Sentencia CIVIL Nº 328/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 840/2019 de 21 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-1-2018-0044054
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 000840/2019- M -
Dimana del Juicio Verbal [VRB] Nº 000792/2018
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE PATERNA
Apelante: Blanca .
Procurador.-Dña. MARIA JOSE CALATAYUD PRIMO.
Apelado: BANKIA SA.
Procurador.- D. FRANCISCO JOSE PEREZ BAUTISTA.
SENTENCIA Nº 328/2020
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
Dª SUSANA CATALAN MUEDRA
D. ALEJANDRO GIEMENEZ MURRIA
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En Valencia, a veintiuno de julio de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO
GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Verbal [VRB] 792/2018, promovidos por BANKIA SA contra Blanca
sobre 'reclamación de rentas', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por
Blanca , representado por el Procurador Dña. MARIA JOSE CALATAYUD PRIMO y asistido del Letrado Dña.
MARIA CARMEN LLACER GOMEZ contra BANKIA SA, representado por el Procurador D. FRANCISCO JOSE
PEREZ BAUTISTA y asistido del Letrado D. FERNANDO MONTALVO SOTO.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE PATERNA, en fecha 16 de julio de 2019 en el Juicio Verbal [VRB] 792/2018 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador Sr. Pérez Bautista, en nombre y representación de BANKIA, SA, ,contra doña Blanca , representada por el Procurador Sra. Calatayud Primo, y DEBO CONDENAR Y CONDENO a doña Blanca a que abone a BANKIA, SA la suma de 26.903 euros, con los intereses legales correspondientes y sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causada.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Blanca , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de BANKIA SA.

Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 16 de julio de 2020.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.


PRIMERO. - Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1º) Este procedimiento se inició por la demanda ejercitando acción de reclamación de 27.361,64 €, manifestando que en fecha 27 de febrero de 2009 se celebró contrato de arrendamiento entre don Isidro y la demandada respecto de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de Valencia; que por Decreto de fecha 7-2-2013 se le adjudico la titularidad de la vivienda a Bankia, SA; que por Auto de fecha 9-4-2014 se reconoció a la demandada el derecho a permanecer en la vivienda, dejando sin efecto el lanzamiento; y que el 31-8-2017 se entregó las llaves a Bankia, SA, habiéndose generado a su favor desde febrero de 2013 a agosto de 2017 la deuda reclamada.

2º) La demandada contestó la demanda oponiéndose a ella por cuanto no adeuda la renta de febrero de 2013, dado que el Auto es de fecha 7-2-2013; que el importe de las rentas de marzo de 2013 a enero de 2014 sería de 390 euros/mensuales, no habiéndolos abonado al desconocer como hacerlo; a partir de febrero de 2014 el contrato estaba resuelto, alegando igualmente la necesidad de deducción de la fianza.

3º) Se dictó Sentencia estimando parcialmente la demanda en la suma de 26.903 €, explicando en el fundamento de derecho segundo '...A la vista de la prueba practicada y concretada en la documental obrante en autos, no media duda de la realidad de que en fecha 27-2-2009 se celebró contrato de arrendamiento entre don Isidro y la demandada respecto de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de Valencia (documento2 de la demanda); así como que por Decreto de fecha 7-2-2013 se le adjudicó la titularidad de la vivienda a Bankia, SA (documento 3 de la demanda) y que por Auto de fecha 9-4-2014 se reconoció a la demandada el derecho a permanecer en la vivienda, dejando sin efecto el lanzamiento (documento 4 de la demanda) y que finalmente en fecha 31-8-2017 la demandada entrego las llaves de la vivienda a Bankia, SA (documento 5 de la demanda).

