Sentencia CIVIL Nº 328/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 553/2016 de 12 de Julio de 2016

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 553/2016

SENTENCIA n.º 328

Presidente

Don VICENTE ORTEGA LLORCA

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 12 de julio de 2016.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 27 de julio 2014, recaída en el juicio verbal nº 264/2014, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Lliria (Valencia), sobre resolución de contrato de arrendamiento de nave industrial.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandanteLevantina de Sílices y Arcilla SL, representada por la procuradora doñaLaura Toledano Navarro y defendida por el abogado don José Martínez Santos Yuste, y como apelados los demandados Albosor SLC y don Geronimo , no comparecidos ante este tribunal.

Es ponente don VICENTE ORTEGA LLORCA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la mercantil Levantina de Sílices y Arcilla SL contra Albosor SLC y Geronimo

1º) Condeno a los demandados a abonar a Levantina de Sílices y Arcilla SL la suma de dos mil trescientos cincuenta euros (2.350 €), y a los intereses legales de dicha cantidad en la forma indicada en el fundamento jurídico Tercero, último párrafo, de esta sentencia.

2º) Cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.»

SEGUNDO.-Alegaciones de la parte recurrente.

La defensa de la demandante interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:

La parte demandada no ha abonado las rentas de los meses de Enero a Junio de 2013, ambas inclusive, que ascienden a 4.500,00 euros. Cantidades que reconoce adeudar y que no ha acreditado el pago.

Los 750,00 euros que reclama esta parte, es la indemnización que se pacta en el contrato de arrendamiento, estipulación tercera, y que es el no cumplir con tres meses de antelación antes de la fecha de finalización del año de no querer renovar el contrato. Pues bien, queda acreditado que la parte demandada comunicó la voluntad de no renovarlo el 18 de junio de 2013, cuando tenía que haber avisado fehacientemente el 5 de marzo de 2013.

No procede descontar la fianza entregada por la parte demandada, y considerarlo como una cantidad compensable, porque aunque la parte demandada alegue que tiene un crédito y aunque solo solicite la absolución, debería haberlo alegado con cinco días de antelación a la vista del juicio verbal para que esta parte pudiera hacer alegaciones sobre el crédito compensable, que en este caso es la fianza.

Pidió que se revoque la sentencia impugnada y en su lugar dicte otra resolución, en la que se estime totalmente la demanda interpuesta.

TERCERO.-La parte demandada no presentó escrito de impugnación de la sentencia ni de oposición al recurso.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 11 de julio de 2016, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-De la apreciación de la prueba.

La controversia a la que se contrae este recurso afecta a la valoración de la prueba, pues la recurrente sostiene que el juez de la primera instancia incurrió en error en su apreciación. En torno a esta cuestión debemos recordar que las sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio , y 212/2000, de 18 de septiembre , y del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 , entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem», permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de ésta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio'. Así, la amplia facultad revisora que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo 'está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius», quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes' [ STS núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 ]. De modo que es doctrina reiterada ( SSTS 13 de mayo de 1992 , 21 de abril y 4 de mayo de 1993 , 14 de marzo de 1995 y 28 de julio de 1998 , 21 de diciembre de 2009 (RC nº. 1834/2005 ), entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456,1 LEC .

Por tanto, la Sala de apelación es soberana para volver a analizar la prueba practicada así como la cuestión jurídica debatida, puede decidir nuevamente sobre la interpretación que haya de darse al contrato litigioso, sin que quede sometida al criterio mantenido en primera instancia [ STS, Civil sección 1 del 11 de Noviembre del 2010 ( ROJ: STS 5886/2010 )].

En materia de interpretación, el Pleno de la Sala primera en STS, Civil sección 991 del 23 de septiembre de 2015 (ROJ: STS 3870/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3870), reafirma el criterio tradicionalmente sostenido por la jurisprudencia en relación con el sentido y la eficacia de la interpretación literal de los contratos, y de los documentos en general, expresando que:

«... el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas').

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.»

