Sentencia CIVIL Nº 326/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 635/2018 de 25 de Abril de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 635/2018 -E
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art.
250.1.1) 212/2017
Parte recurrente/Solicitante: Eduardo
Procurador/a: Anthony Angelo Sabattini .
Abogado/a:
Parte recurrida: IMPRO 2015, S.L.
Procurador/a: Ramon Davi Navarro
Abogado/a: RAMON FONTDEVILA FONT
SENTENCIA Nº 326/2019
Magistrados:
Vicente Conca Pérez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Ríos Enrich
Barcelona, 25 de abril de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 18 de mayo de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 212/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Anthony Angelo Sabattini, en nombre y representación de D. Eduardo contra Sentencia - 07/12/2017 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Ramon Davi Navarro, en nombre y representación de IMPRO 2015, S.L.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO: Que, sin que proceda estimar la excepción de inadecuación procedimental invocada por la parte demandada y ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por la representación procesal de la sociedad mercantil IMPRO 2015, S.L., contra D. Eduardo : I.-Debo condenar y condeno al demandado a dejar libre, vacua y expedita la finca sita en Vallromanes, CAMINO000 , nº NUM000 ( DIRECCION000 ), inscrita en el Registro de la Propiedad de Canovelles al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , finca nº NUM004 , bajo apercibimiento de lanzamiento forzoso.

II.- Se desestima la pretensión condenatoria de la parte demandante relativa al pago de las rentas vencidas reclamadas.

III.- Todo ello sin imposición de costas en esta instancia judicial.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/04/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Jordi Lluís Forgas Folch .

Fundamentos

1.- En la demanda que IMPRO 2015 SL formuló contra Eduardo pretendió la declarar resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la demanda por expiración de plazo, condenando a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la finca sita en Vallromanes, CAMINO000 , NUM000 , y condenar al demandado al pago de 11.539, 20 euros en concepto de rentas debidas. La sentencia de la primera instancia no estimó la excepción de inadecuación de procedimiento y estimó en parte la demanda de desahucio al determinar la situación de precario del demandado y condenó a éste a dejar libre, vacua y expedita la meritada finca, bajo apercibimiento de lanzamiento forzoso, desestimándose íntegramente la pretensión de condena al pago de las sumas pretendidas en el escrito demanda. Este pronunciamiento sólo es objeto de recurso de apelación por parte de Eduardo , recurso con el que pretende se revoquen aquellos pronunciamientos.

2.-La STS de 28 de febrero de 2017 reafirmó que " Esta sala ha definido el precario como ' una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ). Supuesto suficientemente amplio para reconducir hacia el juicio de desahucio lo que aquí se plantea con relación a la posesión de una casa sin título o con título absolutamente ineficaz para destruir el de los actores " A lo que habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión.

En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. Así, la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005 , 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009 ). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento.

En cuanto a la carga de la prueba en el juicio de desahucio por precario, la STS de 26 de octubre de 2017 señaló que " la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta Sala es clara al respecto, en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada " y por lo tanto, procede la acción de desahucio por precario.

3.- Pues bien, con relación al ámbito del juicio de precario, el artículo 250 de la LEC establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer la finca. Como ya hemos adelantado, la uniforme jurisprudencia del TS mantenía un concepto amplio de precario como ya indicó la STS de 6 de noviembre de 2008 al definir que se trata aquélla de " una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y, por tanto, sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho"; supuestos suficientemente amplios para reconducir hacia el juicio de desahucio lo que aquí se plantea en relación a la posesión de una casa sin título o con título absolutamente ineficaz para destruir el de la accionante. Estos supuestos encajaban, en el momento de formular la demanda rectora de las presentes actuaciones dentro del cauce procesal del art. 250.1.2. de la LEC .

4.-La Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, que no resulta de aplicación a las presentes actuaciones por claras razones de derecho temporal, señala, en su exposición motivos, que " El cauce conocido como 'desahucio por precario' plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante ", estableciendo el cauce adecuado el del interdicto de recobrar la posesión.

En este sentido, en las presentes actuaciones, la parte actora ejercitó una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, reclamando, aculadamente, determinadas rentas. Diversamente a las alegaciones de la parte apelante no existe la inadecuación de procedimiento, ni, consecuentemente, falta de congruencia ni infracción del principio de justicia rogada.

