Sentencia Civil Nº 327/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 753/2012 de 29 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00327/2013

S E N T E N C I A nº 327

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. DON MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a veintinueve de julio de dos mil trece.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, bajo el número 1050/07, Rollo de Sala 753/12, entre partes, como apelantes: el demandante DON Juan Antonio , representado por el Procurador de los Tribunales DOÑA ANA MARIA ANIZ ROZAS y asistido del Letrado DOÑA MARIA JOSE QUIRANTE TELLO; la codemandada ISLABEL S.A., representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA SUSANA NAVARRO MARI, y asistida del Letrado DON JOSÉ FERRER MERI NO; y el codemandado reconviniente DON Casiano , representado por el Procurador de los Tribunales DON JUAN REINOSO RAMIS y asistido del Letrado DON MIGUEL TORRES COLOMAR. Como impugnante, el codemandado DON Geronimo , representado por el Procurador de los Tribunales DON JOSE LUIS NICOLAU RULLAN y asistido del Letrado DOÑA CATIANA PALAU. Y como apelados, no comparecidos en esta alzada, los intervinientes DON Melchor Y DON Victorino , en su condición de herederos de DOÑA Marí Luz y DON Alexander ; y los codemandados CONSELL INSULAR DE EIVISSA y cualquier ignorada persona que se crea con derecho a transitar por la finca propiedad del actor.

ES PONENTE la Ilma. Magistrada Sra. Dª COVADONGA SOLA RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, en fecha 17 de mayo de 2012 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente 'ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Martínez García en nombre y representación de Juan Antonio , contra Casiano Y Geronimo y ESTIMO parcialmente la demanda reconvecional interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Landáburu Riera en nombre y representación de Casiano , contra Juan Antonio , Geronimo , CONSELL INSULAR DE IBIZA e ISLABEL S.A. y, en consecuencia:

1.- DECLARO que la parcela propiedad del actor (finca registral nº NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Ibiza, Folio NUM001 del Libro NUM002 de Santa Eulalia y al folio NUM003 del libro NUM004 del mismo Ayuntamiento) tiene una cabida real de 3.478'42 metros cuadrados, con la superficie y linderos que figuran en el plano nº 7 aportado junto al informe del perito judicial, CONDENANDO a los demandados a reconocer, estar, pasar y cumplir con el anterior pronunciamiento, librándose testimonio de la presente sentencia en calidad de título necesario y bastante para la inscripción interesada.

2.- DECLARO que el actor principal no tiene constituida servidumbre de paso alguna sobre la finca de su propiedad, la nº NUM000 , con la extensión y con los lindes previstos en el plano nº 7 adjunto al informe pericial judicial, declarándose que ni los demandados ni cualquier otra persona ostenta derecho de paso alguno, ni servidumbre de paso sobre dicha finca, CONDENANDO a los demandados y a cualquier otra persona a abstenerse de utilizar la propiedad del actor, ni como paso, ni como acceso a terreno alguno, ni con ningún otro fin, condenándose a los demandados y a cualquier otra persona que se considere con derecho de paso sobre la referida finca a estar y pasar por el referido pronunciamiento.

3.- DECLARO que el Sr. Casiano es propietario de la finca nº NUM005 , la cual tiene una extensión como remanente de 387'12 metros cuadrados, con los lindes que se derivan del plano número 7 aportado junto al informe pericial judicial, CONDENANDO a las partes demandadas reconvencionales a estar y pasar por dicha declaración y deslinde.

4.- CONDENAR al pago de las costas procesales ocasionadas a la parte actora a los codemandados Casiano Y Geronimo ; las costas ocasionadas a los intervinientes Alexander y Srs. Melchor Victorino a la parte actora que solicitó su intervención en el proceso a pesar de no ejercitar frente a los mismos pretensión alguna; y no condenar a las partes al pago de las costas derivadas de la demanda reconvencional'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior Sentencia se formuló recurso de apelación por la representación procesal de ISLABEL S.A., de DON Casiano y de DON Juan Antonio , siendo asimismo impugnada por la representación procesal de DON Geronimo , y seguidos los respectivos recursos y la impugnación por sus trámites, se acordó la celebración de vista oral para la práctica de la prueba admitida en esta alzada, que tuvo lugar el 15 de julio del corriente año, procediéndose a continuación su deliberación y votación, quedando el recurso concluso para Sentencia

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por el actor se declare que la finca de su propiedad (registral nº NUM000 ), tiene una cabida de 3.478,42 m2, según superficie y linderos que figuran en el plano que adjunta, y en consecuencia se condene a los demandados DON Casiano (en virtud de la sucesión procesal de RUSTICA CAN SIMON EIVISSA S.L.) y DON Geronimo a estar y pasar por dicho pronunciamiento; que a los fines de concordancia entre la realidad jurídica y registral de la referida finca, se haga constar la mayor cabida de la misma, en la forma que describe, en el Registro de la Propiedad; y que, dicha finca no tiente constituida servidumbre de paso alguno, declarándose que ni los demandados ni cualquier otra persona ostenta derecho de paso alguno.

