Sentencia Civil Nº 328/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 317/2010 de 07 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 317/2010

Autos: procedimiento ordinario nº: 335/2009

Juzgado Primera Instancia 1 La Bisbal d'Empordà

SENTENCIA Nº 328/10

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don José Isidro Rey Huidobro

MAGISTRADOS

Doña María Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, siete de octubre de dos mil diez

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 317/2010, en el que ha sido parte apelante Dña. Virtudes , representada esta por el Procuradora Dña. CARME PEIX ESPÍGOL, y dirigida por el Letrado D. RAMON TURON ROURA; y como parte apelada Dña. Azucena , representada por la Procuradora Dña. ESTHER SIRVENT CARBONELL, y dirigida por el Letrado D. PERE OLIVA GELIS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 La Bisbal d'Empordà, en los autos nº 335/2009 , seguidos a instancias de Dña. Azucena , representada por la Procuradora Dña. Azucena y bajo la dirección del Letrado D. PERE OLIVA GELIS, contra Dña. Virtudes , representada por el Procurador D. LLUIS VERGARA COLOMER, bajo la dirección de la Letrada Dña. MARÍA HILARI SUCARRAT, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Anna María Maestro Genover en nombre y representación procesal de D. Azucena contra D. Virtudes :

Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en cala DIRECCION000 nº NUM000 Casa DIRECCION001 de Torroella de Montgri y en consecuencia, condeno a D. Virtudes a que la desaloje totalmente y la deje libre, vacua y expedita así como al pago de las costas causadas en este juicio".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 22/2/10 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la demandada DÑA. Virtudes , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de La Bisbal d'Empordà de fecha 22 de febrero del 2010, en la que se desestimó la demanda interpuesta por DÑA. Azucena y en la que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Cala DIRECCION000 , nº NUM000 , DIRECCION001 ", celebrado el día 6 de octubre de 1994, entre la usufructuaria de la vivienda, Dña. Camila y Dña. Virtudes , fundamentando dicha resolución en la causa 12ª del artículo 117 de la LAU de 1964 , por haberse celebrado en condiciones notoriamente gravosas para la propiedad.

TERCERO.- El art. 114, núm. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: «el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador en los casos de extinción del usufructo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad». Como dice la sentencia de la AP de Madrid de 13 de diciembre de 1993 Se trata de una causa de resolución provocada por el abuso de poderes del usufructuario. El concepto de gravamen implica una actividad dispositiva que ocasiona un empobrecimiento. Las condiciones gravosas afectarán el valor del edificio o piso usufructuado y a su destino económico. Los elementos que pueden originar esta gravosidad pueden ser: a) Un uso arrendaticio gravoso por las partes, sea por otorgar facultades extraordinarias al arrendatario, cambiar el destino pactado en el contrato de arrendamiento, alterar la forma de la cosa, lo que supone infringir el principio «salva rerum substancia»; b) Merma de la rentabilidad del inmueble; c) Contrato gravoso por su duración. Por consiguiente cabe afirmar que para apreciar la resolución por usufructo, debe probarse que el arrendamiento estipulado fue anormal o desacostumbrado y resultar «notoriamente» es decir, de forma manifiestamente cierta, patente, clara e indudable para cualquier persona razonable que, por ello, era perjudicial para la propiedad.

Sobre la base de los términos en que se manifiesta la causa resolutoria 12.ª del art. 11 de la LAU , antes citado, los requisitos condicionantes de la aplicación del precepto quedan concretados en lo siguiente: a) La existencia de un contrato de arrendamiento urbano, en el que el arrendador resulte ser usufructuario del inmueble objeto de locación, no mediando autorización para disponer de la finca usufructuada. b) Que se haya producido la extinción del usufructo. c) Que se acredite que las condiciones pactadas en su momento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad, requisito que se muestra de la mayor importancia, llegando a constituir la médula de la causa resolutoria, resultando preciso que la magnitud del perjuicio sea considerable, para cuya consideración habrá que examinar la circunstancialidad concurrente en cada caso, estimándose que en el que nos ocupa, se da un supuesto de «condiciones notoriamente gravosas para la propiedad».

