Sentencia Civil Nº 328/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 527/2015 de 01 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Rollo nº 000527/2015

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 328

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA

Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a dos de diciembre de dos mil quince.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000630/2013, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 2 DE MISLATA, entre partes; de una como demandados - apelante/s Ascension y Anibal , dirigidos respectivamente por el/la letrado/a D/Dª. JORGE SARABIA CASTELLANOS y MARIA JOSE BULTO CHIRIVELLA y representados respectivamente por el/la Procurador/a D/Dª MARIOLA TARAZONA BOTELLA y EDUARDO FACUNDO BONACASA FORES, y de otra como demandante - apelado/s Guillermo , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SAUL GIMENEZ TUR y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA JOSE MAZON ESTEVE.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 2 DE MISLATA, con fecha 16 de enero de 2015, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Debo estimar y ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por Guillermo contra Ascension y Anibal y debo condenar y CONDENO a Ascension y Anibal , a pagar a la actora, la cantidad de 8.284,99 euros más los intereses legales en la forma prevista en el Fundamento Jurídico 4º y costas del procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 30 de noviembre de 2015 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Los presentes recursos se formulan por las partes demandadas Dª Ascension y D. Anibal contra la sentencia que estimó en un todo la demanda de juicio ordinario interpuesta por D. Guillermo ,en reclamación del importe de 8.284,99 euros, como rentas de octubre del 2012 a junio del 2013, gastos de agua y luz según facturas de 24-7-2013, 2-9-2013 y 4-9-2013, y daños en relación con la vivienda arrendada por el segundo a las primeras y que éstos abandonaron en el mes de julio del 2013.

Se basan los recursos en que la anterior sentencia ha incurrido en una indebida valoración de las pruebas ya que,en contra de lo que resuelve, probado el abandono de la vivienda ya en julio del 2013 no se adeuda suma alguna por el acuerdo de condonación de deuda a que llegó con la parte actora y, de adeudarse algo, no comprendería ni la renta de este mes, de modo que sólo debe 1.550 euros y no los 2.125 euros reclamados, ni los gastos de agua y luz posteriores a esta fecha de los que sólo debe 353,04 euros y éstos son compensables con la fianza, ni indemnización por daños al ser insuficientes las pruebas testificales y pericial practicadas para darlos como adverados en la fecha de ese abandono en la que ninguno existían como derivados de actos vandálicos en su continente.

La parte actora se opuso a los recursos por los fundamentos contrarios y por los respectivos de éstos y por los de la sentencia.

SEGUNDO.- Esta Sala comparte la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con examen de las pruebas ,de su valoración y de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos de los recursos, sobre la base de fijar el ámbito del presente según el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, que dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

Por su parte en lo que se refiere también a la segunda instancia,es reiterada la jurisprudencia según la cual :'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 )..

1)Como normas y doctrina afectantes al caso concreto cabe señalar:

- Respecto de la carga de la prueba el Art.217 de la LEC en su apartado 1.prevé que cuando al tiempo de dictar sentencia u otra resolución, el Tribunal considere dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u a otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. Su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables,el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros. Por último su apartado 6 fija una excepción a las reglas generales que establece en los anteriores en el sentido de que éstas, no impiden que el Tribunal, tenga en cuenta la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes en el litigio.

-Sobre la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia que señala, que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

En este sentido es también doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

El art. 374 regula la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos y dice que esta prueba se valorara conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

El art.326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice ':1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica'.

La prueba pericial que se ha de valorar según las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ), es decir, tomando en cuenta su ajuste a la realidad del pleito y sus peticiones, la relación entre el resultado de esa pericial y los demás medios probatorios obrantes en autos, sin estar obligado a sujetarse a la misma, y sin que se permita la impugnación casacional por esta valoración a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica (entre otras, SSTS de 13 de febrero de 1990 EDJ1990/1415 y 29 de enero de 1991 EDJ1991/802 , 11 de octubre de 1994 EDJ1994/7987 y 1 de marzo de 2004 EDJ2004/7010).

-La condonación o remisión de deuda es una forma de extinción de las obligaciones enunciada como tal en el art. 1.156 del C.c ., cuya regulación se desarrolla en los artículos 1.187 a 1.191 del mismo Cuerpo legal .

