al amparo de los artículo 71 y 72 de la Ley Concursal, cuya finalidad sea la de integración de la masa activa del concurso, sino como una acción declarativa de nulidad por simulación contractual que se ejercita por la entidad ABANCA, adjudicataria del inmueble, como titular dominical del mismo, y por lo tanto, cuando este inmueble, que estuvo integrado el patrimonio de la concursada, ha salido del mismo en virtud de tal adjudicación en fase de liquidación.

Al margen de la reintegración concursal, además de la rescisión contractual - que, como remedio excepcional, sólo cabe ante supuestos expresamente previstos por el legislador -, existen supuestos en los que el móvil de perjudicar a los acreedores pudiera elevarse a la categoría de causa y, por tanto, teñir de ilicitud la causa como elemento esencial del contrato, de modo que, como veremos, pudiera considerarse nulo absolutamente ( artículo 1275 del Código Civil).

En el auto de fecha 16 de enero de 2019, dictado por esta Sección Cuarta, por el que se resolvía la cuestión de competencia objetiva suscitada en el procedimiento, se señalaba que la particularidad de este caso era que se ejercitaba una pretensión con trascendencia contra el patrimonio de la concursada, al solicitarse la condena solidaria contra ella de 22.800 euros, más intereses de demora, y la cantidad de 1.200 euros por cada mes a partir de la fecha de la demanda. Y que las acciones de nulidad por simulación del contrato de arrendamiento con opción de compra, suscrito con la concursada, como propietaria del bien y adjudicataria, y los demandados arrendatarios, requerían la llamada al litigio de la concursada como firmante del precitado contrato, siendo esto lo que operaba como requisito necesario de la acción indemnizatoria. De modo que se dejaba claro que si se consideraba que el Juzgado de lo Mercantil tenía jurisdicción para el conocimiento de litigio se debía a la conexión existente entre las acciones acumuladas en la demanda, que se encontraban íntimamente ligadas entre sí, dependiendo unas de otras. Esto es, la competencia no viene dada por tratarse de una acción de naturaleza concursal.



TERCERO.- No existencia de cosa juzgada ni de actos propios de la demandante de reconocimiento de la condición de arrendatario.

3.1.- La demandada invoca en su escrito de contestación la existencia de cosa juzgada, aduciendo que la cuestión planteada ha sido resuelta en el procedimiento concursal por auto de 26 de febrero de 2016. No obstante no reproducirse dicha excepción en el escrito de oposición, debemos recordar que la identidad de acciones es la que da lugar a la excepción de cosa juzgada. El auto de fecha 26 de febrero de 2016 desestima el recurso de revisión frente a Decreto por el que se revoca anterior Diligencia de Ordenación en el sentido de tener por no aceptadas ninguna de las ofertas presentadas por el Sr. Evelio y por ABANCA, en consideración a las bases establecidas en el plan de liquidación. Ni este auto, ni aprobación del plan de liquidación resuelven ninguna acción declarativa sobre la nulidad del contrato de arrendamiento de autos.

3.2.- Por los demandados D. Evelio y Dña. Consuelo , en el apartado tercero de su escrito de contestación, se reproduce en esta alzada la alegación sobre la existencia de actos propios de la demandante en el procedimiento concursal de reconocimiento de validez del arrendamiento y de la opción de compra inscrita. Se indica expresamente que la entidad financiera habría abierto una negociación con ellos a fin de que se hiciesen con la propiedad del inmueble haciendo efectivo el ejercicio de la opción de compra, señalando a tal efecto el escrito presentado por la representación procesal de Abanca en fecha 26 de febrero de 2015.