Sentado lo anterior y analizando los distintos periodos desde febrero de 2013 a agosto de 2017, es cierto que no procedería reclamación respecto de febrero de 2013 en su integridad, dado que es cierto que el Decreto en virtud del cual se adjudica a la demandante la vivienda es de fecha 7-2-2013, procediendo deducir de la renta los seis días durante los cuales no ha sido propietaria. A estos efectos se hace necesario concretar cual es el real importe de la renta mensual a abonar y atendiendo al contrato de arrendamiento en su día suscrito entre la demandada y el Sr. Isidro en el año 2009 y que consta como documento 2 de la demanda es de 500 euros/ mensuales, desconociéndose de donde deriva la referencia a otra cantidad. Ante ello, y calculando sobre un mes de treinta y un días a pesar de ser el mes de febrero, resultaría un total a favor de Bankia, SA por el mes de febrero de 2013 de 403 euros. En relación con el periodo de marzo de 2013 a enero de 2014, procede nuevamente reiterar que la renta fijada entre la demandada y en su día ejecutado se concretó en 500 euros, desconociéndose y no habiéndose acreditado en base al artículo 217 de la LEC ninguna otra cifra o acuerdo que haga dudar de la realidad de la cuantía señalada, por lo que en esta cifra procede entenderla fijada. Ante ello por el periodo comprendido entre marzo de 2013 a enero de 2014, ambos inclusive, procede el abono de 5.500 euros por la demandada. Finalmente y en cuanto a las mensualidades generadas desde febrero de 2014 a agosto de 2017, no cuestionándose por la demandada la realidad de que fue en dicha última fecha cuando se produjo la entrega de las llaves, ha de concretarse que si bien es cierto que se fijó un plazo inicial de duración de un año, no es menos cierto que no consta acreditado, que el arrendatario diese por resuelto el contrato con una antelación de dos meses a la finalización de cualquiera de las anualidades, siendo con ello que se ha ido produciendo la oportuna prorroga anual, habiéndose producido con ello la tacita reconducción hasta el momento de entrega de las llaves. Ante ello, procede por este periodo el abono de la suma de 21000 euros. En relación con las restantes cuestiones planteadas, ha de señalarse que no procede deducir la fianza, dado que la finalidad de la fianza en el arrendamiento es asegurar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, y no se ha probado la clara extinción de todas aquéllas garantizadas por la misma. Presupuesto necesario para obligar al arrendador a restituirla o deducirla. Y finalmente respecto de que se desconocía la forma de abono, ello no es admisible, mediando medios y formas suficientes y evidentes para atender al pago y que no le impidieron en su día hacer valer su presencia en la vivienda. En conclusión, procede el abono por la demandada de la suma total de 26.903 € a abonar por la demandada...'.

4º) Ante esta resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada al entender que la sentencia era lesiva para sus intereses alegando, en síntesis: 1º) incongruencia omisiva: se soliictaba que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda con fecha de 31 de enero de 2014, se alegaba por esta representación que el contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 27 de enero de 2009, había quedado resuelto el 31 de enero de 2014 y ello por entender que en el contrato se fijó una duración de un año, prorrogable obligatoriamente para el arrendador por un período máximo de cuatro años, esto es hasta el 31 de enero de 2014. A partir de dicha fecha, 31 de enero de 2014, al contrato suscrito le era de aplicación lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos de manera que, siempre y cuando las partes no hubiesen manifestado lo contrario, el contrato se prorrogaría por anualidades hasta un máximo de tres. Consta que la entidad bancaria, mediante escrito de fecha 25 de enero de 2013, solicitó, ante el Juzgado de Instancia número 7 de Valencia, en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 1343/2011, el lanzamiento de la Sra. Blanca de conformidad con el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Que duda puede caber de que lo que pretendía la entidad es que Doña Blanca se marchara de la vivienda.