Para la efectividad de la condonación resulta preciso que el acreedor manifieste su voluntad de extinguir en todo o en parte su derecho de crédito sin recibir nada a cambio, aunque quepa la posibilidad de una condonación tácita, conforme al art. 1187 CC , cuando exista un comportamiento inequívoco del acreedor en tal sentido que presuponga tal voluntad, es decir cuando existan actos concluyentes al efecto. En concreto el artículo 1.188 del C.c . considera como tal la entrega del documento privado justificativo de un crédito.

-Entrando en el contrato de arrendamiento, si bien al actor,según la citada norma general del Art. 217 de la LEC del CC , le incumbe probar como hecho constitutivo de su demanda, los daños que reclama, al demandado como arrendatario, el Art. 1563 del CC y los concordantes arts. 1561 y 1562 del mismo,le imponen el deber devolver la cosa arrendada como la recibió salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( SSTS de 2 de Marzo de 1.963 , de 11 de Junio de 1.991 y de 12-2-01 ), de modo que establecen sendas presunciones 'iuris tantum' que, con inversión de la carga probatoria él ha de destruir, en el sentido de que se presume que la ha recibido en buen estado y que es responsable de la pérdida y deterioro que tuviese dicha cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya de modo que ,esta presunción 'iuris tantum' de culpabilidad le obliga a demostrar que el evento dañoso se produjo sin influencia de su negligencia y, de no hacerlo, deberá responder aunque sin serle exigible una rehabilitación total e inexistente cuando contrató sino sólo que deje el objeto del arriendo como se le entregó.

Completando el precedente, y en relación con los daños que se intentan deducir de la anterior fianza, se deduce del art.1554 .1 del CC que la causa propia del contrato de arrendamiento es la de entregar una parte a la otra el uso y disfrute de determinada cosa, a cambio del pago de cierto precio o renta, y así claramente lo dispone el artículo 1554,1 del Consecuentemente con ello, al arrendador corresponde hacer durante la vigencia del contrato todas las reparaciones que sean necesarias al fin de conservar la cosa en el estado que corresponde para servir al uso para que ha sido destinado, y en cuya consideración se ha celebrado el arriendo, y así lo establece en número 2 del artículo y otros muchos preceptos, como el 21 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, o el 107 de la Ley, por ello será el mismo quien deba soportar los gastos normales que se deriven del uso de la cosa transmitido al arrendamiento, por los cuales recibe como contraprestación el estipendio correspondiente. Por ello, en cuanto que todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563 y 1564 del Código Civil .

Por su parte el art. 36 de LAU dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda, señalando en el apartado 4º, que el saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido, el arrendatario al final de arriendo, devengará el interés legal.. Pues bien, en relación con esta norma, un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15-4-99 EDJ1999/16273 , Soria, 23-12-94 , Badajoz 15-3-95 , Baleares 12-3-96 y 17-1-91 , Málaga 4-3-94 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29-6-05 EDJ2005/130041 ). La SAP Badajoz de 5-11-04 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 Cc EDL1889/1 EDL 1889/1) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss Cc EDL1889/1), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el art. Del D de 11-3-49, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'. En la LAU , el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 º) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

El Artículo 408 de la LEC ,citado en cuanto que se alega la compensación de la fianza, señala 'Tratamiento procesal de la alegación de compensación y de la nulidad del negocio jurídico en que se funde la demanda. Cosa juzgada.1. Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar....'

2) Revisando y valorando las pruebas bajo el anterior prisma se entiende que la juez de instancia ha seguido un iter deductivo lógico al hacer esa valoración sin incurrir en el error que se le imputa, por las siguientes consideraciones:

-Si bien el contrato que une a las partes de arrendamiento de vivienda de 2-7-2012 tenía la duración inicial de una año, no se debate que ambas estuvieron conformes en su resolución en julio del 2013 sin que éste acuerdo no plasmado de modo documental, por ese mero hecho de su existencia y al margen de su causa, implique condonación de las obligaciones de pago de las partes codemandadas como arrendatarias ni ésta la han probado, como le incumbe al ser hecho extintivo de las mismas según el citado art. 217 de la LEC y en los términos del art. 1187 del CC también citado.