El principio de que nadie puede ir contra sus actos propios tiene su fundamento en la buena fe y en la protección que objetivamente requiere la confianza que se puede haber depositado en el comportamiento ajeno, y por ello se exige una declaración de voluntad - tácita o expresa- concluyente e indubitada, de forma que el acto o actos definan de manera inalterable y unilateral la relación jurídica del autor de los mismos, es decir, con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado, según conocida jurisprudencia (por ejemplo, Sentencias de 15 junio y 4 mayo 1989 y 10 octubre 1988); habiendo indicado también el Tribunal Supremo que el consentimiento puede ser no sólo expreso, sino también tácito y presunto, y que el silencio, si bien en ningún caso es una declaración de voluntad propiamente dicha, en los supuestos en que se considera muy cualificado puede suponer el incumplimiento de un concreto deber de hablar, incompatible con el conjunto de derechos y deberes de la relación jurídica e induciendo a error a la otra parte, que puede equipararse a una manifestación de voluntad o al consentimiento, en aras a la buena fe y la seguridad jurídica ( Sentencias de 19 diciembre 1990, 7 julio 1990, 6 abril 1989, 18 octubre 1982 y 14 junio 1963), condiciones que no se reúnen en el supuesto enjuiciado.

La explicación que se ofrece en el mismo escrito de contestación de que la negociación se entabló con los demandados, por ser los arrendatarios del inmueble que iba a salir a subasta pública extrajudicial, no presupone que la entidad ABANCA estuviera admitiendo la validez del contrato, ni de la opción de compra, sino únicamente la existencia misma de un contrato de arrendamiento con opción de compra cuya nulidad no había sido declarada, expresándose en dicho escrito que sobre la finca registral NUM001 'existe un contrato de arrendamiento con opción de compra'. Es entendible que dicha negociación, sin negarse la posibilidad de que se ejercitarse a la opción de compra cuya nulidad no estaba declarada, se concibiese como un cauce de solucionar la evidente problemática suscitada por la innegable existencia de dicho contrato, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, después de haberse indicado que las mejoras de la oferta no podían quede supeditada a que la vivienda se encuentre libre de la carga relativa al arrendamiento con opción de compra citado.

Los justificantes de ingresos de rentas que obran en autos que figuran en autos, incluso de fecha posterior a la escritura de adjudicación del inmueble a ABANCA en fecha 26 de julio de 2016, figuran efectuados a favor de Camilo Carballal S.L. (folios 202 a 204). Según queda recogido en el FJ 1º, el demandado D. Evelio presentó demanda incidental ante el Juzgado de lo Mercantil en solicitud de que se requiriera a ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A., a la designación de una cuenta en la que abonar la renta mensual de 400 euros, y demanda también frente a ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A., en solicitud de que se declarara que la demandada estaba obligada a facilitar un número de cuenta bancaria al demandada para poder realizar el pago de las rentas mensuales; y promovido diversos expedientes de jurisdicción voluntaria cuyo objeto era la consignación de rentas.

Que no conste que la entidad demandada hubiera llegado a admitir los pagos de las rentas no se compadece con un reconocimiento de la condición de arrendatario. Y, en todo caso, es significativo de que no fue así que, en fase de liquidación, y con anterioridad a la adjudicación, constando la existencia de la escritura de arrendamiento con opción de compra, la entidad ABANCA se opusiera a los condicionamientos establecidos por la Administración Concursal de que la presentación de oferta condicionada a que la vivienda se encontrara libre de carga arrendaticia. Tanto es así que, en escrito de fecha 21 de mayo de 2015, la entidad ABANCA advertía de que en la escritura de constitución de garantía hipotecaria del año 2010 se había manifestado que el inmueble se encontraba libre de cargas y arrendamientos, que el contrato estaba suscrito por personas estrechamente relacionadas con la concursada en fecha muy próxima a la declaración de concurso, y que las condiciones contractuales no se ajustaban a un contrato propio de arrendamiento de vivienda.



CUARTO.- Sobre la simulación contractual.