A dicha pretensión se opuso el codemandado DON Casiano , quien tras alegar la falta de legitimación del actor para el ejercicio de la acción negatoria de la servidumbre de paso, por no ser propietario de la franja de terreno sobre la que discurre, niega, asimismo, que la finca del actor tenga la superficie que alega, siendo su superficie real los 1.083 m2 que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, toda vez que en puridad pretende apropiarse de los metros que constituyen el remanente de la finca registral número NUM005 , de la que se segregó la del accionante, y formulando demanda reconvencional contra el actor, con quien existe confusión de linderos y contra DON Geronimo , ISLABEL S.A. y CONSELL INSULAR DE IBIZA, interesa se declare que es titular de dicho remanente, con la configuración y linderos que constan en el plano topográfico que adjunta, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a que les reintegre en la posesión de aquello que no les perteneciere.

Por su parte el codemandado DON Geronimo , se opuso a la demanda del actor en términos similares al anterior y se allanó a la demanda reconvencional.

La demanda reconvencional fue contestada por el demandante principal, quien tras interesar la intervención en el proceso de DOÑA Marí Luz Y DON Alexander , como transmitentes de la finca del actor y para el caso de que tuvieran que responder frente al mismo por los perjuicios derivados de una doble venta, se opone a aquella, insistiendo en que es titular de la totalidad de la finca registral en la forma descrita en su demanda.

Por su parte DON Alexander , tras alegar su falta de legitimación pasiva, toda vez que sólo intervino en la compraventa de autos, como apoderado de Doña Marí Luz , entiende que ninguna pretensión se formula en su contra.

La representación de ISLABEL S.A., al contestar a la demanda reconvencional, se opone a la misma al entender que los lindes de su propiedad con los del demandado reconviniente son claros, según plano que aporta y que no existe constituida ninguna servidumbre de paso a favor de la finca del Sr. Juan Antonio y ni del Sr. Casiano .

La sentencia de instancia estimo la demanda principal y en parte la reconvencional, con imposición de costas siguiendo el criterio general de vencimiento e imponiendo al actor las costas ocasionadas a los intervinientes, y contra dichos pronunciamientos se alzan:

1º.- La representación procesal de ISLABEL S.A., al entender que al no existir controversia entre los linderos de las fincas objeto de autos y menos aún en relación al existente entre la finca del demandado reconviniente y la suya, el resultado de la prueba practicada no permite concluir que el Sr. Casiano sea propietario del remante de la finca NUM005 , y que al establecerse así en la resolución recurrida, conforme al informe emitido por el perito judicial, se están superponiendo dicha superficie que se le reconoce sobre el terreno de su propiedad, incurriendo en incongruencia extrapetita.

2º.- La representación procesal de Don Casiano , al considerar errónea la valoración de la prueba practicada, dado que a su entender el resultado de la misma avala la corrección de cada uno de los hechos expuestos en su contestación y demanda reconvencional.

3º.- La representación de Don Geronimo , al considerar improcedente su condena en costas.

4º.- La representación de Don Juan Antonio , tras adherirse al recurso de apelación formulado por ISLABEL S.A., al considerar improcedente al condena al pago de las costas procesales de los terceros intervinientes.

SEGUNDO.-Para la adecuada resolución de los distintos motivos de impugnación, se ha de partir de la premisa de que en puridad, los litigantes no centran la controversia en los lindes que configuran las distintas fincas litigiosas, sino única y exclusivamente sobre cual es el verdadero propietario de la porción de terreno cuya titularidad para sí reivindica el Sr. Casiano y que aparece identificada en los planos que adjunto con su escrito rector y elaborador por el Sr. Andrés , como resto de finca nº NUM005 (folio 378).

