Sentencia Civil Nº 327/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 685/2013 de 07 de Julio de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA
Iltmos Sres:
Presidente:
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados:
Don Carlos Augusto García Van Isschot
Don Víctor Manuel Martín Calvo
En Las Palmas de G. C., a 7 de Julio de 2014;
Vistas por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente
rollo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº 1 de Telde en los autos referenciados, seguidos a instancia de don Luis Enrique , parte apelada,
representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Francisco Montesdeoca Santana y
dirigido por el Letrado don Miguel Rua Figueroa González contra don Celestino y doña Lidia , parte
apelante, representados por el Procurador don Alexis Enrique Santos Suárez y dirigidos por el Letrado don
Mario Ramírez Molina, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer
de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Telde se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 8 de julio de 2013 del siguiente tenor: 'Que estimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Francisco Montesdeoca Santana, en nombre y representación de don Luis Enrique , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo contractual, debiendo las partes dejar libre y expedita la finca y en su defecto se producirá el lanzamiento en la fecha señalada por este Juzgado y se condena solidariamente a don Celestino y doña Lidia al pago de la cantidad de 534,99 euros en concepto de suministros impagados y de los importes que se devenguen hasta la ocupación efectiva de la vivienda y las costas del procedimiento '.



SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada que fue admitido a trámite y al que se opuso la parte actora en tiempo y forma, acordándose la remisión de los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes que se verificó como consta, y recibidos los autos en esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial, se formó el presente rollo, personándose ambas partes apelante y apelada y seguidos los trámites procedentes quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo. Observándose en la sustanciación de esta alzada en lo esencial los trámites y las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Conforme a la STS 1ª de 6 de noviembre de 1984 lo que caracteriza al arrendamiento de temporada es que responde no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda para que le sirva de habitual residencia familiar, sino para habitar transitoriamente y por razones diversas la vivienda arrendada, debiendo entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiere que el uso u ocupación de que el inmueble es objeto, responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria de ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación.

Mas recientemente dice la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2011 :'Constituyen pues elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo..'

SEGUNDO.- Expresan los demandados y aquí recurrentes don Celestino y doña Lidia que conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento litigioso, estipulación primera, el objeto de la vivienda arrendada será destinada por el arrendatario para uso como vivienda. Que en la cláusula quinta referida a los gastos de agua, luz y servicios análogos se dice que la parte arrendataria debía domiciliarlos en su cuenta corriente y, sin embargo, a juicio de los apelantes, lo más propio de los contratos de arrendamiento de temporada es que el arrendatario no pague ningún otro gasto de consumos y además la referida estipulación obliga a domiciliar los recibos de agua y luz, obligación ilógica cuando se trata de estar un periodo más o menos corto y transitorio de tiempo en el uso de la vivienda. Que conforme a la cláusula sexta referida al uso del mobiliario, en su último párrafo, el arrendatario acepta que existe un trastero en el inmueble el cual se encuentra actualmente ocupado con enseres privados del arrendador concedente de la opción y, en su virtud, conceden un plazo de 12 meses al arrendador para que pueda realizar la mudanza de sus enseres.

En relación con la reclamación de cantidad en concepto de consumos impagados afirma que ni en la demanda ni con posterioridad se justifica a qué periodo corresponden los consumos presuntamente impagados por el arrendatario, y que tampoco se especificó respecto de la factura del juicio monitorio a qué vivienda se refiere ni cualquier dato que evidencie que su pago corresponde a los demandados.



TERCERO.- El en el caso de autos quedó probado que los apelantes manifestaron su interés en adquirir en propiedad la vivienda del apelado objeto de litis y a tal fin concertaron el contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2012, denominado de temporada, con opción de compra, por un plazo de siete meses terminando su duración el 1 de octubre de 2.012, fijándose una renta alzada por importe de 10.500 euros para ese periodo de duración del arriendo y plazo de ejercicio de la opción y la cantidad de 1.500 euros, como fianza y cláusula penal para el supuesto de que el optante no llegara a ejercitar la opción de compra en el referido plazo.

En efecto se concedía a los arrendatarios un derecho de opción de compra sobre la finca arrendada por igual tiempo de duración del arriendo, de siete meses, caducando el plazo conferido para su ejercicio el 1 de octubre de 2012, debiendo comunicarlo los arrendatarios y optantes al apelado con 15 días antelación al vencimiento del arriendo. Transcurrido el cual sin haber sido ejercitado el derecho de opción quedaría extinguido y haciendo suyo el concedente el importe de la fianza en concepto de penalidad.

Ambas partes contratantes en la estipulación segunda, párrafo tercero del contrato mixto arrendamiento- opción, acordaron que el contrato de arrendamiento era de temporada, estando vigente mientras durara el plazo de ejercicio de la opción de compra, sin posibilidad de acogerse a prórrogas legales y quedando sometido el arriendo a lo pactado y en su defecto a la LAU y Código Civil, de tal suerte que transcurrido el plazo de duración del contrato, la parte arrendataria debía dejar a disposición del arrendador el inmueble.

No se trata por tanto de dos contratos independientes desarrollándose el arriendo con independencia del desarrollo y vicisitudes del contrato de opción de compra, sino que van unidos formando un solo todo en el que coincide el período del arrendamiento, con el período que se le concede al arrendatario para ejercitar la opción de compra, sin que en el mismo se pacte una renta mensual o anual de alquiler sino una cantidad global o alzada y fijada en 10.500 euros por el período completo del arrendamiento y plazo de ejercicio de la opción.

Por eso se puede afirmar que ambos negocios jurídicos convergen en una misma causa, mixta y compleja, contratos coligados conformando unidad jurídica en el desarrollo dinámico posterior de ambos ( STS 1ª de 24 de febrero de 1993 ) pues la parte arrendataria entró en posesión de la finca arrendada por razón de la opción de compra, pactándose igual duración, de ahí que se convierta en el negocio instrumental el arriendo, que aunque independientemente de aquél, operaba en necesaria relación medial al mismo, toda vez que el objeto del convenio de ambos es la misma finca y la opción adquiere su eficacia de posibilidad de acceso a la propiedad de la misma por el precio estipulado, si el optante decide ejercitar el derecho, que, en todo caso, sería antes de que transcurrieran los siete meses, coincidente con la finalización del arrendamiento, 15 días antes de su vencimiento, sin prever su prórroga ni rentas mensuales tras ese periodo de tiempo sin que se óbice la domiciliación de los recibos de agua y luz prevista en el contrato, que además no se realizó por el arrendatario, dado que el arrendador no residía en Canarias, la facilidad de la gestión de su domiciliación y sobre todo la intención de compra del inmueble arrendado.

En definitiva el uso u ocupación del inmueble objeto de litis por los demandados, respondía a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales, esto es en tanto que la opción de compra estuviera vigente, y tales razones fueron elevadas expresamente a la condición de causa por las partes en el contrato mixto o complejo denominándolo expresamente como de temporada y comprometiéndose a abandonar la vivienda si la opción no se ejercitaba 15 días antes de la expiración del plazo pactado. Por lo tanto el contrato de arrendamiento no puede sino calificarse como de temporada, al que, por la fecha de su celebración, resulta aplicable el artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, según el cual, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada se someten al régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, de acuerdo con el artículo 4.3, se rigen por lo pactado, por el Título III de la Ley 29/1994 , y supletoriamente por lo establecido en el Código Civil.

Finalmente, en cuanto al pago de los recibos del suministro eléctrico de la finca arrendada figuran en autos (folios 52,53 y 54) las facturas del consumo eléctrico de la vivienda litigiosa, plenamente identificada en las mismas, y sus importes, correspondientes a periodos en los que ya estaba arrendada la vivienda a los apelados sin que estos hayan acreditado su pago. En su consecuencia el recurso de apelación ha de ser desestimado.



CUARTO.- Desestimado el recurso de apelación procede condenar a la parte apelante al pago de las procesales de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de general y especial aplicación:

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Celestino y doña Lidia contra la sentencia de fecha 8 de julio de 2013 dictada en el juicio verbal nº 1662/2.012, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Telde , que confirmamos condenando a la parte recurrente al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.- Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.