Sentencia CIVIL Nº 326/2017, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 293/2016 de 03 de Julio de 2017

Encabezamiento

SENTENCIA 326/2017
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS:
D. MANUEL ESPINOSA LABELLA
D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
En la Ciudad de Almería a 3 de Julio de 2.017.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto en grado de apelación, Rollo nº 293/2016
, los autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería, seguidos
con el nº 555/12, entre partes, de una, como parte apelante D. Balbino , representado por la Procuradora
Dª Carmen Sánchez Cruz y dirigido por la Letrada Dª Inmaculada Soler Torrecillas, y de otra, como parte
apelada D. Bernabe , representado por el Procurador D. David Castillo Peinado y dirigido por la Letrada Dª
Mª Dolores del Águila del Águila.

Antecedentes

PRIMERO . Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO . Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 22 de Septiembre de 2.015 cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que ESTIMO parcialmente la demanda formulada por Balbino en representación de Feliciano frente a Bernabe y debo; 1.- CONDENAR al demandado a abonar al demandante la suma de 805,32 € con los intereses legales devengados desde la fecha de su reclamación judicial, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de ésta resolución, hasta su completo abono.

2.- No se hace expresa condena en las costas procesales '.



TERCERO . Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.



CUARTO. El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.



SEXTO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Balbino interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando la infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, como las relativas a la teoría general de los contratos, y de los preceptos correspondientes de la L.A.U., para solicitar la revocación conforme a sus pretensiones. Se desestimará el recurso por los motivos que pasamos a exponer.

La demanda que dio origen al procedimiento la formuló Balbino sobre reclamación de cantidad contra Bernabe . Actuaba el actor en nombre de Feliciano , que era arrendatario del edificio de viviendas situado en la CALLE000 nº NUM000 de Almería. En calidad de ello, el 15 de Diciembre de 2.002 celebró contrato de subarriendo con el demandado sobre la vivienda situada en el piso NUM001 puerta DIRECCION000 del citado edificio. La duración inicial era de dos años, prorrogables en una primera vez por dos años más; las sucesivas prórrogas se llevarían a cabo por periodos anuales, salvo que alguna de las partes notificase con un mes de antelación al vencimiento del contrato, la intención de no renovarlo. Se pactó una renta anual de 4.320 € anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas de 360 €, que se actualizarían conforme al Indice de precios al consumo publicados por el INE. También se obligaba el demandado a satisfacer los gastos derivados de servicios o suministros susceptibles de individualización. En el mes de marzo de 2.011 el demandado decidió resolver el contrato, de forma unilateral y sin causa alguna, abandonando la vivienda el 31 de Marzo de 2.011, y posteriormente lo comunicó telefónicamente al actor, que manifestó su desacuerdo pues la última prórroga de Diciembre de 2.010 extendía el contrato por un año más, hasta Diciembre de 2.011.

También se le comunicó que la fianza no podía descontarse pues había que visitar la vivienda y valorar los desperfectos.

Además el demandado no abonó la renta correspondiente al mes de marzo, descontando el pago de la fianza debida. Se aportó un informe pericial justificando los daños de la vivienda, que no se había vuelto a alquilar hasta el mes de Septiembre de 2.011.

Se reclamaba una indemnización derivada del desistimiento unilateral del contrato, que comprendía la cuantía de las mensualidades de Abril a Agosto de 2.011, ambas inclusives, más 360 € de la renta del mes de Marzo, pues unicamente abonó 85,32 €. Todo ello hacía un total de 2.586,6 € más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Se admitió a trámite la demanda y el demandado se opuso, formulando su escrito de contestación.

Aceptó el contenido del contrato, aunque no acató las anotaciones manuscritas. La duración inicial era de dos años prorrogables por otros dos, y tras esa primera prórroga las demás eran anuales, salvo que se notificase con un mes de antelación la intención de no renovarlo. Manifestó que la primera comunicación de desistimiento del contrato fue por vía telefónica el 17 de Enero de 2.011, indicando la voluntad de dejar la vivienda a finales de Marzo de ese año, por lo que la intención de no renovar el contrato se hizo con 1 mes de antelación. El motivo fue las graves deficiencias que presentaba la vivienda y cuya reparación eludió el actor. Consideraba que no se habían incumplido los artículos 9.1 y 10 de la L.A.U. porque habían transcurrido más de 8 años desde la firma del contrato, previendo el art. 11 del mismo texto legal el desistimiento unilateral del contrato cuando hubieran transcurrido más de cinco años y un preaviso mínimo de dos meses. Concluía solicitando la desestimación de la demanda.

