Sentencia Civil Nº 326/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 543/2015 de 21 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00326/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 543/2015

Proc. Origen:Juicio ordinario núm. 211/2014

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm. 6 de A Coruña

Deliberación el día: 8 de septiembre de 2016

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 326/2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

CARLOS FUENTES CANDELAS

ELENA CALLEJA CURROS

En A CORUÑA, a veintiuno de septiembre de dos mil dieciséis.

En el recurso de apelación civil número 543/2015, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 211/2014, seguido entre partes: Como APELANTE: CESPA GESTIÓN DE RESIDUOS, SAU, representada por el Procurador Sra. ALVAREZ CASTRO; como APELADO: INVERSIONES ARTEIXO SA, representado por el Procurador Sra. FREIRE RODRIGUEZ SABIO.- Siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA ELENA CALLEJA CURROS.

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de A Coruña, con fecha 9 de septiembre de 2015, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad INVERSIONES ARTEIXO, SA, representada por la Procuradora Sra. Freire Rodríguez-Sabio, y defendida por el Letrado Sr. Arias Vaquero, contra la entidad CESPA GESTIÓN DE RESIDUOS, SAU, representada por la Procuradora Sra. Álvarez Castro, y defendida por la Letrada Sra. Berenguer Amat, debo condenar y condeno a la entidad demandada a que abone a la actora la cantidad de 35.480,90 euros, más los intereses legales devengados por dicho suma.

Todo ello sin expresa imposición de costas procesales.'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de CESPA GESTIÓN DE RESIDUOS, SAU que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 8 de septiembre de 2016, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Interpone la representación procesal de CESPA GESTIÓN DE RESIDUOS S.A.U., recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que estima parcialmente la demanda en ejercicio de acción de reclamación de daños y perjuicios, derivada de resolución unilateral de contrato de arrendamiento planteada por INVERSIONES ARTEIXO S.A., frente a ella, y la condena a abonar a la actora la cantidad de 35.480,90 euros.

Los motivos de apelación alegados en el recurso son resumidamente:

La resolución no realiza una correcta interpretación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. La STS de 15 de junio de 1993 en la que se basa no guarda semejanza con la de litis. Se han obviado los principios esenciales de interpretación contenidos en los art. 1281 y ss del Código Civil . El plazo de duración del contrato se estableció en cinco años, obligatorios para ambas partes, prorrogándose tácitamente por períodos de dos años. No obstante, transcurridos los cinco primeros años, cualquiera de las partes era libre de resolver el citado contrato, en cualquier momento, siempre y cuando, preavisara a la otra parte con dos meses de antelación. Todo ello con independencia de que si ninguna de las partes mostraba su oposición, el contrato se iría prorrogando por periodos de dos años. Resulta ilógica la interpretación según la cual las prórrogas eran obligatorias para las partes y una vez prorrogado el contrato por dos años el mismo no podía resolverse hasta dos meses antes de la finalización de la prórroga en curso.

SEGUNDO.- RESUMEN DE ANTECEDENTES

Con carácter previo a la resolución de las cuestiones planteadas en el recurso, debemos partir de una breve referencia a los hechos más relevantes acreditados en la instancia y al desarrollo del proceso.

El 1 de mayo de 2008, es decir, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, las partes suscribieron un contrato privado de arrendamiento sobre la nave industrial sita en la parcela 6 B del Polígono Industrial de Sabón, Arteixo, compuesta de planta baja distribuida en oficinas y nave industrial propiamente dicha de 903 metros cuadrados, una entreplanta destinada a oficinas con una superficie útil de 87 m2 y un piso primero también de oficinas, con una superficie útil de 129 metros cuadrados, interviniendo INVERSIONES ARTEIXO S.A., como arrendadora, y CESPA, como arrendataria (doc.nº1).

Del referido contrato de arrendamiento conviene destacar las siguientes estipulaciones:

Tercera.- La duración del presente contrato será desde el 1 de mayo de 2008 hasta el 30 de abril de 2013, prorrogable tácitamente por periodos mínimos de dos años.

Transcurrido el periodo de vigencia, si alguna de las partes quisiese rescindir el contrato debería comunicarlo por escrito a la otra parte con dos meses de antelación.

Cuarta.- Se pacta como renta la cantidad de 3.700 euros mensuales, incrementada con el IVA correspondiente.

Quinta.- La renta anteriormente pactada se revisará en el mes de mayo de cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC en un periodo de doce meses anterior a la fecha de cada actualización.

En fecha 21 de noviembre de 2014, habiendo transcurridos los cinco primeros años del plazo inicial y estando el contrato en situación de prórroga de acuerdo con lo pactado, pues ninguna parte lo había rescindido, la arrendataria remitió burofax a la arrendadora comunicándole la decisión de resolver el contrato con efectos de 23 de enero de 2014, resolución unilateral que fue rechazada por la arrendadora manifestando que el nuevo plazo de vigencia contractual, tras la prórroga, era el 1 de mayo de 2015, por lo que en caso de que no fuese respetado, procedería el pago de una indemnización en la suma de las rentas dejadas de obtener.

Tras una serie de comunicaciones cruzadas entre las partes, mediante burofax de 8 de febrero de 2014, Cespa confirmó a la arrendadora que había abandonado efectivamente el inmueble y que las las llaves del local se habían consignado en una notaría, reiterando la solicitud de devolución de fianza.