No obstante lo anterior, pese a que fue una petición expresa solicitada tanto en el escrito de contestación a la demanda como en la vista del juicio oral, se ha omitido pronunciamiento alguno sobre este pedimento, tan importante para mi representada pues si el contrato quedó extinto, como mantiene esta parte, ninguna cantidad se adeudaría en concepto de renta a la entidad bancaria. 2º) Error apreciación prueba: a) en relación a la renta mensual.- En primer lugar, porque pese a lo que se afirma por la Juzgadora entendemos que, de la prueba documental que obra en autos, si consta acreditado que desde octubre de 2012 la renta convenida entre mi representada y el arrendador, fue modificada fijándose como importe mensual la suma de trescientos noventa euros (390 €) tal y como se indica por mi representada el 18 de enero de 2013, en el mismo sentido, entendemos consta acreditado dicho hecho con los documentos 5, 6, 7, 8, 11 igualmente aportados al inicio de la vista del juicio oral, no impugnados de contrario. b) En relación al pago de la renta desde el mes de febrero de 2013 a agosto de 2017: entendemos que nuevamente se incurre en error por la Juzgadora, en primer lugar porque la vivienda, tal y como consta en el Decreto de fecha 7 de febrero de 2013, se adjudicó a Bankia S.A. en dicha fecha, momento en que adquierió la titularidad de la misma, por lo tanto, constando en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que la renta se debía abonar por meses anticipados del uno al cinco de cada mes, no correspondía a la entidad bancaria percibir dicha cuantía por no ostentar ningún título que la legitime a percibirla. así mismo, no consta en los presentes autos, hasta junio de 2017, tal y como exponemos en la alegación tercera, comunicación alguna de la entidad bancaria dirigida a doña Blanca informándola de que era la nueva titular de la vivienda y que además la renta debía abonarse a ésta, motivo por el cual, mi representada siguió abonando la renta al anterior propietario, Sr. Isidro , tal y como se acreditó por esta representación al inicio de la vista con los documentos números dos a doce, constando en el documento número nueve el pago por el mes de febrero de 2013 de 300 € y cuyo concepto es alquiler. en definitiva, por todo lo anteriormente expuesto entendemos que la Sra. Blanca no adeuda cuantía alguna a la entidad bancaria por el mes de febrero de 2013 y subsidiariamente, para el caso de que se entendiera que la Sra. Blanca sí debía asumir el coste del mes de febrero de 2013, mostramos nuestra disconformidad con la cuantía establecida por la juzgadora por cuanto, si se estima que la renta mensual son 390 €. c) En cuanto al pago de la renta del mes de marzo de 2013 a agosto de 201.- Así, consta que la Sra. Blanca pagó a su arrendador un total de 2.390 € según el siguiente detalle: * 10.01.14: 400 €. documento 3. * 04.02.14: 200 €. documento 3. * 10.02.14: 200€. documento 2. * 10.03.2014: 200€. documento 2. * 19.02.13: 300€. documento. 9. * 03.03.2017: 300€. documento 10.

* 10.05.2013: 390 €. documento 11. * 01.10.2013:400€. documento 12. Por todo ello, consideramos que la cuantía que en su caso pudiera adeudar la Sra. Blanca no puede ser la fijada por la juzgadora, debiéndose tener en cuenta la suma de 2390€ que ésta abonó al arrendador Sr. Isidro . d) en cuanto a la fianza.- debe ser devuelta una vez terminado el contrato. 3º) Incurre en error: de la prueba practicada consta que adjudicada que fuera la vivienda a la entidad Bankia S.A, la misma en ese momento no indicó a mi representada ni que era la nueva propietaria, ni la forma en que tenía que hacer el pago de la renta, ni le facilitó su número de cuenta, ni mucho menos la requirió de pago. Por lo tanto, entiende esta parte que el requerimiento en cuestión marca el comienzo de la exigibilidad de la obligación a esos efectos, y de hecho, la actora únicamente podría reclamar las rentas a partir de ese requerimiento. Por tanto, las únicas mensualidades exigibles serían las de julio de 2017 y agosto de 2017, por cuanto en fecha 31 de agosto de 2017 la Sra. Blanca hizo entrega de las llaves a la nueva propiedad, devolviendo la posesión de la misma. pago renta de marzo 2013 a agosto 2017.



SEGUNDO. - Sobre la incongruencia omisiva.

La incongruencia omisiva se sustenta en que en la sentencia no se declaró resuelto el contrato el 31 de enero de 2014. La sala no aprecia de la existencia de esta incongruencia, ya que estamos ante el requisito exigido por el artículo 218 de la LEC. En primer lugar, porque esa solicitud no se formuló como pretensión, pues de haber sido así debió interponerse por reconvención ( artículos 438, 405 y 406 de la LEC), sino como un elemento osbtativo a la pretensión económica de la demanda. En segundo lugar porque la Juez 'a quo' desde el momento que fijó como fecha final del contrato la de la entrega de las llaves, el 31 agosto de 2017, (primer párrafo del fundamento de derecho segundo), deja claro que no estimó esa oposición.

Y al igual, la Sala concluye que sí las partes firmaron un documento el 31 de agosto de 2017, manifestando su voluntad que esa fecha resolvían el contrato entregando la demandada la llave, esa declaración de la demandada es incompatible con defender en este procedimiento que el contrato se resolviese en el año 2014, máximo cuando hay constancia que la demandada ha seguido ocupando la vivienda en concepto de arrendataria durante todo ese tiempo hasta la entrega de llaves.



TERCERO.- Sobre el error en la apreciación de la prueba.