De hecho lo que se alegó en dicho escrito al contestar a la demanda principal y se reproduce en su recurso de apelación, es que el actor tan sólo es propietario de la porción que se segregó de dicha finca matriz, que conformó la finca independiente NUM000 con una superficie actual de 1.083 m2 y que del propio historial registral de la matriz se deduce que quedó un remanente que fue el que adquirió mediante escritura pública de 10 de abril de 2006 y por el que discurre el derecho de paso que pretende el Sr. Juan Antonio sea denegado (acción negatoria de servidumbre); frente a la posición que se sostiene por el actor Sr. Juan Antonio al considerar que su propiedad comprende igualmente dicha porción de terreno, dado que cuando inicialmente se transmitió la propiedad por la que fuera titular de la integra finca NUM005 no quedó remanente alguno.

Centrado de este modo los términos de la controversia, este Tribunal tomando en consideración que los informes periciales no sólo constituyen un elemento probatorio apto para ser valorado judicialmente, sino fundamental para la resolución de éste tipo de litigios, pero cuyo contenido a efectos valorativos debe completarse o ponderarse en concordancia con los demás medios de prueba y en valoración conjunta, no puede compartir los razonamientos que se contienen en la resolución recurrida y que llevaron al órgano de instancia a considerar probado que el Sr. Casiano es propietario de la porción discutida que por los motivos que se expondrán a continuación en realidad forman parte de la finca propiedad del Sr. Juan Antonio .

Y así, frente a las conclusiones expuestas por el perito Sr. Jaime en su dictamen (folio 1009) y que le llevaron a considerar que la finca NUM005 tendría una configuración inicial distinta a las que se reconoce por todos los litigantes, en concreto la que se refleja en el documento 7 de su informe (folio 1.024), tanto de la medición topográfica elaborada por el Sr. Juan Ramón (folio 104 y ss) y mas en concreto del plano obrante el folio 109, como del dictamen pericial elaborado por el Sr. Andrés (folios 378 y ss), mas en concreto el plano obrante al folio 380, se reputa probado que la finca NUM005 , es la resultante de la división por los lotes que se efectúo respecto de la finca número 7282, en virtud de la escritura pública de 13 de septiembre de 1965, sobre renuncia de usufructo y de división material (folio 88 y ss) y que identificada como lote número 1 se adjudicó en propiedad a Doña Marí Luz ; tal finca y lote tenía la configuración inicial que aparece grafiada en el plano obrante al folio 380.

Partiendo de dicha configuración, procede ahora entrar a analizar el resto de la prueba practicada a fin de determinar si la porción discutida forma parte integrante de la finca propiedad del actor, registral nº NUM000 , como sostiene en su demanda, o por el contrario, constituye un remanente de la inicial finca NUM005 , que fue adquirido por el Sr. Casiano en virtud de escritura de compraventa de 10 de abril de 2006 (folios 287 y ss) y que en la nota simple informativa que se adjunta a la propia escritura se describe como 'porción de tierra de secano con árboles, o sea lote número uno, procedente de la finca ' DIRECCION000 ' en Jesús y con una superficie de 563,42 m2'

Al respecto, la abundante prueba documental traída al proceso pone de manifiesto que mediante contrato privado de compraventa de 29 de mayo de 1970 (folios 95 y ss), Doña Marí Luz , actuando representada por Don Alexander , vendió a Domingo la totalidad del lote 1 que le fue adjudicado y que se describe como 'Parcela de tierra de secano con árboles, sita en la parroquia de Nuestra Señora de Jesús, del término municipal de Santa Eulalia del Rio, de unas veintisiete áreas y setenta y una centiáreas, equivalentes a dos mil setecientos setenta y un metros cuadrados, y según reciente medición técnica cuatro mil trescientos setenta y nueva metros cuadrados. Linderos: Norte, tierras de doña Crescencia ; Este las de Alexander ; Sur, las de María y Oeste la misma, carretera a Calalloga, María Esther y Rodolfo . Adquirida por división material en escritura ante el Notario de esta ciudad don José Cruz Carrasco el 13 de septiembre de 1965, e inscrita en el tomo NUM006 del Ayuntamiento de Santa Eulalia del Rio, folio NUM007 , finca número 7.916, inscripción NUM008 '. La autenticidad de dicho contrato privado de compraventa ha sido reconocida por quien actuó como representante de la vendedora, Sr. Alexander , quien en el acto del juicio igualmente reconoció que en virtud de dicho contrato privado de compraventa, se vendió el lote 1 entero y que como por aquellas fechas existían límites con la compra de terrenos por extranjeros, igualmente participó en el otorgamiento de la escritura de compraventa de fecha 21 de octubre de 1972, para arreglar el problema que había surgido por dicha limitación.

