Sentencia CIVIL Nº 328/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 76/2019 de 15 de Julio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.047.00.2-2017/0005686
Recurso de Apelación 76/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 06 de Collado Villalba
Autos de Procedimiento Ordinario 600/2017
APELANTE: ZUBIARTE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L.
PROCURADOR D./Dña. JAIME BRIONES MENDEZ
APELADO: MAGIC DREAMS KIDS, SL
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a quince de julio de dos mil diecinueve.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
600/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Collado Villalba a instancia de
ZUBIARTE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. apelante - demandante, representada por el Procurador D.
JAIME BRIONES MENDEZ contra MAGIC DREAMS KIDS, S.L. apelada - demandada, en situación procesal
de rebeldía; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 23/11/2018 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Collado Villalba se dictó Sentencia de fecha 23/11/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'ESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Don Jaime Briones Méndez en nombre y representación de ZUBIARTE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. frente a MAGIC DREAMS KIDS, S.L., en situación de rebeldía procesal, en lo relativo a la declaración de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1 de abril de 2015, y DESESTIMO EL RESTO DE PRETENSIONES, ABSOLVIENDO a la parte demandada del resto de pretensiones contra ella deducidas y sin que proceda imposición de costas.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se elevaron los autos ante esta Sección, donde fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada, debiendo sustituirse por los de la presente.


PRIMERO.- La entidad 'ZUBIARTE INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L.', en su condición de propietaria de un local, adquirido el19 de julio de 2.016, formuló demanda frente a la mercantil 'MAGIC DREAM KIDS S.L.' en reclamación de 66.464,04 €s , con base a los siguientes y resumidos hechos En fecha 1 de abril de 2.015, la demandada suscribió un contrato de arrendamiento sobre el local 1.04 de la planta baja del centro comercial 'Espacio Torrelodones', con la entonces propietaria, en el que convinieron expresamente, otorgándolo carácter esencial, una duración obligatoria del contrato de 5 años, por cuanto se acordó, para el supuesto de resolución contractual o terminación anticipada durante ese plazo de duración pactado, en virtud de sentencia judicial, o por cualquier causa imputable a la arrendataria, que surgiría el derecho de la arrendadora a una indemnización, que se convino a modo de cláusula penal y sin necesidad de acreditación de daños y perjuicios, por importe equivalente a la renta mínima garantizada anual, gastos comunes e impuestos repercutibles, vigentes en el momento del desalojo, correspondientes al plazo obligatorio de duración del contrato. Señala, que con fecha 1 de abril de 2.017 la arrendataria, resolvió unilateral y anticipadamente el contrato, por lo que incurrió en un incumplimiento contractual que debe producir las consecuencias previstas en la cláusula 4 del contrato antes referida, de cuya aplicación resulta la cantidad aquí reclamada de 66.464,04, para lo cual ha tenido en cuenta y deducido del importe de las rentas mínimas garantizadas, gastos comunes e impuestos repercutibles (77.160,93 €), las cantidades entregadas por la arrendataria en concepto de fianza legal ( 3.528 €), y como garantía del cumplimiento de las obligaciones (7.168,89 €).

Emplazada la entidad demandada en la persona de su Administradora, Dª Olga , no compareció al procedimiento por lo que se le declaró en rebeldía, dictándose sentencia, mediante la que se estimó parcialmente la demanda declarando la resolución del contrato de arrendamiento, desestimando las demás pretensiones. Fundamenta dichas decisiones, señalando por un lado, que se trata de un contrato celebrado entre dos empresarios, distinto al del vivienda, que las partes fijaron voluntariamente los efectos del desistimiento y respecto de la cláusula que los establece señala que aunque no se aprecie, ni se haya acreditado, ni se ha alegado que el contrato se celebrara con abuso de poder, sin embargo aprecia que resulta injustificadamente desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento, por lo que la misma ha de considerarse abusiva , atendida la jurisprudencia que fijó el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de mayo de 2.004 , por lo que considerando excesiva la pretensión de la actora, aplica analógicamente el artículo 12.2 de la LAU y reconoce a la demandante el derecho a ser indemnizada en la cantidad de 4.851 €, que se corresponde con las rentas de dos mensualidades - 2.018 y 2.019- y la parte proporcional del año 2.020, hasta la fecha prevista de finalización del contrato, descontando a dicha cantidad las aportadas por la arrendataria en concepto de fianza y garantía, que ascienden a 7.168,89 €, por lo que siendo esta cantidad superior a la que entiende correspondería recuperar a la demandante, desestima la demanda.

Frente a dicha resolución, interpuso recurso de apelación la parte demandante, que articuló en las siguientes alegaciones: 1.- Vulneración de las normas reguladoras de la sentencia establecidas en el art. 218 de la LEC . Falta de motivación.

2.- Vulneración de los principios de lex contratus y/o pacta sunt servanda ( art. 1901 del cc ); necesitas , esencia de la obligación ( art. 1256 cc ) y eficacia del contrato ( art. 1.258 cc ).

3.- Vulneración de los principios de: 1.- Lex contractusipacta sunt servanda ( art. 1 .o 091 cc ) ii. Necesitas esencia de la obligación ( art. 1.256 cc ) iii) eficacia del contrato ( art. 1.258 del cc ).

4.- Infracción de los art. 405 y 428 de la LEC , sobre determinación de los hechos objeto de debate.

Vulneración sobre reglas de la carga de la prueba recogidas en el artículo 217 de la LEC .