En el recurso se ha sustentado el error sobre: 1ª) La renta mensual, ya que defiende que se fijó en la suma de 390 €. Frente a esa alegación nos encontramos que el contrato firmado el 27 de enero de 2009 (folios 16 y 17) se establece, en la estipulación tercera, que el importe la renta será de 500 € mensuales y se fija la cuenta de ingreso. Frente a esta realidad contractualmente pactada no existe ninguna prueba que acredite la modificación de la renta a la baja en la suma indicada, más allá de las propias manifestaciones de la demandante y los ingresos que ella efectuada y que aportó como documentos a los folios 110 a 117. Prueba documental que por su naturaleza unilateral se califica de insuficiente para constatar la existencia de ese pacto modificativo de la renta en la cantidad que se indica.

2º) Sobre el pago de la renta del mes de marzo 2013 a agosto de 2017, defendiendo la disminución por el pago que efectuó al arrendador en la cantidad 2.390 €, justificados con los documentos aportados.

Este motivo del recurso no puede prosperar por cuanto al contestar la demanda no alegó el pago de cantidad alguna frente a la reclamación económica, introduciéndose como motivo en este momento, contraviniendo lo establecido en artículo 456 de la LEC. Además de lo anterior, la documental es insuficiente, así los documentos 10 y 11 al ser manuscritos no acreditan el efectivo pago al arrendador, los ingreso bancario del año 2013 a falta de una certificación tampoco acreditan el pago de la renta al arrendador y los ingresos realizados en el año 2014 carecen de relevancia, por cuanto conforme la documentación aportada la demandada ya tenía conocimiento de la adjudicación de la vivienda que se realizó por Decreto de 7 febrero 2013 a la actora (folio 18), artículos 1162 y 1164 del CC.

3º) Sobre el descuento de la fianza.

Este motivo del recurso debe prosperar por cuanto, aunque es cierto que la finalidad del pago de la fianza es asegurar el cumplimiento de las obligaciones, también lo es que extinguido el contrato en el año 2017 y no reclamado por parte del demandante cantidad alguna fuera de los conceptos de la renta debida, debe restituirse de la fianza al no existir causa que ampare su no devolución al haberse terminado el arrendamiento.

Y teniendo cuenta por demás el compromiso asumido por la parte actora en el contrato de resolución del arrendamiento de 31 de agosto de 2017 (folio 22) en la estipulación tercera donde establece, la devolución de la fianza en un plazo máximo de quince días.



CUARTO. - Sobre el desconocimiento del nuevo titular del inmueble.

Ha defendido el recurrente en el desconocimiento del nuevo titular del inmueble como causa que le exoneraba del pago de las rentas.

Esta alegación si bien justificaría el impago puntual, no le libera de la obligación de pagar las rentas debidas.

Téngase en cuenta que documentalmente se ha acreditado el conocimiento de la demandada de que se había producido la adjudicación de la vivienda al demandante, por su intervención el procedimiento de ejecución hipotecaria al evitar el lanzamiento instado por la actora; sin que a partir ese momento realizarse ningún tipo de actuación para abonar a la demandante el pago de las rentas.



QUINTO.- Sobre las costas de primera instancia.

Habiéndose estimado parcialmente la demanda se mantiene la imposición de costas realizadas por la Juez 'a quo', en aplicación de la regla del art. 394 de la LEC.



SEXTO.- Costas de segunda instancia.

Habiendo estimado parcialmente recurso no ha lugar hacer declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Visto los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por doña Blanca contra la Sentencia número 118/19 de 16 de julio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Paterna, en el juicio verbal tramitado con el número 792/2018.



SEGUNDO. - Revocar parcialmente la resolución recurrida en el sentido de reducir la cantidad que de abonar la demandada a la actora a la suma de veintiséis mil cuatrocientos tres euros (26.403 €), manteniendo el resto de los pronunciamientos del fallo.



TERCERO. - No hacer declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.

DILIGENCIA.- Para hacer constar que seguidamente se notifica la anterior resolución mediante envio de copia por el sistema de lexnet a los Procuradores intervinientes en el recurso, haciendo saber a las partes, que en caso de interposición de recurso de casación y en su caso acumuladamente con el anterior recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE DIAS y ante este mismo Tribunal, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J. publicada en el B.O.E. de 4 de noviembre de 2009, la necesidad de constitución del deposito para poder recurrir, debiendo ingresar la suma de 50 € por cada uno de los recursos que se preparen en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones nº 4510 abierta a nombre de este Tribunal en la entidad Santander, acreditando la constitución de dicho depósito al tiempo de interponer el recurso. Doy fe.

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