Se practicaron las pruebas declaradas pertinentes, y finalmente se dictó sentencia estimando parcialmente la demanda. Contra esta resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad. El demandado también impugnó la sentencia, alegando la infracción del art. 24 de la C.E . y el error en la valoración de la prueba documental, al considerar incongruente la sentencia recurrida.

Finalmente concluía solicitando la revocación en cuanto a la condena al pago de los daños de la vivienda, que se cuantificaron en 445,32 €.



CUARTO.- Como queda dicho, el apelante alegó la infracción de normas y preceptos legales, relativos a la teoría general de los contratos y los correspondientes a la LAU para fundamentar su recurso.

El contrato que vinculaba a las partes, Balbino y Bernabe , versaba sobre el subarriendo de la vivienda situada en la planta NUM001 , letra DIRECCION000 de la CALLE000 nº NUM000 de Almería. Entre otras estipulaciones, el precio era de 4.320 € anuales pagaderos por mensualidades anticipadas de 360 €.

Esta cantidad se actualizaría anualmente conforme al Indice de Precios al Consumo publicados por el INE.

La fecha de otorgamiento fue el 15 de Diciembre de 2.002, y la duración de dos años, que se prorrogaría por el mismo tiempo, y con posterioridad las prórrogas serían anuales, salvo que el arrendador notificase con un mes de antelación su intención de no renovarlo. El subarrendador entregaba la vivienda en el estado en que se encontraba, recibiéndola a plena satisfacción. La realidad del contrato y su contenido lo aceptaron ambas partes, obviando el demandado las menciones manuscritas que se insertaban en la cláusula séptima y la que se indicaba al final del mismo.

Conforme al art. 27 de la L.A.U . en su párrafo primero, 'El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 del C. Civil .'...

En este caso la reclamación de cantidad se fundamenta en la indemnización de los perjuicios derivados de la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario.

Pues bien, dada la fecha de concertación del contrato la redacción vigente de la L.A.U. establecía en el art. 9.1 : 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'... Asimismo el art. 10 del mismo texto legal regula la prórroga del contrato, en el sentido de que: 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato'.

El art. 11 del mismo texto legal regula el desistimiento del contrato, en los siguientes términos: ' En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses'... La redacción a que se ha hecho mención estuvo vigente desde el 8 de Enero de 2.001 hasta el 24 de Diciembre de 2.009.

'La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en la LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de Mayo de 1.985, una plena libertad a la hora de fijar la duración del contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia del sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado (SS.T.S.9 de Septiembre de 2.009 RC nº 1071/2005) y de 7 de Julio de 2.010 RC nº 151/2007)'. Sentencia de 9 de Enero de 2.013, recurso: 2063/2009 . Como declaró la sentencia del Pleno del T. S. de 9 de Septiembre de 2.009 , de la definición del contrato de arrendamiento que proporcionó el art. 1543 del C. Civil , se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término 'indefinido' resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad'; en definitiva, 'indefinido' supone 'no definido'. Lógicamente a integrar por el art. 1581 C.C .'. 'El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo' ( S.T.S. 5 de Diciembre de 2.013, recurso 2209/2011 ) [ S.T.S. 23 de Octubre de 2.014 ROJ 4086/2014 ].

Se tendrá en cuenta la anterior normativa y jurisprudencia para resolver el supuesto enjuiciado.



TERCERO.- Como queda dicho, en el contrato se pactó una duración inicial de dos años, prorrogables durante el mismo plazo una primera vez, y las siguientes cada año, sin perjuicio de la comunicación del arrendatario con un mes de antelación antes de renovarlo.

Según la normativa vigente a esa fecha se establecía una duración mínima de cinco años, que se prorrogaría anualmente hasta un máximo de tres años más; en aquellos casos en que la duración pactada fuese inferior a cinco años. Si se hubiera pactado más de cinco años se contemplaba la posibilidad del desistimiento a partir de esa fecha con un preaviso de dos meses.

Nos encontramos en el primer supuesto, pues la duración del contrato era de dos años, y se había superado ya el plazo de cinco años, entrando en el de las prórrogas hasta 3 años como máximo desde Diciembre de 2.004. De ahí que a Diciembre de 2.007 hubieran concluido todas las prórrogas legales.