Dicha afirmación explica que al otorgarse la escritura de compraventa de fecha 4 de enero de 1971 entre Doña Marí Luz y D. Domingo (folios 439) se describa de manera distinta el inmueble transmitido, haciéndolo coincidir en su extensión con las superficie no sujeta a aquella limitación (2.000 m2) e identificándola como un segregación de una porción de la de procedencia y que posteriormente mediante escritura de compraventa de 21 de octubre de 1972, (folios 454 y ss) interviniera la Sra. Marí Luz , representada igualmente por el Sr. Alexander y junto con ella, el Sr. Domingo , para segregar y vender al matrimonio conformado por los Sres. Isaac , las porciones de terreno que se describen en la misma.

Que el otorgamiento de las referidas escrituras no constituyen una novación del contrato de compraventa privado de 29 de mayo de 1970, a que antes se hizo mención, tal y como sostiene el codemandado Sr. Casiano , se desprende no sólo de la claridad del testimonio del Sr. Alexander sino igualmente de diversas comunicaciones habidas con los nuevos propietarios del inmueble y que se adjuntaron con la demanda (folios 119 y ss) en la que se pone de manifiesto que en todo momento la vendedora Sra. Marí Luz estuvo dispuesta a hacer todo lo necesario para dejar solucionada el tema de defectos de superficie consignados en las sucesivos contratos de compraventa que afectan a la porción de autos.

No se va insistir en las sucesivas transmisiones y/o segregaciones que se efectuaron con posterioridad hasta conformar la configuración actual de la finca registral número NUM000 , propiedad del actor y en el modo en que se refleja en el plano de medición topográfica confeccionado por Don. Juan Ramón (folio 109) pues lo relevante es que conforme a lo expuesto, no se reputa probado que el Sr. Casiano sea titular de un remanente de la finca matriz NUM005 , pues se insiste, en su momento y por contrato privado se transmitió su totalidad por la que fuera su propietaria Doña Marí Luz , siendo que al otorgarse a favor de aquel la escritura de compraventa que alega como titulo de propiedad, se produjo un supuesto de venta de cosa ajena que en nada pueda afectar al verdadera propietario del inmueble el Sr. Juan Antonio

TERCERO.-Al respecto y como recoge la SAP de La Coruña de 6 de junio de 2013 , reseñando un resumen normativo y jurisprudencial sobre la venta de cosa ajena '1- A diferencia de la doble venta ( art. 1473 Código Civil ), la venta de cosa ajena no está expresamente regulada en el Código Civil.

El Tribunal Supremo entendió durante mucho tiempo que era nula de pleno derecho por falta de objeto (nadie puede dar lo que no tiene), y por ello y la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria incluso consideró que al tercero tampoco podía otorgársele la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , pese a haber adquirido de quien el Registro de la Propiedad decía que era el propietario.

Pero posteriormente ha reiterado su validez dado que el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1445 , 1450 y 1461 del Código Civil ) y no transfiere la propiedad, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil ningún precepto que sancione su nulidad ( STS de 11/5/2004 ), y ya el Derecho Romano del Digesto o el español medieval de Las Partidas admitían también su validez, lo que precisamente por ello no excluye la posibilidad de una anulación por vicios en el consentimiento (arts. 1265 y 1300) ( STS de 11/10/2006 ).

Existen otras sentencias en sentido distinto, como la de 23/6/2009 o la serie de 7 , 23 y 26/3/2012 , pero en relación a otra problemática no trasladable a la del caso enjuiciado: la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás.

2- La STS de 20/3/2007 razona sobre dos conceptos jurídicos esenciales que pueden venir interrelacionados. La venta de cosa ajena y la doctrina del tercero hipotecario protegido por el artículo 34 LH :

Sobre el primero destaca que: 'el caso de una persona, en general, que vende cosa que antes ha transmitido a otro es venta de cosa ajena que la jurisprudencia y la doctrina han aceptado su validez, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino por el juego de los artículos mencionados: lo cual lo han reiterado, entre otras, las sentencias de 14 de abril de 2000 , 7 de febrero de 2001 , 8 de marzo de 2001 , 10 de junio de 2003 '. La STS Pleno de 7/9/2007 lo reitera.