5.- Los procedimientos de desahucio, tanto el de precario, como el de expiración del plazo contractual como el de falta de pago de rentas, tienen un inexorable elemento común ( art. 440.4 de la LEC ) que los caracteriza, que no es otro que todos ellos son procedimientos preordenados al desalojo de la finca, voluntaria o forzosamente [de ahí su regulación procesal conjunta], por parte del que la ocupa ya por título, contrato de arrendamiento, ó sin aquél, según el concepto dado por la Ley 5/2018, de 11 de junio, o bien, según la concepción amplia de precario que sostenía reiterada jurisprudencia del TS.

La parte actora ejercitó, en la demanda rectora de las presentes actuaciones, una acción de desahucio, y si bien la tildó de desahucio por expiración del término contractual, lo cierto es que, del burofax remitido por la parte actora, como nueva adquirente de la finca, al demandado se indicaba que los anteriores propietarios señalaron que el demandado ocupaba la finca sin ostentar título ni pagar renta alguna, sino por mera tolerancia de la propiedad e igualmente señaló al demandado que si éste considerara que existe algún contrato o en virtud de derecho de tácita reconducción que habilite la ocupación, la actora negaba esa situación y quedaba el mismo resuelto.

Posteriormente, en el escrito de demanda, la parte actora señaló que conoció de un contrato de arrendamiento de temporada de 3 de febrero de 2.000 que finalizaba en fecha 31 de octubre de 2.000, pero añadió [y así se ha constatado en las actuaciones] que no constaba prórroga ni novación alguna de dicho contrato, sin que adverara, en momento alguno, que el demandado haya pagado de renta alguna por la ocupación de la finca. Sobre la base de los anteriores hechos formuló la demanda en los términos dichos.

6.- Pues bien, tal y como acertadamente señaló la sentencia de la primera instancia, con carácter preliminar procedía analizar la naturaleza de la relación jurídica que une a las partes. Y, sobre el particular, atendida la prueba obrante, tanto la testifical practicada, como sobre todo la prueba documental, se advierte de manera clara que la situación de ocupación de la vivienda de autos por parte del demandado, lo es [y lo ha sido desde octubre de 2000] al amparo de la mera tolerancia de la propiedad de la finca, pues en modo alguno consta título que habilite dicha posesión ni consta pago de renta alguna. Ello lleva a considerar que esa situación es, en realidad, la de precario, en concreto en los términos expuestos en los fundamentos 2 a 4 de la presente sentencia, y así se pronunció la sentencia de la primera instancia en pronunciamiento no recurrido por la parte actora.

De ahí que el pronunciamiento desestimatorio de la inadecuación de procedimiento deba confirmarse, ya que la calificación jurídica efectuada por la sentencia de la primera instancia sobre el procedimiento a seguir resulta pertinente, máxime cuando esa pretendida inadecuación del procedimiento no ha causado menoscabo material alguno al derecho de defensa de la parte apelante entre la comparación en liza, desahucio por expiración del término contractual.

La calificación de desahucio por precario resulta, en realidad, acorde con la causa petendi de la demanda, como se desprende de los hechos que en ella se relatan. En este sentido, debe destacarse el burofax remitido al demandado por la parte actora, en fecha 28 de julio de 2016, se indicaba que, según comunicación de la antigua propiedad, el demandado ocupaba la vivienda sin ostentar título ni pagar renta alguna, es decir, por mera tolerancia de la propiedad, requiriendo al demandado para que desalojara la finca en la fecha de 31 de agosto de 2016. Esto es, se imputaba al demandado, de clara, que ocupaba la finca por precario.

Subsidiariamente, indicaba el burofax, solo para el caso que el demandado considerara que ocupa la vivienda en virtud de algún contrato o por tácita reconducción, circunstancia que expresamente la demandante no reconocía, ni aceptaba, se daba por resuelto aquel. Se observa pues del burofax, como hemos dicho, que la parte demandante imputaba al demandado que se hallaba en una situación de precario, y preventivamente, aludía a qué si se acreditare algún tipo de relación contractual, ésta se deba por resuelta.