-La fecha en que esa resolución efectivamente se produjo no se precisó en la demanda, el actor en su interrogatorio dijo que tuvo lugar el día 20 ó 22 de julio del 2013 y la testigo Sra. Clemencia que gestionó el contrato como agente inmobiliaria tampoco hizo tal precisión,debiendo dar como probado que la misma fue la de 11- 7-20013 según los documentos 8 y 9 de la demanda en que la reclamación extrajudicial con el objeto de la presente ya fue entregada al codemandado en distinto domicilio del arrendado a diferencia de la precedente .

-La fijación de tal fecha y no probado que las partes pactaran, como se ha dicho, nada al producirse en ella la entrega de la vivienda deviene irrelevante, en cuanto a las rentas reclamadas en la demanda por 2.125 euros y convenidas de 525 euros mensuales descontados pagos a cuenta, porque el error en su cuantía no consta y este mes de julio del 2013, pese a su error de redacción, que luego fue aclarado al igual que el abono imputado a abril, no se pide si no el de junio, y en cuanto a los consumos de agua por 297,08 euros y de luz por 148,08 euros, porque además de ser novedosa la cuantificación de su exceso en el recurso y por ello rechazable de plano, aunque las facturas y recibos reclamados de 24-7-2013,2-9-2013 y 4-9-2013 vayan más allá de aquella data los mismos se emiten por las respectivas suministradoras después del período efectivo y previo de consumo que lo fue también a esta mensualidad.

-Por lo que afecta a la reclamación de la indemnización por daños en la vivienda reclamada en la demanda por importe de 5.714,13 euros, reiteramos que las partes nada acordaron a la resolución del contrato ni se hizo constancia de las la condiciones en las que se hallaba ni de la existencia de tales daños, pero en el mismo se convino que se encontraba en perfectas condiciones y que el arrendatario se comprometía a entregarla en buen estado.

La citada testigo Doña. Clemencia y los testigos Sres. Camilo y Sra. Santiaga declararon la concurrencia de ese buen estado de la vivienda al contratar los dos primeros, que era estado cuando se abandonó el segundo, y que estaba destrozada la tercera lo que por su parte dijo el perito Sr. Julián , que ratificó en el mismo acto del juicio la pericial de 25-9-2013 unida a la demanda, que la visitó el día 20-7-2013 y que manifestó que la misma había sido objeto de actos vandálicos por parte de los arrendatarios con algunos daños irreparables.

Vistos la fecha de esta visita y de la emisión del informe al margen de la previa del parte de siniestro, las fotografías que adjunta la pericial y su valoración conjunta con las citadas testificales y las facturas unidas a la demanda sobre reparaciones del inmueble se considera que, aunque no constara su estado al fin del arriendo, recibido en bueno como se admite en el contrato y dada su escaso lapso tiempo de ocupación, la actora ha probado que al cesar éste ese estado no lo era y presentaba daños más allá de los de mero uso y los demandados, como les incumbe según los arts. 1561 y 1562 del CC , por el contrario no han adverado que no son responsables de la pérdida y deterioro que tuviese dicha cosa arrendada acreditando que se han ocasionado sin culpa suya destruyendo así la presunción 'iuris tantum' de culpabilidad que al efecto éstos le imponen.

-La compensación de la fianza pactada en una mensualidad de renta, es decir en 525 euros, que alegan las recurrentes no procede, dado lo precedente y que no se opuso por vía del art.408 de la LEC .

TERCERO - De conformidad con todo lo expuesto se desestiman los recursos y, según los artículos 394 y 398 de la LEC , procede imponer las costas de esta alzada a las apelantes.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Con desestimación de los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de Dª Ascension Y D. Anibal , contra la sentencia de fecha 16 de enero de 2015, dictada por el juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Mislata en los autos de Juicio Ordinario nº 630-13, la íntegra confirmación de todos sus pronunciamientos. Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a las apelantes.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por razón de la materia en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 ( aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos mandamos y firmamos

PUBLICACION .-Doy fe: Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial, en el mismo día de su fecha a dos de Diciembre de dos mil quince.