Y sigue la STS de 20/3/2007 : 'Lo que no tiene sentido es la afirmación que hacen las sentencias de instancia de que en tal caso la compraventa es nula o inexistente por falta de objeto. El objeto del contrato de compraventa es la cosa y el precio (rectius, las obligaciones recíprocas de entregar la cosa y el precio) que no comprende el que la cosa sea ajena; ésta, pues, es válida y puede llegar a ser eficaz, tal como se ha dicho y esta doctrina es la proclamada claramente por la sentencia del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 , seguida como no podía ser menos, por la de 16 del mismo mes y año'.

A continuación la sentencia entra sobre la adquisición a non domino del segundo comprador que inscribe el inmueble reuniendo requisitos exigidos al efecto por el artículo 34 LH .

En el mismo sentido, la STS de 5/5/2008 : La venta de cosa ajena es válida y en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto, pues éste existe, aunque distinto es la falta de poder de disposición (cuestión no atinente al derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código Civil en los bienes muebles y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles.

Pero, como advertía ya la STS de 6/12/1962 , 'ello originará acciones en el comprador contra la vendedora, pero que no afectan al verdadero titular del dominio ajeno al contrato' ( STS de 6/12/1962 ). Y añadimos ahora con la citada de 5/5/2008: 'Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz'. Lo reitera la STS de 20/7/2010 y la de 13/5/2013 (ésta última en un caso de doble venta).

De manera que, aparte de la claudicación de un contrato de esta clase por vicios de la voluntad, también el comprador puede reaccionar contra el vendedor por el incumplimiento. Debe indicarse, sin embargo, que la venta de cosa ajena plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que 'no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Lo que significa que reconocer aquella, sin necesidad de ningún negocio accesorio de convalidación, no implica que la segunda compradora, esto es, la demandada, sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura ( artículo 1.462 del Código Civil ), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, esto es, las demandantes, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: Digesto 50.17.54)' ( STS de 11/10/2006 ).

Y precisamente porque las demandantes eran las verdaderas dueñas, la sentencia citada de 11/10/2006 mantuvo también el pronunciamiento de cancelación de los asientos registrales que publicaban ese derecho a favor de la compradora demandada, pues la protección de la Ley Hipotecaria por su condición de titular inscrita ante la falta de inscripción de un título incompatible con el suyo ( sentencias de 5/12/2002 y 24/6/2006 ), así como lo dispuesto en su artículo 32, en orden a que los títulos de dominio sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero, no otorgan amparo a quien compró sin buena fe.

No es extraño entonces que la STS de 13/11/2009 hubiese aceptado como correcta la sentencia de la Audiencia Provincial que, además de la declaración validez y eficacia de la primera compraventa en documento privado, confirmó la nulidad de la segunda en escritura pública con cancelación inscripción registral, si bien que circunscribiendo esta nulidad no al título sino al modo o entrega de la cosa.

3- Por otro lado, la jurisprudencia ha terminado por aplicar el artículo 1473 del Código Civil no solo a la doble venta sino también a la venta de cosa ajena en tanto que figuras complementarias y no excluyentes ( STS Pleno de 7/9/2007 , 27/6/2012 ).

Con base en dicho precepto, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; mientras que, si fuese inmueble, pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro; y cuando no haya inscripción a quien de buena fe sea primero en la posesión y, en su defecto, presente un título más antiguo.

Sobre esta cuestión el Pleno, en la sentencia citada de 2007, recordó los dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena: hasta los años noventa, consideró que el artículo 1473 resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6/12/1962 , 13/4/1988 , 23/1/1989 , 24/1/1990 y 10/4/1991 ); a partir de los años noventa, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma ( STS de 8/3/1993 , 25/3/1994 , 6/5/2004 , 24/6/2004 y 30/12/2005 ).

La sentencia del Pleno de 7/9/2007 unificó la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura, al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil .

4- Pero la preferencia de la inscripción registral otorgada por el artículo 1473 del Código Civil al titular inscrito presupone siempre su buena fe en la adquisición y en el momento de la inscripción ( STS de 27/6/2012 ). Se deduce de los principios generales del derecho, la relación de esta norma con el artículo 34 LH , y una constante jurisprudencia desde antiguo ( STS de 13/5/1908 , 29/11/1928 , 31/10/1929 , 30/6/1986 , 29/71991 , 24/11/1995 , 1/6 y 24/7/2000 , 11/6/2004 , 13/11/2009 , 11/2/2011 , 27/6/2012 ). Y se refiere a la situación de conocimiento de la parte demandada respecto de la venta anterior realizada a la parte demandante por el mismo vendedor, sobre el mismo inmueble.