4.1.- La doctrina jurisprudencial ha señalado que la simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato por responder éste a otra finalidad jurídica distinta, persiguiendo un efecto frente a terceros, lícito o ilícito ( STS de 15 de noviembre de 1993). Existe simulación absoluta, que es lo que la demandante reprocha al contrato litigioso, cuando se da una carencia absoluta de causa en el contrato, sino que, supone haberse creado la apariencia de un negocio y, en verdad resulta que no se quiso dar vida a tal negocio, sino tan sólo a su apariencia engañosa. Lo determinante no es el formalismo documentado sino la realidad contractual válida y eficaz ajustada a sus elementos esenciales.

4.2.- En la sentencia de esta Sección 237/2000, de 26 de junio, cuyos términos se reproducen en las sentencias de 6 de mayo de 2005 y de 3 de mayo de 2007, se decía que la 'simulación negocial es la situación anómala contractual que se produce cuando se oculta bajo la apariencia de un negocio jurídico normal otro propósito negocial; ya sea éste contrario a la existencia misma del vínculo convencional (simulación absoluta), ya sea del propio de otro tipo de negocio (simulación relativa). En definitiva, la simulación vendría a suponer una divergencia o contradicción consistente entre la declaración y la voluntad que supone la existencia de un 'cosilium simulationis' o acuerdo de simular. Esta causa o motivo caracterizante de la simulación puede ser de muy distintas clases; podrá ser plausible o elogiosa (como los actos de discreción, para ayudar, recompensar, cumplir deberes normales), de confianza (negocio 'fiduciario'), indiferente (por ejemplo a efectos de comodidad; donaciones 'ad pompam'; de propaganda), ilícita (fraude acreedores, de legitimarios), por mera liberalidad (encubriendo auténticas donaciones), y hasta de carácter delictuosa (como mecanismo de alzamiento de bienes)'.

En sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, SAP Barcelona, Sección 14º, 350/2018, de 26 junio, se dice: 'Tratándose de simulación absoluta debe, en consecuencia, determinarse si realmente el contrato simulado carecía de causa y se formalizó no para encubrir otro, sino para causar un perjuicio a terceros, ya que, como destacó Francisco Ferrara, en su libro La Simulación de los Negocios Jurídicos (edición de la Editorial 'Revista de Derecho Privado', Madrid, 1960), 'la simulación absoluta tiene carácter fraudulento y tiende a causar un perjuicio a terceras personas, en cuanto que la apariencia creada se utiliza de ordinario para frustrar la satisfacción de legítimas expectativas'.

4.3.- El artículo 1.277 del Código Civil establece una presunción de existencia y licitud de la causa, al establecer que 'aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario', de lo que se sigue la necesidad de probar la simulación contractual por parte de quien la invoca como causa de nulidad del contrato ( artículo 1275 del Código Civil). Es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que referida a la simulación de los contratos razona que 'rara vez se presentará prueba directa de su existencia dado el deseo de las partes de ocultarla y, por el contrario, habrá de basarse en presunciones que lleven a la convicción del Juzgador la inexistencia del contrato impugnado' ( STS 20 de enero de 1966).

4.4.- La causa en el contrato de arrendamiento -como es el negocio jurídico litigioso- radica, habida cuenta del concepto de causa que recoge el artículo 1274 Código Civil, en la finalidad perseguida por los contratantes de ceder el uso y disfrute de una cosa por un tiempo determinado a cambio de un precio cierto -renta-.

En este caso, no se discute por la demandante que, al presentarse la demanda incidental, la vivienda objeto de arrendamiento venía siendo ocupada por el matrimonio formado por el otorgante como arrendatario de la escritura pública de arrendamiento, D. Evelio , y Dña. Consuelo . Puede darse por acreditado con la documental aportada con la contestación a la demanda (sobre pagos de comunidad, facturas de reparaciones y de alquiler de sistema de alarma, anuncios en prensa de búsqueda de servicio doméstico, abono de suministros) que venía siendo ocupada desde el año 2002. Que los demandados residiesen en la vivienda de forma habitual no supone un dato decisivo a favor de la validez plena del controvertido arrendamiento.