Por tanto no se precisaba ya una comunicación al arrendador con treinta días de antelación a la conclusión del contrato. De todos modos la comunicación se formalizó el 15 de Marzo de 2.011 según el actor, mediante una carta certificada, destacando el desistimiento unilateral y la entrega de llaves el 31 de Marzo de 2.011. Así lo ha reconocido el actor, aunque el demandado insistió en que hubo una llamada telefónica a primeros de Enero de 2.011, comunicando la intención de desistir del contrato.

Sea como fuere, cuando se produjo el desistimiento unilateral habían concluído las prórrogas legales, de ahí que no fuese factible la indemnización de los daños y perjuicios que se reclaman en la demanda en concepto de rentas adeudadas.

Ahora bien, cuestión distinta es la relativa a la devolución de la fianza. El art. 36 de la LAU impone la obligación de pago de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de viviendas y en los de uso distinto del de vivienda, de dos mensualidades.

El sentido que tiene el pago de la fianza es la garantía del cumplimiento del contrato.

En este caso resulta evidente, a la vista del informe de Elviso Detectives aportado con la demanda y ratificado en la vista oral por Celso , el estado de deterioro y múltiples desperfectos que se detectaron en la vivienda arrendada, apreciándose en las fotografías, cables cortados en algunas habitaciones, ausencia de portabombillas en otras; el mueble del fregadero serrado, tornillos de las puertas arrancados etc.

Como dijo el perito en la vista oral, se trataba de desperfectos no casuísticos sino hechos a propósito.

Aparte de ello también había humedades en algunas habitaciones y dependencias, que habían motivado, según el demandado, el desistimiento del contrato, pero todos los demás desperfectos implican el uso inadecuado de la vivienda que se recibió 'a plena satisfacción', como se indica en el contrato.

De ahí que el importe de la fianza depositada deba servir para paliar los efectos de los daños causados, cuya reparación no se solicita en la demanda. Se desestima el recurso interpuesto.



CUARTO.- El demandado impugnó la sentencia, tachándola de incongruente, con vulneración del art.

24 de la C.E .

'En relación al presupuesto de congruencia debe señalarse, tal y como se expone en la S.T.S. de 18 de Mayo de 2.012 , y se recuerda en la 148/2016 de 10 de Marzo ( nº 294/2012 ), que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( S.T.S. 4 de Abril de 2.011 ROJ 2898, 2011).

En consecuencia, la incongruencia, en la modalidad extrapetita (fuera de lo pedido), sólo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir' ( S.T.S. 25 de Noviembre de 2.016 ROJ 5287/2016 ).

En el caso enjuiciado, como queda expuesto con anterioridad, en la demanda se reclamaba el importe de las rentas debidas desde Abril a Agosto de 2.011, ambos inclusives, y la proporcional del mes de Marzo de ese año.

La sentencia, sin que la actora lo haya interesado, tiene en consideración los daños de la vivienda para conceder una indemnización de daños y perjuicios no interesada, y condena al demandado al pago de 805,32 €, ponderando el importe de una mensualidad de renta y la suma de la fianza. Sin duda la sentencia es incongruente, pues no puede contener un pronunciamiento que exceda de los límites establecidos en el art.

218 de la LEC . Para no vulnerar el art. 24 de la C.E . quedará sin efecto esta condena, dejándola reducida al importe de la fianza incrementada con los intereses legales de los artículos 1100 y 1108 del CC y los del art 576 de la Lec . Se estima la impugnación de la sentencia.



QUINTO.- Las costas del recurso serán a cargo del apelante ( art. 398.1 de la LEC ). No se hará expresa mención a las de la impugnación ( art. 398.2 de la LEC ). Este último pronunciamiento se hará extensivo a las de 1ª instancia, al estimarse parcialmente la demanda, y concurrir dudas de hecho sobre las restantes pretensiones deducidas ( art. 394,2 de la LEC ).

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación y estimando la impugnación de la sentencia de 22 de Septiembre de 2.015, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería en el Procedimiento Ordinario 555 de 2.012, revocamos la resolución condenando al demandado al pago de 360 € con los intereses legales desde la interposición de la demanda y los del art. 576 de la LEC hasta el completo pago, sin expresa mención a las costas de la instancia ni a las de la impugnación. Las del recurso serán a cargo del apelante..

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.