SEGUNDO.-En el párrafo segundo del fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida, la juez de la primera instancia redujo 750 euros de los 4.500 euros pretendidos por la demandante, razonando:

«[...] argumenta el actor que la demandada le adeuda 6 meses de alquiler, lo cual suma 4500 euros. La reclamación incluye los meses de enero a junio 2013. Sin embargo [...] en atención a la prueba documental únicamente practicada, la demandada aporta un resguardo (documento nº 2) de Caja Mar, que refleja el ingreso de 750 euros para sufragar el alquiler de la nave que coincide con las características de aquella que es propiedad del actor. En conclusión, se desestima la reclamación por 6 meses de rentas impagadas y se admite la reclamación por 5 meses, esto es, desde enero a mayo del año 2013, sin contar junio.»

Tal análisis del referido documento (folio 71) no se corresponde ni con su literalidad ni con la de la cláusula cuarta del contrato de 6 de junio de 2012 (folio 22), que revelan que se trató del pago de un recibo domiciliado, emitido por la arrendadora entre los días 10 al 15 de julio de 2013, que se adeudó en la cuenta de la arrendataria. De manera que ese pago se corresponde con la mensualidad del mes de julio, que no se reclama por la arrendadora, y no se puede aplicar al pago de la mensualidad de junio, que no fue abonada.

El motivo se estima, lo que implica sumar 750 euros en el haber de la actora.

TERCERO.-El párrafo primero del fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida desestimó la pretensión de indemnización por falta de preaviso, razonando:

«Respecto al incumplimiento por parte del demandado del preaviso de 3 meses fijado en el contrato de arrendamiento (cláusula o estipulación tercera), no ha lugar a apreciarlo porque en la causa consta un certificado del Colegio de Abogados de la ciudad de Valencia de fecha 18 junio 2013 en el que el arrendatario comunica a Levantina de Sílices su voluntad de rescindir el contrato, a consecuencia de la multa impuesta por el ayuntamiento de La Pobla de Vallbona. No existen motivos para dudar de la veracidad y realidad de esta comunicación, y más teniendo en cuenta que se practicó a través del Colegio de Abogados. Por tanto, no puede condenarse al pago de 750 euros en concepto de renta a la parte demandada, porque, a pesar de lo manifestado por el actor, el inquilino informó de su voluntad de finalizar el contrato respetando los tres meses de preaviso.»

Es verdad que laestipulación tercera del contrato establece (folio 21):

'la duración del presente contrato, libremente estipulada por las partes es de UN AÑO, siendo prorrogable por periodos anuales hasta alcanzar un plazo de CINCO AÑOS. Dichas prórrogas serán de carácter obligatorio para la parte arrendadora y voluntario para la parte arrendataria,a no ser que avise fehacientemente con tres meses de antelación a la finalización del primer año o durante cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

[...]

En el caso que la ARRENDATARIA renunciase al arrendamiento o abandonare el local arrendado con anterioridad a la fecha de vencimiento del término del presente contrato, el mismo quedará obligado a indemnizar a la propiedad con una cantidad equivalente a la totalidad de las rentas pendientes hasta completar la anualidad de curso.'

La documental aportada por la demandada acredita que el 18 de junio de 2013 comunicó a la arrendadora que abandonaría la nave industrial el 1 de septiembre de 2013 (folio 69), y que luego, mediante escrito de 4 de septiembre de 2013, le hizo saber su intención de abandonar la nave el 1 octubre de 2013 (folio 94).Sin embargo, ninguna de esas comunicaciones se ajustó a lo pactado por las partes, puessi el contrato de arrendamiento se celebró el 6 de junio de 2012, y se prorrogaba por periodos anuales (el 6 de junio de 2013), el preaviso debió realizarse con tres meses de antelación a la finalización de la anualidad, es decir el 6 de marzo de 2013, y no el 18 de junio de 2013, cuando el contrato ya se había prorrogado.

El motivo se estima, lo que implica sumar otros 750 euros en el haber de la actora.

CUARTO.-La recurrente alega haber sufrido indefensión por quebrantamiento de lo dispuesto por el artículo 438.2 LEC , en la redacción vigente al tiempo de celebrarse el juicio el 26 de junio de 2014, al haber admitido la juez el planteamiento de la compensación del crédito reclamado en la demanda con el de la fianza, según alegó la defensa de la demandada en el acto del juicio, sin 'notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista'.