La parte demandante, y que aceptó la sentencia, basó la resolución del contrato en tres cláusulas contractuales. Así, en primer lugar en el plazo contractual de 20 años, prorrogables a voluntad de cualquiera de las partes, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la L.A.U. En segundo lugar, en la renta pactada. Y, por último, en la autorización indiscriminada para llevar a cabo obras de mejora y de reforma, y que deberán ser indemnizadas a la arrendataria una vez finalizado el contrato.

Se discutió mucho sobre si el pacto de la renta era o no gravoso, incluso cada parte practicó prueba pericial a su instancia, pero poca referencia se hizo a la duración del contrato y su sometimiento a la prórroga forzosa, ni siquiera en el recurso se combate su gravosidad, cuando si alguna cláusula es notoriamente gravosa es la relativa a la duración del contrato por 20 años, cuando la usufructuaria tenía ya 82 años y además sometido a la prórroga forzosa, cuando la misma se había suprimido en el año 1984, salvo pacto expreso, y siendo práctica generalizada no pactarlo, por lo que establecer un pacto de prórroga forzosa por parte del usufructuario es notoriamente gravoso para la propiedad.

La Sentencia de la AP de Madrid, antes citada, respecto de si el pacto relativo a la duración del contrato era o no notorariamente gravoso para la propiedad, dijo que "Por otra parte el plazo de duración se fija en 20 años, y que independientemente de lo dispuesto en el art. 1280 del Código Civil , el contrato se ha concertado con posterioridad a lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 abril (medidas de política económica), que pretendió liberalizar «ad futurum» una materia legalmente normada cual es el derecho del inquilino a la prórroga legal, de modo que debe entenderse que a partir de la promulgación del mencionado decreto no existe prórroga legal salvo que así se pacte pasando la prórroga a constituir un derecho eventual y contingente, sin que esta circunstancia que puede considerarse notoriamente perjudicial y que en definitiva supone la renuncia a un derecho concedido por ley está compensada de otro modo.

Y la sentencia de la AP de Pontevedra de 30 de septiembre de 1998 indica que "Aunque de la actividad probatoria no resulta acreditada con la deseable claridad una manifiesta desproporción entre la renta estipulada y las condiciones objetivas del local arrendado, basta considerar, como puntualiza el Juez «a quo», que al tiempo del otorgamiento del contrato no era ya obligada para los propietarios la prórroga del arrendamiento a instancia de los inquilinos que establecía la legislación precedente al Real Decreto-ley núm. 2/1985, de 30 abril y ello no obstante, se estipula en el contrato la prórroga forzosa, sin que se haya justificado una compensación económica adecuada para los dueños de la finca arrendada y de 20 de mayo de 1990 En relación a la duración del contrato no puede amparar al arrendatario el hecho de que el contrato se hubiere formalizado conforme al modelo habitual de la Cámara Oficial de la Propiedad Urbana. El hecho es que el contrato resulta indefinido desde el momento en que se acuerda un plazo de duración de veinte años, y además se mantiene su prórroga legal, sin beneficiarse de lo dispuesto por el RDley 2/1985, anterior al contrato. Y como la nueva LAU tampoco prevé una extinción anterior a la jubilación del arrendatario, es un hecho indiscutible el carácter indefinido que alcanza la relación arrendaticia. No trata de discutirse si es o no normal la duración de veinte años. Es legal y se ha producido en muchos casos, pero es evidente que en todos ellos esa duración es «notoriamente gravosa» para el propietario, lo que sólo se compensaría con un mayor beneficio económico.".