Si bien es cierto que la propia escritura de arrendamiento se hizo constar que la vivienda venía ocupada en arrendamiento por el matrimonio, debemos recordar que el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los documentos públicos harán prueba plena del hecho, acto, estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación, de la identidad de los fedatarios y demás personas que intervengan en ello. De conformidad al artículo 1.218 del Código Civil los documentos públicos harán prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.

Conforme reiteradísima doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo la fuerza probatoria de una escritura pública abarca que las manifestaciones de los otorgantes fueron emitidas tal y como se refleja el documento, pero no puede extenderse a la veracidad intrínseca de tales declaraciones efectuadas por los otorgantes - SSTS 26 febrero 1996, 20 marzo de 2003 -. La existencia o no de esa veracidad es cuestión de hecho que ha de resultar del contraste de las pruebas practicadas en el proceso - STS de 25 de enero de 1987 -.

En este caso tal manifestación sobre la ocupación arrendaticia no resulta corroborada en autos, no constando la existencia de un contrato de arrendamiento anterior, ni el pago de renta alguna con anterioridad a la fecha de dicha escritura. El primer pago que consta en autos es de fecha 5 de febrero de 2015 (folio 76). Que, con anterioridad, los ocupantes de la vivienda, se hubieran hecho cargo de gastos de suministros, de comunidad, o de reparaciones, no es significativo de la existencia previa de un título arrendaticio, siendo compatible y coherente con una posesión carente de título. En este sentido, es doctrina constante y reiterada, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962 (RJA 1942/1962), que el hecho del pago de la renta, que excluye la condición de precarista, no está constituido por el abono del importe de cualquier cantidad de dinero, a cualquier persona, si tales pagos no se hacen a título de merced por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, y si no son aceptados en tal concepto por su acreedor.

No se da justificación a que, después de venir ocupando el inmueble los demandados desde diez años antes, sin que conste el pago de renta alguna, se otorgara escritura de arrendamiento y opción de compra señalando una renta de 400 euros, en fechas, podemos decir que, inmediatas, a la solicitud de concurso de acreedores de la sociedad titular del inmueble. La explicación que emerge es que lo pretendido fue dotar de un título a una ocupación que no consta lo tuviera con anterioridad. Tanto es así que en la escritura de constitución de hipoteca no se hace manifestación sobre una ocupación arrendaticia.

Según queda indicado la Juzgadora de instancia llega a admitir en sus razonamientos el hecho de que los demandados habrían diseñado una operación aparente para evitar que los ocupantes tuvieran que abandonar el inmueble. Es significativo que, sólo un mes y medio antes de la presentación de la solicitud de concurso de acreedores, se hubiera otorgado la escritura pública de arrendamiento incluyendo una opción de compra, y por un plazo de duración de 15 años, muy superior al plazo mínimo de duración de tres años establecido en la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en aquella fecha a favor del arrendatario (art.9), y a los periodos de duración que ordinariamente se convienen en el sector inmobiliario.

La existencia misma de este procedimiento, después de adjudicada la vivienda, pone de manifiesto la posibilidad de que con dicha operación pudiera bloquearse que, adjudicado el inmueble en el proceso concursal, se pudiera dejar de tener la posesión de la vivienda por los ocupantes, y éstos tuvieran la disponibilidad del mismo. Que se señalara una renta mensual de 400 euros, que aunque no resulte una cantidad irrisoria, se revela muy inferior a las de mercado, y antieconómica, al no llegar a cubrir siquiera la mitad de la cuota inicial del préstamo, afianzan que esa fuera la finalidad. Además, incluyéndose una opción de compra por un precio 200.000 euros - inferior en 171.363,33 euros al importe del capital del préstamo por el que respondía la vivienda arrendada -, y acordándose que las cantidades pagadas en concepto de arrendamiento tengan el carácter de pago a cuenta del precio, con lo que se posibilitaría la adquisición del mismo por un precio que podía llegar a 128.000 euros. Según los datos aportados por la demandante, a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de arrendamiento, la entidad mercantil CAMILO CARBALLAL S.L., tenía pendiente de reintegrar la cantidad de 377.906,69 euros del principal del préstamo.