5.- Errónea interpretación y cálculo de las cantidades a tener en cuenta a la hora de calcular la indemnización concedida en la sentencia apelada por el desistimiento de la arrendataria.

6.- en cuanto a la imposición de costas.



SEGUNDO.- Examinado lo actuado en primera instancia y vistas las alegaciones de la parte apelante, el recurso debe estimarse, al compartir el tribunal las acertadas, aunque innecesariamente reiterativas, alegaciones en que se sustenta el recurso de apelación.

Como sostiene la parte apelante, en el primer motivo de impugnación, la sentencia apelada incurre en incongruencia al declarar abusiva la cláusula 4ª del contrato a que se refiere este procedimiento, no tanto porque no motive y argumente dicha apreciación, sino porque al obtenerla lo hace contradictoriamente con los hechos que toma en consideración para efectuarla, por cuanto no es acertado señalar por un lado, que dicha cláusula se concertó libre y voluntariamente por dos entidades mercantiles, que ninguna de ellas ha interesado su nulidad, ni ha sido analizada dicha cuestión en el procedimiento y concluir finalmente, que dicha cláusula es abusiva por considerar aplicable al caso la doctrina establecida en la STS de 20 de mayo de 2.004 , aplicación que entendemos tampoco se hace acertadamente, en cuanto el supuesto de hecho que se contempla en esa sentencia es distinto al que constituye objeto de este procedimiento. En todo caso, es reiterada jurisprudencia del mismo Tribunal Supremo, que ha establecido una consolidada doctrina en sentido contrario al aplicado en la sentencia de primera instancia. En tal sentido y sin necesidad de transcribir el texto de la STS de 10 de diciembre de 2.010 expresamente invocada en el escrito de recurso, el análisis de este tipo de cláusulas requiere partir de las siguientes premisas: 1.- En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos ( art. 4.3 LAU y art. 1255 CC ), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad. 2.- cuando las partes han fijado libremente los efectos del desistimiento, la moderación de la cláusula penal no es aceptable, al no ser de aplicación el artículo 1154 del cc , en cuanto no se sanciona con ella el incumplimiento de una obligación; sino que con ella se regula la facultad del arrendatario de declarar extinguido el contrato 3.- Cuando lo pactado se ha cumplido; es decir cuando se ha extinguido el contrato por decisión del arrendataria, no cabe la moderación por cuanto con ello se estaría vulnerando los derechos del arrendador reconocidos en un contrato libremente celebrado. 4.- Partiendo de la validez y razonabilidad de la cláusula contractual, no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al buscar un alquiler sustitutorio una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato por voluntad de la arrendataria. Por todo lo anterior, no procedía moderar la cuantía de la suma que según el contrato debía pagar la arrendataria al extinguirlo por su sola voluntad.



TERCERO.- Igualmente deben acogerse los motivos de impugnación mediante los que denuncia la apelante infracción de las normas que deben presidir la determinación de los hechos objeto de debate y las normas sobre carga de la prueba, pues si bien la declaración de rebeldía del demandado no exonera a la parte demandante de la obligación de acreditar los hechos básicos en los que sustenta su pretensión, en el supuesto aquí analizado la demandante ha aportado elementos de prueba suficientes y adecuados, de los que se constata la realidad de los hechos en los que sustenta su demanda, por cuanto de la documentación aportada se acredita tanto el contrato de arrendamiento de local de negocio, con la consecuencia que de ello se deriva, de no ser de aplicación ni siquiera análoga las previsiones que establece el art. 111.2 de la LAU , para arrendamientos de vivienda, como la validez y eficacia de cláusula en la que sustenta su reclamación, así como también que la cantidad reclamada es la que se corresponde, de la aplicación de la renta vigente en el momento de resolver la arrendataria el contrato y deducir de ella las cantidades abonadas por el arrendatario y que tendría derecho a recuperar una vez finalizado la relación arrendaticia, de manera que la cantidad reclamada por importe de 66.464,04 € debe serle reconocida íntegramente.



CUARTO.- De lo indicado se deriva la procedencia de estimar íntegramente la demanda origen de este procedimiento, de manera que al no haberlo entendido así la sentencia de primera instancia ésta debe revocarse.

La estimación de la demanda conlleva la imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte demandada, tal como establece el artículo 394.1 de la LEC .

Al estimarse el recurso no ha lugar a formular pronunciamiento de condena respecto de las costas causadas en segunda instancia ( art. 398.1 LEC ).

La estimación del recurso conlleva también la devolución del depósito constituido para recurrir ante el Juzgado de Primera instancia, tal como señala la disposición Adicional 15ª de la LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad ZUBIARTE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L., contra la sentencia de fecha 23 de noviembre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Collado Villalba , en los autos de Procedimiento Ordinario número 600/2.017, la cual SE REVOCA EN PARTE y, en su consecuencia, ESTIMAMOS ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA ENTIDAD 'ZUBIARTE INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L.' CONTRA LA ENTIDAD 'MAGIC DREAMS KIDS S.L.' A LA QUE CONDENAMOS A QUE ABONE A LA DEMANDANTE LA CANTIDAD DE SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS DE EURO (66.464,04 €), INCREMENTADA CON LOS INTERESES LEGALES DESDE LA FECHA DE LA INTERPELACIÓN JUDICIAL.

SE IMPONEN LAS COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA A LA PARTE DEMANDADA.

SE CONFIRMAN LOS DEMÁS PRONUNCIAMIENTOS DE LA SENTENCIA APELADA.

Todo ello sin formular pronunciamiento de condena sobre las costas causadas en esta alzada y con devolución del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.