Pues bien, no se aprecia ningún beneficio para el propietario con el establecimiento de tal pacto, pues aunque la renta pudiera ser ajustada al precio del mercado en el año 1994, aunque ciertamente es ello dudoso, visto que se estipuló la cantidad de 156,26 euros, es claro que frente a un pacto como el de la duración con sometimiento a la prorroga forzosa, hubiera sido necesario estipular una renta notoriamente superior.

Y tampoco se justificaría por la necesidad de realizar obras. Cierto es que cuando se necesitan ejecutar obras de acondicionamiento de una vivienda o local de negocio se estipula o una carencia en el pago de las rentas, o una renta más baja o la no actualización de la renta durante unos años y tiempo determinado para poder amortizar las obras. Sin embargo, ya se estipuló que la renta no se actualizaría durante cinco años y podría también tener relación con una renta baja durante un tiempo, pero no se aprecia que exista justificación para que se pague tal renta durante todo el tiempo del contrato, con una duración de 20 años y sometimiento a la prórroga forzosa. Sólo podría tener sentido si la vivienda se hubiera encontrado prácticamente en ruinas, pero ni se justifica, ni siquiera se acredita la naturaleza de las obras realizadas (solamente se acredita a través de testifical la instalación de calefacción, gas y agua caliente) y su importe para poder comprobar las características de las obras que necesitaba la vivienda. Pero, si además, se pactó que las obras realizadas serían indemnizadas al arrendatario al finalizar el arrendamiento, los referidos pactos no tenían ninguna justificación

Y también debe considerarse como notoriamente gravoso la autorización indefinida de realización de obras sin el consentimiento del arrendador. Como dijo la sentencia de la AP de Santa Cruz de Tenerife de 5 de febrero del 2000 "procede declarar la resolución del mismo, pues de las condiciones pactadas se priva al titular del derecho de disfrute de cualquier posibilidad de su ejercicio, pues el arrendatario, facultado para realizar cualquier tipo de obra y mejora, tanto en el inmueble como en el mobiliario, queda exento del pago de la renta, por un plazo de 10 años. Aún más el citado pacto, concertado por el administrador del usufructuario, da al arrendatario más facultades de las que ostenta el titular del derecho, pues permite todo tipo de obras, y confunde los derechos y obligaciones derivados del arriendo, ya que no es un derecho del arrendatario compensable con la renta mantener bien lo arrendado. En conclusión el pacto que otorga total libertad al arrendatario para hacer y deshacer en el inmueble y muebles arrendados lo que a su interés convenga, sin pagar renta, por un plazo en prórroga de 10 años, y con la posibilidad de ceder a terceros tales facultades, debe considerase como notoriamente perjudicial para los derechos del derecho a disfrutar de la cosa, aun cuando las mejoras sean en beneficio del inmueble y consecuentemente debe estimarse la resolución del mismo.

Por lo tanto, si el usufructuario no puede alterar el destino propio de la cosa, consumir o deteriorar su naturaleza ni su valor con una merma de su normal productividad en perjuicio del dueño, lo que no puede es autorizar al arrendatario la realización de las obras que estime éste oportuna durante toda la vida del contrato, esto supone la confirmación como condición notoriamente gravosa para la propiedad.

Por lo tanto, ante el pacto de duración del contrato durante 20 años (la usufructuaria tenía 82 años) y sometimiento a la prórroga forzosa, sin que ello fuera lo habitual y menos establecerlo por un arrendatario, sin que se aprecie motivo alguno para establecer tal pacto, unido al hecho de que se pactó una renta pequeña y con facultades para realizar obras de reforma y mejora de forma indefinida, no puede más que llegarse a la misma conclusión que a la que llega la Juzgadora de instancia.

CUARTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas del recurso al recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación formulado por Dña. Virtudes contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia 1 de La Bisbal d'Empordà, en los autos de Procedimiento ordinario núm. 335/09, con fecha 22/2/10, y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Ferrero Hidalgo, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.