En cuanto a esta alegación, es copiosa la doctrina que declara que para que pueda apreciarse una posible indefensión contraria al art. 24.1 CE , es necesario que esta sea material y no meramente formal, lo que implica que el pretendido defecto haya supuesto un perjuicio real y efectivo para el demandado en sus posibilidades de defensa y que la indefensión padecida no sea imputable a la propia voluntad o a la falta de diligencia del interesado; no procediendo, en ningún caso, la retroacción de las actuaciones cuando el resultado del litigio hubiera permanecido inalterable de no haberse producido la omisión denunciada, S.T.C. 22- 4-1997, que recoge las Ss.T.C. 43/1989, 101/1990 , 6/1992 y 105/95; siendo también reiteradas las resoluciones del T.S. y del T.C . que señalan que la indefensión que proscribe el art. 24.1 de la Constitución es la que resulta imputable al Tribunal que debe prestar tutela a los derechos e intereses en litigio, pero no la que nace de la propia conducta de la persona afectada, S.T.C. 3-5-1993 que, glosando las Ss.T.C. 109/1985, 64/1986, 102/1987, 205/1988 y 48/1990, añade, con cita de la S.T.C. 155/1988 , que aquella se produce únicamente cuando el interesado, de modo injustificado, ve cerrada la posibilidad de impetrar la protección judicial de sus derechos o intereses legítimos, o cuando la vulneración de las normas procesales lleva consigo la privación del derecho a la defensa, con el consiguiente perjuicio real y efectivo para los intereses del afectado, situación que no se da si el defecto es debido a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte o de los profesionales que la representan o defienden, en igual sentido Ss.T.C. 29-3-1993 y 30-6-1993, por lo que ha de establecerse la necesaria ponderación entre el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión y el derecho del que también son titulares las restantes partes del proceso a que éste se resuelva sin dilaciones indebidas, de modo que este último deberá ceder ante el primero si el recurrente ha sido colocado en una situación de indefensión de la que no pudo librarse actuando con la diligencia que sus medios le permiten, pero no así cuando, por el contrario, tuvo oportunidades razonables de conocer cuál era la situación en la que se encontraba y de reaccionar frente a ella, pues en ese caso el reconocimiento de una primacía absoluta a su propio derecho equivaldría a hacer pagar a los titulares de aquél las consecuencias de una conducta ajena (glosa en este punto la S.T.C. 8/1991 ), en parecida línea S.T.S.18-7-2002 , que cita las Ss.T.C. 105/1995 de 3 de julio, 122/1998 de 15 de junio, 26/1999 de 8 de marzo, 1/2000 de 17 de enero, 74/2001 y 77/2001, ambas del 26 de marzo, 113/2001 de 7 de mayo y 184/2001 de 17 de septiembre.

Desde esa perspectiva, no cabe apreciar restricción ninguna en el derecho de defensa de la arrendadora, pues ni su abogada denunció oportunamente la infracción procesal, como exige el artículo 459 LEC , ni se le produjo la indefensión material exigida tanto por la doctrina del Tribunal Constitucional como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, porque, de un lado, conocía de antemano la pretensión de la arrendataria, que se la hizo saber en la comunicación que le envió el 3 de enero de 2013 (folio 85), y de otro, porque en la vista del juicio se defendió de tal pretensión con los argumentos que tuvo por convenientes, que no fueron eficaces para desvirtuar la realidad de que en el local arrendado se había realizado obras antes de que fuera alquilado por la demandada, consistentes en la construcción de un altillo, que suponían un exceso de edificabilidad, lo que determinó que el Ayuntamiento sancionara a la arrendataria que había pedido la licencia de actividad para ejercer allí su industria, y que tuvo que abonar 1.693,61 euros y 483,89 euros, hasta lograr la legalización del altillo (folios 73 a 92).

QUINTO.-Superado el óbice de la inexistente indefensión, sostiene la recurrente que esas cantidades no pueden compensarse con la fianza de 1.400 euros, pues lo impide su peculiar naturaleza, que la vincula con la restauración de los daños causados en el local objeto de arrendamiento, y con el pago de los suministros y cantidades adeudadas por la arrendataria.