Asimismo, resulta revelador hecho de la que parte actora se aquiete a los pronunciamientos de la sentencia de la primera instancia, incluida la desestimación de la acción de reclamación de cantidades por unas presuntas rentas debidas como los hechos que sustentan la acción de desahucio ejercitada.

7.- En el caso de autos, no existe tácita reconducción ya que ésta supone que el contrato de alquiler se ha terminado - por expiración del plazo contractual o de la prorroga legal o pactada-, y hay un nuevo contrato, aunque sujeto a las mismas condiciones y a la misma renta que el anterior ( STS de 14 de abril de 2006 ).

Este nuevo contrato de alquiler se forma mediante las voluntades presuntas de arrendador y arrendatario.

En el caso no hay ninguna prueba de que, después de extinguido el contrato de temporada en fecha 31 de octubre de 200, existiera un (nuevo) contrato de arrendamiento por tácita reconducción por la simple razón de que la parte demandada no ha acreditado en modo alguno el pago de renta o alquiler, lo que acreditaría la existencia de una relación contractual en tácita reconducción.

Pero es que, además, para que haya tácita reconducción es preciso que el uso de la vivienda o local de negocio se produzca con la aquiescencia del arrendador. En el caso, esa aquiescencia se acreditaría mediante la prueba del pago de un alquiler, lo que no ha sucedido.

En este sentido, la ausencia de prueba alguna de la aquiescencia revela que la ocupación del demandado lo es por mera tolerancia, lo que revela que estaríamos ante un caso de precario.

Por último, en el negado supuesto de que existiera algún tipo de relación jurídica, no habría tampoco aquiescencia por parte del arrendador cuando antes de la finalización del contrato se envía un requerimiento al arrendatario interesando la entrega de la posesión del inmueble.

8.- Asimismo, la alegación de la recurrente en el seno de la excepción de inadecuación de procedimiento de la pertinencia del procedimiento ordinario por razón de la cuantía reclamada no puede estimarse en modo alguno atendido el principio de especialidad procedimental de la acción ejercitada en la demandada, tanto la formalmente ejercitada como la materialmente, lo que se anuda a la falta de disponibilidad de las partes acerca del tipo de procedimiento civil, cuestión ésta que queda vedada pues no pueden las partes escoger procedimiento distinto del establecido para cada acción, y en caso de desahucio, éste debe necesariamente ventilarse por los trámites del juicio verbal.

Y en el caso, además, ejercitada en el escrito de demanda una acción de desahucio, por lo que el hecho de que, correctamente, se haya situado la acción ejercitada dentro del ámbito del juicio de desahucio por precario y no por desahucio por expiración de plazo contractual, no incide realmente en el principio de congruencia, máxime si la parte demandante se aquietó a la desestimación de la acción de reclamación de cantidad, que solo puede acumularse al desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual.

9.- En cuanto al fondo, la parte demandada consideró que la pretensión ejercitada de contrario no se había tramitado en la vía procedimental adecuada, al no tratarse de un contrato de arrendamiento de arrendamiento de temporada sino un comodato cedido por la anterior propietaria desde el 3 de febrero de 2006 y consentido largamente en el tiempo y, subsidiariamente, se calificó el contrato como de masoveria.

La revisión de la prueba por parte de este tribunal lleva a la mismas conclusiones que las de la sentencia de la primera instancia sobre el particular, esto es, a no tener por acreditada - por falta de la debida prueba- la existencia de relaciones jurídicas entre las partes, ni tampoco, por idénticas razones, a considerar la vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda por efecto de la tácita reconducción ni, consecuentemente, a la hipotética vulneración de los derechos de tanteo y retracto del art. 25 LAU . Lo único que se ha acreditado es la ocupación por parte del demandado de la finca sin titulo alguno que lo habilite a poseer.

En definitiva, como el objeto de ese proceso se limita únicamente a si la demandada posee o no un título que legitime su ocupación, oponible el actor que interesa la recuperación de la misma, no habiéndose aportado título alguno que legitime la posesión de la finca por parte del demandado, procede confirmar la sentencia recurrida y desestimar el recurso.

10.- Por último, procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante al haberse desestimado su recurso de apelación ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Eduardo contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. Seis de Granollers dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso conforme a los criterios legales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :