Sentencia CIVIL Nº 327/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 419/2017 de 04 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008
Tfno.: 914933886, 914933815-16-87
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0069022
Recurso de Apelación 419/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 376/2016
APELANTE: Dª. Hortensia
PROCURADORA: Dª. PATRICIA ROSCH IGLESIAS
APELADO: Dª. Rafaela
PROCURADOR: D. JORGE JOAQUÍN BERNABEU TRAVÉ
SENTENCIA Nº 327
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ
D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO
Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ
En Madrid, a cuatro de octubre de dos mil diecisiete.
La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio
Verbal 376/2016 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid, seguidos entre partes, de una,
como ejecutante-apelada Dª. Rafaela , representada por el Procurador D. JORGE JOAQUÍN BERNABEU
TRAVÉ y defendida por Letrado, y de otra, como ejecutada-apelante Dª. Hortensia , representada por la
Procuradora Dª. PATRICIA ROSCH IGLESIAS y defendida por Letrado; todo ello en virtud de los recursos de
apelación interpuestos contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16 de febrero de 2017 ,
aclarada por Auto de fecha 22 de marzo de 2017.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16 de febrero de 2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Jorge Joaquín Bernabéu Travé, en representación de Dña. Rafaela , debo condenar y condeno a Dña. Hortensia al pago de la suma de 8.887,01 euros, y desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dña. Patricia Rosch Iglesias, en representación de Dña. Hortensia , debo absolver y absuelvo a Dña. Rafaela de todos los pedimentos de la misma. Se impone a la demandada el abono de las costas procesales.' Con fecha 22 de marzo de 2017 se dictó Auto aclarando la anterior resolución, cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: 'Se acuerda ACLARAR la sentencia dictada en los presentes autos, añadiendo al fallo que el contrato de arrendamiento litigioso ha quedado resuelto, y reduciendo la suma objeto de condena en el importe de la fianza de 2.700,00 euros. No ha lugar a realizar ninguna otra aclaración.'

SEGUNDO .- Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte ejecutada, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 3 de los corrientes.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia nº 47/2017, de fecha 16 de febrero de 2017, del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid , dictada en los presentes autos del Juicio Verbal de Desahucio número 376/2016, que fue aclarada por medio del Auto de 22 de marzo de 2017 y que coincidan con los siguientes:
PRIMERO.- En el actual litigio ha sido parte demandante-reconvenida, la arrendadora: Dª. Rafaela , y parte demandada-reconviniente, la arrendataria: Dª. Hortensia , la demanda fue interpuesta en fecha 5 de abril de 2016 por la representación procesal de la actora, en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por impago de rentas y reclamación de cantidad, solicitando en el suplico de la misma que se condene a la demandada al pago de las cantidades adeudadas a la fecha de interposición de la demanda, de 7.611,26 euros de principal y 587,25 euros en concepto de intereses de demora según el contrato de 26 de abril de 2012, y de las cantidades que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión.



SEGUNDO.- La parte demandada contestó la demanda, oponiéndose a la misma y formulando reconvención, solicitando que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se condene a la reconvenida a abonar el perjuicio económico derivado de la imposibilidad de usar el local durante las obras, y de la posterior disminución de uso del mismo.

En la sentencia recurrida se estimó la demanda y se desestimó la reconvención. Y en el Auto de aclaración se añadió que dicho contrato quedó resuelto, y se redujo la cantidad de condena en 2.700 €, por el concepto de fianza.



TERCERO .- Los motivos del recurso de apelación de la inquilina versan en torno a la supuesta incongruencia de la sentencia y la vulneración del artículo 24.1 de la Constitución , discrepancia de la parte demandada con la valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida de los medios practicados, con cita de los artículos 217 y 218 de la LEC y 21 de la LAU . También se impugnó la imposición de las costas procesales a la recurrente, y se mostró disconformidad con la obligación de satisfacer las rentas vencidas con arreglo al artículo 449.1º de la LEC y al artículo 24 de la Constitución .

La parte apelada ha rebatido con éxito jurídico dichas alegaciones mediante los argumentos expresados en su escrito de oposición al recurso, defendiendo los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.



CUARTO. - Por lo que respecta al primer motivo del presente recurso de apelación, referido a la congruencia de la sentencia recurrida, según el artículo 218 de la LEC , consideramos que dicha congruencia no es sólo con las alegaciones y peticiones de la demanda principal, sino que también tiene que guardar relación con las demás pretensiones de las partes, es decir con el escrito de oposición a la demanda y con la demanda reconvencional, y la oposición a la misma. No concurriendo vulneración del artículo 24 de la Constitución , porque si valoramos en conjunto las alegaciones y pruebas practicadas de las partes litigantes, que han sido resumidas en el presente Rollo de apelación, hemos de concluir que la sentencia recurrida, se atiene a dichos elementos constitutivos de la relación jurídica procesal, por lo que no le falta congruencia, porque con arreglo al artículo 218.1 b) de la LEC , las facultades integradoras de la juzgadora de primera instancia deben ser respetadas, porque las ha desempeñado sin apartarse de la causa de pedir, de cada una de las demandas que concurren en este litigio, guardando la necesaria conexidad objetiva, pues como precisa la doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, recopilada en su Auto de 9 de diciembre de 2008, rec.