La SAP, Civil sección 9 del 29 de Junio del 2005 (ROJ: SAP V 3241/2005) Recurso: 375/2005 Ponente: Purificación Martorell Zulueta, razonó del siguiente modo en torno a la finalidad de la fianza prestada por el inquilino:

«... el artículo 36 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , dispone en su apartado primero que'a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda'indicando en el apartado 4 que' el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución', resultando finalmente, del apartado 5, que'las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.'

En relación con la norma parcialmente transcrita (y su antecedente en la Ley de 1964) un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también de otros derechos del arrendador ( AP Barcelona, sec. 4ª , S 15-04-1999, rec. 493/1998 . Pte: Concha Pérez Vicente , que cita sentencias de la Audiencia de Soria de 23.12.94 , la de Badajoz de 15.3.95 , Baleares de 12.3.96 y 17.1.91 la sentencia de la AP Málaga de 4.3.94 ), e igualmente se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes.

En la línea expresada, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 22 de abril de 2002 declara que la fianza no debe entenderse como una cláusula penal de contenido indemnizatorio aplicable en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales y legales sino como derecho a retener su importe en la cantidad necesaria para liquidar las rentas pendientes y los menoscabos de la finca arrendada, de modo que en caso de incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario no se pierde íntegramente el importe de aquélla en beneficio del arrendador, sino que sólo en el caso de que deba alguna cantidad al arrendador podrá aplicarse a su pago la porción de fianza que corresponda.

La Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Badajoz en sentencia reciente de 5 de noviembre de 2004 afirma:

'... ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1.555 del Código Civil ), entre las que se encuentra, sin duda, la del pago de las rentas.

Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la legislación especial y así lo era vigente el art. 105 de la LAU 1964 que, aun cuando no incluía un destino específico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( arts. 1822 y ss. del Código Civil ), dada su naturaleza accesoria, esto es dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Esta impresión se confirmaba en el art. 2 del D. de 11-III-1949 en el que expresamente se afirmaba que la fianza se prestaba para 'que responda, tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'.

En la vigente LAU 1994, en su art. 36 , tampoco se determina la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones, esto es, de todas las obligaciones, del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía, que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36.4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

Además, a falta de normas imperativas, habremos de estar a lo pactado y, en este sentido, la claridad del pacto no ofrece duda. Así, en la cláusula transcrita anteriormente se recogen dos condiciones ineludibles para la devolución de la fianza, cuales son la finalización del contrato, que no ha sido puesto en duda por las partes, y también la inexistencia de ninguna de las responsabilidades a que dicha fianza queda afecta, que son, sin duda, como se ha dicho, la conservación del inmueble arrendado y el pago de la renta arrendaticia.'»

En el caso sometido a nuestra decisión, de la narración de hechos contenida en la demanda resalta que la arrendadora demandante se encuentra en posesión de la nave desde que salió de ella la arrendataria demandada, y no ha acreditado el destino que dio a los 1.400 euros a que ascendía la fianza, pues aunque en el hecho quinto de la demanda aludió a que aquélla no había cumplido la obligación asumida en la estipulación octava del contrato, de llevar a término obras de ignifugado y del cuadro eléctrico e iluminación tanto de las oficinas como de la nave (folios 24 y 25), tal alegación resultó desmentida por la prueba documental consistente en facturas originales de fechas inmediatas a la celebración del contrato de alquiler, emitidas por Rada Instalaciones y Prevenciones, que reflejan el abono de 3.049,02 euros por la ignifugación (folios 72 y 101), y 4.627,50 euros por la instalación eléctrica realizada por Novallum (folios 97 a 100).

En definitiva, procede confirmar la deducción de 1.400 euros con cargo a la fianza prestada por la arrendataria, que la actora retiene en su poder sin haberla aplicado a ningún daño o gasto causado por aquélla.

SEXTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

SÉPTIMO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por Levantina de Sílices y Arcilla SL.

Revocamos la sentencia apelada, en el único sentido de sustituir por 3.850 euros la cantidad que se menciona en su fallo.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.