La misma tasación presentada por Abanca en autos de procedimiento concursal, aportada ahora con la contestación a la demanda de Dña. Consuelo y D. Evelio , pone de manifiesto que dichas cantidades no guardan relación con los precios y rentas de mercado de una vivienda unifamiliar de las características y emplazamiento de la de autos, tratándose de una vivienda adosada de 202 metros cuadrados, situada en la CALLE000 de Santiago de Compostela, al señalarse en dicha tasación, a fecha 23 de febrero de 2015, un valor por comparación ajustada de 345.858,93 euros, y un valor de renta óptima de 1.010 euros. Conforme consta en autos, el valor de los activos en el inventario era de 307.260 euros, aun recogiéndose que estaba afectado por arrendamiento con opción de compra de fecha 14 de diciembre de 2012 con las condiciones expuestas.

Es significativo que la renta mensual de una vivienda de esta superficie y estas características, y que por los peritos que comparecieron en el acto de la vista, se ha calificado como singular, por tratarse de una vivienda unifamiliar, y estar situada en el centro de Santiago de Compostela, se hubiera señalado en dicho contrato en una cantidad de 400 euros, cuando, según lo indicado por la perito Dña. Delfina , este podría ser un precio de alquiler de una apartamento de un solo dormitorio.

Coincidimos pues en que quiebra la validez del contrato ante el extenso conjunto de presunciones y datos concurrentes en este caso significativos de la simulación contractual, que hacen decaer la existencia de causa propia de arrendamiento de una mínima reciprocidad de prestaciones. Es el caso de que, otorgada con inmediatez a la solicitud de declaración de concurso de acreedores, por quien se conocía deudora con la entidad bancaria por una cantidad que casi alcanzaba el doble del precio inicial de la opción de compra, señalándose como rentas cantidades notoriamente inferiores a las propias de mercado, que no alcanzaban para cubrir la cuota hipotecaria, y que estarían abocados a integrar ya la masa activa, por un plazo de duración del arrendamiento de 15 años, se revela que el interés realmente subyacente era evitar los efectos de la declaración del concurso sobre dicho bien, y que el adjudicatario final del inmueble no pudiese disfrutar de la posesión de mismo, ni la satisfacción de su derecho de crédito, al enfrentarse a ello además la posibilidad de disponer del mismo por quien figuraba como arrendatario.

4.5.- Declarada la nulidad de la escritura de arrendamiento con opción de compra ha de acogerse la pretensión de nulidad de la inscripción del propio contrato de arrendamiento con opción de compra, con la consiguiente rectificación registral, y cancelación de cuantas inscripciones posteriores que trajesen causa de la inscripción del mismo.

4.6.- En tanto que el título declaro nulo es el que los demandados esgrimen como habilitante de la ocupación del inmueble, ha de acogerse también la petición formulada en la demanda sustentada de cese de la posesión y ocupación que imposibilita que la entidad demandante, como legítima propietaria del inmueble por adjudicación, pueda disponer libremente de la misma.



QUINTO.- Sobre la condena solidaria a la entidad mercantil CAMILO CARBALLAL, S.L., y a D. Evelio al pago de indemnización.

En la demanda, según queda reproducido, se solicita la condena solidaria de la entidad mercantil concursada y de D. Evelio al pago de cantidad principal de 22.800 euros, y de una cantidad periódica de 1.200 euros por cada mes que, a partir de la demanda, continúen D. Evelio y Dña. Consuelo en posesión de la finca de autos.

O bien, de rechazarse la responsabilidad de la concursada, se condene exclusivamente a don Evelio al pago de las expresadas cantidades, si así se considerarse por el Juzgado.