120/2006 , y en las sentencias de 28 de julio de 1995 , y 6 de octubre de 2008 , nº 887/2008 , rec. 1950/2002; «la finalidad de la congruencia es asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión» . Y enlazando con esa afirmación, el artículo 218.1 , 2 de la LEC dispone que: «El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes». En consecuencia el primer motivo del recurso no puede prosperar en este caso.



QUINTO.- En lo que se refiere a los siguientes motivos del recurso, entendemos que los medios de prueba que se han solicitada en esta segunda instancia, fueron objeto del Auto de fecha 3 de julio de 2017, que no fue recurrido, debiendo permanecer su sentido desestimatorio por las razones siguientes: Después de la comprobación del contenido de la grabación del juicio observamos que no resultaron citados los testigos D. Jose María , Presidente de la Comunidad de propietarios, porque la dirección facilitada por la parte proponente de la prueba fue incorrecta, y posteriormente no se solicitó en tiempo y forma debidos su práctica mediante la oportuna Diligencia Final. Y, otro tanto, cabe concluir respecto la Administradora de la finca urbana Dª Marí Juana , al no resultar posible su citación después de dos intentos en la primera instancia, y no ser solicitada su declaración testifical mediante la oportuna Diligencia Final, conforme a lo previsto en el artículo 435.1º de la LEC , que sólo exige la forma de Auto cuando ésta sea concedida. En consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 460 de la LEC no procedió acceder a lo solicitado sobre su práctica en la segunda instancia. Tampoco resultó procedente conceder la prueba pericial solicitada porque fue denegada por resultar impertinente e innecesaria su práctica en la primera instancia, incluso como Diligencia Final, porque la Magistrada-juez razonó con acierto jurídico en el fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida que el documento firmado por D. Donato , fechado el 6 de julio de 2016, y aportado por escrito de 8 de julio de 2016, no tiene la consideración de informe pericial puesto que no reúne los requisitos del artículo 335.2 LEC , al no aportarse los datos objetivos necesarios para su realización, porque no se incluyeron en el citado documento que se pretendía ratificar en juicio, para justificar un supuesto lucro cesante.

En cuanto al examen de la prueba documental, esta Sección comparte el criterio judicial, de que se extrae de los documentos obrantes en autos, que ha resultado probado que según el contrato unido a los folios 26 a 30 de autos, en fecha 26 de abril de 2012, Dª Hortensia arrendó a Dª Rafaela el local número NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 , de Madrid, para destinarlo exclusivamente a centro de estética. La arrendataria desalojó el citado inmueble en mayo de 2016, adeudando la suma de 8.887,01 euros correspondiente a las mensualidades de septiembre de 2014, diciembre de 2015, y enero a mayo (parte proporcional) de 2016, junto con los intereses pactados en el contrato, y los recibos de consumo de agua de junio y agosto de 2015. En el local se llevaron a cabo obras de pocería y albañilería impuestas por la Comunidad de Propietarios en los meses de agosto y septiembre de 2014, y agosto y septiembre de 2015.

La parte demandada en los presentes autos reconoce el impago de las mensualidades que se le reclaman, pero opone que fue privada del uso del local durante los períodos en que se ejecutaron las obras de rehabilitación, dando su propia versión sobre la duración, que no ha sido suficientemente corroborada en autos. Se acogió la arrendataria a lo dispuesto en el artículo 21 LAU , aplicable al supuesto de hecho en virtud de lo dispuesto en el artículo 30 de la misma ley. El artículo 21 LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; si la ejecución de la obra de conservación no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del contrato, el arrendatario está obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda; si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.



SEXTO. - Esta Sección entiende que al haber desalojado en mayo de 2016, y entregado la parte apelante las llaves del local litigioso no procede hacer comentario alguno respecto de los efectos materiales del desahucio, que han sido descartados por la parte apelante, quien se ha centrado en la acción de reclamación de cantidad ejercitada en la reconvención. El texto del artículo 26 de la LAU dispone que, ante la inhabitabilidad de la vivienda (también aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda) debido a obras autorizadas por la autoridad competente, o a obras de conservación, el arrendatario tiene una doble opción: a) Suspender el contrato, cuya suspensión debe llevar inherente la suspensión de la obligación de pago de la renta. b) Desistir definitivamente del contrato. De la redacción del artículo 26 de la LAU , se desprende el derecho de la arrendataria a desistir del contrato sin indemnización alguna. Sin embargo, en el caso de autos, la parte arrendataria no ha ejercitado la acción derivada del artículo 26 de la LAU .