'El concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 , con remisión a otras anteriores. Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989 )' ( STS de 13/11/2009 ).

Pero, como advierte la STS de 27/6/2012 , no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia. Y en el mismo sentido la STS de 7/12/2004 , aunque en relación a la buena fe del artículo 34 LH , concluyendo tras el análisis de la cuestión que 'no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido'.

Y en el caso, no puede considerarse al Sr. Casiano como adquiriente de buena fe, desde el momento en que en prueba de interrogatorio vino a reconocer que efectuó la compra del terreno que ya venía siendo poseído por el actor quién valló la totalidad de su finca, que nunca poseyó dicha porción y lo que es mas relevante, tras tener conocimiento del expediente de dominio sobre mayor cabida instado por el actor en el año 2005 y al que se adjuntaba el mismo plano topográfico levantado por el Sr. Juan Ramón .

CUARTO.-Con base a lo expuesto obligado es estimar los recursos de apelación interpuestos por ISLABEL S.A. Y DON Juan Antonio , en orden a que, se insiste, ha resultado probado que la finca registral número NUM000 , tiene la configuración que aparece reflejada en el planto topográfico obrante al folio 109, con una cabida real de 3.478,42 m2, y con ello que el Sr. Casiano no ostenta ningún derecho real sobre ninguna porción de terreno de la misma, debiendo desestimarse en su integridad su demanda reconvencional.

QUINTO.-Por lo que se refiere a las impugnaciones formuladas por los recurrentes respecto a los pronunciamientos sobre las costas devengadas en la instancia, estima este Tribunal que debe estimarse, igualmente, en este extremo el recurso interpuesto por el accionante principal, toda vez que la llamada al proceso de los intervinientes lo fue en aplicación del artículo 1.481 del Código Civil y que respecto a la reconvención al desestimarse en su integridad resulta de plena aplicación el principio general de vencimiento establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por el contrario, debe desestimarse la impugnación formulada por el codemandado Sr. Geronimo al no apreciarse, en contra de lo que sostiene, que la parte actora pretendiera con su demanda reducir la anchura del camino que separa sus respectivas propiedades y si se le llamó al proceso, pese a no ser colindante directo como se reconoce en la propia demandada y no afectarle la cabida real que se pretende registrar, lo fue porque en su momento y sin justificación se opuso al expediente de dominio instado mostrando un interés contrario a que prospere la acción ejercitada y que mantuvo durante la sustanciación del presente procedimiento.

SEXTO.-En cuanto a las costas devengadas en esta alzada, al amparo de lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al revocarse parcialmente la resolución de instancia, no procede hacer especial pronunciamiento, salvo las derivadas de las impugnaciones formuladas por DON Casiano Y DON Geronimo , que al ser desestimadas en su integridad se imponen, respectivamente, a dichos impugnantes.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DOÑA SUSANA NAVARRO MARI, en representación de ISLABEL S.A., así como la impugnación formulada por el Procurador de los Tribunales DOÑA ANA MARIA ANIZ ROZAS, en representación de DON Juan Antonio ; y DESESTIMANDO INTEGRAMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DON JUAN REI NOSO RAMIS, en representación de DON Casiano , así como la impugnación formulada por el Procurador de los Tribunales DON JOSE LUIS NICOLAU RULLAN, en representación de DON Geronimo ; todos ellos contra la Sentencia de fecha 17 de mayo de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza , en los autos de Juicio Ordinario número 1050/07, de que dimana el presente Rollo de Sala, procede REVOCAR PARCIALMENTE la expresada resolución, en el sentido de:

1º.- DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de DON Casiano , a quien se imponen las costas devengadas en la instancia y derivadas de dicha demanda reconvencional.

2º.- No se hace expresa imposición sobre las costas procesales devengadas en la instancia por la intervención de DON Alexander y de DON Melchor Y DON Victorino en su condición de herederos de DOÑA Marí Luz .

3º.- Se confirman el resto de los pronunciamientos que se contienen en la resolución recurrida, si bien se aclara que la finca propiedad del actor (registral nº NUM000 ) tiene la configuración y linderos que figuran en el plano aportado como documento número 14 de su demanda.

4º.- No se hace expresa imposición sobre las costas devengadas en esta alzada, salvo las derivadas del recurso de apelación formulado por la representación procesal de DON Casiano y de la impugnación formulada por la representación procesal de DON Geronimo , que respectivamente se imponen a dichos litigantes.

5º.- Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir por ISLABEL S.A. y la pérdida del constituido por DON Casiano .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.