Dicha solicitud se realiza en concepto de daños y perjuicios que, para la demandante, se habrían derivado de la ocupación por los demandados en base al contrato simulado desde el otorgamiento de la escritura de adjudicación, en fecha 26 de julio de 2016, según se indica en el hecho

SEXTO de la demanda, porque '(...) la antijurídica e indebida posesión de la finca nº NUM001 por parte de don Evelio y doña Consuelo , impide a la legítima propietaria del inmueble, ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A., disponer libremente de la vivienda unifamiliar del número NUM000 de la CALLE000 , con el perjuicio inherente a ello' en tanto que, '(...) De no continuar en don Evelio y doña Consuelo en la indebida posesión de la finca nº NUM001 , ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A., estaría en condiciones de obtener los lógicos rendimientos de todo activo inmobiliario'. Se dice finalmente que la ilegítima ocupación de la finca nº NUM001 da lugar 'a un claro enriquecimiento injusto por parte de los ocupantes de la vivienda unifamiliar (...) en la medida que el matrimonio que forman ambos demandados disfruta de una vivienda unifamiliar en pleno centro de Santiago de Compostela (en las proximidades del Parlamento de Galicia) de forma totalmente gratuita, cuando su normal arrendamiento, en condiciones de mercado, no bajaría de un desembolso mínimo de MIL DOSCIENTOS EUROS (1.200 €) al mes'.

La solicitud de la concreta cantidad de 1.200 euros mensuales se sustenta en que, en concreto, y como resulta del informe de valoración elaborado por la Asesoría Inmobiliaria MARGA PORTELA, ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A. estaría en condiciones de percibir una renta mensual de 1.200 euros. Según lo indicado la expresada cantidad de 22.800 euros es la que podría haber percibido la entidad demandada desde el mes de agosto de 2016 hasta la fecha de la demanda (el escrito lleva fecha de 12 de marzo de 2018). Se corresponde con el total al que ascienden el total del cómputo de la cantidad de 1.200 euros en 19 mensualidades.

La Administración Concursal, habiéndose allanado parcialmente en nombre y representación de CAMILO CARBALLAL S.L. a las tres primeras pretensiones de la demandante, se opone a esta pretensión indemnizatoria, aduciendo que carece de fundamento que se dirija frente a CAMILO CARBALLAL S.L. tal pretensión en concepto de daños y perjuicios presuntamente causados por una situación de ilegítima posesión respecto de la cual la concursada no ostentaría el control, o la titularidad, desde el inicio del cómputo de la reclamación extrajudicial.

Así las cosas, en este caso, si bien el origen del perjuicio reside en el contrato de arrendamiento simulado de forma absoluta, puesto que la indemnización que se solicita se hace derivar en la antijurídica e indebida posesión de la finca nº NUM001 por quien figura en el contrato de arrendamiento como arrendatario y por su esposa, y mismo que, de esa posesión, se deriva un enriquecimiento injusto. De ahí que, respetando que la pretensión de la condena indemnizatoria se dirija frente a D. Evelio como firmante como arrendatario en el contrato de autos, y que la existencia de este contesto sea requisito necesario de la acción indemnizatoria, pero también que se señale la ocupación del inmueble como causa de los daños y perjuicios irrogados a la demandante han de hacerse recaer en él, en cuanto directamente vinculados con la ocupación del inmueble en virtud del contrato declarado nulo.

Entendemos razonable fijar la cuantía indemnizatoria en la cantidad que figura en la tasación aportada por ABANCA en el marco del procedimiento concursal, de 1.010 euros como valor de renta óptima, que se indica como estimación de la renta de mercado que podría corresponder al inmueble en el caso de destinarse al alquiler, que se indica como basada en factores comerciales del momento, de la zona y en las características del inmueble - se advierte que no se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la Orden ECO805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras; y atendido también que, según lo aclarado en el acto de la vista por la perito Dña. Delfina , que efectúo el informe aportado con la demanda incidental, la renta de mercado de 1.200 euros la estimó para el año 2017, afirmando que podría ser un poco inferior en el año 2012. En consecuencia, se señala en un total de 19.190 euros por las 19 mensualidades posteriores a la adjudicación del inmueble transcurridas a fecha de la demanda, y se condena al abono de dicha cuantía por cada mes que los ocupantes permanezcan en la posesión de la vivienda.