En lo que concierne a la desestimación de la reconvención, las objeciones materiales realizadas por la parte recurrente no deben ser aceptadas por esta Sección al no haber sido debidamente justificadas, en tiempo y forma. A tal efecto, entendemos que la carga de la prueba del artículo 217 de la LEC ha sido asumida con éxito por la parte apelada en la primera instancia, porque en el acto del juicio fue acreditado por Dª Rafaela con la documental aportada que la cuantía reclamada es la pendiente de pago, según se dispone en el artículo 1.555 , 1º del Código Civil , las cantidades relativas al arrendamiento lo son porque las mismas se devengan hasta la efectiva puesta a disposición del local número NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 , de Madrid, en favor de la arrendadora, que en el supuesto de autos lo es desde el momento del desalojo del local arrendado en mayo de 2016, porque no existe prueba alguna de que se pusiera en conocimiento de la actora que estaba libre y a su entera disposición antes de la entrega de las llaves en el juzgado. En consonancia con lo anterior los gastos de suministro durante ese tiempo le son imputables a la parte demandada-apelante, y la actora ha probado la existencia de parte de los daños reclamados, por todo lo cual procede confirmar la sentencia recurrida y ratificar la estimación de la demanda de Dª. Rafaela , al no haber demostrado la parte apelante-demandada Dª. Hortensia estar al corriente en el pago de las deudas reclamadas. Ni que proceda la reconvención solicitada, puesto que de acuerdo con las pruebas practicadas, según se ha verificado en la sentencia recurrida, consta acreditado que la primera parte de la obra que se ejecutó en el edificio se realizó en agosto y septiembre de 2014. La demandada aceptó la realización de la obra, y propuso las fechas en las que el cierre del local le suponía menos trastorno. La Administradora de la finca remitió a la empresa 'POCESA' un correo, referido en el folio 161 de autos, comunicándole que la obra del local podría hacerse entre el 11 y el 20 de agosto de 2014, siendo contestado por ésta según figura al folio 162 de autos. Sin embargo, consta acreditado que la obra se prolongó en esta primera fase hasta el 5 de septiembre de 2014.

La arrendataria demandada dejó de pagar la renta del mes de septiembre de 2014, sin concertar acuerdo alguno con la arrendadora, que justificase dicho impago. Mientras que pagó la renta del mes de agosto.

Las alegaciones que realiza la demandada para justificar el impago no son suficientemente razonables, porque no se ha probado que el local arrendado estuviera parcialmente inutilizado desde el 19 de septiembre hasta el 10 de octubre de 2014. A estos efectos debe tenerse en cuenta el testimonio del testigo propuesto por la propia demandada, según consta en el folio 243 de autos: D. Arturo , que intervino en las obras como encargado por la aseguradora de la Comunidad de Propietarios, y corredor de seguros, y declaró en el acto del juicio verbal que en el local se podía trabajar desde aproximadamente el día 4 o 5 de septiembre. Si la obra comenzó el día 11 de agosto, y ya el 5 de septiembre, como fecha más lejana según las pruebas, podía estar abierto y en funcionamiento, y restando los domingos y días festivos, según la valoración judicial que no se ha acreditado que fuera errónea en este aspecto. Y, por lo tanto, se debe concluir que la obra no duró más de veinte días a los efectos de explotación del local comercial. En consecuencia, la arrendataria no estaba amparada por el artículo 21 de la LAU para retener la mensualidad de septiembre, completa, ni en parte. Ya en 2015 se acometió otra fase de la obra; de nuevo los trabajos se inician el 10 de agosto, y concluyen a mediados de septiembre. Sin embargo no es esa mensualidad la que Dª Hortensia no abona, sino una parte de la renta de diciembre; no se ha explicado por qué motivo se elige ese mes, y no, como antes, alguno de los directamente afectados por la obra. Y, tampoco se justificó debidamente la operación de cálculo que realizó la inquilina, siendo aplicable el mismo argumento judicial ya expuesto, que compartimos en la segunda instancia.

Es decir, una vez descontados los días festivos y fechas de cierre, no queda probado que la obra durase más de veinte días a los efectos de apertura al público del local, ni se ha probado que, una vez abierto, estuviera disminuido su uso comercial.

