Sentencia Civil Nº 328/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 246/2010 de 23 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial Sección 5ª Rollo 246-A-2010

SENTENCIA NÚM. 328

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante a veintitrés de septiembre de dos mil diez.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 364/2008 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Benidorm , sobre arrendamientos, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Dª Claudia , representada por la Procuradora Dª María Teresa Ripoll Moncho y dirigida por la Letrada Dª Inmaculada Gomiz Chazarra. Y como parte apelada la demandada D. Guillermo , representada por el Procurador D. Julio Costa Andreu y dirigida por la Letrada Dª Silvia Zuriaga Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Benidorm en los autos de Juicio Ordinario nº 364/2008, se dictó en fecha 12-06-2009 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dña. Claudia debo absolver y absuelvo a D. Guillermo de la pretensión contra él entablada, con imposición de las costas de esta instancia a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000 , elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº. 246-A-2010 señalándose para votación y fallo el pasado día 22-09-2010.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma.. Sra. Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda planteada por la ahora apelante pretendía, con apoyo legal en lo dispuesto en el artículo 9 del R.D.L 2/1985 y 1566 del Código Civil , la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda de su propiedad, alegando expiración de plazo, pretensión desestimada en la instancia, argumentándose en la sentencia que continuaba vigente el primitivo contrato de arrendamiento suscrito en el año 1984 ( y no en 1986, como pretendía la actora), al que es de aplicación el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964 , y ello pese a estimar acreditado que entre ambas partes se pactó un contrato de compraventa sobre la vivienda arrendada que posteriormente quedó sin efecto.

Es decir, la parte actora considera que la compraventa acordada entre las partes produjo la extinción del contrato de arrendamiento que hasta entonces había regido entre las partes, y cuando por motivos que no son al caso, se decidió por muto disenso resolver la compraventa, devolviéndose parte del precio no aplicada a la renta, surgió otro contrato de arrendamiento, y de ahí que se cite como inicio de ese segundo contrato el 17 de de octubre de 1990, fecha en la que se efectuó según el documento obrante al fº59, la retrocesión de la transferencia.

Las pruebas practicadas permiten sostener que en efecto la compraventa se pactó, ya que aún cuando en el testimonio difícilmente legible del anterior juicio de desahucio seguido entre las partes, se alude a un contrato de opción de compra, el texto de las posiciones que se formularon a la actora alude expresamente a la compraventa y también figura esa expresión en las transferencias que para pago de parte del precio hizo el arrendatario.

Ese contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1450 del Código Civil , se perfeccionó y desplegó sus efectos hasta que las partes, de mutuo acuerdo, decidieron dejarlo sin efecto.

SEGUNDO.- Pues bien, teniendo en consideración tales circunstancias, no comparte la Sala la conclusión a la que se llega en la sentencia, ya que nos encontramos ante dos contratos incompatibles.

El criterio más generalizado la jurisprudencia es el de estimar que dos obligaciones son incompatibles cuando se ha modificado el objeto o las condiciones principales de la primitiva obligación (la sentencia de 18 de marzo de 1992 identifica la incompatibilidad con la «variación muy acusada de las condiciones principales»), distinguiendo entre la alteración sustancial o de elementos esenciales, que da lugar a la novación extintiva, y la que afecta a aspectos accidentales o secundarios, que determina la simple novación modificativa ( SS.T.S. de 18 de abril de 1888 , 1 de abril de 1909 , 14 de junio de 1916 , 9 de mayo de 1934 , 9 de abril de 1947 , 17 de febrero de 1959 , 26 de enero de 1976 , 23 de mayo de 1980 , 26 de enero de 1988 y 9 de febrero de 1993 ).

Así, como uno ejemplos más claros de la variación del objeto del contrato y de incompatibilidad obligacional, susceptible de dar lugar a la novación extintiva, se recoge la modificación del precio en un arrendamiento o una compraventa, ya que concurre tanto la alteración de un elemento estructural de la obligación («aliquid novi»), como la presunción del «animus novandi», deducido de la total incompatibilidad entre la obligación de pagar el precio antiguo y el nuevo (así, entre otras, las SS.T.S. de 3 de marzo de 1976 , 1 de febrero de 1978 , 10 de marzo de 1982 y 23 de enero de 1992 ); luego cuando, como en el caso que nos ocupa, se cambia totalmente la figura contractual, sustituyendo el arrendamiento que hasta entonces regía por la compraventa, debe concluirse que, tal y como mantiene la parte apelante, nos encontramos ante una novación extintiva, y así alguna sentencia del Tribunal Supremo alude, para estimar producida la novación extintiva, al hecho de que se produzca un cambio total del entramado jurídico-económico que integra el con trato originario ( S.T.S., de 19 de febrero de 1957 ), o que no puede operar la novación modificativa ante dos realidades contractuales distintas ( SS.T.S. de 11 de abril de 1988 y 10 de enero de 1992 ), y esa es precisamente la situación que se planteó entre las partes al sustituir el primitivo contrato de arrendamiento por uno de compraventa, y cuando esta se dejó sin efecto, no se retorna al anterior arrendamiento, ya extinguido, sino que surge uno nuevo pactado de manera verbal o incluso tácita.

En conclusión, la demanda debió ser acogida, ya que el contrato que surge en el año 1992 quedó extinguido por expiración de plazo, según se desprende de lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, de 24 de Noviembre, y 1566 del Código Civil, procediendo, en consecuencia, la revocación de la sentencia apelada.

TERCERO.- No obstante esta decisión, no se imponen a la parte demandada las costas de la instancia, aplicando el criterio que se deriva del artículo 394.1, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y tampoco en lo que respecta a las de esta alzada al acogerse el recurso, y según dispone el artículo 398 de la citada Ley .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido contra la sentencia dictada el 12 de junio de 2009 por el Juzgado de 1º Instancia nº 2 de Benidorm en las actuaciones de las que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su lugar, estimando la demanda planteada por doña Claudia contra don Guillermo , debemos declarar y declaramos resuelto por expiración de plazo del contrato de arrendamiento relativo a la vivienda propiedad de la actora, sita en Benidorm, EDIFICIO000 Bloque NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 , condenando a dicho demandado a desalojarla, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa en plazo legal. No se hace declaración respecto a las costas causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3.º, 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán prepararse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de cinco días a contar desde su notificación.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-