En la demanda principal formulada por la arrendadora, se reclaman determinadas cantidades en concepto de daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual, que posteriormente, tras sucesivos pagos y deducida la fianza, quedaron fijadas en la audiencia previa de la siguiente manera:

15.790,04 euros por los desperfectos ocasionados en la nave por el arrendatario.

48.884,40 euros por las rentas de 2014.

6.149.98 euros por las rentas de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014.

La sentencia recurrida sitúa la controversia en un plano jurídico, reducida a la concreta interpretación de la cláusula tercera, relativa a la duración del contrato, pues mientras la actora sostiene que no cabe la resolución con preaviso de dos meses hasta el 30-04-2015, que es la fecha de vigencia del contrato, tras haber operado la prórroga, la demandada entiende que transcurridos los cinco anos de vigencia, se puede resolver el contrato en cualquier momento con el solo requisito de cumplir el preaviso.

La Juez a quo se decanta por la interpretación de la cláusula que realiza la actora, citando la STS de 15/06/93 y la sentencia de 21/03/01 de la Audiencia Provincial de A Coruña , que también menciona la demandante. Es decir, prorrogado el contrato por falta de denuncia, el nuevo plazo de duración del contrato es de dos años, hasta el 01/05/15, tiempo en que el contrato esta vigente, por lo que habiendo abandonado la nave la demandada en febrero de 2014, debe abonar las rentas que la actora dejó de percibir hasta la finalización del término contractual, que en este caso se debe limitar, de conformidad, con lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 21/03/01 , hasta el momento en que el local volvió a ser alquilado, lo que aquí ocurrió en septiembre de 2014.

TERCERO.- DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Pues bien, sin perjuicio de que ciertamente las sentencias invocadas en la demanda, acogidas en la resolución recurrida, no contemplan supuestos semejantes al de autos, compartimos las conclusiones valorativas efectuadas por la Juzgadora de instancia respecto de la correcta interpretación de la cláusula tercera del contrato que ligaba a las partes.

El art. 4 LAU 1994 dispone que sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (apartado 3).

En este caso, las partes, haciendo uso del principio de libertad de pactos consagrado en el art.1255 del CC , estipularon un período de duración del arrendamiento de cinco años (hasta el 30 de abril de 2013), pudiendo prorrogarse, por periodos mínimos de dos años, por lo que, cuando la arrendataria comunica, en fecha 21 de noviembre de 2014, la decisión de resolución unilateral, el contrato se hallaba en la primera de las prórrogas contractuales bianuales, pues su duración se había ampliado en la forma y por el plazo expresamente pactado, es decir, hasta el día 30 de abril de 2015. Como disponía la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6ª, Sentencia de 27 Jun. 2001, Rec. 770/2000 , la prórroga convencional que se produce automáticamente si el arrendatario no la denuncia durante el plazo convenido ha de conceptuarse como plazo de duración estipulado en el contrato, pues, en ese momento deja de ser potestativa para la arrendataria para convertirse en obligatoria, por la fuerza vinculante que tiene lo estipulado contractualmente.

Esta interpretación resulta asimismo del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento ex art. 1.281 y ss CC , pues se contempla la prórroga en el mismo párrafo que la duración y se establece un periodo mínimo. De hecho, el segundo párrafo de la misma cláusula se refiere al preaviso transcurrido el plazo de vigencia, sin hacer ninguna distinción en el caso de la prórroga. Se trata de prórrogas contractuales y voluntarias, con una duración de dos años más cada una de ellas, hasta que una de las partes decida darlo por finalizado con dos meses de antelación por lo que cualquiera de las partes podía poner fin al contrato con dos meses de antelación en relación a la terminación de las prórrogas, no en relación a la fecha en la que la arrendataria pretendía desalojar.

Resulta, por tanto, la obligación de la parte apelante, arrendataria, de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo que según el contrato quedaba por cumplir, de manera que encontrándose el mismo en situación de prórroga voluntaria de una duración de dos años, según la estipulación tercera, que finalizaba el 30 de abril de 2015 y habiéndose abandonado el local debe pagar a la apelada en concepto de indemnización las rentas, que tiene el carácter de cantidad máxima a percibir por el arrendador, siendo su finalidad la de dejar indemne a éste, lo que excluye cualquier situación de enriquecimiento injusto, por lo que las sentencias del Tribunal Supremo de 15 Jun. 1993 y 25 Ene. 1996 la limitan al tiempo durante el que la finca urbana permanezca desocupada y libre.

En virtud de lo expuesto, el impago de las rentas correspondientes opera frustrando las legítimas expectativas contractuales de la parte arrendadora, por lo que debe establecerse una indemnización equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, limitada, en este caso, como acertadamente aprecia la resolución recurrida al momento en que el local volvió a ser alquilado, para evitar el enriquecimiento injusto de la arrendadora. Lo anterior implica la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.- COSTAS

Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC ), debiendo darse al depósito que se hubiere constituido para recurrir el destino legal ( D.A. 15ª LOPJ ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CESPA GESTIÓN DE RESIDUOS S.A.U., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº6 de A Coruña, que se confirma íntegramente. Se imponen las costas a la parte apelante.

Dese al depósito que se hubiere constituido para recurrir el destino legal.

Esta sentencia no es firme y contra la misma sólo cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso conjuntamente extraordinario por infracción procesal, para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sección 5ª mediante escrito de abogado y procurador en el plazo de 20 días, con los demás requisitos de admisibilidad previstos en la Ley y su jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.