En la valoración judicial de los testimonios de las testigos Dª Aida y Dª Enma , se tuvo en cuenta que tienen relaciones de dependencia o vinculación con la inquilina del local, la primera en calidad de encargada del centro de estética, y la segunda de carácter comercial, con la demandada, por lo que sus declaraciones, al tratarse de testigos de referencia tienen escaso valor probatorio por su falta de objetividad. Mientras que el testigo D. Arturo , sólo tenía relación con la Comunidad de Propietarios del edificio de la CALLE000 nº NUM001 , de Madrid, al encargarse de las obras, siendo también mediador de la Correduría de seguros, con respecto del seguro de dicha Comunidad, por lo que su testimonio tiene mayor credibilidad al no encontrarse vinculado con la arrendadora.

La parte apelante dejó de abonar las rentas desde el mes de enero de 2016, sin que conste comunicación concreta entre las partes que explique esta situación, hasta el burofax remitido por la arrendadora Dª Hortensia a la inquilina Dª Rafaela el 27 de abril de 2016 resolviendo el contrato.

La apelante-demandada, no justifica suficientemente el cálculo que realiza para fundamentar sus impagos, en especial el que afecta al año 2016. Así mismo, hemos de considerar, que estamos enjuiciando obras que eran de ejecución obligatoria, no solo para la inquilina del local: Dª Hortensia , que no podía oponerse a su realización, sino también para la misma propietaria Dª Rafaela . No estando debidamente justificada la compensación que opone ésta, por lo que debe confirmarse la sentencia recurrida en lo que afecta a la estimación de la demanda y la condena de la demandada al pago de la suma reclamada, con deducción de la fianza arrendaticia según se decidió en el Auto de aclaración de 22 de marzo de 2017.

SÉPTIMO .- Respecto de la reconvención, la actora reconviniente no acredita debidamente la producción del perjuicio cuya indemnización reclama. Sin discutir que el negocio pudo menguar en los meses de agosto y principios de septiembre de 2014 y 2015, no queda acreditado que ello se deba exclusivamente a las obras, puesto que pudieron converger otros motivos en la reducción del volumen del negocio. Las únicas pruebas aportadas por la apelante son las testificales de su empleada y de la comercial distribuidora de los productos que ella adquiere para realizar su trabajo de estética.

Conforme al Auto firme de 3 de julio de 2017, no resultó procedente conceder la prueba pericial solicitada porque fue denegada por resultar impertinente e innecesaria su práctica en la primera instancia, incluso como Diligencia Final, porque la Magistrada-juez razonó en el fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida que el documento firmado por D. Donato , fechado el 6 de julio de 2016, y aportado por escrito de 8 de julio de 2016, folios 120 a 122 de autos no tiene la consideración de informe pericial puesto que no reúne los requisitos del artículo 336.2 LEC , al no aportarse los datos objetivos necesarios para su realización, porque no se incluyeron las facturas, recibos y justificantes de ingresos y gastos, sino sólo un cuadro numérico sin dicho soporte en el citado documento, que se pretendía ratificar en juicio, para justificar un supuesto lucro cesante. No obstante, el contenido textual de dicho escrito podrá ser valorado como prueba documental en la sentencia que se dicte en esta segunda instancia, con el resultado que se deduzca de la apreciación conjunta de esta Sección respecto de las demás pruebas practicadas del modo siguiente: El período de vacaciones del local de negocio litigioso no consta cuando correspondió en las anualidades de 2014 y 2015, pero al elegir la arrendataria la época de las obras en el local se debe entender que coincidieron con los respectivos meses de agosto y primeros días de septiembre, por lo que no cabe extrapolar la media de resultados mensuales del negocio, con el período de vacaciones estivales. En consecuencia, no son aceptables las consideraciones de D. Donato , porque no se ha distinguido dicha importante circunstancia temporal.

Así pues, la Sección ratifica el criterio judicial por considerar no suficientemente acreditados los motivos del recurso que reiteran los fundamentos de la demanda reconvencional, y en su consecuencia procede la desestimación del recurso de apelación considerando que ambas partes han terminado el contrato, con desalojo del local y devolución de llaves en mayo de 2016, siendo también acertados los fundamentos jurídicos del Auto de aclaración de la sentencia recurrida.

OCTAVO. - De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas procesales de la primera instancia fueron acertadamente determinadas en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, y al no haber prosperado el recurso de apelación procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente, con pérdida del depósito para recurrir ( D.A. 15ª de la LOPJ ). La alusión al artículo 449 de la LEC en la parte dispositiva de la sentencia jurídica no vulnera la normativa jurídica aplicable al presente caso, debiendo rechazarse los motivos del recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Hortensia contra la Sentencia nº 47/2017, de fecha 16 de febrero de 2017, del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, del juicio verbal de desahucio número 376/2016 , que se confirma, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente, quien pierde el depósito para recurrir.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, en su caso, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0419-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la Sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.

.