SEXTO.- Costas primera y segunda instancia y depósito para recurrir.

La estimación sustancial de la demanda, en los términos en que se formula frente a D. Evelio y Dña. Consuelo , conlleva que se le impongan las costas de primera instancia que hubieran podido originarse por dirigirse frente a ellos la demanda, de conformidad con lo establecido en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En lo que se refiere a la concursada Camilo Carballal S.L., ha de seguirse el mismo criterio que la resolución de primera instancia, de no efectuarse condena en costas por haberse allanado a la demanda en lo relativo a las pretensiones que ahora resultan estimadas.

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe imposición de costas en esta alzada de conformidad al art. 398.2 de la misma Ley Procesal.

La disposición adicional 15º de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 8, aplicable a este caso, que, si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de ABANCA CORPORACION BANCARÍA S.A., frente a la sentencia dictada con fecha 22 de mayo de 2019 en los autos de que este rollo dimana por el Juzgado de lo Mercantil Nº 2 de a Coruña, debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar: a) Con estimación de la demanda formulada por la entidad recurrente ABANCA en cuanto dirigida frente a D. Evelio y la sociedad CAMILO CARBALLAL S.L., en LIQUIDACION, debemos declarar la NULIDAD por SIMULACION del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos en fecha 14 de diciembre de 2012 ante el Notario de Santiago de Compostela D. Marcelino Estévez Fernández en escritura pública con número 1.867 de su protocolo, que tiene por objeto la vivienda unifamiliar del número NUM000 de la CALLE000 de Santiago de Compostela (finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela, inscrita al tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 ), declarándose en consecuencia también la nulidad de la opción de compra a favor de D. Evelio sobre el inmueble arrendado que se recoge en dicho contrato.

Y, como consecuencia de la nulidad de dicho contrato de arrendamiento, declaramos la nulidad de la inscripción del propio contrato de arrendamiento con opción de compra de 14 de diciembre de 2012 practicada en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela en la hoja de la finca registral nº NUM001 y a favor de D. Evelio , inscrita al tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 (inscripción 4º), con la consiguiente rectificación registral, debiendo librarse el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad donde se ordene la cancelación del asiento de inscripción de dicho contrato de arrendamiento con opción de compra, así como de cuantas inscripciones posteriores se hubieren practicado en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela sobre la finca registral nº NUM001 y trajesen causa de la inscripción de contrato de arrendamiento con opción de compra a favor de D. Evelio .

b) En cuanto dirigida dicha demanda frente a D. Evelio y Dña. Consuelo , se condena a éstos a la entrega a la demandante a la entidad demandante de dicho inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra de 14 de diciembre de 2012, condenando a estos demandados al desalojo en plazo legal, con lanzamiento forzoso, sin fuera el caso, de dicho inmueble, poniéndolo en poder y disposición de ABANCA CORPORACION BANCARIA S.A.

c) Se condena a D. Evelio al abono de la suma de 19.190 euros por perjuicios derivados de la ocupación del inmueble desde agosto de 2016 hasta la fecha de la demanda, así como 1.010 euros más por cada mes que a partir de la fecha de la demanda continúen D. Evelio y Dña. Consuelo en posesión de la finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 1 de Santiago de Compostela.

Se imponen a los demandados D. Evelio y Dña. Consuelo las costas que hubieran podido devengarse en primera instancia por dirigirse la demanda frente a ellos. No se efectúa imposición de las costas que hubiera podido devengarse en primera instancia por dirigirse la demanda frente a la concursada Camilo Carballal S.L.

No se efectúa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de apelación civil, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución de los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.